Премия Рунета-2020
Россия
Москва
+15°
Boom metrics
Недвижимость19 июня 2024 11:01

Успеть в последний вагон: что будет с льготной ипотекой после 1 июля 2024

И какие «пряники» от банков и застройщиков позволяют хоть немного снизить финансовую нагрузку при покупке жилья
Елена МАКСИМОВА

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА. Перейти в Фотобанк КП

1 июля 2024 года заканчивается действие одной из самых популярных льготных ипотечных программ – на покупку новостройки с господдержкой под 8% годовых. Семейную ипотеку, которая тоже заканчивается 1 июля, продлят. Но ее условия, как уже очевидно, изменятся. На что рассчитывать и что в связи с этим делать покупателям жилья?

ЧТО БУДЕТ ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ

Семейную ипотеку, по которой сейчас можно получить кредит с первоначальным взносом от 20% и по ставке до 6% годовых, планируется продлить до 2030 года. Но условия ее изменятся.

Нынешняя ставка – не выше 6% - однозначно останется для семей с детьми до 6 лет. Таково поручение Президента. Условия для семей с детьми постарше пока обсуждаются.

Фото: Shutterstock.

Минфин предлагает повысить для них ставку до 12%. Еще одно из предложений – привязать меры поддержки к числу детей в семье. То есть родился еще один ребенок – ставка снижается. Или государство дает некую целевую субсидию, которую можно потратить только на погашение ипотеки и покупку жилья. Есть также предложение исключить из программы малогабаритное жилье – однушки и студии. Что из этих идей будет принято, пока неизвестно. Но они однозначно сужают круг тех, кто сейчас может воспользоваться льготной ставкой в 6%.

Программа IT-ипотеки пока остается, но, видимо, будет свернута после срока ее окончания – 31 декабря 2024 года.

Фото: Shutterstock.

Остаются, и даже расширены – в частности, на участников СВО – дальневосточная и арктическая ипотека. Но это программы очень узконаправленные, рассчитанные на определенные регионы.

Как уже неоднократно высказывались представители Минфина и Центробанка, в нынешнем виде система льготной ипотеки оказалась слишком массовой, поэтому власти хотели бы ее сделать более адресной.

- Доступность жилья, к сожалению, снизилась за время проведения льготных программ, - рассказывал журналистам в апреле на одном из банковских форумов замминистра финансов Иван Чебесков. - Проанализировав ситуацию, мы пришли к выводу, что это происходило в большей степени из-за того, что мы переиспользовали этот стимул. Когда доля льготных программ относительно низкая – мы считаем, это должно быть на уровне 20-25% от общих выдач – тогда стимулы, по идее, должны работать, тогда доступность для тех, кому мы хотим помочь, чей спрос мы хотим стимулировать, увеличивается, но это не сильно влияет на рынок в целом, не повышает стоимость жилья.

Фото: Shutterstock.

Так-то оно так, но ставки по рыночным ипотечным программам совсем не выглядят привлекательными. Они сейчас минимум в районе 17% - при том, что проценты выше 12% считаются «заградительными», отбивающими желание оформить кредит на жилье. Резон взять такую ипотеку остается разве что у тех, кто продает старую квартиру и покупает новую – а ипотека нужна на сравнительно небольшую сумму доплаты.

И вряд ли ситуация изменится в лучшую сторону в самое ближайшее время.

- Если в феврале 2024-го ЦБ прогнозировал, что по итогам года средняя ключевая ставка составит 13,5-15,5% годовых, а в 2025 г. опустится до 8-10%, то теперь, согласно апрельскому прогнозу, в 2024 г. «ключ» останется на уровне 15-16%, а в 2025 г. снизится лишь до 10-12%, - напоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - А это значит, что о доступной ипотеке придется забыть еще по крайней мере на полтора года.

И что же делать тем, кто не принадлежит к 20-25% потенциальных ипотечников, которых готово поддерживать рублем государство?

Фото: Shutterstock.

УСПЕТЬ, ПОКА ДАЮТ

Самый простой вариант, который лежит на поверхности, - поторопиться с покупкой квартиры, пока льготная ипотека остается «массовой».

Благо застройщики сейчас продолжают субсидировать процентные ставки в том числе и по льготным программам – на весь срок кредита или на первые несколько лет. То есть ставка в этот период будет, допустим, не обычные по «семейке» 6%, а 3,5-4%. При этом существенно, в сравнении с обычными условиями, сокращается ежемесячный платеж.

Субсидирование от застройщика на первые год-два-три интересно тем, кто пока вынужден жить в съемной квартире – и кому надо будет до переезда в новое жилье расплачиваться и за аренду, и по ипотеке. А тут любое уменьшение общей суммы платежей очень важно.

Программы субсидирования сейчас есть у большинства крупных застройщиков - включая, например, А101, Level Group и других, варианты можно посмотреть через сервис Домклик. Кто-то дает "субсидии" на все виды ипотеки, кто-то на конкретные программы кредитов. Например, ПИК пока предлагает варианты со ставкой 3,8% (вместо 5%) на весь период по IT-ипотеке и с 3,5% по семейной.

Фото: Shutterstock.

КАК СЭКОНОМИТЬ ПРИ РЫНОЧНОЙ СТАВКЕ

Варианты снизить финансовую нагрузку при покупке жилья без льготной ипотеки - тоже существуют.

Стоит учесть, что из Москвы и Питера программа с господдержкой под 8% фактически ушла с начала года – после того, как в декабре власти ужесточили ее условия и для этих регионов «потолок» льготного кредита был снижен в два раза, до 6 миллионов рублей. А что за эти деньги можно купить в столицах, даже с учетом первоначального взноса от 30%? Так что у застройщиков уже было время подумать над альтернативными вариантами для стимулирования спроса.

Один из вариантов – траншевая ипотека. Это что-то вроде рассрочки. Общий смысл в том, что ипотечный кредит выдается несколькими частями, траншами. Как правило, двумя: первый (до 20-30%) при оформлении договора долевого участия. Второй – перед сдачей дома в эксплуатацию. До выдачи второго транша заемщик платит проценты только на сумму первого транша. Но первоначальный взнос все равно необходим, и, как правило, по таким программам он выше. Траншевая ипотека есть, например, у Сбера. И немного по другой схеме – у Совкомбанка. Но общий смысл тот же – в начальный период платежи более низкие. Взять такую ипотеку можно только при покупке квартиры в конкретных проектах. Подобные варианты существуют у INGRAD, ФСК, «Эталона», «Группы ЛСР» и т.п.

Есть и альтернативы – программы со специальными ценами, сниженным первоначальным взносом и т.д. Например, одна из подобных программ у ПИК позволяет купить квартиру с первым взносом от 15,1% и большим лимитом (до 60 млн рублей), при этом первые два года будет действовать ставка 8%, как по госпрограмме. Затем - от 15,6%, с возможностью рефинансирования, когда снизится ставка ЦБ.

Есть на рынке варианты и со сниженной ставкой (от 10,5%)на весь период выплат. И шанс немного снизить "процент" за счет дополнительных «пряников» от банков определенным клиентам.

Здесь, как правило, расклад примерно такой:

- если вы зарплатный клиент, ставка будет ниже в среднем на полпроцента,

- оформляете титульное и личное страхование – минусуем 2%,

- электронное оформление сделки – это еще минус 0,3%.