«Я куплю тебе дом у пруда, в Подмосковье»

Мало шансов у нас, но мужик-барабанщик,Что кидает шары, управляя лотом,Мне сказал номера, если он не обманщик,На которые нам выпадет дом.

Михаил Танич

Руководитель пресс-центра газеты «Комсомольская правда», политобозреватель Н. Андрущенко:

- Здравствуйте, уважаемые коллеги. Издательский дом "Комсомольская правда" рад приветствовать вас у себя в гостях. Тема нашего круглого стола: «Жилье в Подмосковье: строительство, цены, инфраструктура, проблемы и перспективы». Право открыть наш круглый стол предоставляется директору службы рекламы газеты "Комсомольская правда" Владиславу Александровичу Гемсту.

В. Гемст: - Добрый день, дамы и господа. Позвольте от имени газеты "Комсомольская правда" приветствовать вас в нашем гостеприимном «Голубом зале». Не скрою, что нас, как самую тиражную газету России, интересуют, прежде всего, те вопросы, которые находят живой и горячий отклик в сердцах наших читателей. И мы уверены, что круглый стол – это прекрасная возможность, прекрасная площадка для обмена мнениями, для горячих дискуссий, для обсуждения перспектив развития общества, экономики и бизнеса. И, конечно, мы не могли обойти вниманием такую тему как жилищное строительство. И все вопросы, связанные с этим. Цены, проблемы, перспективы, прогнозы и мнения специалистов. Мы надеемся, что эта тема вызовет грандиозный успех и внимание у наших читателей, мы получим как всегда мешки писем и, возможно, сможем вернуться к этому в будущем, обсудить те конкретные вопросы, которые мы получим по итогам данного круглого стола. Мне не хотелось бы злоупотреблять вашим вниманием далее. Я хочу передать слово Наталье Андрущенко, которая и поведет нас по сегодняшнему мероприятию.

Н. Андрущенко: - Мы провели опрос на сайте «Комсомольской правды». Он проводился 28 ноября, всего два часа, и количество ответов превысило 3690. Вот что мы спрашивали у пользователей сети – наших читателей. Что, на ваш взгляд, может решить проблему доступного жилья в Подмосковье? Государственное регулирование цен на жилье – так считает преимущественное количество опрошенных, более 53 %. Массовое строительство дешевого жилья – считают 22 % участников опроса. Строительство коттеджных поселков эконом-класса и таун-хаусов – 14,9 %. Развитие малоэтажного строительства – 9,4 %. Где, на ваш взгляд, удобнее и комфортнее жить? Большинство людей считают, что в ближнем Подмосковье удобнее, чем в Москве. То есть Москва уже перестала быть столицей мира, я так понимаю. Далее вопрос, доступен ли вам ипотечный кредит на приобретение недвижимости в Подмосковье. Недоступен – почти 80 % опрошенных, и только 20 % решили, что да, все-таки кредит ипотечный доступен. Что вас привлекает в недвижимости Подмосковья? Вот тут очень интересные результаты опроса. Потому что экология занимает главенствующую строчку – 57 %. Все-таки наши граждане думают о своем будущем и о будущем своих детей. Экология интересует больше, чем низкая стоимость жилья, и более дешевая жизнь по сравнению с Москвой. Что удерживает вас от покупки жилья в Подмосковье? Плохая транспортная доступность – 48,6 %. Маленький выбор квартир по ипотеке, невыгодные условия ипотечных программ – 15,2 %. Боюсь быть обманутым недобросовестным застройщиком – 13 %. Неразвитая инфраструктура – 12 %. То есть недобросовестные застройщики интересуют опрошенных так же, как неразвитая инфраструктура. Мне казалось до сих пор, что с недобросовестными застройщиками дело серьезнее обстоит. И последний ответ – 11 % - качество жизни в Подмосковье ниже, чем в столице. Первое слово я передам заместителю министра по строительству Московской области Павлу Степановичу Перепелице. Как обстоит ситуация в Московской области на рынке строительства жилья?

П. Перепелица: - Мы говорим о Подмосковье. Сегодня на территории Московской области ежегодно вводится более 5 млн. кв. м жилья. В прошлом году было введено 5270 тысяч кв. м жилья. В этом году мы планируем построить не меньше 5400 тысяч кв. м жилья, это приходится по 0,8 кв. м на одного проживающего человека в городах и населенных пунктах Подмосковья. Строительство в основном сегодня осуществляется комплексно. Вместе с жилыми домами строятся объекты социальной и инженерной инфраструктуры. Наряду с этим, мы думаем не только о строительстве жилья, но и правительство Московской области озабочено тем, чтобы эти люди также получали и рабочие места. Сегодня ведется интенсивное строительство промышленных предприятий на территории Московской области, для того, чтобы сократить отток вновь прибывающего населения из Подмосковья. Говоря сегодня об инфраструктуре, нужно сказать, что только сегодня в стадии строительства находится более 50 объектов спортивного назначения. И за последние годы введено их тоже очень большое количество. Строительство ведется планово и учитываются все параметры, чтобы это был не спальный район Москвы, а чтобы это был развитый субъект федерации, где присутствует все – и жилье, и промышленность, и объекты социальной и инженерной инфраструктуры.

