Почему россиянам малодоступно комфортное жилье?

За «круглым столом» - чиновники, строители, инвесторы.

Руководитель пресс-центра газеты «Комсомольская правда», политобозреватель Н. Андрущенко: - Здравствуйте, дорогие коллеги! ИД «Комсомольская правда» приветствует вас у себя в гостях. Темой нынешнего круглого стола мы определили для себя национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и сформулировали ее с некоторой тавтологией, но тем не менее на мой взгляд достаточно едко и ехидно: «Кому доступно «доступное» жилье?» А сейчас слово для приветствия с удовольствием предоставлю заместителю главного редактора, заместителю генерального директора ИД «Комсомольская правда» Страхову Александру Петровичу.

А. Страхов: -Добрый день, спасибо, что посетили наше сегодняшнее мероприятие. Для газеты «Комсомольская правда», тема, которая заявлена сегодня на этом круглом столе очень актуальна. Не скрою, что мы имеем на сегодняшний день очень серьезную отдачу от нашей читательской аудитории, отклики от нее, и очень многие из них посвящены теме доступности жилья. Не скрою так же, что последние события, которые получили широкий резонанс у читателей – темы слишком высоких цен, их обоснованности. Государство расследует ценовую политику строительных компаний. Это говорит о том, что проблема назрела и хорошо бы ее обсудить, прежде всего, в профессиональном сообществе. Мы часто слышим со стороны профессионалов жалобы на то, что журналисты, газеты, пресса не так отображают события, как они происходят на самом деле, не всегда готовы брать комментарии. Вот мы в данном случае идем впереди, стараемся узнать мнение, прежде всего профессионалов, и обращаем ваше внимание, что это уникальный шанс донести его до читательской аудитории «Комсомолки», которая на сегодня самая большая среди российских газет. Напомню, что темой жилья мы интересуемся достаточно давно, у нас есть даже специальное приложение – «Ваш дом». И для московской публики сегодня эта тема очень важна: люди покупают квартиры, продают, размениваются – это процесс, который касается практически каждой семьи. Актуальность темы сомнению не подлежит. Я думаю, мы не остановимся на одном таком мероприятии, будем дальше отслеживать развитие событий. Спасибо!

Н. Андрущенко: - Я прошу вас обратить внимание: в папках есть результаты опроса «КП». Мы на сайте задали нашим читателям несколько вопросов. И результаты получились следующие: опрос проводился один день, приняло участие более 15 тысяч человек, и вопросы были такие: Какова, на ваш взгляд, себестоимость квадратного метра жилья в Москве? Мы предложили варианты: 500 долларов, тысяча, две тысячи, три и выше трех тысяч. Голоса разделились следующим образом: 40 процентов решили, что себестоимость 500 долларов, более трех тысяч долларов решили 8,7 процентов пользователей сети интернет.

Есть ли ценовой сговор между строителями? – не побоялись мы этой фигуры речи. «Да» ответили 86 процентов, «нет» – 13,5. То есть читательская аудитория не на стороне строителей и инвесторов. И одна из задач сегодняшнего круглого стола, либо разубедить людей, либо подтвердить их мнение.

К чему придем на этом круглом столе, то и будет написано в газете. И сейчас я хотела бы предоставить слово заместителю министра строительства Правительства Московской области Сергею Михайловичу Жданову. Сергей Михайлович, как вы, думаете, кому доступно доступное жилье?

С. Жданов: - Здесь комментировать этот лозунг, наверное, не стоит, потому что понятна цена вопроса. Практически государство не может давать жилье бесплатно. Об этом уже сказано. Поэтому вопрос вот в чем: внимание москвичей к вопросам строительства жилья очень большое. И многие москвичи рассчитывают, что они продадут квартиру в Москве и переедут в Подмосковье – это дешевле раза в два, то есть люди решают еще и экономический вопрос. Поэтому в Московской области покупают много жилья коренные москвичи – приезжают жить к нам. Я, бы, поэтому хотел услышать другие мнения, кроме мнения чиновника, который не хочет переделывать рынок – спрос всегда диктует цены.

Н. Андрущенко: - Но существует национальный проект. Вот правительство Московской области как реагирует?

С. Жданов: - Это как лозунг – доступное жилье.

Н. Андрущенко: - Который никак не подтвержден?

С. Жданов: - Почему же? Он нормально подтвержден: сам принцип доступности – это решение вопросов более организационного характера, чем прямых инвестиций в строительство. Программа организационных мероприятий как создание цивилизованного рынка – это процесс длительный. Здесь встают и вопросы законодательства, и отношения к самому жилью. У нас не развит рынок социального жилья. Человеку не просто получить в найм социальное жилье. Механизм реализации принципа доступности – это программа федеральная. Такая же программа целевая принята и в области. То есть механизм реализации основных понятий, которые заложены в нацпроекте, он существует.

«Комсомольская правда»: - А что все-таки означает доступное и комфортное? Каковы критерии оценки?

С. Жданов: - Давайте так: я не собираюсь комментировать федеральную программу. Там все расписано. Пожалуйста, откройте и там написано, что значит доступное.

Н. Андрущенко: - Какова должна быть зарплата, чтобы жилье было доступным?

С. Жданов: - В федеральной программе прописано соотношение: стоимость квартиры должна соответствовать трехгодичной заработной плате семьи.

Н. Андрущенко: - Теперь от правительства Москвы руководитель объединенного пресс-центра комплекса архитектуры, градостроительства, развития и реконструкции Москвы Игорь Валентинович Каневский. Что вы по Москве скажете, может быть более творчески подойдете?

