Жилищный вопрос нужно решать так, чтобы на берегу, т. е. на этапе выбора недвижимости отсечь возможные проблемы. Простой пример: собственного дома нет, платить арендодателям нет желания, значит, надо искать квартиру с ремонтом, уже пригодную для жизни. Или, скажем, вы наткнулись на вариант по очень хорошей цене. Вот только у него несколько собственников, а один из них вообще живет в другой стране и намерен через посольство оформлять доверенность. Готовы к долгим согласованиям и возможным рискам в будущем?
Мы поговорили с экспертами и составили гайд, как правильно выбрать квартиру в 2024 году.
Что нужно знать о квартире перед покупкой
| История объекта | Кто и сколько времени владел этой недвижимостью за последние годы, как он достался последним собственникам. |
| Информация из ЕГРН | В едином госреестре недвижимости содержатся официальные сведения про все квартиры в стране. Она должна совпадать с тем, что показывает вам продавец. |
| Количество собственников | Решение о продаже должно быть единогласным, при этом все собственники должны быть в ясном уме. |
| Вид инженерных коммуникаций в доме и их состояние | В старых домах может отсутствовать горячее водоснабжение (вместо этого — газовые колонки). А вечные поломки насосного оборудования в подвале могут затруднять подачу воды верхним этажам. |
| Средняя рыночная цена объектов в конкретном районе | Владение этой информацией позволит не переплатить. |
| Информация о самом доме | Серия, застройщик, год постройки, был ли капитальный ремонт и когда он ожидается. |
На какие особенности квартиры нужно обратить внимание
К покупке квартиры стоит подходить как к реализации проекта. А любое предприятие претворяют в жизнь поэтапно. При этом «выстреливают» начинания, каждый аспект которых был скрупулезно проработан. Вот каким особенностям нужно уделить внимание.
1. Новостройка или вторичное жилье
Новые стены всегда приятнее. Но не всегда качественнее. С другой стороны, в старом жилфонде в квартире может быть сделана приличная «косметика», а проводка в стенах и прочие коммуникации — в удручающем состоянии. Минусов и плюсов везде хватает. Рассмотрим нюансы, про которые стоит помнить, выбирая квартиру в 2024 году.
Новостройка
Плюсы
- Планировки новостроек, как правило, более эргономичные: нет бесполезных коридоров, продуманы ниши под шкафы, бытовую технику и т. д.
- В новостройках формируется комьюнити, т. е. активное общество. Чат дома, совместные мероприятия, общение. Интровертам это может докучать, зато активный сосед — это сознательный сосед. А еще так безопаснее.
- Новые инженерные коммуникации. Светодиодные лампы, счетчики даже на отопительной системе — возможность экономить на коммуналке.
Минусы
- До пять лет дом дает усадку: могут меняться параметры (высота, ширина, длина), смещаться полы и стены — это происходит из-за трансформации конструкций, материалов.
- В экономически развитых регионах большинство новостроек сдаются с черновой отделкой.
- Первые несколько лет соседи будут нон-стоп делать ремонт.
- Если квартал не сдан, то будете жить со строительной площадкой под окном, пылью, грязью на дорогах еще несколько лет.
«Вторичка»
Плюсы
- Можно пообщаться с жильцами, в т. ч. старожилами, и выведать у них все плюсы и минусы.
- Зачастую это квартира с пригодным для жизни ремонтом — хотя бы на первое время.
- Район со сложившейся инфраструктурой: магазины, школы, поликлиники и транспорт.
Минусы
- Коммуникации дома могут быть изношены.
- В старом жилфонде — маленькие лифты или их отсутствие, узкие лестничные клетки: будете заниматься переездом или ремонтом — испытаете определенный дискомфорт.
- История недвижимости не всегда прозрачна.
2. Цена
Последние несколько лет происходят пертурбации с ценником на недвижимость. Новостроечный бум, разные льготные программы и при этом кратный рост цен на стройматериалы, перегретый разными факторами рынок.
Новостройка примерно того же класса, что и вторичка, всегда будет дороже. Возможно, девелопер обоснует это выдающимися особенностями проекта — имеет право. Только помните, что многие объекты сдаются в черновом виде: без пола, стены — только несущие. То есть придется вложится в ремонт, а сейчас это дорогое удовольствие.
3. Район и транспортная доступность
Если новый дом вырос не в рамках точечной застройки уже сформировавшегося района, а возводится новый квартал, ситуация с транспортом первые годы будет удручающей. Да и с дорогами: тяжелая строительная техника быстро разбивает асфальт. Поэтому нередко его вообще не укладывают в новых районах, пока идет стройка.
