В регионах Сибири готовятся к запуску новых «комбинированных» льготных ипотек на жилье

В Иркутске на участке от ДОМ.РФ построят новый жилой микрорайон и межвузовский кампус. Фото: ДОМ.РФ

Накануне Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ провел онлайн-конференцию «Развитие жилищного строительства в Сибирском федеральном округе». Какими темпами идет ввод нового жилья, пользуются ли спросом программы льготной ипотеки — собрали интересные моменты из выступлений спикеров.

СТРОЙКИ ВСЕХ ОБОГНАЛИ

— Рынок жилья в Сибири и жилищное строительство — стабильны. Мы каждый год прирастаем, несмотря на все сложности — рост цен на материал, изменения логистики. Тем не менее жилье строится и пользуются спросом, — рассказал начальник департамента по инвестиционной политике и территориальному развитию аппарата полномочного представителя Президента РФ в СФО Иван Гончаров.

За прошлый год в СФО ввели 10 млн «квадратов» нового жилья. Это на 21% больше, чем годом ранее. Интересно, что в целом по стране прирост 7,5%, так что Сибирь — в лидерах.

— Задачи, которые поставлены президентом по нацпроекту «Жилье и городская среда» у нас перевыполняют. В 2023 году должны были ввести 7,8 млн квадратных метров жилья, а ввели 10 млн. Жилье пользуется спросом. В прошлом году заключено почти 100 тысяч договоров долевого участия. Рост 19% к позапрошлому году. Интерес населения есть и довольно неплохой, — констатировал Гончаров.

Если смотреть статистику, то по новому жилье в лидерах традиционного Новосибирская, Кемеровская, Иркутская области и Красноярский край. Здесь застройщики действуют наиболее активно. Однако прочие субъекты нельзя считать аутсайдерами. По словам Гончарова, в 2023-м активизировались республики — Тыва, Хакасия, Алтай.

— Благодаря программам от ДОМ.РФ наблюдаем активизацию строителей. Например, в Тыве объем построенного жилья вырос в 4,5 раза за год. Еще одно свидетельство того, что спрос есть и его необходимо удовлетворять стройке своим предложением.

Представитель полпредства также отметил заслугу ДОМ.РФ как оператора льготных ипотечных программ. За 2023 году жители Сибири получили порядка 65 тысяч льготных ипотек — то есть почти 2/3 всего жилья приобретаются с господдержкой.

На предоставленных инвестору через аукцион ДОМ.РФ 86,3 га в Барнауле с опережением графика строится 600 тыс. кв. м жилья. Фото: ДОМ.РФ

БОЛЬШЕ СТРОЯТ ДЕРЕВЯННЫХ ДОМОВ

Более подробно статистику по округу дополнила руководитель отдела исследований в жилищной сфере Аналитического центра ДОМ.РФ Мария Жолобова. Восходящий тренд на ввод новостроек в Сибири отмечается с 2021 года. В прошлом году он достиг максимума.

Что интересно, если в 2021-2022 году приросты были за счет многоквартирных домов. То в 2023 году мощным драйвером для показателей стал и сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — то что в обиходе называем коттеджи, частные жилые дома.

— Ввод жилья увеличился во всех субъектах СФО. В Сибири активно развивается ИЖС: в прошлом году построили 38 тысяч домов на 5,1 млн квадратных метров. Ввод ИЖС за 2023 год вырос на 19% — для сравнения по стране всего на 3%, — рассказала Мария Жолобова.

Лидирует деревянное домостроение — 52% всех построенных частных домов. В отдельных субъектах доля деревянных домов превышает 60%.

За прошлый год запустили стройку 774 многоквартирных домов на 4,5 млн квадратных метра жилья. В квартирах это 88 тысяч. В январе еще начали возводить 125 дома на 3 тысячи квартир.

Всего в регионе строится 1323 дома на 8,5 млн квадратных метров. Почти половина строительства (47%) сконцентрирована в Новосибирске и Красноярске.

— Застройщики активно переходят на проектное финансирование (когда деньги на стройку дает банк — ред.). 94% жилья строится с использованием механизма эскроу-счетов. В Тыве и Алтае переход на эскроу полностью завершен, — отметила представитель Института развития.

Если анализировать среднестатистическую новостройку в Сибири, то она будет малоэтажной — на пять-шесть этажей. Квартиры строят преимущественно комфорт-класса. 80% — однокомнатные и двухкомнатные. Этот показатель характерен для всей страны.

ЧИСЛО ЛЬГОТНЫХ ИПОТЕК ПРЕВЫСИЛО 200 ТЫСЯЧ

А как себя «чувствуют» кредиты, которые за последние годы серьезно поддержали строительную отрасль? На конференции ДОМ,РФ озвучили такие цифры. В Сибири выдано 259 тысяч ипотечных кредитов на 877 млрд рублей. Больше всего займов получают в Новосибирске, Красноярске и Иркутске.

