Премия Рунета-2020
Россия
Москва
+25°
Boom metrics
Общество18 июня 2024 7:00

1 июля льготная ипотека закончится: как будут сохранять доступность жилья

Девелоперы, аналитики и представители банков высказали свое мнение, чего ждать рынку недвижимости

30 июня заканчивается срок действия программы льготного ипотечного кредитования. Эту дату рынок недвижимости ждет с некоторым напряжением, ведь если программа не будет продлена (а скорее всего именно так и случится), то рынок недвижимости ждет резкое снижение спроса.

Базовые ставки на ипотеку уже давно побили все рекорды, они подбираются к 16%, а в перспективе могут стать еще выше, так как в ЦБ не исключают, что до конца года ключевая ставка подрастет на пару пунктов. Значит ли это, что жилье станет совсем недоступно или наметится обратный тренд: при отсутствии спроса девелоперы начнут снижать цены, тем самым подогревая интерес покупателя?

На тему доступности жилья в России говорили во время онлайн баттла «Доступность жилья: научный подход и практика». Он был организован порталом единый ресурс застройщиков и Фонд Институт экономики города.

Взгляды аналитиков, банкиров и девелоперов разнятся, какая же методика расчета доступности недвижимости является самой верной. Это целая совокупность показателей, от соотношения реальных доходов к стоимости квадратного метра жилья, до возможности обслуживать ежемесячные платежи по ипотечному кредитованию и сроку, за который человек может самостоятельно накопить нужную для покупки сумму.

Последние исследования говорят о снижение доступности жилья, цены на жилье растут быстрее, чем доходы.

А вот девелоперы ссылаются не на соотношение цен и стоимости кв. метра, а на доступность ипотечного кредитования, ежемесячного платежа. Считается, что оптимальный показатель – если на обслуживание жилищных трату уходит не более 30-35% от дохода.

- Минувшие 10 лет был тренд на рост доступности жилья, и только к 2020 году картина стала меняться. Купить жилье за собственные средства стало труднее. А вот коэффициент доступности с ипотекой менялся не так плачевно, помогали различные программы господдержек», - говорит Татьяна Полиди, вице-президент фонда «институт экономики города», директор направления рынок недвижимости.

Большое исследование института показывает, что в 30 регионах страны фундаменталья доступность жилья и доступность с ипотекой увеличилось. А в 33 – снизилась доступность.

Если сравнивать во временной перспективе, то картина улучшилась. В 2010 году проблема с доступностью жилья стояли куда острее, чем в настоящий момент. Но в городах-миллионниках купить жилье и сейчас совсем не просто.

В период с 2018 по 2023 год жилье стало доступным только для жителей двух регионов - это Екатеринбург и Ростов-на-Дону. А вот в Казани, Москве и Санкт-Петербурге приобретение недвижимости очень серьезно осложнено.

И без исследований каждому ясно, что цены на недвижимость стремительно растут. С 2018 по 2023 годах в 10 агломерациях новостройки подорожали на 50%, в 4 агломерациях зафиксировано двукратное подорожание.

При этом ежемесячный платеж претерпел не сильное изменение, в среднем он занимает те самые 30%. Но сохранить его удается только за счет первоначального взноса, он стал сильно выше (прирост в некоторых городах в 230%, то есть, более, чем в два раза выше, чем раньше).

- Ежемесячный платеж уменьшался еще и потому, что девелоперы сами субсидировали процентную ставку. В 2022 году появились партнерские программы застройщиков с банками, кредиты выдавались под 0,01% на весь срок. В итоге ежемесячный платеж, даже в сравнении с продуктом под 7-8% годовых, упал вдвое. В структуре такого платежа на погашение процентов идет 1-2 тысячи рублей, а при обычном кредите уходит порядка 60%, - объясняет Рустам Азизов, директор по ипотечным проектам и внедрению финансовых инструментов «А101».

Но у данной программы есть свои подводные камни – начальная стоимость жилья при такой программе выше, чем обычно.

В 3-4 квартале девелоперы ждут серьезного снижения спроса на недвижимость. Цены, с высокой долей вероятности, тоже будут корректироваться в сторону снижения.

- Доступность жилья была обусловлена госпрограммами и на сегодняшний день 98 -99% ипотек приходится именно на льготные кредиты. В 2023 году стала активно расти доля семейной ипотеки. С 1 июля мы столкнемся с тем, что при текущем ключе в 16%, многие банки уже подняли рыночные ставки до 19-20%. Даже с условием, что мы как застройщики сможем субсидировать ипотеку, это все равно не будут льготные программы. И платеж увеличится в 1,5-2 раза, - поделился прогнозом Рустам Азизов.

В качестве мер, которые могли бы способствовать росту доступности жилья, эксперты конференции предлагают следующие шаги:

- Сохранить меры поддержки, в том числе для малоэтажной застройки.

- Корректировать антиинфляционную политику на рынках жилья, чтобы она была нацеленная на сокращение затрат и рост производительности труда.

- Стимулировать рост конкуренции среди застройщиков. Например, за счет снижения барьеров, повышения прозрачности ведения бизнеса.

- Делать упор на развитие инфраструктуры территорий, тогда стоимость новых проектов не будет закладывать эти издержки.

- Компенсировать субсидированные кредиты от застройщиков иными мерами поддержки бизнеса со стороны государства.

- Возможность для заемщиков выходить из ипотечных сделок досрочно (возможность продавать, обменивать и т.д., ипотечные квартиры для собственника).

- Реальность такова, что в моменте снизить стоимость объекта и цену реализации, даже если бы застройщик сказал «да я готов» - нельзя. Мы понимаем, как ведется стройка. Есть рекомендуемая цена, которая заложена, банковское финансирование, себестоимость проекта. Последняя тоже играет большую роль в конечной цене. Работа с себестоимостью одно из самых перспективных направлений для снижения цены, возможно там есть перспектива для снижения затрат, - заключила Елена Балахонова, руководитель направления по развитию ипотечных программ и продуктов на первичном рынке Домклик.