Почему дорожает квадратный метр

- Ох и дорогая ты, моя столица!

В первые недели октября стало окончательно ясно, что спокойные времена для желающих купить квартиру закончились. Московское жилье опять круто рвануло в цене. Причем всякое - от «хрущевок» до элитных квартир. И если зимой, весной и летом средние цены на столичную недвижимость неторопливо прибавляли по 1 - 1,5 процента в месяц, то всего за одну неделю, с 10 по 17 октября, зафиксирован их рост на 0,8 процента. Это уже больше 3 процентов в месяц. А попробуйте-ка перемножить эти самые проценты на метраж средненькой московской новостройки!

К резкому росту цен на столичные квадратные метры нам не привыкать. В 2002 - 2003 годах квартиры дорожали на 4 - 5 процентов в месяц. Потом, правда, наступила стагнация. Во второй половине 2004 года - начале 2005 г. цены почти не росли, а неходовое жилье и вовсе дешевело. Эксперты было уже заговорили о стабильности, но... Что происходит и к чему готовиться дальше? Разобраться в ситуации нам помогает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег РЕПЧЕНКО.

Что делать, если вы хотите:

1. Продать квартиру

Делать это прямо сейчас есть смысл, если деньги, которые вы надеетесь выручить за свое жилище, нужны срочно. Скажем, в обмен вы покупаете другую квартиру.

Но если торопиться некуда, лучше немного подождать: ведь сейчас с каждым днем ваше жилище растет в цене. Однако стоит внимательно следить за рынком и не пропустить тот момент, когда ажиотаж закончится и появятся признаки стагнации - квартиру лучше продать до того, пока рынок еще на «взлете».

2. Купить жилище, в котором надеетесь прожить до глубокой старости

Независимо от того, что происходит на рынке, главный совет специалистов таким покупателям - выбирать то, что нравится. Если для осуществления вашей мечты денег у вас маловато, имейте в виду: в условиях, когда жилье быстро дорожает, выгодно брать ипотечный кредит. Высокие банковские проценты частично, а то и полностью покрываются темпами роста цен. К тому же в обозримой перспективе столичное жилье дешеветь явно не собирается, а жизнь-то уходит.

3. Заработать на купленной квартире

В принципе вкладываться в жилье сейчас очень выгодно. Удачно купленная квартира - если ее к тому же сдавать внаем - при сегодняшних темпах роста цен может принести доход порядка 50 процентов годовых. Ни с помощью банковских вкладов, ни на фондовом рынке столько вы не заработаете даже при удачном стечении обстоятельств.

Однако, строя грандиозные инвестиционные планы, стоит помнить:

быстрый рост цен, который обеспечивает высокую доходность, - явление не вечное; стагнация может начаться быстрее, чем вы думаете, и ожидаемой прибыли вы не получите; иными словами, инвестор всегда рискует просчитаться; вкладываться стоит только в ликвидное жилье, т. е. такое, на которое всегда есть спрос; а поскольку вложения в жилье по определению долгосрочные, вам надо попытаться предугадать, что будет с районом, в который вы вкладываетесь, через 2 - 3 года - без помощи специалиста сделать это крайне проблематично; помните: сверхдоходов без сложностей не бывает, поэтому будьте очень осторожны с вложениями в новостройки; да, квартира в строящемся доме может вырасти в цене вдвое только за то время, пока дом достраивается, но может получиться и так, что гораздо раньше начнутся проблемы у застройщика и строительство остановится вовсе - примеров тому в столице, а особенно в Подмосковье, сейчас масса.

Дальше дешевле не будет

По мнению нашего эксперта, в перспективе возможны два варианта развития событий.

Первый - рост цен все-таки удержится в пределах 2 - 3 - максимум 3,5 процента в месяц, и ситуация останется более-менее стабильной и предсказуемой, что очень важно для тех граждан, которым инвестиционные игры не интересны, а квартира нужна просто для того, чтобы в ней жить.

