Два миллиона «квадратов» за год

По итогам аукциона ДОМ.РФ «за квадратные метры» строится ЖК «Сердце Нальчика» на 145,5 тыс. кв. м жилья. Инвестор передаст госкомпании 24% помещений. Источник фото: пресс-служба ДОМ.РФ

Какими темпами сегодня строится жилье на Севернлм Кавказе? Насколько уверенно себя чувствуют девелоперы? Какие проекты реализуются для благоустройства городов? Эти и другие темы обсуждались на конференции ДОМ.РФ в среду.

СТАБИЛЬНЫЙ РОСТ

В своем выступлении заместитель полномочного представителя Президента РФ в СКФО Владимир Надыкто рассказал о реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» на территории Северного Кавказа.

— Объем строительства в округе с 2017 года демонстрирует стабильный рост. И даже в 2020-м, когда действовали массовые ограничения, показатель сохранился на уровне 2019 года. По итогам 11 месяцев прошлого года увеличение составило 11,6%. По строительству жилых домов за этот же период рост 15,6%, — сообщил заместитель полпреда.

Напомним, нацпроекты в России реализуют с 2018 года. Направление «Комфортная безопасная среда для жизни» в рамках «Жилья и городской среды», по словам Надыкто, получилось самым наглядным:

— [Жители СКФО] получили замечательные парки и скверы, которые ранее находились в запущенном состоянии. Сейчас там мамы с малышами гуляют, молодые люди занимаются на спортплощадках. На этот нацпроект с каждым годом выделяется больше средств. По округу сумма в 2020-м — 12,4 млрд рублей, в 2021 году – 13,9 млрд рублей, в 2022 году – 16,5 млрд рублей. А 2023-й стал рекордным по объему средств из федеральных и региональных источников — 20,4 млрд рублей. Цифры говорят сами за себя. Это второй по бюджетной емкости проект в округе (его опережает только нацпроект «Образование» — ред.).

При этом 2024 год — финальный с точки зрения реализации нацпроектов. Заместитель полпреда выразил надежду, что подобные инициативы будут продолжены и в будущем.

Выступающий поделился также статистикой по объему жилья, необходимого для переселения граждан из ветхих и аварийных домов. По СКФО квартиры ждут около 32 тысяч человек. Для всех нужно 450 тысяч «квадратов». Надыкто считает, что СКФО справится. В прошлые годы программы переселения завершались досрочно.

С ДЕНЬГАМИ НА НОВОСТРОЙКИ ГОТОВЫ ПОМОЧЬ

О важности жилищного строительства говорил и первый заместитель генерального директора корпорации Кавказ.РФ Андрей Цемахович. Эта госкомпания создана для управления туристско-рекреационными особыми экономическими зонами. Проще говоря, призвана способствовать развитию туриндустрии на Северном Кавказе.

— Жилищное строительство является драйвером развития экономики. Оно отражается на ВВП регионов. Рост жилищного строительства в округе к прошлому году составил 16%, — рассказал Цемахович.

Если смотреть статистику регионов, то впереди в округе по вводу жилья — Ингушетия, Дагестан, Северная Осетия - Алания.

— Это говорит о том, что потребность есть. И покупательская способность есть. Меры господдержки используются, и они достаточно эффективны. Положительного много. Например, ДОМ.РФ вовлекает в оборот участки, которые сейчас не задействованы. Для нашего округа это важно. У нас низкий объем доступного жилья. На это нужно обратить внимание и развивать, — заявил Цемахович.

При этом представитель госкомпании призвал обратить внимание на ряд нюансов, сдерживающих полноценное развитие жилищного строительства в регионе. Например, в ряде локаций есть проблемы с водоснабжением, электрификацией, водоотведением. То есть, земля под строительство есть, но коммунальная инфраструктура не развита.

Также представитель Кавказ.РФ призвал федеральных застройщиков активнее «заходить» в СКФО. По его словам, такая экспансия способствует развитию когенерации и внедрению современных технологий строительства.

Еще одним нюансом Цемахович назвал высокую стоимость проектного финансирования объектов. Все современные новостройки продают с применением механизма эскроу. То есть, девелопер не получает сразу деньги покупателя, они хранятся на банковском счете до сдачи объекта. Соответственно, компании вынуждены идти в банки за кредитами на свои объекты (то самое проектное финансирование).