И. Каневский: -Обратим внимание на данные опроса. На ваш взгляд, какова себестоимость? Зачем тут гадать? Не очень серьезный подход: эти цифры известны… Пугает этот вопрос. Потому что и мы виноваты, и пресса виновата: мало и плохо доводим до людей, какова же реальная себестоимость и из чего она складывается. Если бы донести информацию, никто не сказал бы, что 500 долларов может быть в Москве себестоимость. Доступное и дешевое жилье – это не синонимы. Если мы говорим о росте цен на недвижимость и пронаблюдаем динамику, то растут цены не только в Москве – во всех регионах. Очень серьезный рост цен на жилье. Есть тому множество объективных причин. Спрос рождает предложение. Если взять ситуацию в Москве, то сейчас сложилась такая ситуация, что порядка 70 процентов жилья в Москве покупают не москвичи, а приезжие. Если мы знаем, какая раньше была цена за метр, мы знаем какая сейчас. Из регионов, в том числе нефтедобывающих люди считают, что столичная недвижимость - финансовый инструмент, очень надежное вложение. Купленную квартиру никуда не увезешь, она всегда будет стоять, и принадлежать вам, вашим детям, внукам и, безусловно, вот этот дикий спрос – 70 процентов, он порождает ценовой скачек. Какой выход? Надо больше строить в регионах. И Москва вышла в регионы. Более, чем в 60 регионах строит. И второй момент: мы можем сколько угодно долго говорить, что это дорого. На взгляд, среднестатистического человека, когда квадратный метр зашкаливает и за 10 и за 15 тысяч евро… Надо, чтобы люди достойно получали за свой труд. Наверное, этот момент важен: если люди будут нормально зарабатывать, жилье будет им более доступно. Я знаю, у Николая Павловича есть на этот счет серьезная позиция.

Н.Андрущенко: - Николай Павлович Кошман, президент ассоциации строителей России

Н.Кошман: -Уважаемые коллеги! Действительно, тема разговора очень серьезная, но я хочу сказать, что ассоциация строителей на совете по жилищному строительству при председателе Совета Федераций еще 4 месяца назад сказала, что национальный проект доступное жилье и комфортное в том виде, в котором он представлен, он работать не будет. Почему? Потому что там есть две цифры: сумма выделяемых денег и вторая – 80 миллионов квадратных метров к 2010-му году. Практически не сказано, где строить, практически ничего не сказано о развитии промышленности стройматериалов, отсутствуют вопросы подготовки кадров и целый ряд другого, без чего нельзя решать эту сложнейшую проблему. Я хочу привести пример трех государств – Китая, Казахстана и России. В 2005 году Китай построил 1300 миллионов квадратных метров жилья, в течение года было два постановления правительства, ограничивающих темпы строительства жилья. Казахстан за 2005-2007 годы вводит 16,4 миллионов квадратных метров – свыше квадратного метра на человека, мы построили 43,5 миллиона квадратных метров. 25 процентов построенного приходится на Москву и область. И вот здесь вытекает сразу вопрос: что же такое доступное жилье? Доступное жилье я считаю, та категория жилья… не дано определения ей к великому сожалению в федеральной программе… От этой категории вообще-то уходят. Рынок расставит все сам по своим местам. Рынок расставил .

Мы получаем то, что хотели. Если взять сегодня эти суммы – себестоимость и прочее – приведу примеры. С принятием 214-го закона в апреле месяце мы еще говорили, что объемы строительства уменьшатся на 30 процентов, стоимость вырастет примерно на 30 процентов. Она увеличилась на 70 уже сегодня.

Сегодня если бы за этим столом собрались люди, которые должны принимать решения, то по национальному проекту должна быть определена стоимость основных стройматериалов. Недавно шла великая полемика по стоимости цемента, который за июнь-июль подорожал на 12 процентов – с 2640 рублей стоимость за тонну вышла за три с чем-то тысячи. А сегодня уже и за четыре…

Стоимость металла, нерудных материалов, тарифы на железнодорожные перевозки увеличились. Мы прекрасно знаем, сколько сейчас стоит сотка земли. Я могу сказать по отдельным направлениям в Подмосковье это уже больше 90 тысяч. Стоимость лимитов получения электроэнергии, газа, воды… Киловатт/час сегодня за 40 тысяч! Сколько надо на квартиру? Исходно-разрешительная документация – два с половиной года. Мы знаем, сколько мы должны сил положить, чтобы получить то или другое согласование. К великому сожалению, если все это сложить, получится то, что мы хотим знать.

Чудес не бывает. Рынок определяет все. Спрос значительно превышает предложение. Поэтому вести разговор о том, что мы можем какими-то шагами, которые предпринимает Генеральная прокуратура, ФАС обвинить строителей в ценовом сговоре – это абсурдно. Мы можем втроем или вчетвером договориться, но сегодня только в Москве работают тысячи компаний. Не может быть сговора. Когда мы встречались с руководителем ФАС господином Артемьевым, он тоже поддерживает нашу позицию. К сожалению, бывает так, что, уже заканчивая строить дом, мы получаем разрешение на строительство. Сегодня возбуждены многие уголовные дела, что строитель строит, не имея на руках разрешения. Значит, эти стройки прекратились, все занимаются получением разрешений.

К великому сожалению, это очень трудный путь. У нас получается, что во всем виноваты строители. 214-й закон, ситуация с дольщиками – все валится на строителей: это ворюги, обманщики… А ведь всего несколько недобросовестных компаний занималась дольщиками, ничтожный процент… В подавляющем большинстве строители решают все задачи. Сегодня тоже самое: кричим о ценах. Но вот если бы здесь сидел Анатолий Борисович Чубайс, мы бы его спросили – с 1 января 2006-го года насколько подешевела электроэнергия в плане национального проекта?

Миллер, Якунин – это те люди, которые определяют стоимость квадратного метра. Мы являемся простыми исполнителями.

Никто не идет на снижение тарифов. Мы предлагали Артемьеву: давайте мы соберемся, обговорим эту сложнейшую ситуацию… Ведь цена будет продолжать расти, никто от этого не уйдет.

Можно ли изменить ситуацию? Думаю, можно. Например, в Казахстане сегодня себестоимость строительства установлена административным порядком – 350 долларов. Но в Казахстане застройщик не платит ни копейки за подключение, он приходит на площадку, где газ, вода, электричество – бесплатно. Если я строю по республиканской программе, я не плачу ни копейки за землю, за все это хозяйство. А это очень весомая добавка. В этом плане должны существовать какие-то правила взаимоотношений государства с бизнесом.

