К чему готовиться покупателям квартир и дач?

Не успели еще в полную силу заработать законы «жилищного пакета», а власти уже готовят новые правовые сюрпризы. Что ждет нас в ближайшем будущем?

Долевое строительство: меньше компенсаций дольщикам - дешевле квартиры?

Государственная Дума утвердила в первом чтении поправки в один из самых скандальных законов - об участии в долевом строительстве.

Напомним, в нынешнем виде он практически не действует, потому что застройщики его попросту бойкотируют. Не хотят, а отчасти и не могут выполнять все те обязательства, которые возложил на них закон. В результате одни застройщики вообще свернули свои строительные проекты, другие пытаются искать обходные схемы, перекладывая свои возросшие расходы, естественно, на покупателей жилья. Так или иначе, а число новостроек за последнее время резко сократилось. Быстро выросли цены и на вторичном рынке: ведь спрос-то на квартиры сохранился, а предложений из-за сокращения числа строек стало меньше...

Что меняют поправки

Скажем прямо: поправки на первый взгляд приняты исключительно в интересах «пострадавших» от нынешнего закона застройщиков. Они вроде как должны исправить теперешний сильный «перекос» в пользу прав дольщиков.

1. Уменьшается размер штрафов (пеней, процентов), которые выплачивает дольщику застройщик, не выполнивший свои обязательства (затянувший сдачу дома и проч.). Расчеты довольно сложны, но критики поправок уверяют, что, к примеру, проценты, выплачиваемые дольщику при возврате денег, уменьшатся в два раза.

2. Застройщик получает право расторгнуть договор и исключить дольщика из участия в проекте за нарушение обязательств - к примеру, несвоевременное внесение платежей. При этом уже заплаченные деньги возвращаются, но с учетом постоянного роста стоимости жилья фактически они будут уже серьезно обесцененными.

3. Банки, в которых взял кредит застройщик, больше не будут нести солидарную с ним ответственность перед дольщиком. И если строительная фирма не удовлетворит претензию гражданина, то обратиться за компенсацией в банк будет нельзя.

Противники этих поправок считают, что станет больше обманутых вкладчиков. Однако объективности ради надо признать, что основные серьезные гарантии для дольщиков все же сохраняются.

А вот представители застройщиков надеются, что «облегчения» помогут фирмам «восстановиться» и развернуть новое строительство. Так что новостроек вроде бы должно стать больше, и цены как минимум будут расти медленнее.

ЦИФРА

Только 15% россиян верят, что жилье может стать доступным.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин АПРЕЛЕВ предостерегает от излишнего оптимизма:

- Поправки - это хорошо, но для исправления сложившейся ситуации их явно недостаточно.

Дело в том, что новый Градостроительный кодекс еще не заработал в полную силу, и потому даже с учетом изменений закона о «долевке» у застройщиков пока сохранятся серьезные проблемы с получением площадок под проекты, согласованием и прочими формальностями.

Новый Водный кодекс: придется ли сносить дома у рек и озер?

После того как Госдума утвердила в третьем чтении новую редакцию Водного кодекса, пошли пугающие разговоры: мол, резко ужесточены ограничения в водоохранных зонах, и владельцев дач и коттеджей в таких районах ждут большие трудности. В частности, мол, граждан обяжут устанавливать сложные очистные сооружения, а кому-то придется и вовсе передвигать заборы.

На самом деле все не так уж страшно.

Ныне действующее Положение о водоохранных зонах, между прочим, вообще запрещает размещать дачные и садово-огородные участки вдоль рек, ширина водоохранных зон которых менее 100 м. На практике этот запрет повсеместно нарушается, и, строго говоря, ко многим дачникам может нагрянуть «природоохранник» Митволь и потребовать сноса постройки.

Что изменится?

Новый Водный кодекс:

сокращает ширину водоохранных зон. Так, сейчас для рек протяженностью от 500 км эта зона должна быть минимум 500 м, а по новому закону максимальный размер водоохранной зоны для рек и ручьев - 200 м;

на территории водоохранных зон разрешается возводить постройки при условии, что они оборудованы «сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, истощения и засорения».

Как объяснили нам в Комитете Госдумы по природным ресурсам и природопользованию, виды и характеристики таких сооружений для различных участков и построек определят в дополнительном документе - специальном регламенте, который сейчас разрабатывается в ГД.

По словам советника Комитета Ольги КРИВОНДАСОВОЙ, вполне возможно, что для скромного дачного домика будет вполне достаточно уже существующей выгребной ямы. А владельцы коттеджей, конечно, должны позаботиться о более серьезных сооружениях для «отходов жизнедеятельности».

В любом случае главная хорошая новость - фактически новый Водный кодекс легализует многие постройки вдоль водоемов и спасает их от сноса.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Как повлияли на рынок уже принятые законы?

Илья ПЕРЕЛЬ, заместитель директора агентства недвижимости «Покупатель»:

- Попытка реализовать громкий национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» за прошедший год, увы, привела к обратному результату. Доступного и комфортного жилья стало значительно меньше.

После принятия Закона о долевом строительстве количество новостроек резко сократилось, а цены на жилье подскочили почти в два раза.

Покупка квартиры по ипотеке стала почти невозможна. Покупатель с «живыми деньгами» предпочтительнее для продавцов, т. к. с ним удобнее совершать сделку.

Вообще за последние несколько лет большинство изменений в законодательстве приводили к ухудшению ситуации на рынке недвижимости - росту цен на жилье, усложнению оформления сделок, увеличению затрат на сбор документов и сроков их оформления, огромным очередям. Из положительных изменений можно отметить только возможность оформления сделок с недвижимостью в простой письменной форме (прежде обязательно нужно было заверять у нотариуса и платить за это немалые деньги).

«Дачная амнистия»: так можно ли будет узаконить самострой?

Упростить решение этого вопроса должен нашумевший законопроект «О дачной амнистии» (напомним, он принят в первом чтении). Причем облегчения обещаны и владельцам самовольных капитальных строений (коттеджей), и хозяевам дачных домиков, хозпостроек и прочих подобных сооружений.

Что изменится?

Для легализации жилых домов, построенных без разрешения, не надо будет обращаться в суд, как требует сейчас Гражданский кодекс. Не понадобится «выбивать» разрешение на строительство. Согласно законопроекту (ст. 4) достаточно будет обратиться в орган местного самоуправления (администрацию, сельсовет и т. п.) с заявлением о разрешении на ввод постройки в эксплуатацию. К заявлению нужно приложить техпаспорт дома (его оформляет БТИ), правоустанавливающий документ на участок и кадастровый план землевладения. Местные власти в течение месяца должны проверить документы и обеспечить осмотр объекта на предмет соответствия градостроительным нормам и прочим требованиям законодательства. Если все в порядке, выдается разрешение на ввод в эксплуатацию, и с ним можно отправляться регистрировать право собственности.

Что касается дачных домиков, гаражей, сараев, хозблоков и т. п., то для регистрации права собственности на них нужно будет предъявить документы, подтверждающие права на участок, и техпаспорт постройки, выданный БТИ.

Планируется, что такой порядок будет действовать только до 1 января 2009 г. и коснется построек, возведенных до вступления в силу законопроекта (оно ожидается в середине - конце лета).