Премия Рунета-2020
Россия
Москва
-5°
Boom metrics
Недвижимость25 января 2023 17:45

«Перезагрузка» неиспользуемых земель и масштабный переход на эскроу: как сегодня развивается жилищное строительство на Урале

Федеральный округ может стать первым в стране, где появятся объекты, реализованные с помощью механизма инфраструктурных облигаций

Фото: Алексей БУЛАТОВ

Как новые инструменты способствуют развитию рынка жилья на Урале? Какими темпами сегодня запускаются новые проекты и как чувствует себя рынок после непростого 2022 года? Эксперты ДОМ.РФ обсудили актуальные вопросы на конференции “Развитие жилищного строительства”.

Инфраструктура для жизни

Два года назад Институт развития запустил механизм инфраструктурных облигаций. Регионы с его помощью могут реализовать масштабные проекты по освоению территорий, а девелоперы — получать финансирование на льготных условиях. Например, такие облигации можно задействовать, чтобы провести благоустройство, создать транспортную или инженерную инфраструктуру. Важное условие: все это должно способствовать вводу нового жилья.

Пока ни один подобный проект не прошел все стадии — от проработки проекта до его одобрения и завершения строительства — не хватило времени. Первые реализованные проекты в стране могут появится на Урале уже в конце 2023 года.

— Уральские регионы первыми в России начали использовать механизм инфраструктурных облигаций. Некоторые из «пилотов» сегодня находятся в активной стадии строительства – это школа и детский сад для загородного квартала «Белый хутор» в Челябинске и котельная для жилого комплекса «Домашний» в Тюмени. Ожидается, что эти проекты будут сданы в конце этого года – I квартале 2024 года, — сообщил директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Александр Аксаков.

Сейчас ДОМ.РФ прорабатывает применение инфраструктурных облигаций для 15 проектов в УрФО. Новые жилые комплексы, когда они будут созданы, смогут заселить 57 тысяч семей. Пока льготное финансирование одобрено для шести проектов — из них три уже финансируются. Речь о создании социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры в Челябинской и Тюменской областях, а также ЯНАО. Остальные девять проектов, ожидающие финансирование, расположены, помимо перечисленных регионов, в ХМАО и Свердловской области.

Фото: Алексей БУЛАТОВ

Переход на эскроу на Урале идет быстрее

С июля 2019 года закон о долевом строительстве многоквартирных домов серьезно изменили. Теперь застройщики не получают деньги покупателей сразу: они хранятся на временном счете в банке. Механизм называется эскроу. Это значительно снижает вероятность выхода на рынок заведомо мошеннических проектов.

На Урале сейчас возводят 765 многоквартирных домов (суммарная площадью около 8 млн «квадратов»). Практически все строительство ведется с применением механизма проектного финансирования и счетов эскроу. По прежней схеме возводят только проекты, начатые до изменений в законе.

— Регионы Урала сегодня является одними из лидеров по переходу на систему проектного финансирования, с помощью этого механизма возводится уже 96% всего многоквартирного жилья в федеральном округе, тогда как в среднем по России – 89%. Основная часть строящегося жилья сконцентрирована в крупных агломерациях – Екатеринбурге и Тюмени. Они являются точками притяжения как для населения, так и для бизнеса и застройщиков, — поделился руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Спикер привел показательную статистику. Три четверти нового строительства в УрФО ведется на территории Тюменской и Свердловской областей. Всего же в прошлом году в федеральном округе начали возводить порядка 400 домов на 81 тысячу квартир. Почти половина из них (49%) — квартиры с двумя и более комнатами.

При этом на Урале сохраняется общероссийский тренд на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). С января по ноябрь 2022-го построили более 26 тысяч частных домов. Их общая площадь 3,8 млн квадратных метров. Если сопоставить с общим числом введенных в эксплуатацию объектов ИЖС по стране, то на долю УрФО приходится 7%. Больше всего таких домов в двух соседствующих областях: Курганской (64% всего ввода жилья в регионе) и Челябинской (61%).

Новое строительство на участках от ДОМ.РФ

ДОМ.РФ выступает агентом Российской Федерации по вовлечению в оборот неиспользуемых федеральных земель и объектов. Если просто объяснять механизм, то стоит представить заброшенный участок или ветхий объект в условном регионе. Он числится на балансе не местных властей, а общегосударственных структур. Чтобы земля на простаивала, местные власти могут обратиться в Институт развития с просьбой передать этот участок или провести аукцион для инвесторов. Например, под застройку новым кварталом или для размещения социального объекта.

В трех регионах УрФО на участках, которые ранее передал ДОМ.РФ застройщикам и субъектам РФ, в прошлому году ввели в эксплуатацию около 820 тысяч «квадратов» жилья. Лидер — Тюменская область (около 570 тыс. кв. м). Следом - Челябинская (более 137 тыс. кв. м) и Свердловская области (около 115 тыс. кв. м.). Только в 2022 году власти четырех субъектов федерального округа выдали разрешения на строительство 843,4 тыс. кв. м жилья на участках от ДОМ.РФ.

— ДОМ.РФ ведет комплексную работу по «перезагрузке» неиспользуемых федеральных земель и объектов. В сотрудничестве с регионами и муниципалитетами специалисты Института развития занимаются подбором и градостроительной подготовкой участков. Далее мы подключаем механизмы, которые позволяют застройщикам ускорить выход на площадку, снизить издержки на старте проектов. Это и льготное кредитование с помощью инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ, проектное финансирование и ипотечные продукты от нашего банка. Как итог – поддержка полного цикла, которая способствует развитию экономики регионов и повышению качества жизни людей, — отметил и.о. директора подразделения «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» ДОМ.РФ Сергей Сумин.

В Тюменской и Челябинской областях на участках, которые передал ДОМ.РФ, уже одобрена реализация семи проектов комплексного развития территорий (КРТ). Общий градостроительным потенциал земель оценивают более чем в 520 тыс. кв. м жилья. Прошли аукционы по трем проектам в Тюменской и Челябинской областях, их начали реализовывать. Утвердили документацию по планировке территории в двух проектах КРТ: запланировано строительство около 164 тысяч кв. м жилья. Также в четырех регионах УрФО в 2022 году ДОМ.РФ провел 39 земельных аукционов.

Кроме жилой недвижимости, на ранее неиспользуемых участках появятся инфраструктурные объекты, спортплощадки, детские городки, пройдет благоустройство. Застройку рекомендовано вести с применением Стандарта КРТ, разработанного ДОМ.РФ.