Почему сегодня мы говорим о том, что на рынке цемента один монополист? С ведома государства произошла скупка заводов, и «Евроцемент» диктует свою политику. Тоже касается металла и всего остального. Поэтому в решении этих проблем ряд материалов надо объявить стратегическими, где государство определяет ценовую политику и разрешает выдавать их на рынок лишь после того, как закрывается национальная программа.

Н.Андрущенко: - Теперь логично передать слово собственно участнику рынка, который строит и является инвестором. Это президент холдинговой компании «Эко-тепло» Шеляпин Юрий Ефимович.

Ю.Шеляпин: -Спасибо. Я, честно говоря, не собирался приходить сюда, но когда я получил эту бумагу и прочитал, что планируется провести проверку наличия ценового сговора среди строительных компаний, мягко говоря, взорвался и решил прийти. Кстати, хочу поблагодарить Николая Павловича за то, что вы защищаете строителей. Вы профессионал и, надеюсь, я за 44 года тоже стал профессионалом. С 1962 года я строю в Москве, был на Байконуре. Но в основном – в Москве.

Видимо, когда человек долго лжет, не зависимо от того, умышленно он это делает или он так думает, он все больше верит в то, что говорит. Я не думаю, что журналисты наивные люди, не думаю, что это происходит бессознательно, я думаю, это чей-то заказ. Поскольку это лишь домыслы, я не буду озвучивать: каждый разумный человек поймет, что кому-то нужно отвести от себя удар и сосредоточили его на строителях, как на самых безмолвных.

Вот смотрите, ваш вопрос: какова реальная себестоимость квадратного метра в Москве? Этот вопрос сам по себе не очень точный. Есть себестоимость для строительного подразделения, которое у меня тоже есть, и есть себестоимость инвестора. Я тоже инвестор и я тоже в этом разбираюсь. Что касается строителей, то тысяча долларов даже много, но, тем не менее, в бюджете предусматривают 1200 долларов на квадратный метр. Это кирпичные дома бизнесс-класса. Государство не строит других. Что касается инвестора, то даже трех тысяч мало. И я сегодня дам подробный расчет, чтобы все знали, каковы муки инвесторов. Поэтому отниму, может быть, чуть больше времени, чем хотелось бы, но надеюсь, это будет интересно.

Сорок процентов строительных компаний не закрыты заказами. Поэтому у них конкуренция идет в низшую сторону, вот тут рынок работает на нас с вами. Каждый старается строить чуть дешевле. Я приглашаю строителей на монолит к себе: а зачем ты мне нужен? Ты мне предлагаешь 600 или 700, а я в бюджете за 1200 строю… И это мои друзья мне так отвечают. Только что была у нас встреча в Вене по этому поводу. И с Ассоциацией инвесторов я только что съездил на теплоходе. Свежие впечатления. А что касается инвестора, я вам в конце приведу арифметику… По логике вещей никак нельзя обвинять строителей в каком-то сговоре. Здесь только одно стремление: получить работу, хоть что-то заработать, они не могут увеличивать себестоимость, их слишком много по сравнению с теми, кто предлагает работу. Можете ли вы взять ипотечный кредит в банке? У нас есть в холдинге банк, но я не банкир и не могу сказать. Хотя немножко в силу того, что я председатель совета директоров банка, я немножко разбираюсь в этом, но не буду лезть в чужую область. А вот вопрос, что вам мешает получить ипотечный кредит – могу ответить? Я для сравнения приведу историю с западным банком. В моей жизни так случилось, что я работал с тремя инофирмами, и они были очень довольны работой со мной. И это не самореклама, это просто вот для темы надо. И когда мне приходится с какой-то другой иностранной компанией встречаться, они обращаются, просят дать рекомендации, я их отсылаю туда, и они дают. Почему?

Вот 1998 год энергетическая фирма, но она делает трубы с полиуретановой изоляцией, гарантийный срок нам они дают 30 лет. Но – от 5 до 10 лет, больше не выдерживают. Я естественно захотел в силу своего стремления быть лучшим, с ними работать, стал внедрять эти трубы.

В 1998 году в силу наших добрых отношения и доверия ко мне, они мне давали столько труб, сколько надо, у меня, как правило, денег не хватало на все трубы. Потому что деньги очень плохо оплачивали за сданную работу: уже трасса введена, уже идет эксплуатация, люди получают тепло, а деньги мы получаем иногда лишь через полгода. И вот, имея такое доверие, я набрал миллионов на 15 дойчмарок товарных кредитов. И к августу у меня оставался кредит в семь миллионов. Если вы помните, у нас был наложен мораторий на выплаты по иностранным кредитам. Естественно была дикая паника, они прилетели ко мне: что я думаю по этому поводу.

Я сказал: не смотря на мораторий, я обязательно долг погашу. Как правило, я до конца года это делал, к концу года со мной расплачивалось государство. Я не сделал до конца года, я сделал до 25 февраля. Конечно, они были безумно счастливы. Я к чему это говорю: я получил максимальное доверие от иностранной компании. И в связи с этим, когда я был у них в гостях, мы познакомились с очень серьезным банком. «Ну вот если ты положишь в банк деньги, то под твои деньги мы тебе дадим». Не буду дальше углубляться…

Н. Андрущенко: - Не скажете ли, что мешает инвесторам снизить цену за квадратный метр?

Ю. Шеляпин: -А вот как раз – кредиты очень высокие проценты имеют. Так вот, за меня поручились мои партнеры, банк дал кредит под три процента годовых. А когда возвращать надо кредит? Не раньше пяти лет… Вот какие условия на Западе.

Н. Андрущенко: - То есть надо, чтобы наши банки кредитовали инвесторов, которые строят.

Ю. Шеляпин: - Это резкое падение цены. Что, на мой взгляд, может сделать жилье доступным? На мой взгляд, уйдя в рынок, мы сделали большую ошибку. Николай Павлович эту тему затронул, я повторю: если бы мы энергетику не отдали в частные руки, если бы производство строительных товаров не отдали в частные руки, цена была бы по-прежнему низкой. Естественно, какая-то ответственность чиновников должна быть.

Я вас не имею ввиду, поскольку вы строитель и вы фактически не чиновник. Так вот уменьшить бы количество чиновников. И наложить на них ответственность. А то мы заключаем инвестиционный контракт: есть ответственность инвестора и государства… Государство ничего не делает из того, что оно обязано. И поэтому инвестор запаздывает, не может ускорить стройку.

