Где в столице выгоднее всего покупать квартиру

Где в столице выгоднее всего покупать квартиру.

Фото: Михаил ФРОЛОВ

Площадь столицы - 2,5 тысячи квадратных километров, где официально живут 12,5 миллиона человек. Густо. И квартирный вопрос уже много десятилетий стоит очень остро. Какие бы кризисы ни наступали, недвижимость в Москве всегда в цене и остается одним из способов инвестиций.

Чуть больше месяца назад вступил в силу закон о переходе застройщиков на эскроу-счета. Деньги от дольщиков теперь можно принимать только на специальный счет в банке, а воспользоваться ими, лишь когда жилой дом будет полностью достроен. Строиться же все новые объекты теперь должны за счет проектного финансирования - банковских кредитов. Рынок адаптируется. В это переходное время перемен мы взялись за непростую задачу выяснить, где сегодня можно купить жилье с выгодой.

ПЕРВИЧКА НЕМИНУЕМО ПОДОРОЖАЕТ

- Закон о долевом строительстве в прежнем виде позволял застройщикам иметь беспроцентный кредит от покупателей квартир, - объясняет Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы. - После реформы девелоперы платят проценты за деньги, которые теперь берут в банке. Да, это приводит к тому, что они заинтересованы максимально быстро построить. Но технологический цикл остается прежним. Сейчас застройщики максимально выплеснули на рынок все объекты, чтобы успеть продать по старым правилам. Поэтому вроде бы увеличение количества объектов по новостройкам есть, но они не стали более инвестиционно привлекательными. Скорее наоборот. Если раньше дольщики могли иметь 30-процентную инвестиционную прибыль на момент постройки квартиры, то теперь прибыль упадет до 10 процентов.

Владимир Рожанковский, эксперт «Международного финансового центра», подчеркивает, что в новых реалиях застройщики станут очень избирательными.

- Свободных зон в Москве осталось мало. Даже тех, что примыкают к МКАД с внутренней стороны. После введения нового закона девелоперы как никогда ранее тщательно выбирают расположение строек. Отныне цена ошибки слишком велика, чтобы продолжать прежними темпами окучивать промзоны и лесопарковые массивы вдали от городской инфраструктуры и транспорта, - считает он.

О том, что первичка неминуемо подорожает, говорят все опрошенные эксперты. В их числе Елена Мороз, специалист аналитического отдела компании «ФинИст».

- Цена на квартиру даже на стадии котлована должна будет учесть затраты застройщика на кредит и увеличиться на 15 - 20 процентов, - говорит она. - Предполагаю, что в ближайшие два-три года мы это ощутим. Тем не менее инвестиции в недвижимость были и остаются стабильным и консервативным активом для получения пассивного дохода.

Специалист уточняет, что, по данным единой информсистемы жилищного строительства, в Москве до 2024 года введут в эксплуатацию 1141 новостройку. Активно застраивается запад Москвы, к примеру, район Фили. За пять месяцев этого года сдали 1667 тысяч квадратных метров жилья, что на 429 процентов больше данных этого же периода 2018 года.

- Стройка идет во всех районах Москвы, чуть меньше в СВАО, и темпы только наращиваются, - приходит к выводу Мороз. - Но особенный интерес представляют новые территории. Задача правительства столицы предоставить 95 процентам москвичей метро в шаговой доступности к 2025 году означает, что Новая Москва преобразится до неузнаваемости в ближайшие 10 лет. Метро к 2023 году дойдет уже до «Внуково». Только представьте, житель Новокосина сможет доехать до аэропорта на метро без пересадок. Сейчас застройка идет рядом с метро, но Москва присоединила такую внушительную территорию явно не для того, чтобы провести метро до аэропорта и на этом остановиться.

Эксперт предполагает, что ТиНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа) станет новым и современным районом с развитой инфраструктурой, множеством новостроек, доступным транспортом. Несмотря на то, что на нынешнем этапе жилье там стоит дешевле по объективным причинам, вложение в недвижимость в этом районе окупится в будущем с лихвой.

- Хозяин, приглядись хорошенько, как там с уличными фонарями и газонами обстановочка?

