Кто наживается на квадратном метре: цены на жилье стремительно растут, но застройщики отрицают сверхприбыль

Цены на новое жилье улетели в космос.

Фото: Алексей БУЛАТОВ

«Застройщики-то сейчас жируют, деньги лопатой гребут! Наверняка прибыль по 100 - 200 процентов имеют!» Такие мысли возникают у простого человека, увидевшего нынешние ценники на новостройки. А что еще думать, когда с 2020 года квадратный метр жилья в новостройке в среднем по России подорожал почти вдвое?! Сами застройщики сверхприбыли отрицают категорически. И постоянно плачутся на рост расходов. Как и всегда, впрочем.

Так кто же прав? Мы попробовали с помощью экспертов и арифметики все-таки установить истину. Ничего личного - только цифры. Итак, из чего складывается цена квадратного метра и в чей карман идут эти деньги?

Земля

30 - 50% от общей стоимости новостройки в Москве, 10 - 15% - в регионах

Земли в России вроде бы навалом. Но не там, где все хотели бы жить, а застройщики - возводить новые дома.

- Если говорить о Москве, то участков, свободных от различных обременений, в столице просто не осталось. Именно поэтому так активно начали рассматриваться «ржавые пояса», то есть земля под бывшими заводами советской эпохи, участки с недостроями, - раскрывает «КП» тяготы и невзгоды строительного бизнеса Елена Земцова, управляющий партнер девелоперской компании Delta Estate. - Но и вне таких «поясов» приходится сталкиваться с различными бомбоубежищами, переносом инженерных коммуникаций, газопроводов и прочего.

- Перенести действующую теплотрассу или подвинуть канализацию - это уже баснословные расходы. Плюс плата за сам участок, права застройки, - перечисляет вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев. - Эти параметры очень сложно усреднить, но в Москве затраты только на освобождение участка от обременений и согласование на нем строительства могут варьироваться от 30% до 50% стоимости будущего жилого комплекса.

В Питере попроще, но не намного. Как сообщил «КП» директор по экономике Группы RBI Сергей Кайстрюков, в Северной столице затраты на приобретение участка - 20 - 25% от общей стоимости строительства.

В нестоличных регионах эти же расходы «на землю» - в среднем 10 - 15%.

Стройка

30 - 55% в Москве и ближнем Подмосковье, 50 - 80% - в регионах

Затраты на строительно-монтажные работы могут быть очень разными. Связано это прежде всего с классом жилья, а также с особенностями региона - уровнем зарплат и ценой материалов.

- В Москве себестоимость всего, что связано собственно со строительством, включая фонд оплаты труда, может колебаться от 80 тысяч до 120 тысяч рублей в расчете на квадратный метр. А в регионах 120 тысяч - это уже рыночная цена квадрата, - говорит Константин Апрелев.

Со столицей понятно: высокие расходы на стройку объясняются большим количеством жилья бизнес- и премиум-класса, где и материалы используются соответствующие. Неудивительно, что в некоторых элитных комплексах себестоимость строительно-монтажных работ сейчас может составлять и 250 тысяч за квадрат.

Для массового жилья эконом- и комфорт-класса в столичном регионе все скромнее - в рамках 70 - 75 тысяч рублей. Но и это, как считают в строительных кругах, много. В регионах - в среднем на 15 - 17% меньше.

Однако если считать в процентах от полной стоимости строительства, то в регионах доля стройматериалов и строительно-монтажных работ в ней выше и может доходить до 70 - 80%. В Москве же и ближнем Подмосковье из-за огромных затрат «на землю» доля собственно строительных расходов редко превышает 50 - 55% в полной стоимости дома.

Только цифры

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

Коммуникации

5 - 9%, если не надо строить новые магистральные сети

Речь о подключении к городским сетям (водопровод, канализация, теплосети, электричество), а также строительстве необходимой инженерной инфраструктуры (все то же самое, но уже внутри здания).

- Подключение к сетям города - это в среднем 250 - 300 млн рублей, строительство водозаборного узла, котельной, ливневой канализации - еще столько же, - перечисляет Елена Земцова.

Это московские цены, в регионах подешевле.

Деревья, дорожки и школа с детсадом

8 - 12%

Территория вокруг сданной новостройки должна быть облагороженной, с газонами, парковками, детской площадкой. Но это вовсе не подарок от застройщика или городских властей - все входит в стоимость квадратного метра. Так же как и социальная инфраструктура, которую дополнительно к домам возводит застройщик «за свои».

- При выдаче разрешения на строительство там прописывается социальная нагрузка застройщика - детский сад, школа, поликлиника, - объясняет Елена Земцова. - А например, строительство школы на 650 детей стоит миллиард рублей.

Из чего складывается цена квадратного метра и в чей карман идут эти деньги?

Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ

Поделиться с банком

5 - 15%

В большинстве случаев строительство жилья ведется на банковские кредиты. Деньги, которые платят покупатели за свои будущие квартиры в строящемся доме, поступают на эскроу-счет в банке. И лежат там, пока дом не будет сдан. Только тогда застройщик их сможет получить. А стройка ведется на кредит, который под конкретный проект дает банк. Это называется проектное финансирование.

Так действительно надежнее. Но возрастает стоимость строительства. Причем по-разному, в зависимости от ситуации. Банк учитывает и надежность застройщика, и потенциальную прибыльность проекта. По мере того как раскупаются квартиры в доме и пополняется эскроу-счет, ставка по кредиту для застройщика снижается. То есть для крупной и успешной компании, работающей «на потоке», финансирование будет дешевле, чем для мелкой региональной. В среднем до половины прибыли застройщика может уходить банку.

ЧТО В ИТОГЕ?

Мы перечислили тут только самые существенные затраты. Есть и другие - на проектную документацию, рекламу, административные расходы и т. п.

Но и так уже ясно, что с каждого возведенного квадратного метра жилья кто только не кормится: от городских бюджетов (в тех случаях, когда земля под застройку - собственность муниципалитета) до коммунальщиков и банков. Не случайно власти так упорно поддерживают льготную ипотеку - при резком падении спроса на новостройки плохо будет не только застройщикам.

А что с самим строительным сектором? Как показывают расчеты, которые мы сделали на основе данных Союза инженеров-сметчиков, есть чуть меньше десятка регионов, где строительство жилья - вполне прибыльный бизнес, а местами - даже очень прибыльный. Что касается остальной территории страны… Смотрите сами (см. «Сколько стоит стройка и сколько платим мы»). И эти цифры прекрасно дают ответ на вопрос, почему большая часть новых многоэтажек у нас именно в семи-восьми регионах и строится.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Эксперты раскрыли, имеет ли смысл покупать квартиру для сдачи в аренду (подробнее)