Н. Андрущенко: - А сколько социального жилья в процентном отношении строится по сравнению с коммерческим в Подмосковье?

П. Перепелица: - Что такое коммерческое жилье и что такое социальное?

Н. Андрущенко: - То, которое продается, и то, которое дается очередникам.

П. Перепелица: - На сегодняшний день, строится большинство коммерческого жилья, но при реализации каждого инвестиционного контракта предусмотрена доля муниципальных образований, которая идет на предоставление очередникам. Также строятся дома для бюджетников, для министерства здравоохранения, министерства социальной защиты и министерства образования. Такое жилье строится, в гораздо меньших объемах, чем коммерческое.

Н. Андрущенко: - А в процентном отношении индивидуально по каждому объекту?

П. Перепелица: - По каждому муниципальному образованию подвести средний показатель довольно сложно. У них свои очередники, и свои очереди, все в зависимости непосредственно от потребностей того или иного муниципального образования.

Н. Андрущенко: - В Раменском районе, говорят, планируется одна из зон для нашего нового Лас-Вегаса – для казино. Готово ли правительство Подмосковья принять у себя такой объем работ?

П. Перепелица: - Сейчас я об этом ничего сказать не могу, потому что конкретно никакими данными не располагаю. Вполне возможно, что такие планы и обсуждаются. Но конкретно к реализации данного проекта еще никто не приступал. Если правительство Московской области совместно с Московской областной Думой сочтут размещение данного проекта необходимым на территории Московской области, то, наверное, такое строительство будет возможно.

Н. Андрущенко: - А земельные ресурсы области, каковы?

П. Перепелица: - Вопрос довольно сложный.

Н. Андрущенко: - Поближе к Москве, в 30-километровой зоне уже мало остается нехоженых мест?

П. Перепелица: - Подмосковье так же развивалось, как и любой другой субъект федерации. И ближе к центру спрос на жилье, на земельные участки гораздо выше, чем на более удаленных участках. Поэтому сегодня я не могу ответить на данный вопрос, потому что площадь Московской области 50 тысяч кв. км.

Н. Андрущенко: - Лучше сравнить по ценам. 30-километровая зона стоит дороже?

П. Перепелица: - Конечно же, в ближайшем Подмосковье строительство индивидуального жилья более дорогое. На удалении оно более дешевое, потому что там и земля дешевле.

Н. Андрущенко: - Теперь слово генеральному директору ипотечной корпорации Московской области Мальцеву Владимиру Евгеньевичу. Какова ситуация с ипотекой в Подмосковье? Сложнее ли получить ипотеку в Подмосковье, или легче, чем в Москве?

В. Мальцев: - Почему-то мы всегда все сравниваем с Москвой.

Н. Андрущенко: - Точка отсчета.

В. Мальцев: - В Московской области ипотека стартовала в 2002 году, когда был разработан закон Московской области «об организации системы ипотечного жилищного кредитования». И постановлением правительства была создана специальная компания – Ипотечная корпорация Московской области, с одной-единственной целью – развивать системы ипотечного жилищного кредитования на территории Московской области. Мы занимаемся только этим. К реальной практической выдаче ипотечных кредитов достаточно массово приступили с 2004 года, поскольку, до этого не работало федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, и системы рефинансирования в стране не было. Такая же ситуация и по другим регионам. За три года, по состоянию на 1 ноября, выдано 3680 ипотечных кредитов и займов на сумму около 4 млрд. рублей. Это достаточно хороший показатель, если сравнивать с другими регионами. Если все банки собрать вместе, то они выдали за 10 месяцев этого года 12, 6 млрд. рублей. Ипотечная корпорация вместе с аккредитованными участниками – где-то больше 25 % от этой суммы. Это нормальный результат. И самое главное, что нас устраивает, это то, что есть положительная динамика. У нас ежегодно идет увеличение по объему выдаваемых кредитов более чем в три раза. Теперь ответ на конкретный вопрос – легко ли получить ипотеку и что мешает. В России сегодня действуют единые общефедеральные стандарты по ипотечному жилищному кредитованию. Эти стандарты утверждены Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию, и Ипотечная корпорация Московской области, являясь региональным оператором этого агентства, работает в рамках этих стандартов. Минимальная процентная ставка по этим стандартам – 11 % годовых, максимальная – 14 %. Процентная ставка – это то, что является основным ограничителем для любого человека, желающего взять ипотечный кредит. Должен сказать, что за последние три года она очень сильно упала. Раньше, минимальная ставка составляла - 15 %, а сегодня – 11 %. Много это или мало? Многие говорят, что много. Я считаю, что эта процентная ставка нормальная и отражающая реальную экономическую ситуацию в стране. Вот говорят, что в Испании или еще где-то процентная ставка 3 %. Если мы возьмем развитые страны, такие как Америка, Испания, Германия, там действительно низкие процентные ставки, но и низкая инфляция. А уровень процентной ставки напрямую зависит от уровня инфляции. Если мы отнимем от уровня инфляции процентную ставку или наоборот в нашей стране или в какой-то другой, то получится, что у нас условия более выгодные, чем у них. Второй показатель, который сдерживает любого человека, это уровень первоначального взноса. Вначале этот уровень был не меньше 30 %, сегодня достаточно 10 % для того, чтобы взять ипотечный кредит. Наличие 10 % от стоимости квартиры, а остальные 90 % выдает банк в кредит. Это очень существенная подвижка, которая увеличивает количество желающих улучшить свои жилищные условия, используя такую схему как ипотечное кредитование.