Фото: Евгения ГУСЕВА

НОВАЯ МОСКВА: ПОПУЛЯРНОСТЬ БУДЕТ РАСТИ 10 - 15 ЛЕТ

Все опрошенные «КП Капитал» эксперты в один голос твердят о Новой Москве как о самом инвестиционно привлекательном районе Первопрестольной.

- Сейчас цены на квартиры в Новой Москве на 40 процентов ниже, чем в других районах столицы, - подчеркивает Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке группы компаний «А101». - Здесь современная городская среда: разнообразная бытовая и торговая инфраструктура, парки и рекреационные зоны, новые школы и детские сады. Транспортная доступность - уже на уровне со многими районами внутри МКАД, благодаря открытию здесь четырех станций метро красной ветки и развитой сети автодорог. А в перспективе сюда протянутся сразу три ветки метрополитена, будут построены новые трассы и улицы. Ликвидность жилья тут будет увеличиваться как минимум следующие 10 - 15 лет.

Эксперты, впрочем, советуют глядеть шире, не ограничиваясь вновь присоединенными территориями.

- Объекты в Новой Москве и самые интересные и привлекательные из-за дешевизны, бурного развития инфраструктуры и дорог, - убежден Владимир Рожанковский, LIFA, эксперт «Международного финансового центра». - Но обратить внимание стоит и на недвижимость на территориях с переходным статусом, за счет которых Новая Москва будет расширяться в ближайшие годы. Очень важна хорошая транспортная доступность и связь с Москвой. Рост цен на квартиры ожидается не только вокруг новых станций метро, но также вблизи станций пригородных электропоездов, въездов на дорожные хорды и высокоскоростные магистрали. Так как все это существенно сократит путь от дома до работы в старой Москве.

ПРОМЗОНЫ НА ПЕРСПЕКТИВУ

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев уверен, что самые перспективные места жилищного строительства - бывшие территории заводов и другие промышленные зоны.

- К примеру, сегодня активно осваиваются территории заводов ЗИЛ, «Серп и молот», «Калибр», - говорит он. - Жилищное строительство запланировано в рамках редевелопмента промзон «Калошино», «Варшавское шоссе», «Красный богатырь».

Среди прочих выделяется район Раменки, где сегодня ведется около десятка строек. К примеру, проекты «Небо», «Огни», «Событие», «Река», «Крылья», West Garden, «Вишневый сад», Will Towers и «Настоящее». Тут обещают серьезный рост цен, однако и изначально район всегда считался недешевым.

Цены растут на жилье в районах

«ПОБЛИЖЕ К РАБОТЕ»

- Выгодно покупать жилье там, где близко к работе, - считает Сергей Амбарцумян, гендиректор группы компаний

«МонАрх». - Если идти или ехать от дома до офиса больше 15 - 20 минут, это уже далеко и, на мой взгляд, невыгодно. Потому что время - это самое дорогое в нашей жизни. И, кстати, будь я молодым, покупал бы новостройку - сейчас строят на любой вкус и карман.

Где стоит рассмотреть варианты:

1. Фили

2. Щукино

3. Даниловский

4. Рязанский

5. Лефортово

6. Кунцево (масштабная программа реновации)

7. Кузьминки (масштабная программа реновации)

8. Раменки (большой объем жилой застройки, престижность района)

9. Саларьево (новая станция метро)

10. Рассказовка (новая станция метро)

11 Новокосино (скоростная магистраль)

12. Вся Новая Москва (дешевизна, мощное развитие инфраструктуры, дорог, парки и рекреационные зоны, современные школы и детские сады)

13 Коммунарка

Сложившиеся районы-фавориты, их инвестиционная привлекательность сохраняется:

14. ЗАО (хорошая экология, транспортная доступность, развитая инфраструктура)

15. ЮЗАО (хорошая экология, транспортная доступность, развитая инфраструктура)

16. Платная дорога, соединяющая ближнее Западное Подмосковье с ЗАО и «Москва-Сити». Жилье вдоль нее с 2018 года дорожает.

17. Трасса Платная дорога М11 Москва - Санкт-Петербург, проходящая через Химки и Долгопрудный. Жилье вдоль нее, по прогнозам, начнет дорожать.