Цемахович попросил коллег подобрать инструменты, которые бы позволили стимулировать проектное финансирование и, как следствие, — дали толчок стройотрасли на Кавказе.

Представители ДОМ.РФ тут же отреагировали на обращение. И рассказали, что для проектного финансирования у Банка ДОМ.РФ есть программы поддержки. Для застройщиков есть льготные кредиты — ставка по ним не превышает размер ключевой. А если объект относится к «зеленым» (новый ГОСТ Р для многоквартирных домов, введенный в 2022-м), то ставка снижается на 1-2%, отметила руководитель подразделения «Устойчивое развитие» ДОМ.РФ Евгения Либефорт.

Банк ДОМ.РФ также работает с подрядчиками, которые возводят объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — в том числе, домокомплекты. Таким доступна льготная процентная ставка от 1% годовых.

КАК ОСВАИВАЮТ ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ЗЕМЛИ

Директор по реализации федерального имущества Николай Сарокваша напомнил, что ДОМ.РФ занимается вовлечением в оборот неэффективно используемых федеральных земель.

— ДОМ.РФ является эксклюзивным агентом по проведению торгов на такие земли. Среди недавних нововведений — аукционы по проектам комплексного развития территорий и торги «за квадратный метр» (на аукционе разыгрывается не цена объекта, а доля в будущем ЖК, которую инвестор обязуется после завершения строительства передать ДОМ.РФ — ред.).

Только в 2023 году на аукционах ДОМ.РФ в трёх регионах СКФО было реализовано около 24 га под строительство более 190 тыс. кв. м жилья. Из них на двух участках в Махачкале и Владикавказе будут реализованы проекты КРТ на 185 тыс. кв. м жилья с сопутствующей современной инфраструктурой.

На участке 20,7 га по итогам аукциона по проекту КРТ в Махачкале построят более 150 тыс. кв. м жилья с необходимой современной инфраструктурой

Регионам Северного Кавказа для развития жилищного строительства доступен также механизм инфраструктурных облигаций. Это особенный вид кредитования, средства которого можно потратить на развитие инфраструктуры для новостроек: социальных, медицинских, образовательных, транспортных, коммунальных объектов.

— Это внебюджетный источник финансирования. По сути, это кредит по льготной ставке - за счет субсидии в размере ключевой ставки. Для сравнения, коммерческие кредиты выдают под 20%. Сроки финансирования до 30 лет, — объяснил руководитель по развитию бизнеса в подразделении «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Константин Дьячков.

Всего размещено инфраструктурных облигаций на 90 млрд рублей. При этом одобрено 46 проектов по стране на 150 млрд рублей (то есть будет проведен довыпуск облигаций для инвесторов).

В 2023 году регионы СКФО впервые направили заявки в ДОМ.РФ на применение этого механизма. Работа идет с четырьмя субъектами. Пока все проекты на стадии рассмотрения. Ставрополье запросило средства на системы водоснабжения и водоотведения, Карачаево-Черкесия — на теплоснабжение, Чечня — на строительство дорог, а Дагестан подал заявку на строительство инженерной инфраструктуры.

— Механизм готов поспособствовать решению острой для региона проблемы изношенности коммунальной инфраструктуры, — резюмировал Дьячков.

РЕШЕНИЯ ДЛЯ ПОДДЕРЖКИ ТУРИЗМА

Одно из направлений работы ДОМ.РФ — это развитие городской среды, стратегическое развитие городов и агломераций. Госкорпорация помогает разрабатывать мастер-планы городов и субъектов. Если генплан — это более технический документ, то мастер-план — концепция развития местности с учетом внимания к социальным запросам.

В прошлом году проекты мастер-планов разработаны для Ессентуков, Пятигорска, Железноводска, Дербента, Владикавказа, Грозного. Заканчивают разработку мастер-плана Аргуна. В Чечне ведется разработка мастер-плана всего региона.

Мастер-планы способствуют как формированию комфортной городской среды для местных жителей, так и повышению туристической привлекательности — что особенно актуально с учетом колоссального рекреационного потенциала Северного Кавказа.

Мастер-план — работа масштабная, с привлечением больших ресурсов. А главное необходимо осознание город потребности в этом стратегическом документе. Не все территории пока готовы заниматься такими проектами. Поэтому ДОМ.РФ помогает и с более локальными «улучшениями» городов. Например, в 2023 году создана концепция развития ключевых общественных пространств Ставрополя, которая охватывает 21 гектар.

