Новые правила перепланировки квартир: Почти любое изменение теперь придется согласовывать

С апреля заработают новые положения Жилищного кодекса.

«Ну кто так строит?!» - в вашу голову тоже приходят такие мысли, когда вы смотрите на свою квартиру, мечтая все в ней переделать? Стены подвигать, санузел сделать совмещенным, лоджию превратить в комнату... Причем многие так и делают, согласовывая перестройку уже по факту, да и то не всегда.

Однако с 1 апреля вступают в силу изменения в Жилищный кодекс и закон «О государственной регистрации недвижимости», которые как раз затрагивают правила перепланировки. Россиян в связи с этим уже успели запугать: готовьтесь, вот теперь придется согласовывать все-все-все - вплоть до демонтажа встроенного шкафа. «КП» разбиралась в нововведениях вместе с практикующим адвокатом по жилищным делам Светланой Жмурко. Итак, что же на самом деле нас ждет?

1. Меняется само понятие

- Раньше перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме, но сейчас это понятие конкретизировано: перепланировка - это изменение границ и (или) площади помещения, и (или) образование новых помещений, изменение его внутренней планировки, - объясняет Светлана Жмурко.

Если на пальцах: снесли вы стену внутри квартиры, передвинули, добавили новую - все, это перепланировка. Потому что внутренняя планировка квартиры и площади помещений в ней меняются.

В целом так и было. Но оставались некоторые спорные моменты. Теперь, как предполагается, места для них уже нет. И даже «чайнику» все должно стать понятно. Объединили вы гостиную с кухней или расширили за счет снесенной кладовки - не важно. Важно, что площадь помещения изменилась.

Поэтому, планируя серьезный ремонт, возьмите план и экспликацию вашей квартиры в бюро технической инвентаризации (БТИ). БТИ - государственная организация, обращаться нужно в ее филиал по месту жительства. Из этого плана и будет ясна официальная конфигурация вашей квартиры и площади отдельных помещений.

Возвращаясь к встроенному шкафу - а такими шкафами были оборудованы многие советские квартиры - тут нужно смотреть, внесен ли он в план помещения и стоит ли отдельным пунктом в экспликации. Если да - то его снос будет означать перепланировку. А значит, для его демонтажа потребуется согласование. (Кстати, полный перечень документов, необходимый для согласования перепланировки жилья в столице, москвичи могут найти на портале mos.ru.)

Как выглядит процесс согласования перепланировки

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

2. «Все закончено» - это когда изменения внесены в госреестр

Поправками теперь четко оговорено, с какого момента перепланировка официально считается завершенной и узаконенной - после внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В целом это логично. Если изменились какие-то характеристики квартиры - лучше, чтобы в главном источнике сведений о правах граждан на недвижимость об этом имелась свежая информация.

И раньше многие владельцы жилья после перепланировки вносили сведения об изменениях в ЕГРН - например, если собирались жилье продать. Но обязательной эта процедура не была, достаточно было получить акт согласования работ от местных властей.

3. Понадобится новый техплан

Изменения в ЕГРН вносятся на основании чего-то. Поэтому появилось еще одно обязательное требование - после перепланировки квартиры ее собственник обязан заказать свежий технический план (не путать с техпаспортом, техплан - более сложный документ).

- Техплан готовит кадастровый инженер, которого надо самостоятельно вызвать и оплатить его услуги, - разъясняет наш эксперт.

Опять же те граждане, кому важно было после перепланировки иметь правильные сведения о квартире в ЕГРН (при продаже, или если перепланировка проводилась в ипотечной квартире), делали это и раньше. Меняется то, что теперь это должны делать все, кто затеял перепланировку.

За подготовкой техплана можно обратиться как в государственную организацию (Бюро технической инвентаризации), так и к частным специалистам с соответствующей лицензией. Перечень всех аттестованных кадастровых инженеров есть на официальном портале Росреестра (rosreestr.gov.ru). Можно воспользоваться сервисом «Поиск кадастрового инженера» через «Госуслуги». Стоимость подготовки техплана на квартиру до 100 кв. м - в среднем от 5000 рублей.

Топ-5 ситуаций, когда незаконная перепланировка может испортить жизнь владельцу квартиры

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

Чего в квартире точно делать нельзя?

Изменения не затрагивают правил, которые касаются самих работ и необходимости согласовывать все, что считается перепланировкой или переустройством. Напомним, переустройство - это в отличие от перепланировки, когда стены остаются на месте, но переносится или видоизменяется какое-то оборудование - например, ванна меняется на душевую кабину.

И на всякий случай напоминаем основные запреты - такой ремонт вам в любом случае не согласуют, независимо от нюансов регионального законодательства (они тоже есть). Категорически нельзя:

сносить несущие стены,

объединять комнату с балконом или холодной лоджией и переносить туда батареи центрального отопления,

объединять кухню, где есть газовая плита, с комнатой (в жилой комнате газа быть не должно), то есть превращение однушки в студию в газифицированных многоэтажках как было, так и остается незаконным - без шансов на согласование,

располагать «мокрые» зоны над «сухими» (то есть кухня или санузел не должны оказываться над обычными комнатами),

демонтировать или сужать вентиляционные каналы.

- Если перепланировку сделать незаконно, то, как и раньше, у собственника есть два законных выхода - оформить ее или вернуть квартиру в первоначальный вид, - предупреждает Светлана Жмурко. - А возможные последствия - штраф и судебное решение о приведении квартиры в первоначальное состояние.

То есть никаких новых санкций к нарушителям изменения в Жилищный кодекс не предусматривают. В совсем редких случаях дело может зайти дальше: если собственник отказывается исполнять решение суда, квартиру у него могут по судебному решению изъять и продать с торгов (новый собственник обязуется сделать «ремонт наоборот» и получает на это скидку в соответствующем размере, а оставшиеся деньги отдают бывшему горе-владельцу - если будет чего отдавать). Как правило, такое случается в ситуациях, когда ремонт совсем уж «неправильный» - нарушает чьи-то права и нанес кому-то ущерб.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Спрос на покупку квартир на вторичном рынке резко упал (подписывайтесь на наш подкаст)