18. «ЗИЛ»

19. «Серп и молот»

20. «Огородный проезд»

21. «Грайвороново»

22. «Октябрьское Поле»

23. «Калибр»

24. «Калошино»

25. «Варшавское шоссе»

26. «Красный богатырь».

27. Химки

28. Мытищи

29. Ленинский район

Где стоит учесть сложные транспортные коммуникации:

30. Братеево (замкнутый район, плохое автосообщение)

31. Северное Измайлово (замкнутый район, плохое автомобильное сообщение)

32. Гольяново (замкнутый район, плохое автомобильное сообщение)

33. Капотня (замкнутый район, плохая экология)

34. Южный Порт (замкнутый район, плохая экология)

Подмосковье:

35. Железнодородный (транспортный тупик)

36. Балашиха (транспортный тупик)

37. Ногинск (транспортный тупик)

МНЕНИЕ

В любом районе зелень и хорошие планировки всегда плюс

Оксана ДИВЕЕВА, директор по продажам девелоперской компании Capital Group:

- Если рассматривать покупку недвижимости со стороны покупателя, прежде всего оцениваются: местоположение, транспортная доступность, наличие инфраструктуры, квартирография и площади. Все чаще среди запросов покупателей - благоустроенная зеленая территория внутри проекта для прогулок и отдыха. Всегда актуальным остается интерес покупателей к жилым комплексам в окружении парков. В Москве экология имеет большое значение и очень ценна. Кроме того, вне зависимости от класса высоко ценятся продуманные планировки.

ТЕХНОЛОГИИ, КОТОРЫЕ НАС ЖДУТ МОНОЛИТ УЖЕ В ПРОШЛОМ

Чтобы стоимость квадратного метра из-за роста себестоимости строительства не взлетела до небес, застройщики ищут возможности строить качественно, но без удорожания. С введением эскроу-счетов изменились реалии рынка в целом, напоминает Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК. Девелоперам приходится изобретать новые решения.

- Например, строить индивидуальные проекты индустриальным способом, - уточняет Тумайкина. - Мы уже переоснастили производственные линии на наших заводах, что позволило вывести на рынок качественно новый продукт, который не уступает монолиту. Более того, технология позволяет строить в более короткие сроки, а значит, экономить на издержках.

КОМПАКТНЕЕ, НО УДОБНЕЕ

При проектировании будущих ЖК застройщики отказываются от угловых секций, в которых стандартно мало естественного света. Предпочтение отдельно стоящим корпусам разной высотности. Благодаря такому подходу улучшаются показатели инсоляции. Да и вид из окна лучше.

- Квартиры становятся более компактными, что заставляет тщательно продумывать планировочные решения, - утверждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». - Исчезают квадратные метры, которые нельзя эффективно использовать (вытянутые коридоры, комнаты неправильной формы и т. д.), предусмотрены дополнительные санузлы и гардеробные.

ВПЕРЕД, В БУДУЩЕЕ

- Сегодня на рынке появился современный подход к строительству и последующему управлению жилья - future-класс, - рассказывает Максим Самсонов, директор по маркетингу Tashir Estate. - Future-класс - это сочетание доступности комфорт-класса и качества жизни в бизнес-классе. При этом основополагающим при проектировании комплекса и дальнейшем управлении им оказывается мнение жителей. Для этого на начальных этапах строительства формируется фокус-группа, которая в значительной степени и определяет, каким станет будущий комплекс.

Один из примеров подобных «веяний будущего» - в жилом комплексе появляется коммьюнити-менеджер, в задачи которого входит забота об образовательной и досуговой среде для жителей. А также мобильное приложение, которое будет оперативно сообщать о новостях комплекса. Через него жители смогут заказывать какие-то услуги или доставку.

Future-класс подразумевает также рациональный подход к выбору строительных материалов, что поможет сократить количество строительного мусора и воздействие на окружающую среду.

КСТАТИ

Экономист рассказал Радио «Комсомольская правда», продолжит ли дешеветь ипотека в России

Сейчас кредит на новостройку можно взять по ставке от 8% (подробнее)