Второй - повторится уже знакомый по прошлым годам сценарий. Темпы роста цен будут ускоряться и ускоряться, а потом опять наступит стагнация. При таком развитии событий рынок более непредсказуем. А страдают больше всего те, кто ввязывается в так называемые альтернативные сделки (на московском рынке недвижимости их порядка 70%) - одна квартира продается, а вместо нее покупается другая. В условиях, когда цены скачут, а рынок трудно предсказуем, такие сделки легко срываются.

По какому сценарию будут развиваться события, во многом зависит от роста доходов москвичей и других претендентов на столичные квартиры, а также от развития ипотеки. Предыдущее бурное повышение цен на столичную недвижимость захлебнулось, когда достигло потолка платежеспособного спроса. За год с небольшим, который прошел с тех пор, этот потолок чуть-чуть приподнялся. К тому же за это время ипотечных кредитов в Москве и Подмосковье стало выдаваться примерно в два раза больше, что существенно увеличило число желающих купить себе новое жилье.

СОВЕТ РИЭЛТОРА

Хотите сэкономить? Бдите!

Илья ПЕРЕЛЬ, заместитель директора агентства недвижимости «Покупатель»:

- Каждый нормальный человек понимает, что купить дешево хорошую квартиру в Москве нереально. Либо квартира будет дешевой, либо хорошей.

Покупка дешевого жилья таит много не очень приятных сюрпризов. Вот только некоторые из них:

скрытые недостатки самой квартиры (дефекты потолков, пола, стен, коммуникаций); внешние недостатки (шум с улицы, плохие соседи, теневая сторона дома, кладбище, завод, ТЭЦ или свалка рядом с домом, козырек магазина прямо под окнами); юридически «грязные» или сомнительные документы на квартиру (незаконно полученный ордер, предыдущие жильцы - алкоголики или наркоманы, выселенные обманным путем, незаконно оформленное наследство, ущемленные права несовершеннолетних и др.); мошенничество при совершении самой сделки (поддельные документы, обман при передаче денег или сдаче документов на государственную регистрацию и др.).

Подчас только опыт и профессиональное чутье риэлтора могут спасти покупателя от недобросовестных продавцов. Поэтому не рискуйте: переложите свои страхи на специалиста.

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

Хит месяца - старые «панели»?

Одна из наиболее заметных сейчас тенденций такова: быстрее всего стали дорожать недорогие по московским меркам квартиры. Хрущевские и брежневские «панели» растут в цене быстрее, чем современные новостройки. А из всех столичных округов самые высокие темпы роста цен замечены на «дешевом» и непрестижном востоке. Иными словами, быстрее всего сейчас дорожает то жилье, которое зимой-весной дешевело.

Объясняется это просто. Многие, наблюдая стремительный рост цен, готовы купить хоть что-нибудь, на что пока хватает денег. В результате и оказалось крайне востребованным то жилье, которое еще недавно считалось «неходовым».

ЭТО ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Вторичный рынок вытеснит новостройки!

С развитием массового строительства увеличилось и количество судебных исков от пострадавших инвесторов - частных лиц. Желание заработать сверхприбыль заставило многих застройщиков «нахватать» объектов, не имея средств на строительство. Привлекая простых людей, далеких от юридических тонкостей, они уговаривали их купить квартиры по низким ценам с нулевого цикла. Но при этом не объясняли, что инвестиционный договор - это не покупка квартиры, а всего лишь инвестиции в строительство дома, который может и не достроиться. Это риск, поделенный на каждого инвестора. Телевидение и радио наконец донесло до людей правильную мысль, что в стране с шаткой экономикой и нестабильными ценами нельзя доверять призывам купить «кота в мешке». Ведь даже построенные дома перепродаются нескольким инвесторам. Если вы хотите действительно без риска купить квартиру - покупайте «вторичку»! Должен быть владелец у каждой квартиры. Это, несомненно, дороже на 10%, а то и на 20%. Зато это надежно! И мы очень хотим вам в этом помочь.

По просьбам москвичей заказать услуги по приватизации квартиры, оформлению наследства, составлению договора купли-продажи (мены, дарения и т. п.), регистрации сделок теперь можно и в субботу с 10.00 до 16.00 по адресу: ст. м. «Охотный ряд», Газетный переулок, д. 9, стр. 2, тел.: 202-36-39, 291-87-03.