Как правильно оценить загородный дом и участок: разбираем основные ошибки

Фото: Евгения ГУСЕВА

Для любого хозяина его дача или дом прекрасны и неповторимы. Что нередко сказывается на цене, когда приходит пора продавать загородную недвижимость. Но всегда ли желание получить определенную сумму совпадает с реальной рыночной ситуацией?

Перед началом нынешнего летнего сезона аналитический центр Домклик провел исследование стоимости загородных домов в 17 регионах страны — от Московской области до Приморского края. В каждом из них аналитики искали районы вблизи областных центров с минимальной стоимостью загородных домов.

В топ-5 лидеров по дешевизне вошли (цены указаны на апрель 2022 года):

1) Ирбейский район Красноярского края (210 тыс. рублей)

2) Гагинский район Нижегородской области (350 тыс. рублей)

3) Берёзовский район Пермского края (400 тыс. рублей)

4) Еланский район Волгоградской области (400 тыс. рублей)

5) Кизильский район Челябинской области (410 тыс. рублей)

Даже если ваша дача находится в каком-то другом регионе — эти скромные цифры заставляют взглянуть на рынок загородной недвижимости реалистично. Сейчас спрос на дома в пригороде высок, и если объявление висит на сайте уже который месяц — причина, скорее всего, в неадекватной цене. Понятно, что за «свое, кровное» всегда хочется выручить побольше. Особенно когда речь идет о доме с длинной семейной историей, с которым связано много воспоминаний.

Фото: Павел КЛОКОВ

Но если ваша задача — не «попродавать» и прощупать почву, будут ли желающие купить ваше загородное сокровище по устраивающей вас цене, а именно продать — надо учитывать не только свои желания, но и рыночную реальность.

При этом надо понимать, что дом с участком — в целом объект сложный. И к нему не всегда подходят те способы оценки «на глазок», которые еще как-то годятся в случае квартиры в типовой многоэтажке со стандартной планировкой.

Вместе с экспертами сервиса недвижимости Домклик от Сбера попробуем разобрать, какие ошибки чаще всего совершают продавцы загородной недвижимости, выставляя цены на свои «фазенды».

1. «Цены вырастут, надо не продешевить»

Продавец смотрит средние цены на аналогичную недвижимость и набавляет процентов 10-15 сверху. Логика здесь такая: если через какое-то время цены пойдут вверх — он в итоге «не продешевит».

Подвох в том, что предложение оказывается неконкурентоспособным, по объявлению даже не звонят. Такой финт может пройти, если дом обладает какими-то интересными особенностями (например, находится в удачном месте) и других аналогичных предложений нет — тогда покупателю остается только смириться. В других ситуациях люди будут рассматривать более доступные варианты, пропуская ваш.

2. «Сосед продал за пять миллионов»

Аналоговый способ оценки имеет смысл, если объекты действительно во всем похожи, а не просто расположены через дорогу. За городом такое — редкость, если речь идет не об организованном поселке с одинаковыми в архитектурном плане домами и стандартным набором коммуникаций. Поэтому вопрос: «Сколько может стоить дом в 100 кв. метров на таком-то километре Егорьевского шоссе» — как правило, не имеет однозначного ответа. Как говорится, дом дому рознь, да и наполнение участка может быть очень разным, даже если речь идет об одних и тех же 10 сотках.

3. «Я вложил столько денег»

Это «классика жанра» — очень многие выставляют цену, ориентируясь в первую очередь на свои затраты на дом и землю. Предполагается, что продажа должна окупить их за все 20 лет владения, да еще что-то обязано оказаться сверху.

Это не всегда так. Особенно если речь идет о домах, технически и морально устаревших. Характерный пример — «дворцы» из 90-х, которые сейчас очень сложно продать даже с хорошей скидкой. Хотя в них иногда и вбухано целое состояние, сейчас эта недвижимость уже не выглядит мечтой. Примерно то же и с обычными дачами, построенными в советские или постперестроечные времена.

4. «Мне мой дом нравится»

О вкусах не спорят, но при продаже недвижимости надо все-таки учитывать, что они могут быть разными. Специфические архитектурные излишества или дизайн вовсе не обязательно впечатлят покупателя. Особенно если вы из-за них увеличите цену.

Фото: Мария ЛЕНЦ

КАК БЫТЬ

Более-менее объективную оценку можно получить, если позвонить в несколько риелторских агентств и проконсультироваться, за сколько реально продать ваш дом и участок, с учетом всех характеристик. А потом сравнить результаты. Как правило, такие консультации бесплатны и ни к чему вас не обязывают. Если версии, с небольшими расхождениями, совпадают — значит на эту цену надо и ориентироваться. Этот путь годится, если недвижимость относительно стандартная, без каких-то необычных достоинств или изъянов, которые сходу оценить сложно.

Можно обратиться и к профессиональным оценщикам. Это уже платно, но у вас на руках окажется подробный отчет — исходя из чего землю и дом оценили именно так.

Важно: не стоит слишком ориентироваться на кадастровую стоимость недвижимости. Она действительна только для исчисления налога и определяется по особой государственной методике. И может быть как выше, так и ниже рыночной стоимости, по которой реально можно продать дом.

Фото: Shutterstock

А С ДРУГОЙ СТОРОНЫ

У покупателя обычно возникают примерно те же проблемы, связанные с большим разбросом возможных цен на загородную недвижимость, которая вроде бы находится практически рядом. Но могут различаться категория земли и разрешенное использование участка, характер подведенных к дому коммуникаций и т. п. Об особенностях самого дома и говорить не приходится.

Возможный выход — тот же, что и для продавца: для объективности узнать мнения нескольких профессиональных риелторов.

Есть случаи, когда покупателю могут понадобиться услуги профессиональных оценщиков. Это, например, если участок под будущий дом или уже готовый дом с участком покупаются по ипотеке. Да, такое сейчас возможно, причем в первом случае даже можно воспользоваться льготной ипотекой. Популярные программы ипотеки для загородки собрал сервис Домклик — смотрите табличку.

Самим искать оценщиков при загородной ипотеке необязательно. Можно воспользоваться специальными онлайн-сервисами. Такой есть, например, у Домклик. Оценку можно заказать через менеджера банка (в данном случае Сбера) или самостоятельно в личном кабинете Домклик онлайн.