Как выбрать ипотечный кредит

Источник:kp.ru

Ипотечная программа - это набор параметров ипотечного кредита. Они отличаются друг от друга:

• видом и размерами процентной ставки;

• валютой, в которой выдается кредит;

• величиной первоначального взноса;

• способом погашения кредита;

• сроком кредитования;

• лимитом кредитных средств;

• объектом кредитования.

Отдельный вид ипотечных программ предназначен для участников государственных программ по обеспечению жильем различных категорий граждан.

Наиболее выгодной будет та ипотечная программа, которая оптимально соответствует вашим потребностям и возможностям. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо сравнить достоинства и недостатки заинтересовавших вас ипотечных программ.

На что следует обратить внимание при выборе ипотечной программы

Чтобы выбрать максимально выгодную ипотечную программу, необходимо определить:

1) какой суммой первоначального взноса вы располагаете (коэффициент кредит/залог),

2) какая сумма кредита вам нужна,

3) сколько вы готовы ежемесячно платить по кредиту (не забывайте о соотношении платеж/доход).

4) на какой максимальный срок вы готовы взять кредит,

5) какой способ погашения кредита для вас предпочтительнее – аннуитетный или дифференцированный.

! сумму ежемесячного платежа можно уменьшить, если растянуть срок погашения кредита на как можно более долгий срок. Однако при этом возрастают затраты в целом, так как придется потратить больше средств на проценты по кредиту и страхование рисков по ипотечной сделке.

Какая ипотечная программа наиболее выгодна

! выгодный для вас параметр кредита может потерять свою привлекательность в результате дополнительных требований ипотечной программы. Зачастую снижение требований к форме подтверждения дохода заемщика, размеру первоначального взноса или страхованию рисков ипотечной сделки сопровождается увеличением процентной ставки по кредиту. И, наоборот, чтобы получить кредит под низкую процентную ставку, вам придется внести большой первоначальный взнос, заплатить более высокую комиссию за выдачу кредита или серьезно потратиться на страхование.

Например, вас привлекают кредиты с минимальным первоначальным взносом. Одна ипотечная программа предусматривает первоначальный взнос в размере 15% от стоимости жилья, а другая – 10%. Казалось бы, вторая программа выгоднее, но в ней содержится обязательное условие: предоставить банку дополнительный залог принадлежащего вам объекта недвижимости. Если у вас в собственности нет недвижимости, которую можно было бы использовать в качестве залога, вы не сможете использовать преимущество этой программы, несмотря на ее кажущуюся привлекательность.

Определенную роль при выборе ипотечной программы может сыграть уровень сервиса в кредитующей организации. Вам предстоит общаться с кредитором на протяжении длительного срока и желательно, чтобы это общение отнимало у вас как можно меньше времени, сил и нервов. Обратите внимание на квалификацию персонала, насколько сотрудники доброжелательны и компетентны. Немаловажное значение имеет доступность офисов, режим их работы, возможность использовать разные способы внесения платежей, в частности, через Интернет.

Льготные условия получения ипотечного кредита

Банки предлагают льготные условия получения ипотечных кредитов своим клиентам и участникам «зарплатных» проектов (работников организаций и предприятий, которые получают зарплату через расчетную карту банка). Для них устанавливают более низкие комиссии, процентные ставки по кредиту, размер первоначального взноса, могут снизить значение платеж/ доход или смягчить требования по подтверждению размера дохода.

Ипотечные кредиты на льготных условиях предоставляются в рамках различных государственных и региональных программ по повышению доступности жилья для населения (социальные и жилищные программы). Например, это могут быть специальные программы для молодых семей, распорядителей материнским (семейным) капиталом, работников бюджетных организаций, военнослужащих, очередников на жилье, ветеранов, молодых ученых и т. д. В ряде программ льготные категории граждан имеют право на снижение процентной ставки по кредиту.

Прежде чем подбирать ипотечную программу, выясните, можете ли вы претендовать на получение кредита на льготных условиях.

Виды процентных ставок по ипотечному кредиту

Процентная ставка – это плата, которую кредитор устанавливает за пользование предоставленными вам кредитными средствами.

Процентная ставка может быть фиксированной, плавающей или комбинированной.

Фиксированная процентная ставка устанавливается сразу на весь срок погашения кредита. Благодаря этому вам могут установить точный график платежей, и вы всегда будете знать, сколько составляет размер вашего платежа по кредиту.

! кредитный договор может содержать условие, в соответствии с которым кредитор имеет право в одностороннем порядке без согласования с заемщиком изменять размер процентной ставки. Поводом для изменения ставки в большую сторону может быть ухудшение экономической ситуации или негативное изменение конъюнктуры финансового рынка. Кредитный договор, который содержит подобное условие, подписывать не рекомендуется. Иначе вы можете столкнуться с повышением размера платежа по кредиту именно в тот момент, когда возрастет риск финансовых затруднений из-за неблагоприятной экономической ситуации.

Плавающая процентная ставка состоит из двух частей.

Первая, основная часть – переменная, она приравнивается к рыночному индексу и меняется вместе с ним. Для кредитов в долларах США таким индексом служит LIBOR (лондонская межбанковская ставка предложения), в евро - EURIBOR (европейская межбанковская ставка предложения), в рублях - MosPrime (российская индикативная ставка предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке) или ставка рефинансирования Банка России.

Вторая - меньшая часть процентной ставки представляет собой постоянную величину, это маржа банка. Переменная часть может фиксироваться на три, шесть или двенадцать месяцев - с такой периодичностью будет меняться величина плавающей ставки по кредиту.

В благоприятный для экономики период плавающие ставки обычно значительно ниже фиксированных. За счет этого заемщик получает ощутимую экономию на выплате процентов по кредиту по сравнению с использованием фиксированной ставки. Однако при выборе плавающей ставки возникает процентный риск.

Комбинированная процентная ставка – это сочетание фиксированной и плавающей ставки. Она фиксируется на определенный промежуток времени, как правило, от одного до пяти лет, а затем становится плавающей. Комбинированная ставка обычно более выгодна, чем фиксированная, но она несет в себе тот же процентный риск, что и плавающая ставка.

Способы погашения ипотечного кредита

В настоящий момент в России используются два способа погашения ипотечного кредита:

Аннуитетная схема погашения – это погашение кредита одинаковыми по размеру (аннуитетными) платежами.

Дифференцированная схема погашения – это схема, по которой сумма основного долга выплачивается равными ежемесячными долями, а проценты по кредиту рассчитываются на остаток невыплаченной суммы. Таким образом, с каждой выплатой размер суммы платежа становится меньше.

Если сравнивать эти две схемы, то при прочих равных условиях, размер дифференцированного платежа в течение нескольких первых лет будет заметно выше, чем аннуитетного. В то же время, с дифференцированными платежами вы заплатите меньшую сумму в виде процентов по кредиту, так как уменьшение суммы основного долга (сумма денежных средств, которую вы получили от банка по ипотечному кредиту) происходит быстрее, чем по аннуитетной схеме.

! размер дифференцированного платежа на первых порах может оказаться настолько большим, что вы не сможете получить кредит из-за недостаточной величины вашего дохода (недопустимое соотношение платеж/доход).