Какому инвестору выгодно затянуть, у него ведь проценты набегают. А чиновники тянут… Никакой ответственности чиновник за увеличение сроков строительства не несет. Беспредел чиновничий. Остальное, я скажу в своем расчете.

Почему я назвал цифру более 3000 долларов за квадратный метр себестоимость у инвестора? Самое интересное: меня попросили построить для Патриархии (я очень много строю для церкви) дом – 31,5 тысяч квадратных метров. Что мне досталось? То, за что я буду получать деньги, из которых мне нужно оплатить строительство дома. Мне досталось 9500 квадратных метров. Куда ушли остальные? Ну, там правда гараж, технические этажи, нежилые помещения, но 30 процентов я отдаю Патриархии, поскольку это их земля. 40 процентов нежилых помещений забирает город, 20 процентов гаражей забирает город. Дальше начинается самое интересное: доля города – 6 миллионов долларов. Основание? Какие расчеты? Еще когда только выходило постановление было 500 тысяч долларов на 10 тысяч квадратных метров – дом планировался такой, а получилось 30 тысяч квадратных метров. Сегодня 6 миллионов с меня берут, в 12 раз больше. Все это официально. Остальное – ненормативные расходы: поборы.

Но самое главное, за что берут: инфраструктура. То есть возможность пользоваться водой, теплом, канализацией, водостоками, электроэнергия, слабые токи – вот за это с меня берут 6 миллионов долларов плюс к тридцати процентам площади. И вдруг когда я иду получать… Я думаю, что я уплатил и меня тут же подключили к электроэнергии… Нет! Иди получай технические условия. А их выдают коммерческие структуры. То, что в советское время строилось на наши деньги, отдали в частные руки и мы им теперь платим…

Сначала мы им платим за каждый киловатт, за каждую килокалорию такую цену, в которую входит часть на развитие строительства… Они нам дают в технических условиях: сделай нам полтора километра кабеля, километр трассы, канализацию на весь микрорайон. То есть мы им третий раз платим. Первый раз государство взяло, второй раз они в расценки включили, третий раз они берут при выдаче технических условий – еще 5 миллионов!

11 миллионов с меня взяли за одно и то же, не считая тех денег, которые я плачу за услуги коммуникаций.

Очень хочется сказать, обязательно скажу: когда идет стройка – кто туда приходит? Участковый. Он ищет иммигрантов. Потом приходит еще три службы, которые следят за иммиграцией – федеральная, городская, районная. Теперь департамент строительства тоже создал свою иммиграционную службу. И каждый ежемесячно приходит за зарплатой! Николай Павлович, опровергните меня, если что-то исказил.

Это только иммиграционная служба. Когда-то назначили экологическую полицию. Теперь их три экологических полиции. И все они приходят за зарплатой.

Ходят толпами. – А у нас план, нам надо план выполнять! Представляете: план по штрафам? Как в ГАИ… Ну, заплатите. Хотя бы 10 тысяч. А то ведь начнете сопротивляться, я найду, за что с вас 150 тысяч взять…

Н. Андрущенко: - Юрий Ефимович, то есть вы хотите сказать, что вот эти вот выплаты входят в стоимость квадратного метра жилья?

Ю. Шеляпин: - Наташенька, конечно! Нас вынуждают этим повышать цену. Когда у меня получилась истинная цифра 8 тысяч долларов за квадратный метр, я сказал: давай-ка убирать, вот здесь сократим, здесь договоримся и я на 6300 снизил… Это сколько я по такой цене продавать буду? А мне еще чиновники говорят: а ты за 10 тысяч продавай. Мне стыдно. Мы выросли в то время, когда была совестливость. Вот как в том же поселке, ко мне приходят соседи и говорят: ты что делаешь? Ты продаешь по миллиону, демпингуешь… Мы по пять, а ты по миллиону…

Не могу я поднять выше цену.

Вот я что хотел сказать: не кривите душой. Ни строители, ни инвесторы не виноваты. Когда была себестоимость 500 долларов, мы продавали за тысячу с учетом все других расходов. А сегодня себестоимость строительства для инвестора за 6000 долларов для Патриархии. Я говорю: ребята, это же для Патриархии, не хулиганьте… И хотел прокомментировать два слова. Жилье бесплатно от государства не реально? Не правда. Мы в своем буклете написали, что мы построили за 10 лет под 300 тысяч жилья, и каждый раз отдавали, начиная от 30 до 50 процентов городу. Самому бедному слою населения надо давать бесплатно. Есть средний слой. У меня есть начальник отдела. Он приходит и говорит, что ему дают как очереднику квартиру, но требуют с него определенный взнос. Я ему дал, он постепенно эти деньги выплачивает – беспроцентно. Такой слой тоже может быть. Особенно это касается врачей, учителей… Кредиты можно давать. Можно решить эту проблему, если проявить волю, делать то, что я сказал с самого начала.

Н. Андрущенко: -Спасибо, Юрий Ефимович! А теперь выступит вице-президент банка Московский капитал Коекин Алексей Ананьевич.

А. Коекин: - Давайте все-таки посмотрим, из чего формируется цена? Все говорят, я коробку в панельном доме построю по 400 долларов. Пустую. А внутренняя инженерия? Добавьте сразу минимум 50 долларов на квадратный метр. Отделка только мест общего пользования, а вы получите только голые бетонные стены в этой квартире. Но и это еще не дом. Для того, чтобы он жил, нужно провести коммуникации: канализация нужна? Нужна. Водопровод нужен? Нужен. Отопление, электричество…

Почему в центре Москвы так дорого? Потому что там коммуникации изношены до такой степени, что приходится менять все. Вы говорите новый микрорайон? Хорошо, мы строим, например, в Рязани. И ориентировались на то, что монолит-кирпич нам обойдется два года назад в 600 долларов максимум за квадратный метр. Так вот сетями так нагрузили, что уже не стоит вопрос в той же Рязани, вы найдите у застройщика цену хотя бы 500 долларов за квадратный метр: нет таких цен сегодня. И за полгода цены по основным строительным материалам минимум в два раза поднялись. Четыре тысячи в Рязани стоит сейчас куб бетона.

