В Сибири представили драйверы развития жилищного строительства

Фото: ДОМ.РФ

В Новосибирске проходит«Сибирская строительная неделя». В рамках форума состоялась панельная сессия ДОМ.РФ «Инструменты развития жилищного рынка: проектное финансирование и инфраструктурные облигации». Выступали представители Института развития, а также девелоперы и эксперты отрасли. Говорили не только о ситуации в жилищном строительстве в стране и Сибирском федеральном округе (СФО), но и про инструменты, которые призваны обеспечивать рост ввода современного жилья, обеспеченного необходимой инфраструктурой.

БАНКИ СРАЖАЮТСЯ ЗА УСПЕШНЫХ ДЕВЕЛОПЕРОВ

Первую часть сессии посвятили проектному финансированию. Сегодня застройщики, которые возводят многоквартирные дома, продают объекты с помощью механизма эскроу. Деньги клиента не поступают сразу девелоперу, а лежат на банковском счете. Застройщик может получить их только на финальном этапе сдачи объекта. Механизм внедрили, чтобы избавиться от намеренных долгостроев. Однако встал вопрос — где бизнесу брать деньги на стройку? Выручает проектное финансирование. Проще говоря, кредитные средства, на которые девелопер возводит объект, а затем гасит заем с раскрытых счетов эскроу.

Фото: ДОМ.РФ

Вице-президент Банка ДОМ.РФ Антон Медведев выделяет три тренда проектного финансирования нашего времени: рынок растет, банки включаются в конкуренцию за сотрудничество с успешными девелоперами, а сам механизм становится доступнее. В 2019 году в отрасли подписали сделок на 900 млрд рублей. 2022-й закончили на отметке в 12,1 трлн рублей.

— В 2023 году еще прирастем — на уровне 10%. А дальше рынок будет меняться, таких же темпов роста не ждем. Зависит от активности девелоперов. Бизнес стал большой: вырос интерес финорганизаций к жилищному строительству. Сегодня порядка 30 банков представлено на этом рынке. Более трети прироста банковских корпоративных кредитных портфелей обеспечено именно бизнесом в сфере жилой недвижимости, — объяснил Медведев.

БАНК ДОМ.РФ ПОМОЖЕТ ПОСТРОИТЬ 4,2 МЛН «КВАДРАТОВ» ЖИЛЬЯ В СФО

Сейчас у Банка ДОМ.РФ созданы восемь региональных центров проектного финансирования. В СФО он расположен в Новосибирске. В каждом филиале сформирована команда, в которую входят представители всех ключевых экспертиз. Медведев говорит, что банк планирует создать «операционную машину», которая будет проводить сделки с учетом региональной специфики.

Фото: ДОМ.РФ

— Портфель сделок в СФО у нас в районе 167 млрд рублей. С нашим участием в округе будет построено более 4,2 млн квадратных метров. По сделкам мы присутствуем в семи регионах округа. Регион интересный, видим большой потенциал, — сказал вице-президент Банка ДОМ.РФ.

В 2023 году в Сибирском федеральном округе у Банка, по предварительным оценкам, вырастут лимиты финансирования проектов и объемы площадей, которые планируется профинансировать. Уделят большее внимание проектам КРТ. Сегодня в сопровождении финорганизации 30 проектов уже в семи регионах СФО.

В числе задач на предстоящий год финансовая организация видит снижение операционных затрат банка и клиентов при оценке проектов и их сопровождении. Одним из инструментов для этого стало активное внедрение запросов госорганов без участия клиентов. То есть клиент не должен собирать дополнительные справки и пересылать документацию.

Вице-президент Банка ДОМ.РФ Антон Медведев. Фото: ДОМ.РФ

Вне зависимости от масштабов и сроков проекта, подходы Банка остаются тщательными. Среди инструментов — управление прогнозом изменения стоимости на всем этапе проекта. Оценивают, как меняется стоимость стройматериалов на всем жизненном цикле проекта, а также изменение долей затрат по классам жилья — эконом, комфорт, бизнес.

