1500 новостроек на юге России

На участке от ДОМ.РФ площадью 70 га под Краснодаром возводится ЖК «Тёплые края» на 6675 квартир со школой и детсадами. Источник фото: ДОМ.РФ

ДОМ.РФ провел конференцию, в ходе которой был озвучен ряд итогов в сфере жилищного строительства и развития инфраструктуры для жизни в регионах Южного федерального округа (ЮФО). В целом, специалисты Института развития охарактеризовали округ как активный с точки зрения как частного домостроения, так и многоквартирного. Вот о чем рассказывали участники мероприятия.

РЕКОРДНЫЕ ОБЪЕМЫ ВВОДА ЖИЛЬЯ

— Глава государства ставит задачи по улучшению жизни российских семей. Необходимо увеличивать объемы жилищного строительства. Несмотря на определенные сложности в строительстве из-за санкционных ограничений со стороны западных стран, за прошлый год в регионах ЮФО введено в эксплуатацию почти 15 млн квадратных метров жилых домов — что на 6% больше, чем годом ранее, — сообщил заместитель полномочного представителя Президента России в ЮФО Алексей Ермаков. Рекорд обновляется второй год подряд.

Динамику ввода жилья в регионах ЮФО определяют темпы индивидуального жилищного строительства. Если смотреть на итоги построенного за 2023 год, то 60% от общего объема приходится на ИЖС.

— В целом, на реализацию мероприятий проекта «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда» в прошлом году в округе направлено 9,2 млрд рублей, — отметил Ермаков.

В ЮФО сегодня работают более 400 застройщиков. Сейчас они строят около 1500 жилых домов площадью более 14 млн кв. м.

Заместитель полпреда акцентировал: важным остается вопрос доступности банковских займов на жилье. Портфель ипотечных кредитов на декабрь 2023 года среди жителей ЮФО составил 1,6 трлн рублей. За прошлый год выдано свыше 200 тыс. ипотечных кредитов, что на 70% больше, чем годом ранее. Более 60% проходят по льготным ипотечным программам.

КАК СТРОЯТ В ЮФО

Аналитический центр ДОМ.РФ озвучил данные статистики. Ввод жилья в ЮФО за последние пять лет стабильно растет. За прошлый год введено 14,6 млн «квадратов» жилья. Объем построенного жилья вырос практически во всех регионах (отстает только Севастополь). Наиболее активный рост в Крыму (+32%), Волгоградской области (+19%), Адыгее (+21%).

На юге России преобладают ИЖС. За прошлый год построили 67 тысяч частных домов (общая площадь 8,8 млн «квадратов»). Это на 4% больше, чем годом ранее. Причем, в ЮФО есть регионы, где частное домостроение существенно доминирует над многоквартирными домами. В Астраханской области — 86% от общего числа сданного жилья за прошлый год, в Севастополе — 83%, в Крыму — 74%.

Что до многоэтажек, застройщики вывели на рынок почти 6 млн квадратных метров новых проектов. Это чуть меньше, чем в 2022-м (на 6%). Объемы строящегося жилья достигли 14,2 млн «квадратов» (303 тысячи квартир) — на 1 февраля 2024 года.

За прошлый год запущено строительство 709 домов на 127 тысяч квартир. В лидерах Краснодарский край и Ростовская область. Девелоперы завершают переход на эскроу. 97% всего жилья строится с использование эскроу. Три региона уже полность перешли на эту схему.

На конференции затронули и тему введение механизма эскроу для частного домостроения. В данной случае дом будет строить подрядчик, а деньги до сдачи объекта будут также лежать на защищенном банковском счете. Специалисты Института развития видят в готовящемся нововведении еще один стимул, который окажет влияние на рост объемов ИЖС.

Если проанализировать статистику по многоквартирным домам, то преобладают комплексы от 17 этажей и выше. На них приходятся 40% строящегося жилья. Основной объем домов — комфорт-класс. Больше строят однокомнатных и двухкомнатных — суммарно на них проходятся более 90% объектов. По этим показателем ЮФО «солидарен» с общероссийскими данными.

ЛЬГОТНОЕ КОМБО

За прошлый год выдали 202 тысячи ипотечных кредитов на 773 млрд рублей. Это на 70% больше, чем в 2022 году. Регионы-лидеры по выдаче ипотеки — вновь Краснодар и Ростов: на них приходится порядка 70% всех выданных жилищных кредитов.