Теперь арматура – за тридцать тысяч тонна перевалила. Как вы хотите рассуждать? Стоило что-то 500 долларов. Умножьте сразу на два по стройматериалам. А мы говорим, что люди еще хотят повышение зарплаты иметь. Вот теперь строительные рабочие – они ведь тоже труженики, им тоже надо повышать зарплату.

Я хотел бы сказать и о банковской составляющей. Все эти проекты как очень правильно сказали коллеги, они имеют время. Время – деньги. А в данном случае – деньги в квадрате. Что такое срок начала строительства от момента рождения проекта? Сегодня минимум два года строительная организация платит проценты по кредиту. За что? Исходно-разрешительная документация, проектная документация, подготовительные работы – весь этот этап оплачивается процентами по кредиту. А какие мы сегодня на рынке видим проценты? В среднем – 18 процентов годовых. Два года прошло – и 36 процентов удорожания вы получили.

А теперь идет строительство. Как оно идет, мы тоже знаем. Есть проблемы. Сегодня, допустим, в Москве нет кирпича. Рынок стройматериалов оказывается не готов к тому объему, которое планируется строителями. Многие компании идут по пути создания собственных мини-заводов – бетонных, появилась интересная технология несъемной опалубки. Именно свое. По возможности, законченный производственный цикл. Но никуда не деться от той же энергетики. Мы платим 30 тысяч за подключение одного киловатта, а в доме меньше 15 киловатт не устроит. Вот умножьте 30 тысяч на 15… А с 1 сентября в два раза будет больше. Спасибо нашим энергетикам – что еще сказать? Ото всех затрат, которые уже произведены, вы еще отдайте городу 40 процентов. Ото всех, от общих затрат, которые с удорожанием прошли. Что мы получим на выходе? Тысячу долларов? Вряд ли..

Уже нет той рентабельности строительного бизнеса, которая была три или пять лет назад. Нет ее. И вот эта ситуация она становится все более тяжелой для строительных компаний. Нет сегодня проблем сформировать любой строительный комплекс. Что нужно построить 10 тысяч квадратных метров или миллион? Нет проблем. Строительных компаний достаточно много, все ищут подряды на строительство, готовы работать за очень небольшую составляющую прибыли.

Строительные компании находятся в очень сложных условиях. Безусловно. А теперь давайте посмотрим, откуда они возьмут ресурсы?

Как банки могут работать с этими компаниями? Каждый банк имеет желание контролировать целевое расходование средств. К этому его обязывает Центральный банк. Каждый банк имеет желание чувствовать дыхание партнера. Если банк входит каким-то образом в строительство, в уставном капитале появляется афеллированность – дальше изменения нормативов. Первая трудность, которая лежит на пути к доступному жилью…

Второй вопрос, который касается выдачи кредитов физическим лицам, покупателям этих квартир. По новостройкам возьмите таблицы, они в целом ряде журналов опубликованы. Какая средняя процентная ставка по кредитам на этапе строительства? 18 процентов годовых.

Е. Воронина, Абсолютбанк: - У нас – 12,5.

А. Коекин: - 12,5? А вы добавьте к ним затраты на обслуживание кредита и так далее… Если все это посчитать, выйдет, наверное, поболее. Есть и другие более жесткие условия, которые делают его получение практически невозможным.

Так вот, вопрос очень важный: доступно ли жилье? Исходя из действующей зарплаты. Если сегодня в семье есть возможность ежемесячно выплачивать 1000 долларов по ипотеке, то 2000 долларов придется ежемесячно выплачивать по процентам на первый-второй год. Тяжело ложатся эти нагрузки. Какой сегодня уровень зарплаты? Ну, не знаю. В среднем по стране примерно 14 тысяч. В Подмосковье – 18 тысяч рублей. В состоянии ли семья вынести нагрузку этих первых двух-трех лет? Нет. Опять мы утыкаемся в нормативы Центробанка.

Мы не можем выдавать кредиты под один процент годовых. Хотя и заинтересованы, чтобы на первый период времени снизить нагрузку на наших уважаемых клиентов. Это вторая сторона, которая сдерживает доступность жилья. Доступность жилья падает. Сколько процентов населения выпадают из программы вообще?

Агентство национальных новостей: - Как вы относитесь к такому мнению, что доступность кредитов ипотечных удорожает стоимость квадратного метра?

А. Коекин : - Наверное, нельзя проводить параллель между доступностью кредита и удорожанием жилья. Сегодня люди не в состоянии приобретать по среднерыночным ценам, а по Москве это 3800 долларов. Большинство жителей Москвы не в состоянии участвовать в этих программах. А вот что касается, доступного кредита, то наоборот. Тут две составляющих присутствует. Первая: возможность использования накопительных программ в банке. Второе, это развязать руки банкам во взаимоотношениях со строительными компаниями.

Сейчас мы находимся среди красных флажочков. Влево не пойди? Почему – афеллированность… Вправо не пойди – нет возможности гарантировать возвратность средств строительной компанией, вы ее не контролируете. Вы не можете пойти навстречу заемщику …

Почему сейчас банки не способны выдавать кредиты на 25, 30 лет? Мы ограничены собственным капиталом. Вот в пределах собственного капитала вы можете это делать. А в пределах собственных средств – нет. А кто у нас сейчас среди населения так доверяет банкам, что разместит свои свободные средства лет на пять, на десять? Я - таких не знаю.

Н. Андрущенко: -Спасибо, Алексей Ананьевич! Есть еще один фактор…

Ю. Шеляпин: - Я много работаю с банками, но впервые встречаю такое профессиональное знание строительства и статей расходов… Мне очень это приятно. Видимо, вы строительство кредитуете.

И. Каневский: - Действительно, очень профессиональная оценка. Мне еще, говоря о Москве, нужно обратить внимание на такой фактор, как дефицит земли. А это важнейший фактор. Сейчас реализуется программа комплексной реконструкции микрорайонов. Когда мы говорим о себестоимости, на тендере разыгрываются микрорайоны комплексной реконструкции и структуры, входящие в этот микрорайон обязаны построить жилье для тех людей, которые будут переселены.