Н. Андрущенко: - У банков есть разные варианты. Можно квартиру, имущество в залог отдать. И не обязательно платить 10 % первый взнос.

В. Мальцев: - Да, сегодня есть разные варианты. Но в любом случае первоначальный взнос или квартира – это вложение собственных средств, это показатель того, что человек платежеспособен. Нельзя рассчитывать на то, что можно получить ипотечный кредит, не имея денег. Ипотечное кредитование – это не способ обеспечения жильем бедных слоев населения, ни в одной стране так не работает. Это инструмент, который позволяет улучшить жилищные условия большинству граждан, которые имеют нормальные доходы, трудоспособны, могут зарабатывать.

Н. Андрущенко: - Если у человека достаточно приличная зарплата, которая составляет 75 тысяч рублей в месяц, на какой кредит он может рассчитывать?

В. Мальцев: _ Я сделал специальные расчеты по трем городам Подмосковья: Одинцово, Подольск и Орехово-Зуево. Близко, в середине и подальше. По однокомнатной квартире. Стоимость однокомнатной квартиры в Одинцово – 3 с лишним миллиона. В Подольске – 2,6 миллиона. В Орехово-Зуево – 1,5 миллиона. Одна и та же квартира. Если брать кредит на 20 лет, то при оплате 10 % первоначального взноса, при процентной ставке 14 % доход, необходимый для получения такого кредита, 71 тысяча рублей. Это по Одинцово. Ежемесячный платеж по кредиту будет 33 тысячи рублей. В Подольске требуемый доход 58 тысяч рублей, 29 тысяч рублей ежемесячный платеж. В Орехово-Зуево требуемый доход 32 тысячи рублей и 15,9 тысяч рублей будет ежемесячный платеж. Это в том случае, если человек берет всю стоимость квартиры. Если у человека есть достаточно накоплений, и он может оплатить порядка 30 % от стоимости квартиры, например, он, улучшает жилищные условия: живет в однокомнатной, а переезжает с помощью ипотечного кредита в двухкомнатную, тогда уже платеж по кредиту в Орехово-Зуево составит 4700 рублей. В Подольске – 8600, в Одинцово – 10,5 тысяч рублей. Это к вопросу о доступности ипотеки. Я так понимаю, что цифры, которые я назвал, подтверждают, что это не занебесные цифры.

Н. Андрущенко: - На последних парламентских слушаниях в Думе, посвященных реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», депутаты и чиновники пришли к окончательному выводу, что как в Москве и крупных мегаполисах жилье никогда не будет доступным, а Подмосковье значит все-таки доступно, судя по ценам.

В. Мальцев: - Я сомневаюсь, что был сделан именно такой вывод. Или, может быть, не определились в терминах. Надо понимать, что такое доступное жилье.

Н. Андрущенко: - Это когда его покупают.

В. Мальцев: - У меня есть информация о состоянии дел вообще в России. Мы часто встречаемся с коллегами, и практика показывает, что ипотека очень активно развивается в регионах России. Причем чем дальше от Москвы, тем лучше. И мы это видим по собственному опыту. В городах, близких к Москве – Одинцово, Красногорск и так далее – никто не берет ипотечные кредиты. У всех есть деньги, чтобы купить наличными сразу. Это либо москвичи, либо люди, которые работают в Москве, и имеют достаточно средств, чтобы купить без всякого ипотечного кредита. Чем дальше от Москвы, тем больше ипотеки. Вот такая технология на сегодняшний день.

Н. Андрущенко: - Спасибо, Владимир Евгеньевич. А теперь слово заместителю начальника Управления организации и финансирования бюджетных программ министерства по строительству Московской области Александру Александровичу Чугунову. Я бы хотела, чтобы вы рассказали о прогнозе развития рынка жилой недвижимости в Подмосковье на предстоящий год.