Еще одна характерная проблема густонаселенных кварталов новостроек — переполненный городской транспорт. Муниципалитет часто не способен ставить на маршруты автобусы большой вместимости и отдает это на откуп частникам с микроавтобусами. А еще многие жильцы, понимая, что без машины добираться домой будет неудобно, покупают личный транспорт. Иногда каждому члену семьи. Поэтому заторы на дорогах, дворы-парковки — частые спутники молодых кварталов.
В старом жилфонде на этапе выбора вы можете трезво оценить транспортную доступность.
4. Дом
Поинтересуйтесь серией дома. Про многие типовые проекты можно найти информацию в интернете, с перечислением сильных и слабых сторон и даже указанием нюансов, связанных с конкретным расположением квартиры. Если продавец не знает наименование серии, ее можно найти в техпаспорте квартиры. В некоторых городах существуют онлайн-карты с указанием серийности объектов.
Обращайте внимание на:
- количество лифтов;
- входную группу, крыльцо;
- наличие фойе;
- место для консьержа;
- наличие видеонаблюдения;
- паркинги;
- запахи и чистоту в подъезде (разбитые окна, надписи на стенах и пр.).
Также важно узнать тип кухонной плиты — газовая или электрическая. В домах с электроплитами цена кВт*ч ниже, поскольку такие варочные поверхности потребляют довольно много электроэнергии. Газ также является потенциальным источником опасности. Вы можете быть уверены в себе, но надежен ли сосед?
5. Площадь
В современных новостройках эти параметры сегодня уменьшаются. С одной стороны, сохраняется тренд «дом — это место для сна». А работа и прочие активности все равно остаются за пределами четырех стен. С другой стороны, подобный тезис применим для молодых людей или напротив — пожилых. Экономически активное население, люди в самом расцвете сил, как правило, склонны обзаводиться более просторной площадью. Мотивацией для многих служат дети или их ожидаемое появление.
Однако площади современных новостроек используются более эффективно. Решить проблему нехватки пространства поможет компактная бытовая техника, системы хранения вещей, мебель-трансформер. Выбирая квартиру, стоит помнить и о том, что платежи за ЖКУ часто рассчитываются исходя из площади недвижимости.
6. Планировка
В новостройках доминируют студии и европланировки. Последний вариант означает совмещение гостиной и кухни при наличии других выделенных комнат. Например, евродвушка это гостиная + кухня, а также еще одна комната.
Для новых домов характерен и тренд на совмещенный санузел. В таком удобнее расположить бытовую технику (стиральная машина, сушилка), нестандартную сантехнику (не ванну, а душевую или джакузи), организовать место для хранения полотенец и бытовой химии.
Выбирая квартиру на вторичном рынке, сверяйтесь с техпланом оригинальной планировки. Вдруг прежний владелец снес стены и не узаконил изменения? Будем честны, риск получить штраф и предписание вернуть все как было — минимален. Для этого должна прийти проверки из БТИ, а без жалоб и обращений они таким не занимаются. Другое дело, если вы рассматриваете покупку в ипотеку: банк откажется принимать в залог жилье с нелегальной перепланировкой.
7. Ремонт
«Все равно все под себя делать будете!» — такая фраза часто звучит от продавцов объекта. Как контраргумент на какие-то замечания потенциальных покупателей. И действительно, на вкус и цвет квартиру каждый обставляет сам. Одному подавай ампир, другому — скандинавский минимализм.
Но взять и разом обновить квартиру целиком может не каждый. Ведь ремонт — как три пожара. Причем очень дорогих и долгих. Поэтому когда услышите «Вам же все равно ремонт делать!» — отнеситесь критически. С выцветшими обоями можно жить. А вот с неработающей батарей, ржавыми трубами — сложнее.
8. Этаж
В новостройках нижние жилые ярусы сегодня делают высокими. Поскольку фактический первый этаж стремятся отдать под коммерцию — магазины, офисы и прочее. Поэтому страх о том, что разбойники посреди ночи заберутся через окно, уже не так обоснован.
Лучше рассматривайте этаж с другой позиции. Задайте себе вопросы: сколько вокруг квартиры соседей, надо ли будет регулярно поднимать что-то тяжелое наверх, сможете ли вы и члены вашей семьи легко подняться в квартиру, если вдруг сломается лифт.