При этом не все идет гладко. Главными трудностями для развития экономики Антон Медведев назвал «внешнюю среду», подразумевая события в мире. С этим же он связывает сокращение объема проданных «квадратов» в 2022-м — на 23% по сравнению с предшествующим годом. При этом в СФО падение ниже, чем в среднем по стране — около 18%. А есть и регионы, которые, напротив, — приросли продажами.

Эксперты считают: в перспективе ближайших лет стоимость проектного финансирования для девелоперов будет повышаться. Виной всему замедление темпов раскрытия счетов-эскроу.

— Поэтому работаем на скорость. Чтобы снизить разрыв между сроками проектного финансирования и раскрытия счетов-эскроу, — объяснил президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков позицию застройщиков.

— В этих условиях становятся актуальны финансовые инструменты, которые могут поддержать экономику проекта. Наиболее перспективным здесь является инструмент инфраструктурных облигаций, — отметил Антон Медведев.

Фото: ДОМ.РФ

ИНФРАСТРУКТУРНОЕ МЕНЮ

ДОМ.РФ как Институт развития отвечает за все в стране, что касается развития жилищного строительства и городской среды. Последние два года компания также занимается развитием инфраструктуры и ее финансированием через механизм облигаций.

— Жилищное строительство должно идти в купе с инфраструктурным. Жизнь в коробке в чистом поле — некомфортна. Инфраструктура является драйвером экономического роста. Правительство разработало «инфраструктурное меню» —комплекс инструментов, которые направлены на создание различных типов инфраструктурных проектов. Одним из «блюд» этого «меню» стали инфраструктурные облигации — оператором программы которого мы выступаем, — объясняет директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Александр Аксаков.

Если коротко описать работу механизма, то выглядит она следующим образом. Госкомпания выпускает ценные бумаги — облигации. Инвесторы покупают их, получают доход. Деньги от приобретенных облигаций в качестве кредитов идут по льготной ставке на строительство инфраструктуры — дорог, проектов, домов, транспорт, благоустройство, коммуникации и т.д. Перед кредитованием ДОМ.РФ проводит полную экспертизу проекта и дает ему независимую оценку. Решение о том, какой проект получит особые условия финансирования, принимает Правительственная комиссия по региональному развитию.

— Уникальность механизма в том, что это комбинация рыночного инструмента — любой может выкупить инфраструктурные облигации, но при этом это и инструмент господдержки. Есть субсидии, которые снижают ставку до 4-4,5% годовых. К тому же длительные сроки кредитования — в некоторых случаях до 30 лет. Сейчас правкомиссия одобрила 35 проектов в 19 регионах по стране. Например, в Новосибирской области с помощью механизма будет профинансировано строительство шести школ. Ведь социальные объекты — драйвер жилищного строительства. Появляется доступ к качественному образованию, медуслугам и как следствие — повышает спрос на жилье. Сейчас у нас на рассмотрении проектов более чем на 300 млрд рублей. Уже одобрено проектов на 116 млрд, планируем нарастить объем. По значительному количеству проектов уже идет финансирование, — рассказал Аксаков.

Директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Александр Аксаков. Фото: ДОМ.РФ

«ГОТОВЫ ПОМОГАТЬ РЕГИОНАМ»

К строительству тех самых школ Новосибирск планировал приступить в 2022 году — как раз когда в первом квартале рыночная кредитная ставка «улетела» за 20% годовых. Министр экономического развития Новосибирской области Лев Решетников вспоминает:

— Тогда мы решили использовать инструмент, который поможет не только нам — это инфраструктурные облигации ДОМ.РФ.Обратились к коллегам с нашими проектами. Все одобрили. Инвестор подписал кредитные договоры. Всем, кто еще не пользовался, рекомендую (в смысле другим регионам — прим.ред.). Все работает. Финансировать можно не только социальную инфраструктуру. Но и инженерную, и транспортную. Это позволило нам привести экономику проектов в нормальное русло. Сейчас мы потенциально рассматриваем возможность финансирования новых объектов. Мы, как орган госвласти, пользуемся инструментом и видим в нем большой потенциал, — сообщил Решетников.

Наиболее востребованы с точки зрения финансирования инфраструктурными облигациями — социальные объекты, сообщил Александр Аксаков. Следом идут инженерные сети и спортивные объекты.