Вы посмотрите какие затраты идут на переселение. И только после этого в этом районе строится какой-то объем коммерческого жилья, который идет на продажу. Затраты возрастают кратно. И, конечно, фактор дефицита земли отражается на ценовой политике. То же самое – вопрос вывода предприятий, освобождения промышленных зон. Это все существуют целевые программы правительства Москвы. Чтобы освободить площадку под строительство, надо выводить промышленное предприятие. Это колоссальные затраты. Людей на улице никто не бросит, их надо трудоустроить. Другого пути нет.

О. Головнев: - Возможно, ли в принципе удовлетворить спрос на Московскую недвижимость? Сколько нужно строить для этого?

И. Каневский: - В Москве одновременно действует более 4500 строительных площадок. Но мы понимаем, что жить на стройке крайне тяжело, постоянно приносим жителям извинения за неудобства. Какую-то часть населения интересует купить жилье, а какую-то – чтобы не было строительство, чтобы, купив жилье можно было уже жить в нормальных условиях. Все время мы в поисках компромисса.. Кому-то не нравится, что детский садик строится под окнами, потому что его дети внуки подросли. Ситуация не простая…

Н. Андрущенко: - Вообще, по оценкам экспертов 60 процентов населения в стране нуждается в жилье, а 80 процентов хотели бы улучшить свои условия. Это процесс непрерывный.

«Комсомольская правда»: - И все же – сколько нужно строить?

И. Каневский: - Вот в Москве в среднем на каждого жителя приходится около 21 квадратного метра жилой площади. Европейский минимум – 40. Вот давайте считать, это простая математика. Если взять Париж – есть и 70 метров на человека в среднем. Строить надо еще очень много.

Н. Андрущенко: - Елена Сергеевна Воронина, Абсолют-банк! Прошу

Е. Воронина: - Я хотела высказаться в защиту банков. Я просто не знала Ваш банк, Алексей Ананьевич, а в отношении нашего, хочу сказать, и других – Внешторгбанк, Сбербанк, Городской ипотечный банк. На данный момент, рыночные ставки – это 12,5 процентов на первичном рынке, 10 – на вторичном. Это в долларах. И банки давно выдают банки на двадцать и тридцать лет. Из дополнительных затрат – лишь 100 долларов за строительный аудит.

И еще я хотела бы задать вопрос Сергею Михайловичу. Назовите мне хотя бы одного застройщика, который на данный момент работает по 214-му закону. А второй вопрос, почему в Уфе, где мы тоже выдаем кредиты, все застройщики работают по 214-му закону, а в Московской области не хотят. Закон какой-то другой здесь?

С. Жданов: - Во-первых, ваш вопрос некорректен. Так не говорят. Все работают по 214-му закону, нельзя не работать. Все, потому что за ним стоит прокуратура, ФАС… И, поверьте, если он не подпишет, то придет спрашивать ФАС, прокуратура. Поэтому вешать на строителей, что в них видят нарушителей всех законов, включая 214-й, нельзя Оказывается, строители – главные нарушители. Они подняли цену так заоблачно… Или я не прав?

Н. Андрущенко: -У нас круглый стол так потихонечку перешел в обвинения Чубайса…

С. Жданов: - Нет, я о Чубайсе ни слова не сказал. Это журналист перевел на Чубайса.

Н. Андрущенко: - Николай Павлович Кошман назвал Чубайса и потом речь шла о частной энергетической компании. РАО ЕЭС только начало реорганизацию, это государственная компания еще до сих пор. То есть государство имеет рычаги управления по тарифам и прочим вещам. Вот несколько лет назад там, действительно, были разные тарифы и Чубайс очень не любил Наздратенко, и поэтому тарифы во Владивостоке были 80 копеек, а в Иркутске – 11.

Ю. Шеляпин: -А вот сейчас сделал бы он так? Только из личных симпатий? Ему нельзя отдавать в частные руки. Чтобы в центре Москвы элитный дом подключить, надо черезо всю Москву кабель протащить.

А вы знаете, что сегодня себестоимость строительства поднимется еще безумно резко. Вот почему: с 1 сентября пришли уже к соглашению, что каждый киловатт электроэнергии, получаемой в строительство коммерческого жилья, а сегодня практически все оно коммерческое, за исключением детских садов и школ, - мы будем платить за каждый киловатт полторы тысячи долларов. И это на каждую квартиру, если хотя бы по 25 – умножьте. Мы только за электроэнергию будем такие бешеные деньги платить. Полторы тысячи долларов! Это такое решение. Сейчас Москва с «Мосэнерго» делят эти деньги. Еще не поделили пока. Но завтра это будет.

Агентство недвижимости «Домострой» Хуснулина Елена Захаровна: - К сожалению, не все категории застройщиков сегодня работают по 214-му закону. И в области в регистрационных палатах не везде есть инструкции по регистрированию в соответствии с 214 законом. Поэтому застройщики, инвесторы продают иными способами.

Альянс-Медиа: - Накануне представитель ФАС сказал, что если не будет доказан ценовой сговор на рынке Москвы и области, то сам по себе факт получения сверхприбылей не является нарушением антимонопольного законодательства и – это рынок. Но в то же время эту ситуацию можно урегулировать административным путем. На ваш взгляд, могут ли правительство Москвы и Московской области как-то решить проблему роста цен на жилье? А второй вопрос: может ли решить эту же проблему привлечение малого бизнеса и увеличение его доли на строительном рынке?

Н. Андрущенко: - На первый вопрос ответ уже был, поэтому я его сниму, чтобы сэкономить время.

Ю. Шеляпин: - Факт получения сверхприбылей не установлен.

Н. Андрущенко: - Второй вопрос был по поводу привлечения малого бизнеса…

Ю. Шеляпин: - Она увеличится резко, значительно, настолько, что вы себе и представить не можете. Вот эти дома, которые недостроенные стоят, они строятся малым бизнесом – у кого нет ни базы, ничего. Они все нанимают, за все переплачивают. Задохнулись, бросили дома и ушли. Крупная компания никогда не бросит дом.

