Защищаем участок: Чтобы никто не подкопался!

Доктор юридических наук, профессор юридического факультета МГУ Олег Игоревич КРАССОВ

Можно ли узаконить самовольную постройку? Что делать с земельным паем? Как защитить участок от склочных соседей и корыстных чиновников? Ответить на вопросы читателей мы пригласили одного из ведущих специалистов по земельному праву, доктора юридических наук, профессора юридического факультета МГУ Олега Игоревича КРАССОВА.

Не поделили...

- Олег Игоревич, посоветуйте, что делать: соседка самовольно заняла часть моего участка, уже пять лет пользуется, забор там возвела...

- У вас есть документы на этот участок?

- Да.

- Тогда обращайтесь в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса России). Заодно можете потребовать возмещения убытков, которые соседка причинила вам, захватив землю. В убытки включается и упущенная выгода, то есть доходы, которые вы могли бы получить от использования участка за тот период, когда им незаконно владела соседка.

- Спасибо!

- Здравствуйте, это Елена Короткая. Мои родители пользуются земельным участком с 1946 года, в 1991 году выкупили дом. В документах было написано, что дом стоит на шести сотках, хотя фактически придомовая территория восемь соток. После того как в нашем районе провели газовые коммуникации, оформить землю в собственность стало практически невозможно. Горсовет всячески препятствует. А ведь мы за эту «лишнюю» землю уже больше 10 лет налог платим! Что делать?

- Сначала оформите в собственность ваши бесспорные шесть соток. Затем нужно будет подать судебный иск о признании ваших прав на оставшуюся часть участка. То, что вы платили земельный налог, будет весомым аргументом для суда.

Деньги вложил, а собственником не станешь

- Олег Игоревич, у нас такая ситуация: земельный участок и разрешение на строительство дома оформлены на одного человека, а фактически строил другой. Теперь тот, кто построил, хочет оформить дом на себя, а второй не дает согласия. Можно принудить его через суд?

- Поскольку разрешение на строительство дома оформлено на другое лицо, то «строитель» не может быть признан собственником. Единственное, чего он вправе требовать, - это возмещения своих расходов на возведение дома (на основании статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса РФ). Эти траты, конечно, надо доказать: свидетельскими показаниями, документацией о закупке стройматериалов, оформленной на имя того, кто фактически строил, и т. д.

Арендованный пай: попробуй продай

- Елена Ивановна из Краснодара звонит. У моей свекрови пай в деревне. Она его сдала фермеру в аренду на 20 лет. А сейчас мы узнали, что москвичи выгодно покупают паи у нас. Как мы можем его продать?

- Теперь это непросто. Участок, обремененный сдачей в аренду, вряд ли привлечет покупателей. Поэтому вам придется сначала расторгнуть договор аренды. Фермер будет вправе требовать возмещения убытков, причиненных ему досрочным расторжением договора.

- А если он вообще не захочет отказываться от аренды?

- Придется обращаться в суд. Причем по закону вы вправе требовать расторжения договора, только если докажете, что арендатор нарушает его условия (например, регулярно задерживает плату) либо если есть другие основания для расторжения, прямо предусмотренные в самом договоре.

- Как это?

- Например, в договоре может быть пункт: один из участников вправе расторгнуть его досрочно, уплатив другой стороне неустойку.

- Вас беспокоит Рябова Любовь Анатольевна, деревня Толстиково, совхоз «Солнечный». Я пенсионерка, ветеран труда. В 1994 году у нас колхозникам давали земельные паи. Те, кто тогда не получил, сейчас никак не могут оформить свой пай. Что делать?

- Обращайтесь в суд. По Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вы имеете право требовать выдела вам в натуре земельного участка.

«Объясните: чем рискую, если строю дом втихую?»

- Добрый день. Меня зовут Ольга Ивановна. Я имею в собственности восемь соток в Чеховском районе Московской области. На участке мы построили дом 6 на 8 с терраской, но никак его не оформили. Это считается самовольной постройкой?

- Если у вас нет разрешения на строительство, то да.

- А как теперь узаконить этот дом?

- Надо обратиться в комитет архитектуры и градостроительства того района, где находится участок. Вам разработают проектную документацию. Затем получите разрешение на строительство. На основе этих документов можно будет оформить право собственности на дом.

Возможен и другой вариант: признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке (на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

- Виктор беспокоит. Я приватизировал земельный участок, построил дом, но строительство не оформлял. Что мне за это может быть?

- Строго по закону самовольная постройка подлежит сносу. Но на практике это делается, только если дом самовольно построен на чужом участке либо на территории, где строительство вообще запрещено (например, в водоохранной зоне). Так что снос вам, скорее всего, не грозит. А вот совершить какую-либо сделку - продать, подарить, сдать внаем, завещать дом - вы не сможете, поскольку юридически его не существует.

- А если я буду легализовать его, штраф возьмут?

- По Кодексу РФ об административных правонарушениях за индивидуальное строительство без разрешения грозит штраф от 3 до 5 МРОТ (на сегодня для расчета штрафов 1 МРОТ равен 100 руб.).

- Олег Игоревич, я самовольно присоединила четыре сотки земли к своему участку.

- Нехорошо.

- Да, но администрация сельского округа не возражает, чтобы я теперь оформила этот кусочек в собственность. Какая должна быть плата за землю?

- Сельский округ сам утверждает эти расценки.

- Они могут потребовать от меня столько, сколько захотят?!

- Нет. Ставки оплаты утверждаются нормативным актом органа власти округа. Вам обязаны показать этот официальный документ.

- А штраф придется платить?

- За самовольное занятие земельного участка на граждан налагается штраф от 5 до 10 МРОТ.

Продолжение читайте в следующем выпуске «Вашего дома».