Что касается туризма, который оказывает колоссальное влияние на экономику СКФО, то за 11 месяцев прошлого года прирост турпотока составил 59% — если сравнить с тем же периодом 2022-го. Это самый высокий процент прироста среди российских округов.

— Турист все больше интересуется округом, а главное едет. Но это создает существенную нагрузку на инфраструктуру. Также создается органический спрос на покупку жилья в СКФО с целью сдачи в аренду. Но это неквалифицированное средство размещения, — заявил во время конференции руководитель направления подразделения «Туризм» Банка ДОМ.РФ Георгий Попов.

Чтобы стимулировать спрос на строительство гостиниц и капитальных средств размещения, запущена программа льготного кредитования. Авторы проектов могут получить деньги на возведение или реконструкцию гостиничных комплексов и санаториев. Максимальная ставка по таким кредитам 7,8% годовых.

— Программа также предусматривает строительство парков развлечений. аквапарков, горнолыжной инфраструктуры, — обратил внимание представителей регионов округа Попов.

КСТАТИ

Что и как строят в СКФО

Руководитель отдела исследований в жилищной сфере Аналитического центра ДОМ.РФ Мария Жолобова представила подробные цифры состояния рынка жилья в СКФО. Глядя на них, можно четко представить основные тенденции в индустрии.

Всего за 11 месяцев 2023 года в СКФО ввели 67,3 млн квадратов жилья. Это больше на 16%, чем за тот же период 2022-го. Ввод жилья растет во всех субъектах Северного Кавказа. В лидерах — Дагестан, Чечня, Северная Осетия.

В 2023 году драйвером роста ввода новостроек стало многоквартирное строительство. Хотя два года до этого лидировало индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

При этом частное домостроение никак нельзя считать аутсайдером. 70% всех новых домов в СКФО — это ИЖС. Для сравнения: в целом по стране этот же показатель находится на уровне 50%.

По итогам 11 месяцев построено около 30 тысяч частных домов. Это на 8% больше, чем годом ранее. Дома чаще строят из кирпича или блоков (15 и 50% от общего числа ИЖС соответственно).

Что до многоквартирного строительства, то его прирост год к году достигает 65%.

Всего в 2023 году запущено строительство 260 многоэтажек. Их общая площадь — 2 млн «квадратов». Мария Жолобова отметила, что объем запуска новостроек на Северном Кавказе растет быстрее, чем в целом по стране.

— Всего строится около 400 домов: в лидерах Ставрополь, Грозный, Нальчик. Регионы активно переходят на проектное финансирование. 96% жилья строят с использованием механизма эскроу, — сообщила руководитель отдела аналитики.

Чаще строятся дома до 16 этажей. Основной объем жилья относится к комфорт-классу — порядка 80% новостроек. Больше всего застройщики проектируют одно- и двухкомнатные квартиры. В этом округ «солидарен» с общероссийской статистикой.

НА ЗАМЕТКУ

Как обстоят дела с льготной ипотекой

Много говорили на конференции и о кредитах на жилье. Поскольку именно развитие займов под залог недвижимости плюс внедрение механизмов господдержки позволяет развиваться жилищному строительству.

За 11 месяцев в СКФО выдано 79 тысяч кредитов на 202 млрд рублей. Это на 64% больше чем за аналогичный период прошлого года. Наибольшие объемы ипотеки приходятся на Ставрополье и Чечню.

Займы в рамках льготных ипотечных программ получили около 18 тысяч семей. Если суммировать их кредитный портфель, то получится сумма в 70 млрд рублей. Наибольшим спросом пользуется — семейная ипотека (60% всех выдач кредитов с господдержкой). За все время действия такие займы на Северном Кавказе получили 37 тысяч семей.

ДОМ.РФ также является оператором программы единовременной выплаты — 450 000 рублей многодетным на погашение ипотеки. Этой программой воспользовались более 155 тысяч семей.

В округе, как и по всей стране, также действуют льготная ипотека (на новостройки и ИЖС под 8%, сумма до 6 млн рублей, будет работать до 1 июля 2024 года) и ипотека для сотрудников IT-компаний (ставка 5%, сумма до 9 млн на ИЖС, новостройку, действует до 31 декабря 2024 года).

Эти программы, как и семейную ипотеку, можно комбинировать с обычными кредитами банков и взять уже на рыночных условиях заем до 6 млн рублей.