«Однушки» - старый добрый спасательный круг

Что происходит на рынке жилья?

• Разгон инфляции. Можно ли спасти деньги от обесценивания в квадратных метрах?

• Инвестиционное жилье. Для перепродажи или для сдачи в аренду?

• Антикризисные меры. Как государство будет помогать строительной отрасли?

• Вторичка или первичка. Что лучше брать в инвестиционных целях?

• Стоит ли искать жильё самостоятельно? К кому обратиться, чтобы не сесть в лужу

• Перспективы загородной недвижимости

• Как не стать жертвой мошенников. Детали, которые видит только профессионал

• Помощь при сопровождении сделки: разбираемся в нюансах

• Ипотека всё? Можно ли получить кредит на покупку недвижимости?

• Новые условия льготной ипотеки. Останется ли на рынке спрос?

• Прогноз на будущее. Как будут вести себя цены?

Эти и другие вопросы стали предметом диалога деловой встречи.

В мероприятии приняли участие:

- Ирина Рудакова, вице-президент Международной Ассоциации Фондов Жилищного Строительства и Ипотечного Кредитования (МАИФ), Член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства;

- Михаил Ковалев, директор Консультационного центра ДОМ.РФ;

- Антон Глушков, президент Ассоциации «Национальное объединение строителей»;

- Сергей Шлома, директор Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость;

- Олег Новосад, директор Управления загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость;

- Валерий Кочетков, директор Управления новостроек ИНКОМ-Недвижимость;

- Мария Кузьмина, директор по развитию ипотечного кредитования Банка Зенит.

Антон Глушков открыл мероприятие, сообщив, что 2021 год был рекордным по объему ввода жилья: 92,6 млн кв м – это показатель, непобитый с советских времен. В этой связи поддержка спроса и ипотеки позволила строительным компаниям в следующий год войти с надеждами на беспрепятственное осуществление ранее запланированных работ неменьшего объема, так как больше 80% проектов реализуется с помощью эскроу счетов. Граждане и инвесторы тоже ничем не рискуют, невзирая на нынешнюю ключевую ставку. Все ипотечные льготные программы, которые касались Дальнего Востока, например, «Молодая семья» и другие остаются актуальными.

По словам спикера, основную сложность застройщики испытывают в формировании нового портфеля заказов, проектов, потому что существенное изменение ключевой ставки привело к изменениям тех условий, на которых они могут входить в проекты. Выросла себестоимость строительства и обслуживание кредитов по нему. Доля вносимых застройщиками оборотных средств значительно увеличилась, и это связывает строительные организации по рукам и ногам. Со стороны населения спрос на приобретение недвижимости тоже сильно упал.

От правительства ожидается введение эффективных антикризисных мер, без которых строительная отрасль сильно просядет.

Михаил Ковалев сообщил, что в настоящий момент правительство разрабатывает беспрецедентный пакет в поддержку строительной отрасли. Спикер также напомнил, что меры поддержки граждан, планировавших улучшить жилищные условия по специальным программам («Семейная ипотека», «Льготная ипотека» на новостройки, а также выплаты 450 тыс. руб на ипотеку многодетным семьям и другие) продолжают действовать. Можно воспользоваться и механизмом рефинансирования кредитов и снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет. Эксперт посоветовал не забывать и об оформлении налоговых вычетов, которые тоже сокращают крупные траты. Весь этот комплекс мер в комбинации с региональными программами посодействует решению важных проблем в столь непростые времена. Можно еще воспользоваться так называемыми кредитными каникулами, когда все платежи откладываются на определенный срок, когда это будет более комфортно. Кредитные каникулы распространяются на все виды кредитов, включая ипотеку. Этот инструмент поможет сэкономить. Важно не только приобрести жилье, но также важно, чтобы качество жизни при этом не ухудшилось.

Про рынок новостроек рассказал Валерий Кочетков. Цены здесь выросли в среднем на 4-10%. Ряд застройщиков заморозили цены на месяц, чтобы подтолкнуть к решению тех клиентов, которые уже были в работе. Что касается цен на стройматериалы, то застройщики стали объединяться в группы, образовывать платформы, куда приглашают поставщиков и производителей, и где вместе решают, как оптимально действовать, чтобы не выйти за рамки финансовой модели, которая есть на сегодняшний день, и удержать стоимость. Некоторые компании ведут переговоры с Китаем, Турцией, Азией.

