Премия Рунета-2020
Россия
Москва
+2°
Boom metrics
Недвижимость28 ноября 2023 15:00

Почему возникают конфликты между жильцами и управляющей компанией

Ситуацию объяснил директор консалтинговой компании
Генеральный директор компании «Панеях и партнеры» Н.В. Абрамова-Панеях. Фото: личный архив.

Генеральный директор компании «Панеях и партнеры» Н.В. Абрамова-Панеях. Фото: личный архив.

В последнее время в стране растет число случаев трений между жильцами загородных поселков и управляющими компаниями (УК).Чтобы выяснить, кто прав в подобных случаях с точки зрения закона, «Комсомолка» поговорила с Натальей Абрамовой-Панеях генеральным директором консалтинговой компании «Панеях и партнеры», которая ведет более 60 дел в этой категории.

Например, осенью этого года в элитном поселке «Береста» в пойме Москвы-реки произошел серьезный конфликт: жители остались без электричества и воды на полгода из-за неуплаты счетов некоторыми собственниками и обвинили в ситуации местного бизнесмена В.П. Приходько и управляющую компанию. При этом за пятилетнее бесплатное пользование коммунальными услугами и инфраструктурой средний долг у неплательщиков составил порядка нескольких миллионов рублей.

- Действительно, взаимоотношения между управляющими компаниями жилых комплексов, коттеджных поселков и жильцами - это тема постоянная, а зачастую и конфликтная. У нас достаточно много обращений, как со стороны первых, так и вторых участников этих отношений, поэтому блок жилищных вопросов выделен в отдельное направление. В городах многие блага оплачиваются мэрией. Однако в коттеджном поселке оплата за дороги, освещение улиц и безопасность лежит на самих жителях: эти расходы попадают в платежные документы, выставляемые управляющей компанией. Например, ежемесячная плата за квартиру в 80 квадратных метров в Москве на семью из 6 человек в жилом комплексе комфорт-класса варьируется в пределах 14-20 тысяч рублей.

А плата для жителей коттеджного поселка в домах площадью от 500 до 1200 квадратных метров составляет 35-50 тысяч рублей(на примере поселка «Береста»). За эту стоимость жители наслаждаются всеми прелестями городской инженерной инфраструктуры, услугами по вывозу мусора и безопасностью охраняемого поселка. Важно отметить, что в поселке, в отличие от города, никто не переложит асфальт, не обновит газон и/или детскую площадку по программе мэрии и не оплатит электричество за уличное освещение. Все это делается управляющей компанией.

- Наталья, с юридической точки зрения поселок чем-то отличается от обычного многоквартирного дома, в плане отношений жильцов с управляющей компанией?

- Начиная с 2016 года, Конституционный суд Российской Федерации последовательно придерживается правовой позиции, согласно которой регулирование общей собственности в коттеджных поселках и многоквартирных домах должно радикально отличаться. Вместе с тем, поскольку в законодательстве отсутствовали прямые нормы, которые регулировали вопрос содержания общего имущества в коттеджных поселках, по этой причине суды разрешали дела о взыскании такой платы по аналогии с нормами ЖК РФ по управлению многоквартирным домом. Гражданский кодекс Российской Федерации детально регулировал только содержание общего имущества в многоквартирном доме. Имущество в коттеджном поселке считалось общим только фактически, юридически у него такого статуса не было. Отсутствие прямых норм, регулирующих данную сферу отношений, приводило к неопределенности в вопросах определения состава общего имущества в коттеджных поселках, а также зачастую к отказам собственников коттеджей вносить плату за содержание общего имущества. В большинстве случаев такие споры находили свое разрешение уже в судебной плоскости.

В правовом поле ситуация получила свое развитие с принятием Конституционным Судом Российской Федерации постановления от 28.12.2021 № 55-П/2021, в котором суд признал некорректным подход о возможности применения аналогии правового регулирования общей инфраструктуры коттеджных поселков и многоэтажек. Результатом такой работы явились изменения в законодательство Российской Федерации. Для коттеджных поселков, таунхаусов и апартаментов закрепили понятие общего имущества. Соответствующие поправки в Гражданский кодекс вступили в силу 1 октября 2023 года. Статус общего имущества присвоили местам общего пользования не только в многоквартирных домах, но и в других зданиях и сооружениях - в апартаментах, коттеджных поселках и таунхаусах. Новые нормы предусматривают, что каждый собственник должен нести расходы на содержание и сохранение общего имущества пропорционально доле в праве на это имущество. Изменить это соотношение можно только единогласным решением общего собрания собственников. Но по-прежнему остаются и вопросы. В частности, например, откуда это общее имущество в коттеджном поселке возьмется. Механизм перевода инфраструктуры, сетей, и земель застройщика в общедолевую собственность, к сожалению, так и не разработан.

- Объясните, какие услуги оказывает управляющая компания?

- Если простыми словами, то управляющая компания предоставляет жильцам электроснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз отходов, аварийно-диспетчерское обслуживание газопровода и газового оборудования. Она заведует

водопроводом, канализацией, ливневой канализацией, газопроводом, низковольтной кабельной линией, низковольтным кабелем (освещением), забором, дорогой (бетонным покрытием). Также они занимаются устранением аварий и подготовкой к сезонной эксплуатации, сторожевой охраной территории.

- Часто жалобы слышны только от жителей. Могут ли при конфликте быть иски со стороны управляющей компании?

- Конечно. Иски есть и будут в отношении неплательщиков, которые в добровольном порядке отказываются оплачивать коммунальные услуги и то, чем они пользуются в качестве общей инфраструктуры. Например, в ситуации с «Берестой» управляющей компанией за период с 2019 по 2023 год было подано 63 иска согласно официальным данным, размещенным на сайте Мосгорсуда.

- Иногда жители поселков подают иски в суд из-за отключения УК каких-то услуг. Какими нормативно-правовыми актами они подкрепляют свою позицию и есть ли противоречия в их аргументации?

- Часто бывает, что единственное недовольство - это требование УК погасить задолженности. В той же «Бересте» некоторые люди годами пользовались инфраструктурой, не оплачивая ее, и видимо настолько привыкли, что считают нормой бесплатное потребление и благоустройство. Поэтому любое требование и напоминание о том, что есть общая инфраструктура и коммунальные услуги для каждого потребителя, которые не могут быть бесплатными, порой воспринимается в штыки. Свою позицию, спустя годы неплатежей, жильцы часто обосновывают тем, что услуги им не оказывались, или оказывались некачественно и не в том объеме, а также по завышенным ценам. Однако, часто в судах факт недобросовестного оказания услуг так и не получается доказать или его опровергают доказательства другой стороны. (см. Апелляционное определение МГС от 26.07.2023 по делу № 33-26679/2023).

В заключении эксперт обозначил варианты дальнейшего развития событий в случае суда между УК и жильцами поселков из-за отключений. Первый - когда собственник коттеджа поймет, что оплата коммунальных услуг - это его обязанность, а не добрая воля, он оплатит накопившийся долг и в дальнейшем будет исправно платить за то, чем он пользуется. Второй исход - диалог с управляющей компанией на предмет несогласия с качеством и объемом оказываемых услуг. Третий вариант - судебное разбирательство, когда точку в конфликте ставит суд.