Поддержанию спроса на жилье способствуют льготные ипотеки. На них приходится около 60% всех выданных кредитов. Ипотеку с господдержкой получили 127 тысяч семей (585 млрд рублей в абсолютных цифрах). За все время действия льготных программ кредиты взяли порядка 300 тысяч семей.

Плюс еще 50 тысяч семей получили выплату 450 тысяч рублей на погашение ипотеки за рождение третьего ребенка. Оператором этой программы, как и федеральных ипотек с господдержкой, выступает ДОМ.РФ.

Кроме федеральной ипотеки с господдержкой, есть и региональные программы — когда правительство конкретного субъекта принимает решение поддержать определенные категории граждан. Такие программы ДОМ.РФ призывает объединять с федеральными — чтобы заемщик имел суммарный дисконт к банковской ставке.

В Ростове-на-Дону в рамках проекта КРТ строится жилой комплекс на 185 тыс. кв. м. Источник фото: ДОМ.РФ

В ЮФО сейчас успешно работает одна такая программа — в Ростовской области. Свои аналоги проработают и другие субъекты. При этом такие комбинированные льготные ипотеки подчас реализуются без необходимости со стороны заемщика оформлять отдельные справки. Приходя в банк, нужно уведомить кредитное учреждение, мол, претендуешь не только на заём по льготной ипотеке, но и на региональную субсидию. Банк сам запрашивает нужные документы (а точнее проверяет их через информационные базы) По сути — принцип «одного окна».

РЕГИОНЫ ПРОСЯТ ЗАЙМЫ НА ИНФРАСТРУКТУРУ

— Чтобы обеспечить россиян комфортом, необходимо не только строить жилье, но и обеспечивать развитие городской среды, современных социальных объектов, транспорта. Застройщики часто сталкиваются с тем, что для реализации масштабных проектов средств от продажи жилья не хватает, дабы покрыть все необходимые расходы на строительство инфраструктуры, — рассказал директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Александр Аксаков.

Понимая проблематику девелоперов и регионов, государство запустило три года назад новую программу — «Инфраструктурное меню». Это набор инструментов господдержки для строительства инфраструктуры.

Один из них — инфраструктурные облигации от ДОМ.РФ. Работает он следующим образом. На рынок капитала выпускают ценные бумаги. Их покупают инвесторы — банки, страховые компании, физлица. Причем, спрос на этот инструмент — большой.

Привлеченные средства передают в качестве кредита региону, а он тратит их на инфраструктурные проекты. Заём для субъекта — по очень выгодной ставке, ниже рыночной. Деньги могут потратить на объекты, которые способствуют вводу жилья. В России уже одобрено 46 инфраструктурных проектов на 150 млрд рублей. Они позволят ввести 33,5 млн «квадратов» жилья.

В ЮФО одобренных проектов под инфраструктурные облигации пока нет. Но заявки рассматриваются. Например, в Ростовской области — на строительство крупной автодороги. В Краснодарском крае хотят получить займы на строительство инженерной инфраструктуры для новостроек. На оба проекта запросили заём суммарно 9,2 млрд рублей. Это позволит ввести 600 тыс. квадратных метров нового жилья.

ЗАСТРОЙЩИКУ ЗЕМЛЮ, БЮДЖЕТУ— КВАРТИРЫ

В полномочия ДОМ.РФ также входит реализация федерального имущества. Применительно к строительной отрасли речь идет об объектах и землях, которые в настоящее время используются неэффективно.

За прошлый год при участии ДОМ.РФ ввели более 700 тысяч «квадратов» жилья. Больше половины (57%) построено на участках от Института, остальное — с применением проектного финансирования Банка ДОМ.РФ.

Наиболее активно вовлечением в оборот федеральных участков в 2023 году занимались Краснодарский край, Ростовская и Волгоградская области. Всего за прошлый год в ЮФО было вовлечено около 75 га.

Институт развития рассматривает 13 проектов комплексного развития территорий (КРТ) в округе — в Волгоградской, Ростовской областях, Калмыкии и Краснодарском крае. Общая площадь участков - более 342 га, а градпотенциал оценивается в 1,8 млн кв. м жилья. В округе уже заключено пять договоров КРТ на 147 га (971 тыс. кв. м жилья).

За прошлый год ДОМ.РФ провел 29 успешных аукционов в ЮФО под строительство более 600 тыс. «квадратов» жилья. 12 лотов было реализовано в Краснодарском крае, а самый большой лот в 69,4 га — в Ростовской области.

Помимо торгов по участкам под КРТ, Институт развития проводит аукционы «за долю», по итогам которых получает часть квартир во вновь построенных микрорайонах. С этого года механизм «за долю» начнет применяться при реализации проектов КРТ.