А. Чугунов: - Я могу сказать, что перспектива развития рынка доступного жилья в Московской области, безусловно, напрямую связано с реализацией национального проекта, о котором здесь шла речь. И для его успешной реализации на территории Московской области был принят соответствующий закон Московской области, который утвердил областную программу «Жилище 2006-2010». И в рамках этой программы как раз и идет реализация тех задач, которые стоят по обеспечению жильем. В рамках этой программы есть четыре подпрограммы, реализация которых определена соответствующей федеральной программой «Жилище». И вот на территории Московской области на сегодня под пристальным вниманием находится выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством. Имеется в виду обеспечение жилищными сертификатами. Это те категории граждан, которые определены соответствующими федеральными законами: военнослужащие; выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей; чернобыльцы, пострадавшие в результате аварии. По этим категориям в Российской Федерации выпускают сертификаты, и на территории Московской области они реализуются таким же образом, как и в других субъектах Федерации. На этот год по обеспечению жильем граждан, уволенных с военной службы, предусмотрено выдать 413 жилищных сертификатов на общую сумму 396370 тысяч рублей. По чернобыльцам у нас предусмотрено 33 жилищных сертификата на общую сумму 43508 тысяч рублей. Выезжающие из районов Крайнего Севера – 1 сертификат, там количество находящихся в очереди значительно меньше. Это то, что касается этой подпрограммы. Кроме того, основной подпрограммой программы «Жилище» является обеспечение жильем молодых семей. По этой подпрограмме Московская область, соответствующую заявку в «Рострой» направила на 304 молодые семьи. И из федерального бюджета определено на следующий год выделение 34 млн. рублей, из областного бюджета софинансирование в объеме 65 млн. рублей. Есть еще две подпрограммы: модернизация объектов коммунальной инфраструктуры и обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой для жилищного строительства. Эти подпрограммы тоже финансируются в соответствии с теми цифрами и показателями, которые по Московской области есть. в частности, по модернизации на этот год предусмотрены средства в объеме 117,9 млн. рублей. Из них уже 40,8 млн. рублей направлено на эти объекты. Это те объекты, которые призваны обеспечивать жилищный фонд теми энергетическими мощностями, которые позволят нормально функционировать жилью. Это котельные, теплоцентрали и прочие объекты энергетического хозяйства. Программа «Жилище» является основным инструментом по обеспечению жильем на территории Московской области. Кроме того я хотел бы сказать в дополнение к тому, что Владимир Евгеньевич сказал. Программа развития ипотечного кредитования, которая была принята правительством Московской области еще до выхода национального проекта и федеральной программы «Жилище», конечно, является основным инструментом по реализации тех задач, которые национальный проект ставит перед правительством Московской области. Но в дополнение к ней в настоящее время разработан ряд документов. В частности, разработано положение о предоставлении льготных ипотечных кредитов молодым семьям. В настоящее время она проходит стадию обсуждения, согласования в тех структурах, которые задействованы по реализации. Это дополнительный вклад из бюджета Московской области в плане реализации программы по молодым семьям.

Н. Андрущенко: - А цифры можете назвать?

А. Чугунов: - До выхода этого документа я не хотел бы говорить о цифрах. Они будут откорректированы. Вот примерно те стратегические направления по реализации программы «Жилище», на сегодняшний день.

Н. Андрущенко: - Благодарю вас, Александр Александрович. Мы сейчас услышали позицию и описали нам ситуацию на рынке чиновники из правительства Московской области. А теперь я бы хотела услышать участников рынка. Агентство недвижимости «МИАН», Кудрявцев Алексей Сергеевич, руководитель аналитической службы. Тема – «Потенциал жилищного рынка Подмосковья. Объем, цены, качество».

А. Кудрявцев: - На данный момент ситуация такова, что существующий уровень цен именно в Москве очень серьезно повлиял на ситуацию со спросом в Москве и Подмосковье. Я думаю, это могут подтвердить многие. На данный момент спрос в Москве законсервирован, особенно в самом массовом сегменте. Мы не говорим здесь про элитное жилье и про жилье бизнес-класса. Действительно, намечается тенденция перетока спроса в массовом сегменте из Москвы в Подмосковье. Согласно тем исследованиям, которые мы провели в текущем году, а также в 2005 году, процент сделок, которые могли быть заключены на территории Москвы по покупке жилья, но перешли в Подмосковье, достигает 15 % на настоящий момент. И по нашим прогнозам тенденция такова, что этот процент будет увеличиваться. Средний класс в Москве уходит с этого рынка примерно на полтора года. Соответственно, так как остаются нереализованные потребности, они в достаточно большом проценте могут быть реализованы в Московской области. Что касается ценовой ситуации в Подмосковье. Даже сравнивая стоимость жилья в спальных районах Москвы, близких к МКАД, и ситуацию в 5-километровой зоне за МКАД, разброс может достигать 30 %. Это очень серьезная цифра, особенно для того же пресловутого среднего класса. По мере удаления от Москвы разница в ценах может достигать 40-50 % на расстояние 25 км. Ввиду достаточно массированной застройки, которая на данный момент имеет место в городах-спутниках, действительно желание и воззрение москвичей очень часто обращены именно в этом направлении. Это подтверждается и нашими данными по реализации. Одинцово, Железнодорожный, Балашиха, несмотря на то, что происходит с Москве, жилье в этих городах пользуется достаточно высоким спросом. Плюс то, что было сказано по поводу фактора транспортной доступности, то, что было сказано про экологию, но все равно разница в ценах, если она достигает 1,5-2 тысяч за квадратный метр на данный момент, даже в объеме стоимости однокомнатной квартиры, это очень весомая сумма. Потенциал первого кольца, города-спутники вокруг Москвы, еще не исчерпан. И жилье там будет пользоваться спросом. Но, к сожалению, для конечного пользователя, темпы роста цен на жилье в этих городах, конечно, гораздо выше, чем в Москве на данный момент.

