Почему в России земли много, а построить свой дом нельзя

В редакцию часто приходят письма от читателей, которые не могут решить квартирный вопрос. Главная мысль: была бы земля и не мешали бюрократы - сами построили бы дом своими руками. И не нужно нам жилье за 80 - 100 тыс. за квадрат в многоэтажках. И правда, почему большинство государственных инициатив рассчитано прежде всего на то, чтобы заставить застройщиков продавать жилье подешевле (что с трудом получается), и лишь где-то в пятую очередь - на то, чтобы помочь гражданам строиться самим? Вот основные отговорки, которые обычно приводят чиновники и строительный бизнес.

Земли, на которой можно возвести жилье, в стране меньше 10%. Поэтому и нарушаются все архитектурные нормы.

Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН

Миф 1. «Муравейники» - экономичнее

- Любой инвестор, занимающийся многоэтажным строительством, будет доказывать, что значительно экономнее построить один стоквартирный дом, чем сто индивидуальных, - говорит Елена Иванкина, декан факультета экономики недвижимости Российской академии народного хозяйства и государственной службы (РАНХиГС). - В этом есть логика - для застройщика.

Что касается граждан, то тут не все однозначно. В 40-километровой зоне от Москвы строительство частного дома - действительно удовольствие далеко не для бедных.

- С учетом покупки земли, строительства, коммуникаций, оформления - в 10 млн. руб. можно уложиться, - «обнадежили» риэлторы.

Правда, обсчитывали мы кирпичный дом в 200 кв. м - «средненький» для Подмосковья. Если же перевести в стоимость одного квадрата, получается 50 тыс. руб. Такой цены в многоэтажках на том же расстоянии от МКАД нет. Ценники начинаются от 70 тыс. руб./кв. м. Неувязочка выходит с экономичностью.

Но Москва - еще не Россия. В регионах, где не такая дорогая­ земля, ситуация другая.

- Система «сам себе застройщик» - самая доступная для населения, у которого нет высоких доходов, - продолжает Елена Иванкина. - Человек покупает земельный участок «без подряда», то есть голую землю, а затем постепенно возводит на ней индивидуальный дом. По нашим расчетам, не менее 30% семей, которые нуждаются в жилье, по такой схеме за 5 - 6 лет могли бы построить себе дом. Без ипотеки.

Миф 2. Проблемы с землей

Единообразный порядок, в соответствии с которым муниципальные власти должны выделять участки под застройку, только прорабатывается (см. «Что в итоге»). А пока на местах вопрос решается по принципу «что хочу, то и ворочу».

Конечно, землю можно купить. В том числе и под индивидуальное строительство. Но есть нюанс. Земель, которые хотя бы теоретически могут попасть на свободный рынок, в России всего 7,8% (см. графику). Это ВСЕ участки любого назначения, которые находятся в собственности граждан (от скромных дачников до олигархов) и юридических лиц. Более 90% земель по-прежнему в госсобственности. А с учетом того, что не на всякой земле можно строиться (она делится на множество категорий), подходящие участки в густонаселенных областях нередко оказываются в дефиците.

Идеи, где взять землю, есть. На высоком уровне неоднократно говорили: мол, госземли надо использовать эффективнее, а то часть вообще пустует. Зреет идея отказаться и от излишних сложностей с подразделением земель на категории, с каждой из которых связана куча ограничений. Но пока решений не принято.

- Деление земель на сельхозземли и земли поселений - золотая жила для чиновников, масса коррупционных схем строится на этом. Никакого иного толка от этого деления нет. Кто хочет где-то что-то построить и имеет деньги, все равно строит, - говорит Роман Вихлянцев, член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы.

Миф 3. Они понастроят...

Любимый аргумент чиновников - гражданам только дай волю, будет по всей России «шанхай», как во многих садовых товариществах, где нарушены все мыслимые и немыслимые архитектурные и санитарные нормы. Но есть мнение, что «шанхаи» как раз и возникают от излишней зарегулированности законодательства, которое заставляет людей искать обходные пути.

Сейчас у гражданина, если он хочет строиться именно на земле ИЖС, на оформление документации, по словам риэлторов, уходит от 6 - 9 месяцев до года и порядка 70 - 80 тысяч рублей (в Подмосковье). Неудивительно, что во многих случаях граждане идут более простым путем: ничего не оформляют и строят как получится. И где придется - в том числе на более доступных по цене и с точки зрения оформления садовых участках.

Это плохо для всех. В том числе для самих граждан, чье право собственности на построенное не защищено. До 1 марта 2015 года самострой на ИЖС еще можно зарегистрировать по «дачной амнистии», но после этого «амнистия» останется только для садоводов.

Ряд экспертов предлагают решить вопрос очень просто: утвердить пару десятков типовых проектов, подходящих для конкретного региона, и разрешить по ним строиться без лишней бюрократии.

- А в садовых товариществах необходимо просто прописать разрешенную высоту и этажность, чтобы между садовыми домиками не возникали замки и высотки, закрывающие соседям солнце, - считает Елена Иванкина.

Что в итоге

Казалось бы, чего проще? Нарезать участки из пустующих госземель, утвердить недорогие типовые проекты, компенсировать часть затрат за счет налоговых льгот... Все эти механизмы уже работают в других странах. Но в России с каждого квадратного метра «недоступного» жилья кормятся многие. Застройщики, привыкшие получать сверхприбыль. Банки, заламывающие ставки по ипотеке - без нее по нынешним ценам жилье не в состоянии купить даже обеспеченный средний класс. И чиновники, многие из которых не на один домик в Ницце заработали на откатах за всевозможные согласования и разрешения...

А что дает мелкий «сам себе застройщик»? В итоге чиновники предпочитают ограничиваться полумерами.

Cейчас в Госдуме проходят второе чтение поправки в Земельный кодекс.

- Планируется установить четкий перечень документов, которые необходимы при предоставлении земельного участка, сроки принятия решений, а также основания для отказа, - комментирует возможные новшества адвокат Светлана Жмурко. - Предполагается, что в итоге злоупотребления уменьшатся.

Согласно поправкам граждане смогут получать землю под строительство дома и личного подсобного хозяйства. Сначала - в безвозмездное пользование, а через пять лет, если земля все это время не будет простаивать, а будет исправно использоваться по назначению, то и в собственность. Абсолютно бесплатно. Правда, это новшество касается не всей России, а лишь регионов и местностей, которые, как написано в пояснительной записке к законопроекту, «нуждаются в людских ресурсах». Конкретный перечень регионов еще не утвержден. Но есть подозрение, что за землей придется ехать очень далеко.

СПРАВКА «КП»

Где сейчас можно законно возвести свое жилье?

- Земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В первую очередь именно эти участки и предназначены для строительства гражданами себе домов. На практике рыночная схема попадания такого участка в руки гражданина следующая. Земля выделяется компании, которая занимается малоэтажным строительством, а уже она выкидывает участки на рынок. Примерно в 60% случаях и в Подмосковье, и в других регионах - без подряда, то есть фактически земля просто перепродается тем, кто хочет строиться самостоятельно.

- Под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Подразумевает сельскую усадьбу: дом для постоянного проживания плюс участок, где что-то сажается и разводится всякая живность. Как правило, такие участки встречаются в черте сельских населенных пунктов.

- Под дачное строительство. На таком участке тоже можно возвести капитальный дом и даже прописаться в нем.

- Для садоводства. Формально это участки сельхозназначения, а дома на них предполагались временные, летние. Но «в верхах» уже смирились с тем, что граждане там пристрастились строить зимние дома для постоянного проживания. Но прописку все равно придется оформлять через суд.