Важный сегмент — льготная ипотека. В прошлом году ее получили около 90 тысяч семей на общую сумма 382 млрд рублей. Это в два раза больше, чем в 2022 году. Всего же за все время действия льготных программ такие кредиты получили 228 тысяч семей СФО. Лидирует льготная ипотека на новостройки, за ней идет семейная. Операторами этих программ является ДОМ.РФ.

Институт развития также выступает оператором программы 450 тысяч рублей на погашение ипотеки для многодетных семей. Ей в Сибири воспользовались 68 тысяч семей.

В текущем году на территории субъектов СФО могут появится новые ипотечные программы. У ДОМ.РФ есть удобный механизм комбинирования федеральных программ поддержки с местными. Чтобы заемщики могли получить максимальную выгоду.

Пример такой действующей программы есть в Тыве. Ставка по ней 2%, что по нынешним среднебанковским ставкам звучит фантастично. Кредит выдается на новостройки, а низкая ставка стала возможна благодаря софинансирования от региона. За семь месяцев в Тыве выдано 1000 таких кредитов.

Заместитель директора подразделения ДОМ.РФ «Государственные программы в жилищной сфере» Сергей Овсянкин поделился, что соглашения по реализации аналогичных программ заключены с Хакасией и Иркутской области. На стадии обсуждения подобные меры с Красноярским и Алтайским краями, Новосибирской и Томской областью. При этом заметим, что ставка там может быть не 2%, как в Тыве. Регион сам определяет процент софинансирования, к тому же может выбирать конкретные категории получателей таких льготных «комбо»-ипотек.

Управляющий директор Сибирского регионального центра Банка ДОМ.РФ Алексей Кузнецов сообщил, что за 2023 год финучреждение выдало ипотечных кредитов в округе на 17,4 млрд рублей. В этом портфеле доминируют семейная (42%) и льготная (34%) ипотеки. Чаще заем берут на строящееся жилье (68%), 12% на ИЖС, а остальные на готовые дома и квартиры.

В 9 из 10 регионов СФО Банка ДОМ.РФ предоставляет проектировке финансирование. Это кредит застройщику на его проект. Общая доля банка по проектному финансированию в СФО составляет 36% (превышая 60% в отдельных регионах). За прошлый год подписали новых кредитных соглашений на 112 млрд рублей, а общий портфель составил 254 млрд рублей. Сейчас Банк финансирует строительство 132 тысяч квартир в СФО — 5,3 млн квадратных метров жилья.

ПЕРВЫЙ АРЕНДНЫЙ ДОМ СИБИРИ ПОСТРОЯТ В 2026 ГОДУ

Коснулись на конференции и темы арендных домов. ДОМ.РФ с 2016 года занимается развитием цивилизованного рынка арендного жилья. Предлагает — как бы в противовес квартирам с «бабушкиным» ремонтом — современное жилье с качественной отделкой, готовое к проживанию — с мебелью, бытовой техникой, а также с современными сервисами.

Замруководителя развития бизнеса и инвестиций в подразделении «Арендное жилье» ДОМ.РФ Светлана Гаева сообщила, что сейчас в портфеле Института развития 34 проекта арендного жилья в 14 регионах России. Это 15,8 тысячи квартир и апартаментов по всей стране, которые были профинансированы ДОМ.РФ.

В СФО пока только готовится к возведению первый проект на территории округа. Это арендный дом в Иркутске, который реализуют совместно с администрацией города и одним из местных застройщиков. Участок на улице Верхняя Набережная сейчас готовится к передаче. Дом планируют сдать в 2026 году. Там смогут жить более 200 семей.

При этом арендные дома могут также быть частью программы корпоративной аренды. Например, для вузов, предприятий. Перспективные проекты корпоративной аренды с выкупом совместно с субъектами СФО рассматриваются в Республике Алтай и Тыве. В случае субсидирования ставка аренды может составлять до четверти от рыночной, как по программе «Доступное арендное жилье в ДФО».

ДОМ.РФ стремится обеспечивать доступные арендные ставки. Для развития рынка арендного жилья и сохранения маржинальности таких проектов компания прорабатывает меры стимулирования. Например, введение льгот по налогу на имущество для проектов арендного жилья (такая льгота принята в 22 субъектах России, четыре из них в Сибири).

Второй стимулирующий механизм — передача застройщикам муниципальных земель без торгов в рамках механизма реализации масштабных инвестиционных проектов. Как раз он реализуется в иркутском проекте, что позволит снизить арендную ставку для будущих жильцов.

НА ДЕНЬГИ ОТ ОБЛИГАЦИЙ СТРОЯТ ШКОЛЫ

Востребованный регионами механизм от ДОМ.РФ — инфраструктурные облигации. Институт развития выпускает ценные бумаги для инвесторов, а на вырученные средства выдает займы на строительство инфраструктуры в новых районах..

С помощью инфраструктурных облигаций уже строятся шесть школ в Новосибирске. А всего на 2024 год по стране объем программы ДОМ.РФ составляет 150 млрд рублей. В основном регионы просят средства на инженерную (электросети) и дорожную инфраструктуру.