Н. Андрущенко: - А каких-то небоскребов наверняка не строят в Московской области. Какое жилье предпочтительней клиентам «МИАН» - таун-хаусы, коттеджи или квартиры?

А. Кудрявцев: - Если говорить о массовом сегменте, само собой речь идет о многоэтажной застройке. Пока это превалирует панель. Но все больший и больший процент потребителей настраиваются на монолит. Цена позволяет реализовывать такие амбиции. Что касается малоэтажной застройки, тенденция наблюдается, но на данный момент это вариант решения проблемы не для массового сегмента.

Н. Андрущенко: - Ориентировочная цена квадратного метра в ближнем кольце Подмосковья?

А. Кудрявцев: - Цена здесь может колебаться в районе 2-2,5 тысяч. Тогда как в Москве таких цифр уже практически нет.

Н. Андрущенко: - Даже в хрущевках в Коптево.

А. Кудрявцев: - Даже.

Н. Андрущенко: - И теперь микрофон Чукаевой Наталье Вячеславовне, директору департамента маркетингового анализа, управляющая компания «Масштаб». Продолжение той же темы.

Н. Чукаева: - Мы очень скрупулезно изучаем рынок Подмосковья, потому что собираемся на нем работать долго и кропотливо. Я, с одной стороны, разделяю оптимизм моего коллеги, который говорил о том, что темпы роста цен велики, и те заявления, которые были сделаны уважаемыми представителями администрации Московской области о том, что высоки темпы строительства. Однако что мне хотелось бы добавить к этому. Во-первых, на наш взгляд, по крайней мере, 70 % населения еще не вовлечены в рынок недвижимости, просто порог вступления на этот рынок так высок, что им недоступны ни подмосковные цены, ни тем более - московские. То, о чем мы говорим, что людям не нужна ипотека в первом кольце от Москвы, это все равно пока что очень маленький процент населения Московской области, который хотел бы улучшить свои жилищные условия. По нашему мнению, просто как минимум в 10 раз объемы вводимого жилья отстают от потенциального спроса, который есть на нашем рынке. Если бы мы себе представили, что хотя бы все заявленные на сегодня масштабные проекты, как «Новое Домодедово», «Белая Дача», «Город миллионеров», если бы все эти проекты реализовались, как заявляется, до 2014 года, и на рынок попало бы примерно порядка 30 млн. кв. м жилья, то что бы случилось с Подмосковьем с точки зрения коммуникаций и дорог? Стало бы это настолько привлекательным, даже если бы цены затормозились, как в Москве? Не задохнулось бы Подмосковье от такого наплыва новых жильцов, новых потребителей и дорожной сети, и коммуникаций, и инфраструктуры?

Н. Андрущенко: - Кому вы хотите адресовать этот вопрос?

Н. Чукаева: - Кто-то из администрации Московской области, может, объяснит, какие есть грандиозные планы?

Н. Андрущенко: - Расскажите, управляющая компания «Масштаб» - это риэлторы, застройщики, инвесторы?

Н. Чукаева: - Мы себя называем лэнд-девелоперы. Мы в это понятие вкладываем комплексное развитие территории. Не просто застройщик, не просто продавец, а это компания, которая комплексно подходит к освоению территории. Мы как раз задумываемся о проблемах и обеспеченности транспортом и коммуникациями. Чтобы люди поменьше ездили бы в Москву, были удовлетворены на месте. Работали, и получали социальные услуги на месте, могли бы развлекаться, жить самодостаточно в том месте, где у них находится их основное жилье.

