Ипотека: риск или трезвый расчет

Попробуйте провести небольшой эксперимент и выложить тысячерублевыми купюрами один квадратный метр. Проверено: для этого понадобится пять - семь минут времени и 84 тысячи рублей. Много. Однако меньше, чем приходится выкладывать все за тот же квадрат московскому новоселу. И цены на недвижимость продолжают расти. Не только в столице, но и во всех остальных регионах России. Как повести себя в такой ситуации? Откладывать копеечку к копеечке, пытаясь накопить необходимую для покупки квартиры сумму? Ждать, что ситуация переменится к лучшему и цены пойдут вниз? Или же начать действовать и поспешить в банк за ипотечным кредитом?

За ответами на эти вопросы мы обратились к специалистам и пригласили за «круглый стол» «Комсомольской правды» депутатов Государственной Думы, банкиров, риэлторов, представителей ипотечных и страховых компаний.

Первый заместитель руководителя фракции «Единая Россия» в Госдуме РФ Валерий БОГОМОЛОВ:

- В улучшении жилищных условий нуждается почти две трети населения. Решение проблемы - в резком увеличении объемов строительства. Но в любом случае доступность жилья - это прежде всего доступность ипотеки. И здесь мы видим большой потенциал.

Президент Ассоциации Российских банков Гарегин ТОСУНЯН:

- Ипотека - тот инструмент, который дает возможность приобретать жилье самым широким слоям населения. Человечество для того и придумало кредитный механизм, чтобы не просить в долг у родственников и друзей, не ждать годами решения самых насущных проблем, а уже сегодня жить в собственной квартире, ездить на новом автомобиле, приобретать понравившиеся вещи.

Вице-президент Европейского трастового банка, эксперт Комитета АРБ по ипотечному кредитованию Елена ШОКИНА:

- Наши заемщики отчасти находятся даже в лучшем положении, чем жители зарубежных государств. Например, на Западе первые несколько лет заемщик, как правило, лишен возможности досрочного погашения кредита. Российские банки позволяют рассчитываться с опережением графика уже через полгода-год.

Директор Департамента ипотечного кредитования КБ «Юниаструмбанк» Сергей БЕССОНОВ:

- Еще в 2004 году процентная ставка по ипотечным кредитам достигала 18 процентов в валюте. Сейчас - от девяти до одиннадцати. Сейчас кредитуются не только бизнесмены, как это было всего несколько лет назад. Среди клиентов нашего банка и учителя, и водители, и менеджеры, и журналисты. В процессе рассмотрения заявки отсеивается не более двух процентов желающих получить кредит.

Вице-президент КБ «Московский капитал» Алексей КОЕКИН:

- Откладывать решение на завтра нельзя. Вот простой пример: наш банк сотрудничает с одной из строительных компаний, которая возводит таун-хаусы в Южном Бутове. Сейчас квадратный метр в малоэтажном доме стоит чуть больше двух тысяч долларов. Через полгода, по оценкам наших экспертов, за ту же площадь придется платить уже четыре тысячи.

Руководитель проекта ипотечного кредитования БАНКА УРАЛСИБ Андрей СВИНЦОВ:

- Важно объединить усилия строительных компаний, банков и государства для повышения доступности ипотеки. Роль государства - в создании макроэкономических условий для дальнейшего снижения процентных ставок, что позволит пользоваться ипотечным кредитованием даже малообеспеченным слоям населения.

Начальник отдела ипотечного кредитования БАНКА СОЮЗ Елена МАНУКЯН:

- В период стремительного роста цен на недвижимость возникла такая проблема: человек получал одобрение банка на получение кредита, однако за то время, пока рассматривалась заявка, квартира успевала резко подорожать, и денег не хватало. Сейчас ситуация несколько стабилизировалась. Тем не менее мы рекомендуем нашим клиентам заявлять максимально возможную сумму кредита: уменьшить ее можно в любой момент.

Начальник отдела управления страховых ипотечных и финансовых рисков ОАО «Росгосстрах» Илья МЕТЕЛКИН:

- Многие так и не решаются воспользоваться ипотекой из-за неуверенности в будущем. Вдруг я заболею и не смогу работать? Вдруг по каким-то причинам лишусь квартиры?.. Но банки потому и требуют страхования самой квартиры, риска потери прав на ее собственность, жизни и здоровья ее владельца, чтобы обезопаситься от подобных неприятностей. Например, недавно мы выплатили одному из банков около 750 тысяч рублей в связи со смертью заемщика. Для семьи это в любом случае трагедия. Но по крайней мере родственники умершего избавлены от необходимости самостоятельно расплачиваться за купленную по ипотеке квартиру.

