Меняем квартиру летом

Лето традиционно считается лучшим временем для альтернативных сделок. То есть таких, когда одновременно продается старая квартира и покупается новая.

Когда большая часть граждан обдумывает отпускные планы, рынок обычно замирает, и цены растут не так быстро, как весной или осенью. А для «альтернативы» спокойствие и отсутствие ажиотажа очень важно - обычно такие сделки выстраиваются в цепочку, которая при резких скачках цен попросту рассыпается.

Нынешний год для желающих сменить жилье был крайне неудачным. По оценкам специалистов, за конец 2005-го - первую половину 2006 года количество «альтернатив» уменьшилось с обычных 80% до 50% от общего числа сделок на вторичном рынке столицы. Виной тому неуемный рост цен: «разруливать» сложные комбинации с цепочками квартир стало проблематично.

И вот пришло лето. Велики ли шансы успешно поменять квартиру сейчас?

- Ситуация постепенно меняется. Во-первых, рост цен все-таки немного замедлился. Во-вторых, при проведении альтернативных сделок стало чаще использоваться ипотечное кредитование - появились новые банковские программы, которые позволяют сделать такие сделки реальными в нынешних условиях, - считает Светлана ЖДАНОВА, эксперт агентства недвижимости «Кутузовский проспект».

Сейчас желающие обменять квартиру с использованием ипотеки могут выбирать как минимум из двух вариантов действий.

1. Приобрести новое жилье под залог имеющегося.

Плюсы: во-первых, по такой ипотечной программе наиболее реально купить новостройку; во-вторых, старую квартиру можно не продавать, а, скажем, сдавать в аренду и за счет этого выплачивать проценты по кредиту.

2. Использовать схему «взаимозачета», когда ипотечный кредит выдается с учетом стоимости имеющейся квартиры, но залогом та не служит (стоимость старой квартиры как бы засчитывается в размер необходимых собственных средств).

Плюсы: пока покупается новая квартира, старая растет в цене и потом продается не в спешке и на более выгодных условиях.

(Подробнее об ипотечных схемах для альтернативных сделок см. в «Вашем доме» за 20.06.2006.)

Увы, для тех, кому ипотечный кредит не «светит», а квартиру надо менять, ситуация по-прежнему остается не самой благоприятной...

БДИ!

Увы, в нынешних условиях альтернативная сделка создает возможности для злоупотреблений. Отдельные продавцы и недобросовестные риэлторы в самый последний момент, непосредственно перед подписанием договора, резко повышают цену, пользуясь тем, что покупатель-«альтернативщик», у которого «висит» другая сделка, как правило, готов на все и легко поддается на шантаж.

Московская ассоциация риэлторов (МАР) такую практику недавно осудила и заверила общественность на пресс-конференции, что будет гнать «вымогателей» из своих рядов.

Однако так и остался неясным вопрос, что делать покупателю, который попал в описанную выше ситуацию.

!- Пока существуют старые схемы «продал - купил», для их реализации необходимо привлекать действительно профессионалов, - советует Светлана ЖДАНОВА, эксперт. - Увы, в силу сложившейся судебной практики стороны в альтернативной цепочке не несут ответственности при развале сделки на этапе ее подготовки. Поэтому попытка поучаствовать в альтернативной сделке без специалиста, которому вы можете доверять, чревата в лучшем случае пустой тратой времени, а в худшем - потерей денег.

ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ

В чем сложность альтернативной сделки?

Сделки продажи имеющейся квартиры и покупки новой обычно в целях безопасности проводятся в один день (иначе в период, когда старая квартира уже продана, а новая еще не куплена, продавец и его семейство окажутся бомжами). В условиях быстрого роста цен этот момент и создает проблемы. Отыскав покупателя на свое жилье, продавец-«альтернативщик» сразу же оказывается в цейтноте. И либо он очень быстро находит устраивающий его новый вариант, либо отказывается от сделки, поскольку оговоренной с покупателем суммы на нужный вариант в связи с подорожанием квадратного метра уже не хватает.

Как правило, «альтернативы» выстраиваются в длинные цепочки. Только таким образом в наших условиях можно найти подходящий вариант обмена, не потратив на это дело годы. Но достаточно лопнуть одному звену - кто-то из участников отказался от сделки или возникли юридические проблемы, и рушится вся цепочка.

Средние цены в июле

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» на 3 июля (без учета элитного жилья).