В. Мальцев: - В этом выступлении прозвучала мысль о том, что вроде бы мы удовлетворены количеством выдаваемых кредитов. Безусловно, нет. У нас планы совершенно другие. Я говорю о динамике, которая есть сегодня в Московской области. Ежегодно идет увеличение в 2-3 раза. И эта динамика нас не удовлетворяет. Именно поэтому в программе правительства Московской области по развитию системы ипотечного жилищного кредитования до 2010 года стоит цифра 29 тысяч ипотечных кредитов. Предпринимаются серьезные меры для ресурсного обеспечения этой программы. В частности, в прошлом и в этом году выпущено два облигационных займа общим объем 4,5 млрд. рублей. Это те деньги, которые мы направили на развитие этой программы. Это тоже недостаточно, мы это хорошо понимаем и готовим сейчас очередной заем на 5 млрд. рублей. Но что характерно и в чем отличительная особенность именно Московской области, в том, что только в Московской области нашли такой инструмент как привлечение денег с финансовых рынков путем выпуска корпоративных облигаций под оферту правительства. Это новация, которой нет ни в одном регионе России. Таким образом, нам уже сегодня удалось порядка 5 млрд. вовлечь в оборот в развитие этой программы, и 5 млрд. мы планируем еще привлечь. Это серьезные деньги.

Н. Андрущенко: - Вопрос был о дорогах и инфраструктуре.

В. Мальцев: - А что касается дорог и инфраструктуры, коллеги, которые отвечают за строительный комплекс, выскажутся.

Н. Андрущенко: - Ничего из этих денег туда не предусмотрено?

В. Мальцев: - Нет, эти деньги пойдут исключительно на строительство жилья и на выдачу ипотечных кредитов. Сегодня идет разговор о том, как решить вообще жилищную проблему в России. В частности, в Московской области. Безусловно, на мой взгляд, нужно использовать принципиальные отличия России и Подмосковья от всего остального, что есть вокруг. Мы живем не в Японии, и наша отличительная особенность заключается в том, что у нас есть земля. Этот инструмент на сегодняшний день не задействован никак. Это главная ошибка правительства Российской Федерации. Сегодня об этом начали говорить, видимо, после этого будут какие-то дела, направленные на включение этого самого главного ресурса. Люди хотят жить на земле, это понятно. Все хотят выезжать на свежий воздух. Поэтому дороги надо строить, без сомнения. И, слава Богу, что сегодня в заявлениях и президента, и правительства Российской Федерации как раз говорится о том, что поддержка реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» будет заключаться в строительстве уличной сети дорог. Туда пойдут федеральные деньги. Это абсолютно правильное решение.

Н. Андрущенко: - А вернут ли дорожный фонд в регионы? Москва давно возражала против этого, теперь настаивает на этом.

В. Мальцев: - Я не стал бы обсуждать, это другая тема. Это инструмент использования бюджетных денег.

Н. Андрущенко: - Но вы за или против?

В. Мальцев: - Я за то, чтобы строить дороги. А как использовать бюджетные деньги, это пусть разбираются те, кто отвечают за это строительство. Я отвечаю за развитие ипотеки в Московской области, я знаю, как использовать бюджетные деньги здесь. Я готов ответить на любой вопрос на эту тему.

Н. Чукаева: - Поясните, вы говорили о выданных ипотечных кредитах: это на покупку жилья в высотных многоквартирных домах, или это относится и к коттеджам, таун-хаусам, в том числе?

В. Мальцев: - Это относится ко всему, но 99,9 % это квартиры в многоквартирных домах.

Н. Андрущенко: - Видимо, кто покупает коттеджи, не нуждаются в ипотеке.

В. Мальцев: - Да.

П. Перепелица: - Я хотел бы ответить на вопрос о строительстве дорог. Если вы обратили внимание, то пробки возникают на подъездах к Москве. А на магистралях, которые расположены на территории Московской области, таких пробок, которые сегодня в черте Москвы, на подъезде к Москве, их нет. Но на сегодняшний момент рассматривается проект и сегодня идет проектирование центральной кольцевой автомобильной дороги, которая будет проходить по территории Московской области, и разгрузит 30-километровую зону вокруг Москвы. На сегодняшний момент даже те проекты, о которых вы говорили, это «Большое Домодедово», сегодня идет проектирование данного проекта. Здесь в полном объеме предусматривается строительство не только объектов социальной, инженерной инфраструктуры, но и транспортные структуры. Строительство данного проекта будет вестись стадийно по микрорайонам. И эта застройка будет привязана и к центрам логистики, и к тем промышленным предприятиям, которые будут строиться в рамках реализации этого проекта. Этот проект рассматривался на совещании-семинаре, которое проводил первый заместитель председателя правительства Российской Федерации Медведев. Проходило оно на территории Московской области, в Коломне. И из четырех проектов, которые рассматривались, было два проекта, которые будут реализовываться на территории Московской области. Это «Рублево-Архангельское » и проект «Большое Домодедово».

Н. Андрущенко: - Слово Маринину Олегу Борисовичу, президенту компании «Парк Групп», управляющий сетевым проектом «Витро».