Президент Национальной ипотечной компании Сергей ПОСТНОВ:

- Стоит ли ожидать снижения процентных ставок? Нет. Банки привлекают денежные ресурсы под семь процентов годовых в валюте, а выдают кредиты под девять - десять. Маржа минимальная. На рынке ипотеки уже все отшлифовано и отрегулировано. Кардинальных перемен не предполагается.

Генеральный директор Брокерского дома «Золотые ворота» Роман МУРАДЯН:

- Возможности, которые открывает ипотека, населением недооценены. Не хватает простой и доступной для понимания информации, не хватает элементарного опыта и знаний. Если человек хочет улучшить жилищные условия, но не вполне ориентируется в плюсах и минусах ипотечного кредитования, есть смысл обратиться к профессионалам. Наш брокерский дом всегда готов предоставить квалифицированную консультацию и помочь подобрать банк-партнер.

Руководитель отдела ипотечного кредитования Московской Городской Службы Недвижимости Татьяна КОПЫСТЫРИНСКАЯ:

- В условиях роста цен людям трудно определиться с тем, искать ли сначала квартиру, а потом идти в банк, или же наоборот. Здесь и приходят на выручку ипотечные брокеры или риэлторские агентства. Мы объясняем, что делать это нужно одновременно. Опытный риэлтор подберет наиболее выгодные клиенту банковские программы, поможет без проволочек пройти через все этапы оформления сделки.

Директор Центра Ипотечных Программ Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена ПАНОВА:

- Самостоятельно выбрать одну из множества ипотечных программ потенциальному заемщику действительно непросто. Основной ориентир для неспециалиста - процентная ставка. Человек может не обратить внимания на то, что есть еще определенные дополнительные платежи, скрытые комиссии. И кредит обойдется дороже, чем предполагалось. Разобраться во всех тонкостях кредитного договора под силу только профессиональному ипотечному брокеру или риэлтору.

Руководитель отдела ипотечного кредитования. Брокер. Корпорация «БЕСТ-Недвижимость». Наталья ЕМЕЛИНА:

- Получить ипотечный кредит в наши дни не проблема. Проблема - суметь им воспользоваться. По статистике, от 30 до 50 процентов людей, получивших от банка одобрение на получение кредита, вынуждены по тем или иным причинам отказаться от своей мечты. Нашим специалистам удалось переломить ситуацию: 90 - 95 процентов из обратившихся к нам заемщиков становятся новоселами.

Генеральный директор компании «Русский Кредитный Дом» Федор ЕФРЕМОВ:

- В развитых странах до 75 процентов кредитов выдается именно через брокерские компании. Да, услуги ипотечного брокера платные и обходятся примерно в один процент от суммы сделки. Однако, понимая важную роль ипотечных брокеров, многие банки заключают с ними договоры и принимают эти затраты на себя.

Начальник отдела жилищного ипотечного кредитования Московского ипотечного центра Василий ШИБЕЦКИЙ:

- Рынок недвижимости становится все более прозрачным. Дилетантов сменили профессионалы. И это особенно важно в тот момент, когда приобрести квартиру на собственные средства, без привлечения заемных денег практически невозможно. И мы готовы помочь заемщикам в решении самых сложных вопросов.

Генеральный директор Ипотечной компании «Мой дом» Алексей ТУРЧЕНКОВ:

- В России, где очень большие территории, возникает вопрос еще и о том, как донести определенные услуги и деньги до конкретного заемщика, живущего даже не в областном, а в районном центре. Да, крупнейшие банки, страховые компании имеют довольно разветвленные региональные сети. Однако, на мой взгляд, необходима тесная кооперация и с риэлторскими, брокерскими компаниями.