С соседями все просто: жители верхнего этажа никогда не будут обеспокоены топотом детских пяток по потолку ранним утром. Зато если речь про старый жилой фонд, в котором нет технического этажа, дырявая крыша будет в первую очередь вашей проблемой.
Что до подъема тяжестей, помните — лифт работает не всегда. И не везде он вместительный. А если вы всей семьей регулярно катаетесь на велосипеде, то тащить их на девятый или двадцать девятый этаж — не самое приятное занятие.
9. Просмотр квартиры
Обязательно побывайте на объекте вечером и при свете дня. Обращайте внимание на эти моменты:
- где расположены несущие стены;
- куда выходят окна;
- слышно ли соседей;
- отсутствие плесени на потолке, по углам комнат, в санузле;
- вид радиаторов отопления;
- как работают розетки и освещение.
Если речь о вторичке, отмечайте, как обустроена квартира. Выглядит ли она как место, где постоянно живут люди. Поговорите с собственниками: не стесняйтесь интересоваться, чем они занимаются, где работают. А главное, узнайте, как им досталась квартира. Сколько у нее собственников и все ли из них в добром здравии и находятся в стране.
10. Соседи
Про них спросите у собственников. А еще постарайтесь найти время и отдельно прийти в другой день, чтобы с глазу на глаз поговорить с самими соседями. Не стесняйтесь звонить в квартиры. Если не открывают, покараульте часок у подъезда. Интересуйтесь у входящих и выходящих, как им дом, есть ли «маргинальные элементы», что им известно про квартиру, которую вы хотите купить.
Если проживаете в небольшом городе, где, как говорится, все друг друга знают, посетите местную управляющую компанию. Вообще персональные данные разглашать нельзя, и где-нибудь в большом городе вас мигом развернут. А вот в маленьком могут и пообщаться. В «управляйках» знают про проблемные квартиры и их владельцев.
11. Договор с владельцами
Если перед оформлением договора купли-продажи (ДКП) хотите оформить еще бронирование, обязательно составляйте расписку о получении и передаче денег. При посредничестве риелторов — эти специалисты сами подготовят договор. Обычно при покупке новостройки застройщики предлагают типовые договоры. Изменения в них, как правило, девелоперы вносить не склонны.
Самого слова «договор» люди нередко побаиваются. Фантазия рисует большой документ, написанный казенным языком. Однако ДКП на поверку оказывается довольно лаконичным и понятным. Две-три страницы формата А4 — и все. Поэтому найдите время лично прочитать договор. Можно показать его юристу — подобные услуги стоят в больших городах 3000-5000 рублей, в маленьких — даже дешевле.
В ДКП обязательно должны быть указаны:
- полные данные сторон сделки (ФИО, сведения из паспорта);
- описание объекта: кадастровый номер и площадь;
- цена и порядок проведения расчетов;
- сроки передачи объекта новому собственнику и сроки снятия с регистрации прежних жильцов;
- согласие покупателя принять объект в текущем виде и обязательство собственника после подписания договора ничего не менять.
Можно также прописать штрафные санкции за нарушение положений договора.
12. Есть ли обременения
Так называют ограничения, которые не позволяют собственникам в полной мере распоряжаться объектом. Самое распространение обременение — залог в банке, когда квартира была приобретена в ипотеку. Без разрешения банка продать квартиру нельзя.
Обременение могут наложить приставы по решению суда. Или жилье может быть объектом договора ренты. Например, так делают компании, которые ухаживают за пожилыми одинокими людьми, содержат их в обмен на собственность, которую фирма получит после смерти человека. Существуют и другие источники обременений.
При этом они не мешают совершить сделку. Просто она должна быть согласована с той стороной, которая является причиной обременения. Кстати, такие квартиры, как правило, продают по цене ниже среднерыночной.
Проверить обременение можно через онлайн-сервис Росреестра (1). Либо обнаружить такую информацию в выписке из ЕГРН. Это справка, которую выдает Росреестр, в ней содержится вся информация об объекте.
Советы по выбору квартиры для покупки
Вот еще ряд аспектов, которые следует учесть при подборе жилья в 2024 году.
Плата за ЖКУ
Проще говоря, какая сумма указана в платежках за «коммуналку». Попросите продавцов показать несколько квитанций за разные периоды. Помните, что не все статьи расходов за коммунальные услуги указаны в одном месте. Начисления за электричество, интернет, телефон, кабельное, капитальный ремонт — могут выставляться отдельно.
Выписка из ЕГРН
Ее можно назвать «родословной» объекта. В этом документе, который надо заказывать в Росреестре, перечислена история владения, а также указаны параметры недвижимости. Попросите продавца квартиры заказать эту справку и предоставить ее вам. Если вы сами закажете документ, в нем не будет указана информация о собственниках.