Н. Андрущенко: - А сейчас я хочу дать слово – Международный ипотечный клуб, президент Радченко Ирина Станиславовна. Пожалуйста. Мы говорили о том, что спровоцировало рост цен за квадратный метр…

И. Радченко: - Я думаю, сегодня самый актуальный вопрос, который волнует всех журналистов и участников, это есть ли сговор на рынке недвижимости. Еще вопрос не снят. И я хотела бы три маленьких буквально комментария, которые не обсуждались никем из участников.

По данным Международной академии ипотеки и недвижимости, которая ежемесячно выпускает аналитический отчет, аналогичная динамика росту цен на недвижимость в Москве отмечена в 86 городах России. Это не только Москва, Санк-Петербург и Московская область: Екатеринбург, Омск – все города демонстрируют резкий подъем цен. Поэтому говорить о сговоре, то почему выбрали только Москву? Это странно. Второй аргумент тоже никто не говорил, количество сделок, которые проходят на рынке недвижимости, допустим, в Москве – доля новостроек не более 30 процентов. 70 процентов – это сделки на вторичном рынке. Почему не говорят, что есть несколько сотен тысяч продавцов – москвичей, которые задирают цены. ФАС будет с ними как-то бороться?

Цена на рынке формируется не только под влиянием новостроек, участвуют и продавцы вторичного рынка. Почему только застройщиков обвиняют? Мои коллеги-риэлторы подтвердят, сейчас цены вторичного рынка на 20-25 процентов выше, чем те цены, которые предлагают застройщики.

Поэтому говорить о том, что именно они виноваты, несколько странно. И третий аргумент. В силу своей профессиональной деятельности я отслеживаю тенденции на зарубежных ранках недвижимости – Прибалтики, Украины. Там тоже рост в два раза за последние годы. Там нет Чубайса, там нет нефтедолларов. Но там тоже демонстрируется такой рост.

Жители и правительство озабочены этим фактом, но никто не ищет козла отпущения, как это делается у нас. У нас, почему так происходит? Доступное жилье признали национальным проектом. Но проект с треском проваливается. И, на мой взгляд, политически некорректно сейчас искать крайнего.

Но немножко хорошего: если говорить о национальном проекте «доступное жилье» то, конечно, то, что его приняли и то, что он действует, имеет свою хорошую сторону. Доступность жилья – это не только его дешевизна, это возможность его купить. Так вот, у сотен и тысяч российских граждан появилась возможность приобрести жилье с помощью ипотечных кредитов. Я знаю уже несколько сотен людей, в том числе – клиентов нашей компании, которые никогда в жизни бы не купили квартиру, даже если было бы монопольное государственное строительство. У них не было бы этой возможности. А за счет ипотеки они имеют возможность улучшить жилищные условия. У нас получился просто разрыв: ипотеку уже раскрутили. Только в Москве ипотечные кредиты выдают 73 банка. Треть банков – на тридцать лет, это ни для кого не новость. Есть банки, которые не требуют первоначального взноса.

Есть реальная возможность улучшить жилищные условия. Но, развивая ипотеку, немножко забыли, что надо развивать спрос. Этот дисбаланс – это недоработка правительства. Это и привело к такому бурному росту цен и отставанию возможностей населения.

А по поводу доступности… есть такая формула: доступное жилье – это когда ежемесячный совокупный доход равен одному квадратному метру. Если сегодня 3500 квадратный метр, то ежемесячный совокупный доход москвича должен быть 3500 долларов. Может быть, правительству стоит подумать об увеличении доходов к этой цифре?

Н. Андрущенко: - Сегодня, готовясь к круглому столу, я набрала ипотечные калькуляторы разных банков и посмотрела: если у семьи совокупный доход 75 тысяч рублей, нужен кредит очень большой: 220 тысяч долларов – это квартира не в Кожухово, а где-то на окраине попрестижней: Юго-Запад или что-то такое… И что получается? Кредит взять не возможно. 120 тысяч долларов выдается на совокупный доход в 75 тысяч рублей.

И. Радченко: - Спасибо за такое добавление, но надо еще учесть, что у нас была бесплатная приватизация, и большинство граждан России являются собственниками какого-то жилья. Пусть это ветхое жилье, но они имеют возможность превратить эту недвижимость в первоначальный взнос и рассчитывать на улучшение своих условий. И по данным нашего агентства 70 процентов заемщиков докупают комнату и переезжают в жилье более высокого класса. Поэтому есть возможность реально улучшить условия, здесь национальный проект сработал в плюс.

Газета: - Когда прекратится рост цен?

И. Радченко: - В 2003-2004 годах после дефолта был резкий скачек цен – до трех процентов в месяц. Точно так же май 2004 года: чиновники федерального уровня заявили, о мыльном пузыре на рынке. Граждане, мы сейчас выпустим пакет доступного жилья! Рынок замер. Все ждали доступного жилья. Что получилось? Вот и на сегодняшний день рынок сильно разогрет. И если не будет таких вот высказываний, что себестоимость на самом деле 300 долларов, о том, что это мыльный пузырь, который скоро лопнет…

Часть населения может перестать фигурировать на рынке, и отложенный спрос может привести к стагнации рынка. Но если власти будут дальновидными, и не будут делать таких заявлений, нет никакой причины говорить о том, что рост прекратится. Предложения, к сожалению, не появляется. И последние события в Южном Бутово: никто сегодня пока не говорил о том, как тяжело работать инвестору… Новых площадок не осталось не застроенных ветхим жильем. Приходится работать с каждым. Это субъективный фактор, который может повлиять, увеличить сумму в разы. Вот если попадется такой подъезд бабушек, которых вы не расселите никак, а у вас все запущено – об этих рисках тоже никто не говорит. Даже если Лужкову еле удалось решить эту проблему, то представьте, как будет решать эту проблему частный застройщик. На сегодняшний день только политические высказывания могут затормозить рост цен. Экономических факторов более чем достаточно, чтобы говорить об устойчивом росте цен.

РИА-НОВОСТИ: - К Новому году какова будет цена квадратного метра недвижимости в Москве?

Ю. Шеляпин: - Процентов на 10-15 повысится.