УЧАСТНИКИ «КРУГЛОГО СТОЛА»

МАНУКЯН Елена Самвеловна -начальник отдела ипотечного кредитования БАНКА СОЮЗ

ПОСТНОВ Сергей Иванович - президент Национальной ипотечной компании

ПАНОВА Елена Борисовна - директор Центра Ипотечных Программ Компании

«МИЭЛЬ-Недвижимость»

ЕМЕЛИНА Наталья Евгеньевна - руководитель отдела ипотечного кредитования. Брокер. Корпорация «БЕСТ-Недвижимость»

БЕССОНОВ Сергей Васильевич - директор Департамента ипотечного кредитования КБ «Юниаструмбанк»

ШИБЕЦКИЙ Константин Васильевич - начальник отдела жилищного ипотечного кредитования Московского ипотечного центра

КОПЫСТЫРИНСКАЯ Татьяна Николаевна -руководитель отдела ипотечного кредитования Московской Городской Службы Недвижимости

МУРАДЯН Роман Роландович - генеральный директор Брокерского дома «Золотые ворота»

ЕФРЕМОВ Федор Дмитриевич -генеральный директор компании «Русский Кредитный Дом»

СОВЕТУЮТ СПЕЦИАЛИСТЫ

Выгоднее взять заем, чем платить за аренду

Андрей СВИНЦОВ, руководитель проекта ипотечного кредитования БАНКА УРАЛСИБ:

- Уже сейчас значительная часть сделок по приобретению недвижимости осуществляется с помощью ипотечных кредитов. Причем в регионах ипотека становится даже более популярной и востребованной, чем в столице. Однако миллионы вполне успешных россиян по-прежнему живут на съемных квартирах, платят за аренду жилья очень приличные суммы. И иногда даже не подозревают, что ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту вполне сопоставимы с арендной платой. Это легко доказать на цифрах. В среднем жители российских регионов занимают у банка на улучшение жилищных условий порядка 25 тысяч долларов. Если кредит оформлен на 20 лет, ежемесячный платеж составит около 250 долларов. А сколько житель Воронежа или Казани, Магадана или Калининграда платит за проживание в чужой квартире? От 150 до 300 долларов за однокомнатную квартиру - в зависимости от конкретного региона.

Чтобы ярко и наглядно обрисовать ситуацию, противопоставить ипотеку аренде, мы открыли в Интернете сайт - http://www.net-arende.ru/. Здесь будущий новосел может найти полную и объективную информацию о состоянии рынка недвижимости, попытаться оценить себя как потенциального заемщика, детально изучить всю схему приобретения жилья по ипотеке. Для наглядности на сайте размещен специальный калькулятор для расчета ежемесячного платежа по кредиту. То есть потенциальный заемщик получает возможность сравнить полученную цифру с тем, сколько он платит за аренду сейчас, и принять решение - и дальше повышать благосостояние хозяина съемной квартиры или же стать наконец владельцем собственного жилья.

В пользу доступности ипотеки можно привести и еще несколько аргументов. Например, за последнее время снизились процентные ставки. По собственным программам БАНКА УРАЛСИБ они составляют от 10 до 11,5 процента в валюте или от 13 до 14,5 процента в рублях. Снижен и размер первоначального взноса - до 10 процентов от стоимости жилья. А вот предельный возраст заемщика увеличен до 70 лет. На территории России работает 550 точек продаж нашего банка. Во всех них действуют единые условия ипотечного кредитования.

Сейчас, когда цены на квадратный метр продолжают расти, ответ на вопрос «Ждать или действовать?», на мой взгляд, очевиден.

Кому доверить страхование кредита

Начальник отдела управления страхования ипотечных и финансовых рисков ОАО «Росгосстрах» Илья МЕТЕЛКИН:

- Оформление договора страхования является сегодня обязательным условием при получении ипотечного кредита фактически во всех банках.

Стандартная программа ипотечного страхования включает в себя страхование приобретаемого имущества, страхование жизни и здоровья заемщика, а также риска возможной утраты приобретаемого имущества в результате прекращения прав собственности на него (титульное страхование). Затраты на ипотечное страхование составляют сегодня около одного процента от размера кредита (на последующие годы - от остатка задолженности). Тарифы на этот вид услуг примерно одинаковы у всех страховщиков. Возможно, из-за того, что предлагаемые условия и набор услуг во многом схожи, заемщики относятся к выбору страховой компании менее внимательно, чем к выбору банка-кредитора. Однако и в страховании есть свои нюансы.

Во-первых, необходимо обращать внимание на надежность и стабильность страховщика, величину его активов. Особенностью ипотечного страхования является то, что при наступлении страховых случаев выплаты по каждому из них могут достигать шести и даже семизначных цифр. В этой связи только финансово устойчивая страховая компания в состоянии выполнить взятые на себя обязательства.