От субъектов СФО уже есть пул заявок на новые проекты. В том числе речь идет о льготном финансировании строительства коммунальной инфраструктуры в разных субъектах.

Также ДОМ.РФ выступает агентом по реализации неиспользуемого федерального имущества. С точки зрения жилищного строительства интересен механизм комплексного развития территорий (КРТ): на полученном в аренду через аукцион ДОМ.РФ участке инвестор строит современный жилой квартал со всей сопутствующей инфраструктурой.

Сейчас в шести сибирских регионах рассматривается реализации 25 таких проектов под строительство около 5,6 млн кв. м жилья. По словам директора по реализации федерального имущества ДОМ.РФ Николая Сарокваши, подобные кварталы будут построены в Алтайском и Красноярском краях, Иркутской, Кемеровской, Новосибирской и Томской областях.

При этом, в 2023 году при участии ДОМ.РФ в Сибири было построено 388 тыс. кв. м жилья, из них больше половины — 207 тыс. кв. м — на участках, переданных застройщикам через аукционы, остальное — с применением проектного финансирования от Банка ДОМ.РФ.

ДОМ.РФ не планирует останавливаться на достигнутом. Сарокваша рассказал, что в Алтайском крае у госкомпании огромный портфель земельных участков — более 1000 га. Часть уже запустили, часть готовятся к аукционам.

Из уже реализуемых — проект создания жилищно-образовательного кластера в Иркутске. Половина участка уйдет под новый ЖК, а остальная земля — под строительство межвузовского кампуса. А в Барнауле на 80 га строится крупный микрорайон на 600 тыс. квадратных метров жилья. Стройка идет с опережением графика.

О ТУРИЗМЕ И «ЗЕЛЕНОМ» ГОСТ

В России продолжают популяризировать «зеленый» ГОСТ Р, который действует для многоквартирных домов. Это своего рода наш ответ ушедшим из РФ системам сертификации зданий вроде LEED и BREEAM. Ради объективности заметим, что наш ГОСТ Р разрабатывали давно, а его структурный состав адаптирован с учетом российских реалий.

В 20224 году появится «зеленый» стандарт также для капремонта и ИЖС. Руководитель направления «Устойчивое развитие» ДОМ.РФ Артем Селезнев поделился актуальным цифрами по своему направлению в СФО.

Так в округе 12% домов отвечают критериям «зелености» и энергоэффективности (в среднем по стране 11%). Дома пока не сертифицируются по новому ГОСТ — их оценивают индикативно. То есть смотрят на семь ключевых критериев зеленого стандарта и соотносятся с информацией в базах.

При этом в СФО также есть строящиеся дома — в каждом регионе — которые отвечают новым экологичным критериями. Таких новостроек 17%. А вот энергоэффективных домов (класса A и выше) в округе строится порядка 25%.

В ДОМ.РФ осознают, что сами по себе зеленые проекты не заполнят рынок без поддержки. Поэтому лоббируют — в хорошем смысле — различные преференции для таких новостроек. Например. есть кластерная программа поддержки зеленого финансирования. Если опустить нюансы, то застройщик может получить средства на проектное финансирование по сниженной ставке. Также есть предпосылки к «зеленой» ипотеке — то есть льготные жилищные кредиты на покупку квартиры в домах, отвечающих новому ГОСТ Р.

Затронули и тему туризма — с точки зрения интересных для бизнеса проектов. Руководитель направления подразделения «Туризм» Банка ДОМ.РФ Георгий Попов для начала озвучил цифры. В Сибири за год бывают 8% туристов, путешествующих по России. Лидером по числу поездок остается Новосибирск, а по приросту турпоездок — Республика Алтай — визитеров стало больше в 3,7 раз.

Банка ДОМ.РФ предлагает широкую линейку кредитных продуктов для инвесторов в туристической отрасли. Кредит по льготной ставке можно получить на строительство и реконструкцию гостиниц с номерный фондом от 120 номеров, санаториев, на всесезонные парки развлечений и инфраструктуру для горнолыжек. На такие проекты можно получить кредит по льготной ставке.

— Другой инструмент привлечения инвестиций в туризм, который активно продвигает Банк ДОМ.РФ, - механизм “sale and leaseback” или так называемый формат “обратной аренды”. Речь идет о продаже недвижимости с условием, что ее затем отдадут в управление гостиничному оператору. Это прекрасная возможность для бизнеса приобрести ликвидный актив, который растет в цене, дополнительно получая для себя годовую доходность.

Такая схема работает в раскрученных туристических локациях, где небольшой инвестор готов вкладывать средства. Схема более интересна, чем купить квартиру и сдавать в аренду. Такие номера приносят инвесторам больший доход, — объяснил Попов.

Также банк финансирует модульные гостиничные комплексы. Это некапитальные объекты, то есть без основательного фундамента. Значит их можно строить например, в нацпарках — без ущерба для природы. А еще за счет модульной конструкции объекты возводятся быстрее.