О. Маринин: - Реакция на предыдущее выступление. Я согласен с департаментом маркетингового анализа компании «Масштаб», что, наверное, правительство Московской области или в принципе чиновники должны были бы сосредоточиться в очень большой степени на развитии инфраструктуры Подмосковья, и не только дорожной, но и инженерной. Потому что, когда мы говорим о доступном и тем более комфортном жилье, то его себестоимость в очень большой степени связана с наличием или отсутствием, скорее, как правило, инженерной инфраструктуры в Подмосковье. Сейчас на застройщиков, на девелоперов сваливается задача не только найти каким-то образом, купить или получить от администрации землю, но и, как правило, обеспечить ее инженерной инфраструктурой. Конечно, это сказывается на стоимости квадратного метра дважды. Потому что, во-первых, она в очень большой степени ложится на себестоимость, а во-вторых, срок реализации проекта очень сильно от этого увеличивается. На рынке Московской области, в отличие от рынка Москвы, количество застройщиков огромно. Порог вхождения на рынок достаточно невысок. Для того, чтобы начать строить коттеджный поселок или поселок таун-хаусов, или многоэтажный дом, несколько домов, очень большие деньги не нужны. И административный порог тоже в Подмосковье легче преодолевается, чем, скажем, в Москве, где рынок фактически поделен. И там никого не приветствуют из новичков.

Н. Андрущенко: - Мы не так давно вели подобный круглый стол в «Комсомолке» по жилью в Москве. Застройщики и инвесторы, которые строят в Москве, жаловались на взятки. После этого первый вице-премьер Медведев поднял эту проблематику по мотивам нашего круглого стола. Что инвестору нужно заплатить. Сначала четыре экологические полиции, за подключение киловатт-часа 1,5 долларов что-то, пройти 20 инстанций. Такая же ситуация в Подмосковье со взятками?

О. Маринин: - Мы ситуацию в Москве знаем мало.

Н. Андрущенко: - Это публиковано в «Комсомолке».

О. Маринин: - Мне кажется, что в Московской области ситуация лучше.

Н. Андрущенко: - То есть взятка меньше? Или дешевле стоит киловатт-час?

О. Маринин: - И киловатт-час дешевле. Сейчас же есть постановление губернатора Московской области по этому поводу. Пока киловатт-час ограничен 14 тысячами рублей. Там есть повышающий коэффициент.

П. Перепелица: - Перейдем от слова «взятка» и «плата за подключение». Не надо путать. Плата за подключение вполне официальная, она платится Мосэнерго. Хотя мы недовольны, что она так высока.

О. Маринин: - В данном случае правительство Московской области вообще ни при чем. Деньги действительно платятся Мосэнерго. И к взяткам это никакого отношения не имеет.

Н. Андрущенко: - Никто не имел в виду правительство Москвы. Имели в виду экологическую полицию.

О. Маринин: - Закамуфлированные поборы. Когда фактически те, кто должен предоставлять сеть и кто, потом за это получает деньги. Сначала с тебя хотят получить авансом деньги за то, что ты в дальнейшем будешь приобретать у них электричество.

Н. Андрущенко: - Что мешает вам?

О. Маринин: - Я думаю, что и на сроках, и на стоимости квадратного метра очень сильно сказывается количество согласований. Это очень сильно затягивает процесс, с момента приобретения участка до момента получения разрешения на строительство проходит в лучшем случае год.

Н. Андрущенко: - Какой-то конкурс проводится по землеотводу?

О. Маринин: - Лично наша компания никогда землю от администрации не получала. В этом случае тоже не очень прозрачная ситуация. Мы покупаем землю на рынке, и каждый раз оказываемся в новой ситуации. Потому что мы постоянно ведем переговоры с районной администрацией той или иной об условиях. Несмотря на то, что мы покупаем землю, все равно местные советы народных депутатов принимают различные постановления о закамуфлированных поборах, сколько мы должны заплатить за то, что мы хотим там построить району на развитие.

Н. Андрущенко: - И это все закладывается в стоимость квадратного метра жилья?

О. Маринин: - Безусловно. Это все и ведет к тому, что квадратный метр, который в принципе можно построить за 600 долларов общестроительные работы, в итоге оказывается себестоимостью гораздо больше 1000 долларов, как правило.

П. Перепелица: - Но, тем не менее, продается за 2 тысячи долларов.

О. Маринин: - Я считаю, что это плохо, что продается за 2 тысячи долларов. В этом парадокс, к сожалению,

О. Маринин: - Именно поэтому 70 % населения действительно не вовлечены в этот рынок. Они просто сидят и ждут чего-то. То ли когда у него зарплата вырастет, то ли цена на жилье упадет.

Н. Чукаева: - Или ипотека разовьется так, чтобы можно было купить квартиру.

Н. Андрущенко: - Спасибо, Олег Борисович. Теперь Урванов Андрей Викторович, генеральный директор инвестиционной компании «Мономах».