Помимо этого существуют и другие особенности. Например, если объем предполагаемого кредита и соответственно страховой суммы достаточно велик, страховая компания может попросить заемщика пройти медицинское обследование. Некоторые страховщики предлагают полностью или частично взять на себя подобные расходы, другие возлагают эту «почетную обязанность» на клиентов. Одни компании договариваются с медицинскими учреждениями о том, чтобы их клиентов обслуживали вне общей очереди, других не очень заботит, сколько человек проведет в ожидании приема. Более высокий уровень сервиса, как правило, в состоянии обеспечить крупные страховые компании с подтвержденной временем репутацией, с богатыми традициями и опытом.

Не менее важна доступность услуг. Я имею в виду в первую очередь разветвленность филиальной сети. Согласитесь, жителю большого мегаполиса гораздо проще обратиться в офис, который расположен вблизи от дома или от того отделения банка, где он берет кредит, чем ехать на противоположный конец города. А в небольших населенных пунктах многие компании собственных филиалов попросту не имеют.

Если же говорить о Росгосстрахе, то наша компания взаимодействует не менее чем со ста банками-партнерами. Мы ведем активную работу практически со всеми крупнейшими игроками рынка ипотечного кредитования: АИЖК, Городской ипотечный банк (ГИБ), Внешторгбанк Розничные услуги, Газпромбанк, МДМ, Импэксбанком и другими. При этом мы активно работаем над совершенствованием и в то же время повышением доступности наших услуг.

ВАЖНО

Кому доверить страхование кредита

Начальник отдела управления страхования ипотечных и финансовых рисков ОАО «Росгосстрах» Илья МЕТЕЛКИН:

- Оформление договора страхования является сегодня обязательным условием при получении ипотечного кредита фактически во всех банках.

Стандартная программа ипотечного страхования включает в себя страхование приобретаемого имущества, страхование жизни и здоровья заемщика, а также риска возможной утраты приобретаемого имущества в результате прекращения прав собственности на него (титульное страхование). Затраты на ипотечное страхование составляют сегодня около одного процента от размера кредита (на последующие годы - от остатка задолженности). Тарифы на этот вид услуг примерно одинаковы у всех страховщиков. Возможно, из-за того, что предлагаемые условия и набор услуг во многом схожи, заемщики относятся к выбору страховой компании менее внимательно, чем к выбору банка-кредитора. Однако и в страховании есть свои нюансы.

Во-первых, необходимо обращать внимание на надежность и стабильность страховщика, величину его активов. Особенностью ипотечного страхования является то, что при наступлении страховых случаев выплаты по каждому из них могут достигать шести- и даже семизначных цифр. В этой связи только финансово устойчивая страховая компания в состоянии выполнить взятые на себя обязательства.

Помимо этого существуют и другие особенности. Например, если объем предполагаемого кредита и соответственно страховой суммы достаточно велик, страховая компания может попросить заемщика пройти медицинское обследование. Некоторые страховщики предлагают полностью или частично взять на себя подобные расходы, другие возлагают эту «почетную обязанность» на клиентов. Одни компании договариваются с медицинскими учреждениями о том, чтобы их клиентов обслуживали вне общей очереди, других не очень заботит, сколько человек проведет в ожидании приема. Более высокий уровень сервиса, как правило, в состоянии обеспечить крупные страховые компании с подтвержденной временем репутацией, с богатыми традициями и опытом.

Не менее важна доступность услуг. Я имею в виду в первую очередь разветвленность филиальной сети. Согласитесь, жителю большого мегаполиса гораздо проще обратиться в офис, который расположен вблизи от дома или от того отделения банка, где он берет кредит, чем ехать на противоположный конец города. А в небольших населенных пунктах многие компании собственных филиалов попросту не имеют.

Если же говорить о Росгосстрахе, то наша компания взаимодействует не менее чем со ста банками-партнерами. Мы ведем активную работу практически со всеми крупнейшими игроками рынка ипотечного кредитования: АИЖК, Городской ипотечный банк (ГИБ), Внешторгбанк Розничные услуги, Газпромбанк, МДМ, Импэксбанком и другими. При этом мы активно работаем над совершенствованием и в то же время повышением доступности наших услуг.