Как отстоять права на землю?

Продолжение. Начало см. в выпусках «Моя дача» за 9 и 16 марта.

Напомним, Роснедвижимость - это государственный орган, который ведает множеством вопросов в «земельной» сфере. Наши консультанты - зам. руководителя Контрольно-правового управления Роснедвижимости Светлана ТЕСНИЦКАЯ и главный специалист управления мониторинга земель, землеустройства и территориального планирования Виктор КАЛИНИН.

В прошлом выпуске (см. № за 16 марта) мы разбирали «больные» вопросы о документах на землю и выяснили, какие права дают владельцам участков различные свидетельства, акты, договоры и т. д.

Главная хорошая новость - если у вас есть хоть какой-то документ от органов власти, где говорится о предоставлении участка или о праве на участок, то можно не волноваться: землю не отнимут. Однако для того чтобы вы могли распоряжаться своим наделом не только физически - возделывая грядки, но и юридически - сдавая в аренду, продавая или передавая по наследству, скорее всего, потребуется оформление дополнительных документов. Кому и какие бумаги понадобятся, мы перечислили в том же выпуске 16 марта.

Один из основных документов, которого землевладельцам не хватает чаще всего и без которого они почти как без рук, - это кадастровый план участка. В нем описываются площадь, конфигурация, границы, категория земли и прочие характеристики участка.

Для оформления сделок (купли-продажи, дарения, наследования) и приобретения новых прав на землю (например, «перевод» участка из пожизненного владения в собственность) обязательно нужна соответствующая выписка из кадастрового плана. Ее требует Федеральная регистрационная служба (ФРС), регистрирующая сделки с недвижимостью и права граждан на недвижимое имущество.

Необходимую выписку землевладельцам бесплатно выдает территориальный орган Роснедвижимости по месту нахождения участка (телефоны и адреса отделов Управления Роснедвижимости по Московской области мы опубликовали в выпуске «Моя дача» за 9 марта).

Однако нередко оказывается, что в государственном земельном кадастре, где собираются все сведения об участках, не хватает некоторых данных. Поэтому полноценного кадастрового плана просто не существует и, соответственно, выписку из него в необходимом объеме выдать невозможно.

Тогда Роснедвижимость сообщает землевладельцу, что ему нужно провести так называемые землеустроительные работы по межеванию границ участка. По их результатам будет составлен кадастровый план, уточнят характеристики землевладения в государственном земельном кадастре и, наконец, бесплатно выдадут ту самую необходимую для сделок выписку. Как провести все процедуры на практике, см. нашу схему.

Что делать для объединения и раздела участков?

«У меня есть правоподтверждающие документы на два участка. Хочу объединить их в один. Как это сделать?

Сергей».

«Мне принадлежит 1/4 домовладения, земельный участок закреплен за домом и разделен заборами между владельцами каждой из долей дома. Как нам юридически оформить раздел участка между совладельцами дома?

Иван Борисович».

Вопросы раздела-объединения участков тоже решаются с помощью землеустроительных работ.

Юридически объединить землевладения можно, если соблюдаются следующие условия:

участок (участки) находятся в собственности;

участки имеют смежную границу;

относятся к одной и той же категории земли (земли поселений, сельхозназначения и т. д.);

одинаково разрешенное использование участков (индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), дачное строительство (ДС) и т. д.).

Как для объединения, так и для раздела участков проводятся соответствующие землеустроительные работы.

Если прежние, объединяемые участки или разделяемый участок имеют полноценные кадастровые планы «современного» образца (это уточняется в органах Роснедвижимости), то землеустроительные работы можно проводить на основании этих планов прямо «на бумаге», т. е. без выхода на местность.

Задачей землеустройства в таких случаях является формирование новых земельных объектов - единого объединенного участка, нескольких отдельных участков, образовавшихся после раздела.

Документальный результат землеустроительных работ передается в подразделение Роснедвижимости вместе с заявлением об объединении или соглашением о разделе участков. Там оформляют эти процедуры, вносят соответствующие изменения в госземкадастр и выдают заявителям выписки из него.

С такой выпиской можно отправляться в ФРС, чтобы получить свидетельство о госрегистрации права собственности на свой «обновленный» участок.

Кому потребуются землеустроительные работы?

Большинство - почти 80% граждан, которые приобрели участки до 1999 г., что называется, «попали». В те годы, когда еще не была введена строгая система госрегистрации прав на недвижимость - то есть до 31.12.1998 г., - документы на землю зачастую оформлялись в упрощенном порядке. Власти хотели поскорее наделить граждан землей, а теперь те благие намерения оборачиваются «адом». Из-за прежнего «облегченного» порядка в нынешнем госземкадастре не оказалось сведений об участках, необходимых для составления полноценного кадастрового плана. Так что теперь их владельцы должны проводить за свой счет землеустроительные работы по межеванию границ участков.

Обратите внимание: вполне возможно, что у вас есть кадастровый номер участка и даже его план, оформленный в прежние времена. Однако может оказаться, что фактически это план «устаревшего» образца, т. е. в нем нет всех данных, необходимых по нынешнему законодательству о госземкадастре.

Чтобы проверить, насколько «современен» и пригоден для заключения сделок ваш план, нужно обратиться в территориальный орган Роснедвижимости. Там вы просите предоставить выписку, необходимую для обращения в ФРС (напомним, этот орган регистрирует права на недвижимость и сделки с ней - см. выше). Если с данными об участке в госземкадастре все в порядке, вам без проблем и без взимания платы выдадут выписку. Если же нет, то придется проводить землеустроительные работы.

Окончание темы - в следующем выпуске «Моя дача».