Новые законы о жилье: Разорит ли нас налог на недвижимость?

Правда ли, что с 1 марта нельзя будет деприватизировать уже приватизированную квартиру? И когда все-таки закончится приватизация жилья?

«Лавочка» бесплатной приватизации жилья закрывается 1 января 2007 года. Но! Те, кто получит государственную или муниципальную квартиру после 1 марта 2005 г., приватизировать ее будут не вправе.

У таких граждан, а также у тех, кто уже воспользовался правом бесплатной приватизации (оно, напомним, дается только один раз), возникает вопрос: можно ли выкупить квартиру, в которой живешь по договору соцнайма? Галина Хованская считает, что это, увы, не удастся. Новый Жилищный кодекс (ЖК) провозглашает принцип сохранения социального жилищного фонда (т. е. муниципальных и государственных квартир). Но, по мнению директора Департамента Минпромэнерго РФ Сергея Круглика, выкуп все-таки может состояться, если муниципалитет заинтересуют предложенные гражданином условия сделки: скажем, уплата полной рыночной стоимости квартиры.

С деприватизацией все гораздо сложнее. До 1.01.2007 года Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» (ст. 9.1) позволяет деприватизировать квартиры ВСЕМ, для кого это приватизированное жилье является «единственным местом постоянного проживания». А вот Закон о введении в действие нового ЖК (ст. 20) ставит еще одно ограничение: деприватизация предусматривается только для малоимущих граждан. Кого к ним относить, каждый регион определяет самостоятельно путем принятия своего закона. Пока такого закона нет, выходит, что и деприватизировать квартиру нельзя (а время-то идет!). В Москве, по данным Г. Хованской, даже проект такого закона в Гордуму пока не внесен.

Впрочем, граждане могут попробовать деприватизировать жилье после 1 марта через суд, пока нет регионального закона. Закон о приватизации (см. выше) малоимущих не упоминает, так что можно требовать деприватизации по нему (тем более что он предоставляет гражданам более широкие права и потому больше соответствует Конституции).

Сильно ли изменятся правила перепланировки жилья?

Серьезных поправок по содержанию этих правил нет. А из-за обновленной формы могут возникнуть сложности. С 1 марта этого года образцы бланков заявления о перепланировке и решения о согласовании ее проведения должны утверждаться аж правительством РФ (прежде это могли сделать местные власти). Пока таких актов нет. Если к марту правительство не «разродится» (а осталось меньше месяца) соответствующим законодательным актом, то, по словам Г. Хованской, перепланировка окажется «заморожена». Желающим переоборудовать жилье придется ждать...

ЗВОНОК В МОСЖИЛИНСПЕКЦИЮ

В пресс-службе нас заверили:

- Московские власти активно работают над тем, чтобы разрешить проблемы, которые возникают с перепланировкой в связи со вступлением в силу нового Жилищного кодекса.

- То есть выход из тупика есть?

- Мы его ищем...

Действительно ли владельцев приватизированных квартир ждет огромный налог на недвижимость? Когда эта беда придет?

Дополнения в Налоговый кодекс, вводящие налог на недвижимость (не путать с налогом на имущество, который мы платим сейчас!), пока не приняты. Нет подходящей методики оценки недвижимости. Говорят, власти также опасаются народных выступлений: люди от монетизации льгот в шоке, а тут по ним еще налогом ударят...

Предполагается, что для расчета налога будет использоваться близкая к рыночной оценка недвижимости (дома и земли под ним). Потом эту сумму, скорее всего, умножат на определенный коэффициент, и в результате «налогооблагаемая база» окажется ниже реальной рыночной цены квартиры примерно на 10%. Предполагается также, что ставка налога составит не более 0,5%.

Если исходить из этих предположений, то получается, что налог на квартиру стоимостью, скажем, $70 тысяч, будет максимум порядка $300 в год.

Правда ли, что выписать из своей квартиры бывшего супруга станет проще простого?

Не все так просто. Закон все-таки сохранил некоторые меры по защите бывших членов семьи собственника. Если у «бывшего» нет другого жилья, туго с финансами и плохо со здоровьем, то суд может вынести решение о том, что бедолага вправе не выселяться в течение «определенного срока» (определяет этот срок тот же суд). Более того, если бывший член семьи имеет право на алименты (например, является инвалидом, пенсионером либо воспитывает малолетнего ребенка), то суд может обязать собственника обеспечить такое лицо иным жилым помещением.

В то же время закон дает возможность быстро прекратить совместное проживание с «бывшим». Для этого достаточно продать, подарить квартиру либо иным способом «прекратить» свое право собственности на нее (ч. 5 ст. 31 ЖК). При этом согласия на сделку от бывших членов семьи, продолжающих жить в квартире по решению суда, не требуется.

Согласие органов опеки и попечительства потребуется, только если «бывшие» находятся под опекой или в семье есть дети, оставленные родителями без присмотра (ч. 4 ст. 292 ГК РФ).

За что могут выселить из квартиры?

Выселение грозит за:

6-месячную неоплату жилищных и коммунальных услуг;

использование жилья не по назначению;

систематическое нарушение прав соседей.

За самовольную перепланировку, не узаконенную судом, квартира собственника-нарушителя может быть продана с публичных торгов.

Также разрешено налагать взыскание на квартиру (даже единственную!), приобретенную по ипотеке. То есть в случае невозврата кредита квартира может быть продана, а жильцы-неплательщики выселены. Правда, не на улицу, а в жилое помещение из так называемого спецжилфонда, например, в общежитие.

МНЕНИЕ РИЭЛТОРОВ

В обновленном законодательстве есть и хорошее

Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Вячеслав ЗУБОВ:

- Новые законы направлены на расширение возможностей граждан по приобретению жилья. Так, сейчас могут купить квартиру или включиться в ипотеку около 12,5% населения. А к 2010 г., по прогнозам разработчиков «жилищного пакета», доля платежеспособных граждан может вырасти до 30%.

Созданы условия для активного развития ипотеки. Обновленные законы снижают издержки банков и уменьшают риск невозврата кредита. Поэтому банкам становится выгоднее снижать размер первоначального взноса и процентов по ипотеке.

Закон «О жилищных накопительных кооперативах» вводит нормы, благодаря которым граждане гораздо меньше рискуют стать жертвами «жилищно-финансовых пирамид». Так, ограничивается максимальное количество членов кооператива.

Появляются дополнительные гарантии, в том числе денежные компенсации, для добросовестных приобретателей жилья. За счет этого усиливается защита прав покупателей квартир на вторичном рынке.

Новый Градостроительный кодекс предусматривает обязательное проведение публичных слушаний по проектам планировки территорий в поселениях и городских округах. Это значит, что власти будут обязаны информировать население о своих строительных планах и учитывать мнение граждан.

Путеводитель по «жилищному пакету»