Премия Рунета-2020
Россия
Москва
-4°
Boom metrics
Недвижимость29 ноября 2023 18:09

В России в следующем году примут закон, который позволит покупать частные дома с помощью безопасных эскроу-счетов с привлечением подрядчиков

Как это скажется на рынке — обсуждали на дискуссии, которую организовал Институт развития ДОМ.РФ

Фото: Мария ЛЕНЦ

В России пилотируют новый механизм строительства частных домов с использованием счетов эскроу. Ранее он применялся только для рынка многоэтажных новостроек. Теперь же возможно применять и для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Суть эскроу в том, что застройщик не сразу получает деньги покупателя за объект. Средства перечисляют на счет в банке-посреднике. Только когда жилье достраивают, девелопер получает деньги.

Есть первые кейсы покупки с помощью эскроу ИЖС — Банк ДОМ.РФ одобрил компании «КСТ» возобновляемую кредитную линию в размере 20 млн рублей для строительства индивидуальных жилых домов в Казани. В финансовую организацию уже поступило свыше 200 заявок — от подрядных организаций — для предоставления льготного финансирования проектов ИЖС. Пока подписано 11 таких договоров.

Как механизм эскроу скажется на рынке — обсуждали на дискуссии «Как построить дом с выгодой».

СВОЙ ДОМ — НЕ ЗНАЧИТ «ГЛУБОКИЙ ЗАГОРОД»

Последние годы ввод ИЖС в России превышает 50 млн «квадратов» ежегодно. Для сравнения, примерно столько же приходится на многоквартирные дома.

Что до эскроу в ИЖС, то пока пилотный проект есть только у ДОМ.РФ. Однако закон уже внесен в Госдуму и принят в первом чтении. Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг считает, что в в начале следующего года он будет принят и заработает.

Рассвет частного домостроения начался в пандемию. Причину объясняет Михаил Гольдберг:

— Люди стали понимать, что ИЖС можно использовать для регулярного проживания. Почему-то, когда говорят про ИЖС, думают, что это деревня, «глубокий загород». Это не так. В крупнейших городах, в том числе миллионниках, — Казань, Ростов, Уфа — доля ИЖС 20-40% от общего жилфонда мегаполиса. Люди хотят жить в собственном доме. Мы проводили исследование: порядка 60% отвечают, что хотят свой дом, жить на своей земле.

Эксперт отмечает, что для покупателей важна и инфраструктура: поликлиники, торговые центры, до работы добираться не больше часа.

Стимулирует покупательский интерес, а стало быть и рынок — ипотека на такое жилье. Банки стали выдавать кредиты на покупку земли для строительства дома или непосредственно на возведение жилья или покупку у подрядчика. Причем ИЖС попадает и под программы льготной ипотеки (в среднем ставка 6-8% в зависимости от программы).

СТАНЕТ ЛИ ДОРОЖЕ

В строительстве многоквартирных домов механизм эскроу по большей части вводился, чтобы решить проблему обманутых дольщиков.

— В строительстве загородного жилья — другая проблема. По мере строительства растет цена, дорожают материалы, подряд. В итоге люди могут не достроить дома. Связано это с тем, что нет стандартизации. Мы создаем каталог надежных типовых объектов. Их будет не 20 и не 100. А больше. Проекты в открытом доступе. Если люди захотят, то смогут воспользоваться ими, — рассказал Гольдберг.

— Мы проводили соцопрос. 57% готовы рассматривать механизм эскроу при заказе строительства ИЖС у подрядчика. Мое личное мнение, что введение этого механизма увеличит спрос и интерес к «загородке», — считает управляющий выставки домов «Малоэтажная страна» Роман Коняхин.

Основные «препоны», которые могут возникнуть при ведение счетов эскроу для ИЖС, участники дискуссии связывают с качеством объектов. Проще говоря, где гарантия, что подрядчик построит объект, который устроит заказчика?

— В текущей реализации продукта, которую запустил наш банк, закрытие счета-эскроу происходит после подписания акта приема-передачи — между клиентом и подрядчиком. Здесь и должны быть урегулированы вопросы качества, — объясняет вице-президент Банка ДОМ.РФ Кирилл Варенцев. — При этом мы считали, что по стоимости квадратного метра загородные дома примерно в два раза дешевле квартир: 58 тыс. руб/м2 против 118 тыс. руб/м2. Когда механизм эскроу для ИЖС от пилотного перейдет во всеобъемлющий будет удорожание, но незначительное. У нашего продукта ставка по кредиту для подрядчика 1%.Думаю, удорожание незначительно и в разы перевешивает нивелирование рисков.

По словам Варенцева, к новому механизму проявляют интерес и другие банки — крупные участники ипотечного рынка — Сбер, ВТБ, Альфа-Банк. Плюсы — низкие риски для кредиторов.

Восходящий тренд на рынке ИЖС видят и риелторы.

— Рынок загородной недвижимости за последние пять лет вырос с 10% до 22% — это срез в целом по рынку (по количеству кейсов в структуре компании — ред.), — рассказал заместитель гендиректора компании «Этажи» Владислав Сидоренко. — При текущих мерах господдержки это направление будет только расти. Отмечаем, что портрет клиента стал “молодеть”. 43% покупающих загородную недвижимость это 30-39 лет, 26% — 40-49 лет. Молодежи — 18%, а раньше было меньше 5%. С эскроу клиент больше обезопасен, появляется прозрачность сделки.

А В ЭТО ВРЕМЯ

Выдача ипотеки на ИЖС в России показала четырехкратный рост

Распространение льготных ипотечных программ на частное домостроение позволило нарастить выдачу кредитов на этом рынке. За 10 месяцев 2023 года на такое строительство выдано порядка 90 тыс. кредитов на 388 млрд рублей. Это в четыре раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

— К концу года объемы увеличатся до 100-110 тысяч кредитов. Раскрыть дальнейший потенциал этого сегмента позволят системные меры, позволяющие стандартизировать рынок и перевести его на цивилизованные рельсы, - рассказал руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Сейчас c помощью ипотеки в России строится каждый пятый дом. По оценкам Аналитического центра ДОМ.РФ, может возводиться каждый второй.