— Есть два глобальных типа проектов финансирования: заемщиком выступает застройщик или дочерняя компания региона. В первом случае это улучшает экономику проекта и позволяет реализовывать те проекты, которые не «летали» бы на рыночных условиях финансирования. Часто экономика проекта просто не вытянет затраты на инфраструктуру. Это превращается в обязанность региона или муниципалитета взять на себя эти затраты, чтобы стимулировать жилищное строительство. Во втором случае регион выступает как заказчик. Есть частная сторона — инвестор. Весь клиентский путь напоминает стандартный банковский процесс. Только ему предшествует ходатайство о финансировании от одного из высших должностных лиц региона. Мы готовы помогать регионам структурировать и складывать проект. Создали центр компетенций на базе ДОМ.РФ, который призван помогать регионам, инвесторам-застройщикам складывать не самый простой механизм, которые при всем этом помогает привлекать длинное и дешевое финансирование, — сообщил директор подразделения «Инфраструктурные облигации».

В ходе выступления Министр экономического развития Новосибирской области также высказался, что строительная отрасль имеет один из самых большой кумулятивных эффектов. Стройка дает стимул многим отраслям экономики. Поэтому поддержка ее как драйвера вполне оправдана с точки зрения экономического развития.

— Если посмотреть на Сибирь — за последние пять лет стройка выросла на 40%, а в целом по стране — на 25%. Мы обгоняем среднероссийские темпы, — сказал Решетников.

Фото: ДОМ.РФ

«РАДЫ ОБРАТНОЙ СВЯЗИ»

Александр Гайдуков — президент ГК «Страна Девелопмент» — рассказал о первом реализованном проекте в России, который был профинансирован с помощью инфраструктурных облигаций. Его начали готовить еще до появления нормативно-правовой базы механизма. Речь о большом микрорайоне «Домашний» в Тюмени.

Ранее банки не хотели давать на него деньги девелоперу. Ведь участок под застройку строится на удалении от больших дорог: проект «встанет в копейку», а инвестиции едва окупаются. Однако, получив финансирование в рамках нового механизма, застройщики все же смогли ввести в оборот ранее не используемую территорию.

— По факту от начала продаж до сдачи дома прошло всего девять месяцев. То есть люди, которые взяли ипотеку на квартиру, практически не находились в ожидании. Мы понимали, что проект знаковый и уникальный. Поэтому реализовали в нем цифровую среду. Жителям не нужно носить с собой ключи от домофона и даже квартир. Все считывается автоматически. Вплоть до того, что лифт определяет этаж жильца и автоматически довозит его. Ключевой партнер проекта — Банк ДОМ.РФ, без которого мы бы не смогли запустить его, — рассказал Гайдуков.

Его коллега по индустрии директор стройкомпании «Голос Девелопмент» Сергей Пахомов объяснил аудитории, в чем видит преимущества сотрудничества с ДОМ.РФ — как Банком, так и Институтом развития.

— Чем хорош ДОМ.РФ — это институт государственного развития. Даже когда подаешь заявку на инфраструктурные облигации, требуется ходатайство высшего исполнительного органа субъекта, что объект целесообразен. То есть он заинтересован в реализации проектов. Инфраструктурные облигации хороши своей ставкой. Это и для нас, как для застройщика, выгодно. Выгодно и субъекту Федерации. Сейчас мы строим садик в городе-спутнике Челябинска, оформляем на него инфраструктурные облигации. Следом пойдет школа, — сообщил Пахомов.

Вице-президент Банка ДОМ.РФ Антон Медведев добавил, что механизм инфраструктурных облигаций создает стимул мыслить масштабно и реализовывать проекты комплексного развития непростых территорий.

— 2023 год будет годом масштабирования механизма инфраструктурных облигаций. Ставим амбициозные цели. Есть поручение президента о расширении лимита финансирования со 150 до 300 млрд рублей. Это подтверждает оценку действенности нашего механизма. Мы не сидим на месте — целый ряд изменений поправок и расширений уже внесли в 2022-м. Ряд поправок также на рассмотрении. Мы всегда рады обратной связи от инвесторов, застройщиков и регионов. Благодаря этому выявляются узкие места, которые требуют особого подхода, — резюмировал директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Александр Аксаков.