Сделки с участием нотариуса
Актуальны при покупке недвижимости на вторичном рынке, если у вас есть подозрения в чистоте намерений продавца. Кроме того, без нотариуса не обойтись, если квартиру продают по договору ренты, в списке собственников есть дети или недееспособные граждане, на продажу выставлена доля в жилье. Нотариус выступает своего рода гарантом чистоты сделки, ручается за нее своим имуществом.
Если после продажи у нового владельца захотят забрать жилье, например, сделку заключили мошенники, то нотариус (или его страховая, или нотариальная палата) компенсируют пострадавшим убытки. Однако за свои услуги такой специалист возьмет до 25 000 рублей + 0,1-0,4% суммы, указанной в договоре.
Отзывы экспертов о выборе квартиры в 2024 году
Комментирует генеральный директор агентства недвижимости полного цикла «Территория недвижимости FQF», практикующий юрист Ирина Нигматуллина:
— Мы рекомендуем в первую очередь определить свои потребности и желания относительно будущей квартиры. Учитывайте такие факторы: количество комнат, расположение, площадь объекта. Далее подготовьте список квартир, которые соответствуют вашим требованиям, либо доверьте это профессионалу. Внимательно изучите информацию о каждой из них.
Обращайте внимание на состояние помещений, инфраструктуру района, общую атмосферу и другие факторы, которые могут влиять на ваше решение. Если вы покупаете квартиру в новостройке, убедитесь, что застройщик имеет хорошую репутацию, оцените качество строительства и отделки. Здесь вам понадобится помощь опытного агента по недвижимости, которому вы можете доверять. Не бойтесь задавать специалистам вопросы и уточнять факторы, которые не указаны в объявлении или непонятны вам.
Сегодня многие берут ипотеку, чтобы сдавать купленную квартиру в аренду. Если вы покупаете квартиру только для сдачи, но уровень арендной платы ниже рыночных цен, это может привести к тому, что вы не сможете платить по кредиту или за обслуживание квартиры. Поэтому важно рассчитать все будущие расходы и доходы.
Но если у вас достаточно средств для ежемесячного внесения платежей по ипотеке, имеется стабильный доход, то взять кредит может быть выгоднее, чем копить долгое время на покупку своего жилья.
Уловки продавцов и риелторов могут включать в себя скрытые комиссии, недостоверную информацию о недвижимости, нахождение объекта в проблемном районе или на шумной улице, а также давление на покупателя с использованием психологических трюков и угроз потерять возможность сделки. Поэтому мы рекомендуем выбрать проверенного риелтора, которому можно доверять.
Обращаться к риелтору для подбора недвижимости важно в случае, если вы не знаете с чего начать, что искать и как оценить объект недвижимости. Специалисты также помогают в оформлении документов и проведении сделки.
Правильно выбранная квартира — это успешная инвестиция в будущее. Поэтому не торопитесь принимать решение и внимательно осматривайте недвижимость, пока не найдете свой идеальный вариант, который будет соответствовать вашим потребностям и бюджету.
Рассказывает эксперт по недвижимости, основатель АН «Тренд Хаус» Ксения Аверс:
— Если решили работать с риелтором, нужно обратиться минимум к трем специалистам, чтобы сравнить их подход и принципы выбора. Вторичку без знающего человека покупать опасно, необходимо проверять объект на юридическую чистоту.
С новостройками в этом плане проще. Однако в этом случае все внимание — репутации застройщика. Ищите отзывы по предыдущим проектам, убедитесь в наличии документов, разрешающих строительство. Можно изучить реестр от «Дом.рф» (2), чтобы узнать, есть ли у компании проблемные дома.
Что касается ипотеки, в текущих реалиях выгодно покупать на деньги банка с минимальными собственными вложениями. Темпы роста инфляции опережают темпы роста цен на недвижимость. Деньги могут обесцениться, и через 3-5 лет текущий ипотечный платеж будет незаметным. А стоимость квартиры после кризиса пойдет вверх.
Собственные средства лучше инвестировать и получать дополнительный пассивный доход. Например с зарубежной недвижимости — в валюте. И этим доходом оплачивать ипотеку.
Популярные вопросы и ответы
Надеемся, что наш материал поможет в выборе идеальной квартиры. В заключение — еще несколько советов от наших экспертов, которые пригодятся, если вы твердо намерены купить жилье.
Какие вопросы нужно задать на просмотре квартиры?