Что касается новостроек, то Сергей Шлома предлагает рассматривать этот рынок не как товар, а как услугу. И этот рынок традиционно не ждет помощи от государства. Кроме того, здесь никогда не было так мало квартир, как сейчас. «Вторичка» испытывает колоссальный дефицит с точки зрения выбора жилплощади. Соответственно, цена на эти квартиры выросла на 50%. Этот перекос образовался благодаря льготным ипотечным программам и ключевой ставке. И образовался некий ценовой пузырь. Эти квартиры не могут стоить столько, сколько за них просят. Адекватные предложения были вымыты. Однако за последний месяц спрос вырос на 30%, а предложение упало на 20%. Люди бросились спасать свои сбережения и уже одобренные ипотечные договоры. На рынок аренды пришло 25% дополнительного предложения. Это квартиры, которые ушли со вторичного рынка и пришли на рынок аренды. Ясно одно, что при совершении любых сделок – купли-продажи или аренды - на настоящий момент без специалистов не обойтись.

На вопрос «стоит ли продавать дом», чтобы купить квартиру на сдачу», ответил Олег Новосад. Учитывая ситуацию, выгоднее дом сдать, а не продать. На рынке аренды загородной недвижимости - дефицит предложений, а аренда в Москве имеет переизбыток предложений. В три раза вырос спрос на приобретение загородного имущества.

Мария Кузьмина проинформировала об антикризисных мерах, которые предпринимают сейчас банки. Они поддержат строительство, вторичный рынок жилья, самих покупателей недвижимости, тем более что спрос на ипотеку упал в 4 раза. Уменьшилось и количество сделок – большинство из уже намеченных «заморозились» в ожидании дальнейших событий. В феврале кредитов было выдано на сумму 500 млрд рублей, что на 45% больше праздничного января. Столько высокие показатели объясняются еще и тем, что люди спешили оформить ипотеку по еще низким ставкам, учитывая безудержный и явный рост ключевой ставки с конца декабря прошлого года. На что сейчас можно рассчитывать, чтобы облегчить себе кредитную нагрузку и все-таки добиться желаемого результата – решения жилищного вопроса? На программы с господдержкой («Семейная ипотека», «Материнский капитал», 450 000 рублей на погашение ипотеки для многодетных семей, «Льготная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Сельская ипотека», «Господдержка военных», «Господдержка для бюджетников») Лидеры – «Семейная» и «Господдержка». Банки также подготовили специальные пакеты документов для желающих приобрести «вторичку» на льготных условиях, чтобы люди смогли осуществить все свои жизненные планы, невзирая на обстановку. Раз в год можно рефинансировать кредит.

Можно ли надеяться на застройщиков, на выполнение обязательств точно в срок? Этот аспект осветила Ирина Рудакова. Спикер успокоила, что система эскроу счетов работает и по своей сути исключает риск потери средств дольщиками. Однако всегда лучше обращать внимание на известных девелоперов и иметь дело с ними. Крупной компании в кризисные времена выжить и справиться со своими задачами проще. Также Ирина Рудакова обратила внимание на важный аспект: если у потенциального заёмщика (физ. лица) или застройщика (юр. лица/ИП) имеется возможность получить сегодня кредит на ранее одобренных условиях, то такая сделка с высокой долей вероятности окажется выгодной. Потенциальным заёмщикам (физ. лицам), принимая решение в вопросе брать кредит или нет (в независимости от того, кризисное время или нет), всегда стоит руководствоваться разумной необходимостью/потребностью и возможностью заёмщика/семьи заёмщика. Если у семьи в текущей ситуации нет достаточной уверенности в стабильности финансовых поступлений в ближайшем будущем и нет «подушки безопасности», им необходимо задуматься в действительной необходимости и возможности брать и выплачивать кредит. По мнению Ирины Рудаковой, в нашей жизни самый приемлемый вариант для каждой семьи – индивидуальный подход, и определяется он не только экономической ситуацией, а совокупностью множества факторов:

— материальным положением;

— регионом проживания;

— планами на будущее;

— возможностью получить льготные условия, например, социальную ипотеку и т.д.

Также невозможно однозначно предугадать, что будет происходить со стоимостью жилья, строительных материалов, стабильностью дохода по всем отраслям или ставками по вкладам и ипотечному кредитованию, особенно в долгосрочной перспективе. В настоящее время ставки растут, и когда этот рост прекратится - сейчас сложно определить.

Основной вывод, к которому пришли в ходе обсуждения: если нужно сохранить сбережения, то лучшей «тихой гавани», чем приобретение ликвидной однокомнатной квартиры «под сдачу», нет, несмотря на текущую ипотечную ставку. (Такие «однушки» еще называют «инвестиционной недвижимостью».) Учитывая рост цен на стройматериалы, можно предположить, что недвижимость в обозримом будущем будет только дорожать. Все остальное – огромные риски.

Наша дискуссия транслировалась в режиме онлайн в YouTube и Вконтакте. Любой зритель мог задать присутствующим свои вопросы.