И. Радченко: - На международном ипотечном клубе, который состоялся 20 июля, большинство согласились, что рост цен до марта месяца – минимум 40 процентов. Потом будет предвыборная компания, и уже политические риски немножко могут сбить картину. Рост цен пока не остановится. Коль скоро основные составляющие строительства растут в цене, то, как можно говорить о том, что что-то будет приостанавливаться? Все развивается пропорционально. Продолжает идти увеличение по нагрузкам на сети. Увеличивается доля города. В Московской области она поднялась уже с пяти процентов до тридцати.

Н. Андрущенко: - Этот вопрос должен быть адресован группе компаний «Славяне». Вот генеральный директор агентства недвижимости «ПРИНЕД» Синегубова Елена Борисовна. Она точно все знает про цены, так как к ней обращаются люди.

Е. Синегубова: - Мы – компания «Славяне», которая строит активно на северо-востоке Подмосковья. Это город Королев, в Пушкине мы ведем крупномасштабное строительство и активно сотрудничаем с банками, которые здесь сегодня присутствуют в плане ипотечного кредитования наших клиентов. Все факторы, о которых сегодня говорилось, и которые сыграли свою роль в Москве, коснулись и нас. Мы заняли определенную нишу и строим жилье малоэтажное – таунхаусы. И разного рода социальные объекты. Будем строить торговый комплекс, поскольку не можем на жилье остановиться - это строительство рентабельным не назовешь.

Вот сейчас с ростом цены на квадратный метр мы на сегодняшний день начали выходить на какие-то более или менее рентабельные показатели. Я работают в компании более шести лет. И вы знаете, как мы сдаем какой-то объект, у нас обязательно возникают какие-то проблемы. На протяжении 2003, 2004, 2005 года так активно эта проблема возникала: как сдаем дом, так он у нас нерентабельный, в убыточном состоянии. И только в настоящий момент, по тем объектам, которые мы строим или завершаем строительство с ростом стоимости более или менее мы выходим на нормальные позиции.

В Московской области, наверное, еще труднее, чем в Москве, потому что в Москве спрос более высокий, а московский регион, и есть определенные проблемы с реализацией. А затраты в этом плане одинаковы, себестоимость строительства одинакова. Конечно, затраты на инженерные коммуникации чуть поменьше, но и мы замечаем этот рост. Вы еще не коснулись арендных платежей за земельные участки. Они ведь тоже резко возросли за последний год. Нам эта ситуация показалась резко контрастирующей по сравнению с тем, что была до 2005 года.

Я, конечно, больше занимаюсь не строительством, а реализацией того, что мы продаем. Мне ближе тема ипотечного кредитования, реализации и стоимости квадратного метра. Безусловно, разные объекты имеют разную стоимость. Панель, последний дом мы сдали и построили в Пушкинском районе, и только кирпично-монолитное строительство. По сравнению с ценами московскими наши цены более привлекательны. На сегодняшний день в доме, который уже прошел через приемочную комиссию, у нас осталась еще одна квартира по цене 2100 за квадратный метр. Безусловно, москвичи, получая одобрение банка на ипотечный кредит, покупают у нас это жилье. То есть пошел отток московского клиента к нам: мы недалеко, это намного дешевле, чем в Москве. А качество дома чуть выше эконом-класса. Подмосковье идет шагами за Москвой. Практически все факторы существуют для строителей здесь.

И никакого сговора среди строительных компаний не было, нет, и не будет.

Н. Андрущенко: - У меня возникла такая мысль, на которую меня натолкнула Ирина Радченко, которая сказала, что москвичи продают квартиры, сами устанавливают цены. Так вот, квартирный вопрос испортил москвичей, но в то же время, они и подняли цены на квартиры…

И. Каневский : - Я приведу несколько цифр. Если помните, Юрий Михайлович говорил, что у нас 6 миллионов квадратных метров аварийного ветхого жилья. Ведь просмотрите, что произошло сейчас с ценами на рынке в Москве? У нас сначала поднялись хрущевки в цене и именно там, где предполагалась перспективная застройка. И они за собой потянули все остальное, вот с чего начался подъем цен. Потому что нормы на заселение были другие. И вместо двух или трех человек, которые начинали жить в этом доме, уже при расселении становилось пять человек, восемь. И в Бутово та же проблема, между прочим, возникала, когда дом и слова доброго не стоит, а там по 15 человек прописано. И всем правительство Москвы обязано предоставить квартиры. Найти прописанных людей было иногда не возможно. Все это приводит к тому, что есть доступное жилье, есть люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия, лучше, чем рынок реагируют, и четко знают, как это сделать. Статистика только подтверждает, что так и произошло.

А. Маркина: - Я хотела бы сделать акцент на то, что бесплатная приватизация продлена еще на два года и большинство москвичей имеет возможность стать собственником квартиры. И сегодня житель самой захудалой хрущевки в Кожухово может переехать в Ниццу – 150 тысяч евро стоит квартира. Разве это плохо, что капитализация московской недвижимости поставила москвичей на один уровень с лондонцами или парижанами?

Н. Андрущенко:

- Уважаемые коллеги! Я думаю, что одним круглым столом такой сложный вопрос вряд ли обойдется. Поэтому предлагаю встретиться еще и еще на площадке «Комсомольской правды». Какие-то моменты мы сегодня прояснили, за что вам большое спасибо.

Ю. Шеляпин: - Я прошу прощения. Недавно был у меня разговор с чиновником. И когда чиновники начали говорить о том, что инвесторы, строители - жулики, я спросил: почему вы так говорите? Он ответил: мы зафиксировали на всю страну 120 мошенников. Я говорю, а, сколько на всю страну застройщиков? Несколько сотен тысяч. Зачем же из-за этих 120-ти мошенников тысячи строителей приравнивать к ним. Я хотел бы, чтобы журналисты, четвертая сила наша поняли одно: строителей на 40 процентов больше, чем нужно, они сегодня борются за очень маленькую «маржу». Инвесторы когда-то получали до 100 процентов прибыль. Сегодня мы не можем добиться этого. У нас на пути к финишу отбирают прибыли… Прошу еще раз: не думайте плохо о строителях!