1. Причина продажи. Была история, когда квартиру показывала молодая пара: жена активно продавала, а муж отстраненно сидел на диване. После нескольких настойчивых вопросов выяснилось, что муж — наркоман, накопил долги, и их срочно нужно погасить. Поэтому решили продать жилье и переехать в квартиру поменьше. Такую недвижимость можно покупать только с участием нотариуса и освидетельствованием продавца специальным врачом. В противном случае после сделки продавец может обратиться в суд, предоставить медицинское заключение о своей зависимости и потребовать признать договор недействительным. При этом суд распорядится вернуть деньги покупателю. Вопрос в том, остались ли они у продавца?
2. Если квартира числится за продавцом менее 5 лет, нужно внимательно изучить историю переходов права собственности — эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Так как не вышел срок исковой давности, у предыдущих продавцов могут появиться притязания на недвижимость, а разбираться с ними в суде предстоит вам.
3. Обсудите с продавцом транспорт, загруженность дорог, пробки. Иногда из классного объекта просто невозможно выехать никуда в выходной, потому что он находится по дороге к дачам всего города.
4. Расспросите про инфраструктуру: отзывы о школе, детских садах и поликлинике.
5. Узнайте, использовался ли маткапитал при покупке.
6. Поинтересуйтесь, какая управляющая компания обслуживает дом, и насколько хорошо справляется с этим.
Какие квартиры лучше не покупать?
1. В домах с трещинами и в плохом техническом состоянии. Капремонт и замена коммуникаций обходятся до 60-80%% от стоимости самой квартиры.
2. Квартиры, которые продают по доверенности в связи с отъездом собственников за границу. Доверенность нужно проверять и до, и в день сделки — не отозвана ли она. Сделать это можно через Федеральную нотариальную палату (3). Документ старше года вообще лучше не принимать. Можно легко доказать, что сделка недействительна, просто не было возможности отозвать доверенность, например, по причине тяжелой болезни.
3. Если квартиру перепродавали более двух раз за последние три года. Это наводит на мысли о мошенничестве.
4. Если собираетесь делать капремонт, лучше не покупать квартиру с деревянными перекрытиями. Они не рассчитаны на нагрузку новых стен, тяжелой мебели, большой ванны. В старых домах часто невозможно увеличить электрическую мощность под современные стандарты количества бытовой электротехники.
5. В домах, в которых давно не было капремонта. Это большие риски: ржавая вода, прогнившая канализация, затопления соседей кипятком из лопнувших радиаторов, щели в стыках домов, огромные теплопотери, протекающая крыша, затопленные подвалы и прочие «радости».
6. Опасно покупать у пенсионеров. Необходимо удостовериться, что пожилой человек искренне хочет продать, а не потому что «так надо» родственникам. Иногда в таких случаях люди остаются на улице. И велик риск признания сделки ничтожной: легко доказать, что пенсионер находился во временном помутнении рассудка.
7. Квартиры, купленные с участием маткапитала. Обязательно нужно удостовериться, что продавец приобрел одновременно новое жилье с разрешения органов опеки, с пакетной регистрацией сделки и выделением долей детям. Иначе последние после наступления 18 лет могут восстановить свои права на жилье. Продавцы часто даже не знают, что детям необходимо выделять доли.
8. Квартиры с плесенью. Самое опасное, что может быть для здоровья: плесень ничем не выводится из квартиры.
9. Жилье в новостройке, в которой все квартиры сданы в «бетоне». Следующие три года там будет бесконечный ремонт во всех квартирах. Жить — невозможно.
10. Квартиры с клопами и тараканами. Шансы вывести их равны нулю. Потому что если эта ситуация во всем доме, в отдельной квартире решить ее невозможно.
Что лучше: новостройка или вторичка?
— Нет лучше или хуже, нет идеальных квартир, — поделилась своим мнением Ксения Аверс. — Есть цели и задачи конкретных покупателей. В каждом индивидуальном случае нужно подбирать под свои интересы и бюджет. Лучше всего вторичка в доме, которому около трех лет. Здание уже дало усадку, жильцы сделали ремонты и перестали шуметь. Понятно, какие будут соседи, а это — половина гарантии комфортной жизни. А еще видно, как обслуживает дом управляющая компания, какие есть недочеты.
Источники
- Росреестр.
URL: https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online - Единый реестр застройщиков. Дом.рф.
URL: https://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков - Проверка доверенностей по реквизитам. Федеральная нотариальная палата.
URL: https://www.reestr-dover.ru/
