Долевое строительство: Берегись ловушек!

Какие риски ожидают тех, кто приобретает квартиры в новостройках, как себя от них обезопасить и что делать тем, кто уже «попал»? Разбираем типичные ситуации и даем советы вместе с Борисом ВЕПРИНЦЕВЫМ - опытным адвокатом, который более 10 лет занимается защитой прав участников долевого строительства.

Новый закон о долевом строительстве (смотри «Ваш дом» за 5 апреля) снял большинство рисков для граждан. Но... не спешите радоваться. Новые правила настолько обременительны для застройщиков, что компании уже принимают всевозможные меры для ухода из-под действия этого закона. Например, долевое строительство «маскируется» под куплю-продажу товара, который будет создан в будущем (т. е. квартир в новостройках). При таких сделках возникают дополнительные затраты: налог на добавленную стоимость (18% от цены квартиры), налог на имущество организации-продавца. В конечном итоге все эти расходы перелагаются на граждан, увеличивая стоимость жилья.

Кроме того, предупреждает адвокат Вепринцев, еще продолжительное время будут действовать инвестиционно-строительные проекты, не подпадающие под действие нового закона. Он не затрагивает объекты, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля с. г. (дата вступления закона в силу). Приобретая квартиры в таких строящихся домах, на применение новых правил рассчитывать не стоит. Зато надо быть готовым к немалым рискам.

По оценкам риэлторов, в 30% случаев у застройщиков нет всех нужных документов

ЛОВУШКА 1

«Сообразим на троих»

Нередко застройщики не хотят оставаться с гражданином-соинвестором один на один, и выстраивается цепочка: деньги вы перечисляете одной фирме, она - другой, дом строит третья и т. п. При такой схеме бывает, что компании, исправно собрав деньги с граждан, нарушают обязательства друг перед другом и расторгают свои договоры (порой это делается намеренно).

Цепочка рвется, и крайним оказывается частный инвестор: фирма, построившая дом, заявляет, что договора с гражданином у нее лично не было, а потому нет и обязанности передавать квартиру.

Разобраться в юридических связях компаний - участников инвестиционного проекта и разглядеть, где возможен подвох, очень непросто. Поэтому, если вас заинтересовали квартиры в таком «навороченном» инвестпроекте, обязательно консультируйтесь с опытным юристом. Включаться в долевое строительство без предварительной правовой экспертизы слишком рискованно.

ЛОВУШКА 2

«Скинемся на страховку»

Довольно часто фирмы-застройщики используют такой ход: чтобы снизить издержки, в том числе налоговые, в договоре с гражданином-соинвестором указывается лишь часть реальной стоимости квартиры - скажем, 60%. Остальная плата вносится по иным схемам: например, оформляется как страховые взносы. Заключая такой договор, вы рискуете тем, что в случае его расторжения (например, при затягивании или «замораживании» строительства) сможете вернуть себе лишь сумму, указанную в качестве вклада на строительство, т. е. те самые 60%. Остальные деньги можно получить в виде страховой выплаты, только если расторжение договора входит в перечень страховых случаев. Если такого пункта в договоре нет, то вступление в долевое строительство с подобным оформлением платежей чревато потерей части денег. Вообще Борис Вепринцев советует отдавать предпочтение договорам, в которых весь ваш вклад официально оформляется именно как взнос на строительство.

Продолжение в следующем номере «Вашего дома».