«ЗЕЛЕНЫЕ» И ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНЫЕ НОВОСТРОЙКИ ОКРУГА

Два года назад в России запустили «зеленый» ГОСТ Р. Стандарт призван сделать жилье комфортным (безбарьерная среда, доступ к инфраструктуре для жизни), а главное — энергоэффективным. Снизить выбросы парниковых газов (как при строительстве, так и при эксплуатации дома), потребление электричества.

В стандарте 81 критерий, 37 из которых обязательные. Сейчас разрабатывают ГОСТ Р для индивидуального жилищного строительства. В нем будет 46 критериев, 26 обязательных (центральным станет энергосбережение). А затем выпустят «зеленый» ГОСТ для капремонтов.

— Стандарты будут добровольные, это ориентир качества строительства для рынка, — уточнила руководитель в подразделении «Устойчивое развитие» ДОМ.РФ Евгения Либефорт.

Главный критерий ГОСТ Р для многоквартирных домов — энергоэффективность. По России 18% домов признаются «зелеными». В ЮФО — 11%.

В лидерах Краснодарская край и Ростов (295 и 194 объекта соответственно). Следом идут Крым, Астраханская и Волгоградская области. При этом энергоэффективных домов в округе — 17% (класс энергосбережения A и выше).

В Волгограде по итогам аукциона «за долю» на площади 40,2 га построят около 200 тыс. кв. м жилья. Источник фото: ДОМ.РФ

Пока ГОСТ Р остается больше имиджевой историей. Застройщик сможет разместить логотип и тем самым привлечь потенциальных покупателей, которые ратуют за устойчивое развитие. Плюс важен и некий элемент стандарта, идеала и абсолюта, который теперь для образца есть у девелоперов. Но сейчас прорабатываются механизмы мер поддержки «зеленого» строительства. Например, «зеленая» ипотека и проектное финансирование подобных объектов со сниженной ставкой. Банк ДОМ.РФ уже начал выдавать энергоэффективным проектам финансирование под льготный процент. Дисконт составляет 1-2 процентных пункта от текущей ставки.

ДАЛИ ДЕНЬГИ НА ДОМА ДЛЯ 12 ТЫСЯЧ СЕМЕЙ

Активно в ЮФО работает и Банк ДОМ.РФ. За прошлый год его «южное направление» открыло 36 млрд рублей лимитов финансирования. На эти средства построят жилье для 12 тысяч семей. 25 млрд рублей предоставили для реализации проектов комплексного развития территорий. На эти средства построят 509 тыс. кв м жилья, три садика (950 мест в сумме) и школу на 1800 мест в Краснодарском крае.

В округе банк за прошлый год выдал жилищных кредитов на 26,3 млрд рублей — это 10% от общей выдачи ипотеки финучреждения в стране. 92,4% займов — по программам с господдержкой. Порядка 7 млрд рублей заемщики тратят на строительство индивидуальных домов. Остальные покупают квартиры. Лидеры по получению ипотеки в банке — жители Краснодарского края (68%, 18,11 млрд рублей), Ростовской области (26%, 6,9 млрд рублей).

Банк финансирует не только строительство жилья, но и туристических объектов. Например, в Геленджике дали 14 млрд рублей на постройку пятизвездочного комплекса площадью 62 тысячи квадратов.

По итогам прошлого года россияне совершили более 78 млн поездок по стране. А к 2030 году их количество должно удвоиться – таковы цели нацпроекта. Кажется, хорошо, внутренний туризм развивается. Но обратная сторона статистики — рост нагрузки на инфраструктуру. Та же Кубань идет следом за Москвой по числу туристов со всей России. На зимних каникулах горнолыжки загружены на 100%. Летом отели Большого Сочи тоже не простаивают. Очевидно, что есть спрос и он будет расти, а значит нужно усиливать туристическую инфраструктуру.

Банк ДОМ.РФ в рамках нацпроекта «Туризм» предлагает бизнесу три ключевых кредитных продукта для развития индустрии. Среди них льготные кредиты на строительство объектов размещения (проще говоря, отелей, апартаментов). Активно применяется также механизм «обратной продажи» – инвесторы покупают апартаменты, а комплексом управляет профессиональный гостиничный оператор. Так инвесторы возвращают средства, появляется новый бизнес, рабочие места, а туризм получает новые объекты. Кредитует Банк и модульные гостиницы — первые пять лет действует льготная ставка.