Дорогой мой дом: правда ли квартиры растут в цене из-за дорогих стройматериалов?

Себестоимость жилого строительства уже выросла на 10-15 процентов.

Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ

15 декабря Центробанк России в пятый раз подряд поднял ключевую ставку - до 16 процентов годовых. Напомним, с января по июнь ставка ЦБ сохранялась на уровне 7.5 процентов, но потом резко пошла в рост. Так, в июле ее подняли до 8.5 процентов, в августе - до 12, в сентябре - до 13 и в ноябре - до 15 процентов.

Получается, что в ходе 2023 года ставка удвоилась. Таким образом правительство пытается укрепить рубль и реагирует на растущие инфляционные ожидания.

Но как все это повлияет на развитие бизнеса?

ПРОМЫШЛЕННОСТЬ В СТРЕССЕ

Промышленный холдинг ЦЕМРОС, крупнейший производитель строительных материалов в России, еще в августе предупредил о том, что издержки на производство цемента увеличиваются стремительными темпами. А ставка в тот момент была “всего” 12 процентов годовых.

Как одно с другим связано?

Если говорить простым языком, рост ключевой ставки неминуемо ведет к росту тарифов на перевозку материалов - цены поднимают и железнодорожные операторы, и автоперевозчики. В результате расходы на доставку готовой продукции выросли почти на 14 процентов, в сравнении с прошлым годом. Дороже логистика - выше цена “конечного” продукта.

Себестоимость строительства уже сейчас выросла на 10-15 процентов.

Впрочем, не в одной ставке дело. Из-за ослабления рубля импортное оборудование подорожало почти на 20 процентов. В производстве того же цемента без него, увы, пока никак не обойтись.

— Современные цементные заводы на 70-80 процентов зависят от импортных поставок, так как локализация производства комплектующих в России только на начальном этапе. Уже в текущем году рост стоимости постоянно используемых материалов составил более 20 процентов, — объясняет директор по экономике и финансам ЦЕМРОСа Михаил Поляничко.

По данным некоммерческой организации Союз производителей цемента (СОЮЗЦЕМЕНТ), себестоимость производства цемента уже в 2024 может вырасти на 17-30 процентов. А ведь это один из ключевых строительных материалов.

Еще один фактор риска - рост тарифов на газ. С 1 декабря этого года тарифы проиндексировали на 10 процентов.

В июле 2024 года планируется повторное повышение цен на газ - почти на 11 процентов. Для производителей цемента это очень чувствительно - доля энергоресурсов составляет в среднем 30 процентов в зависимости от технологии.

КВАРТИРЫ ДОРОЖАЮТ НЕ ИЗ-ЗА СТРОЙМАТЕРИАЛОВ

Одним словом - стройматериалы действительно выросли в цене. И это, похоже, становится любимым аргументом застройщиков, которые поднимают цены на жилье все выше и выше. Мол, дорогие квартиры в новостройках - это потому, что растет стоимость стройматериалов. Но так ли это на самом деле?

— Себестоимость производства материалов действительно растет, — признает в разговоре с “КП” генеральный директор агентства недвижимости Ирина Нигматуллина. — Но влияет ли это на финальную стоимость квартир в новостройках? По правде говоря, не это является самым главным. Доля стройматериалов в общей смете - допустим, 3-4 процента. Поверьте, есть траты куда более существенные - например, услуги проектировщика стоят очень дорого.

По словам Ирины Нигматуллиной, “первичка” очень сильно “разогнала” рынок недвижимости, и объяснение простое - аппетиты застройщиков. Цемент и другие материалы здесь ни при чем.

— Рынок перегрет, и охладить его не помешало бы. Вслед за первичным жильем дорожает и вторичный рынок. В результате цены на жилье достигли своего пика - дальше, кажется, уже некуда. Таких цифр не было никогда, — говорит Нигматуллина.

И приводит пример из своей практики: сегодня семья, берущая ипотеку и переезжающая из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную в подмосковном Щелково, должна выплачивать банку 182 тысячи (!) рублей. Каждый месяц.

— Цены стали космическими, а ипотека - неподъемной. Но виноваты не стройматериалы, — говорит Ирина Нигматуллина.

ПРЕДПРИЯТИЯ ПОД УГРОЗОЙ ЗАКРЫТИЯ

И если застройщики продолжают поднимать цены на жилье, не желая упускать свою выгоду (и сверхприбыли), то у промышленников дела обстоят не так радужно.

— Все довольно просто. Чтобы начать зарабатывать, девелопером нужен, по большому счету, только стол и стул. Строительным компаниям уже посложнее - нужна техника и материалы. А промышленникам, чтобы через 10 лет получить прибыль, вложить в производство нужно уже сегодня, — объясняет “Комсомолке” управляющий партнер компании “СМ Про” Владимир Гузь.

По его словам, 10 лет - это примерный срок, который проходит от идеи строительства нового завода до получения первой продукции. Строительство цементного завода - 20-30 миллиардов рублей. В этом бизнесе важно долгосрочное планирование, и на итоговый результат влияет множество факторов. Один из самых важных - ставка ЦБ.

— С нынешней ставкой получается, что производители один завод построят, а процентов выплатят столько, что хватило бы и второй завод поставить с нуля, — говорит Владимир Гузь.

По его словам, обвиняя производителей стройматериалов в необоснованном поднятии цен и гонясь за своей сверхприбылью, застройщики рубят сук, на котором сидят.

— Складывается впечатление, что в строительстве и девелопменте у нас одни временщики. Дошло до того, что после всех громких заявлений о якобы необоснованном росте цен на стройматериалы промышленниками уже заинтересовались в ФАС. Но административное регулирование цен приведет к тому, к чему оно всегда приводит, - к дефициту. Вспомним социалистический эксперимент. И тут возникает вопрос к застройщикам - а цемент вам через три года кто продаст? — рассуждает Владимир Гузь.

По его словам, негативные процессы в отрасли продолжают нарастать. И если ничего не изменится, то довольно скоро мы увидим закрытие заводов и сворачивание производств. Все как в девяностые.

— Собственно, мы уже в этом тренде. Один-два завода в год закрывались в 1990е годы - вроде немного, но это постепенная деградация, — говорит Владимир Гузь.

На практике это означает, люди будут терять работу. Производства расположены, как правило, в небольших населенных пунктах и являются там, без преувеличения, “градообразующими”. И хотя сейчас бизнес ищет способы “перекрыть” издержки и удержаться на плаву, стопроцентных гарантий, что с такой резвой ключевой ставкой и позицией застройщиков заводы выстоят, - нет.