А. Урванов: - Сейчас Олег Борисович говорил о том, что хорошо бы было возложить расходы по сетям на администрацию. Зачастую, входя в какой-либо район Московской области, мы сталкиваемся с тем, что в бюджет не заложены деньги просто на проведение конкурса, чтобы выделить землю. Уже не говоря вообще о развитии сетей. Это достаточно серьезно сказывается и на себестоимости строительства, и на сроках получения необходимой документации. С другой стороны, я хотел бы немножко на другую тему поговорить. Отмечая возросший спрос на подмосковном рынке, и отмечая тенденции, хочу сказать, если восемь лет назад москвичам было невозможно предложить какое-то Подмосковье в принципе, это считалось оскорблением, то в последующие годы интерес москвичей к Подмосковью все время рос, и вот эта граница продаваемого Подмосковья все время отодвигалась. Какие-то годы это было 5 км, потом это стало 10, потом это стало 20. В последнее время мы заметили просто такую тенденцию – возросший интерес к дальним городам Подмосковья. Я думаю, что обуславливается, во-первых, хорошей экологической ситуацией в этих городах. А во-вторых, это все более развивающаяся структура этих городов. В Коломне мы продаем квартиры наших партнеров, и достаточно большое количество людей охотно соглашаются на такое приобретение, потому что в этом городе можно найти и работу, и качественную жизнь. Для того, чтобы что-то получить, не надо ехать в Москву. Если раньше мы жили по-советски, когда весь центр жизни был сосредоточен в одном городе страны, на сегодняшний день эта ситуация улучшается, соответственно улучшается спрос и вообще интерес к дальним городам Московской области. Это, несомненно, радует, с одной стороны. С другой стороны это приводит к росту цен в этих городах. Если раньше они просто отставали от городов, и невозможно было инвестировать, потому что расходы по строительству примерно равнялись той продажной цене, которая складывалась в этих городах. На сегодняшний день есть некоторая дельта, которая позволяет в принципе инвестировать и строить в этих городах. Спасибо за развитие этих сетей. А что мешает? Мешает отсутствие каких-либо инженерных сетей во многих городах. Сталкиваешься с тем, что приходишь в город, во-первых, сетей нет, а во-вторых, администрация, с одной стороны, не имеет какого-то денежного ресурса, а во-вторых, этот закон, вышедший в прошлом году, о том, что нельзя предоставить землю без конкурса, некоторые администрации ввел в шок. Дело в том, что они не знают, как этот конкурс провести. Фактически есть желание дать землю, а как провести? Либо боятся какой-то прокурорской проверки, что, в конце концов, найдут, что они сделали что-то не так.

Н. Андрущенко: - Пожалуйста, Наталья Вячеславовна.

Н. Чукаева: - Свое мнение на тот счет, что действительно москвичи стали покупать Подмосковье. По нашим наблюдениям, покупают все-таки больше и больше в инвестиционных целях. Потому что цена росла последние два года запредельно. В прошлом году был темп роста и 120, 150 % по городам Московской области. Что мы заметили в последние три месяца? В Москве сейчас ежемесячный рост цены в пределах 1 %, 1,2-1,5 % максимум по первичному жилью, то есть практически рынок стоит, по сравнению с началом года. А в Подмосковье значительно увеличилось количество квартир, продаваемых именно в новостройках. Вторичка прошла на продажу. Это как раз говорит о том, что эти покупки москвичей во многом были связаны с инвестициями. Если есть лишние деньги, почему бы не вложить, когда такой быстрый темп. А чтобы там жить, я не думаю, что москвичи, которые купили недвижимость, сразу решили туда переехали жить. По нашим наблюдениям, где-то 40% – люди приезжие, которые переселяются из других регионов поближе в Московский регион. А вот москвичей в составе всех покупателей гораздо меньше.

Н. Андрущенко: - А нет ли там такой ситуации, о которой говорил по Москве депутат Александр Лебедев. Он говорил, что стоят многоквартирные дома в Москве совершенно пустые, потому что люди их покупают для того, чтобы получать большие проценты, чем от любого банка, и не живут там. Я таких домов не видела. Но в Подмосковье есть такие пустующие дома, купленные москвичами?

Н. Чукаева: - Целиком пустующих домов, думаю, мы не найдем. Потому что в Подмосковье большой процент переселенцев, которые едут жить сюда из других регионов. Поэтому инвестиционный процент увеличивается, но по сравнению с общим количеством покупателей, если брать за 100% и местное население Московской области, и приезжих из других регионов, то москвичей там будет пока не много. И их желание переехать будет усиливаться с развитием как раз социальной инфраструктуры. Проблемы со школами. А детские сады? Я знаю, что за последний год только в Мытищах введено два детских сада. Больше нигде не вводят новых детских садов. А куда детей-то водить? А пробки? Не успеешь ни в школу, ни на работу. Поэтому москвич – это тот потенциальный клиент, который с удовольствием пойдет, если снять для него перечисленные мною барьеры.

Н. Андрущенко: - Пожалуйста. Группа компаний «Домстрой-1». Пясецкий Николай Борисович, заместитель генерального директора компании «Домстрой-Инвест».

Н. Пясецкий: - Мы занимаемся строительством монолитно-кирпичного жилья в Мытищах. Один из тех двух детских садов, которые были сданы, и был наш. Под запись, распределяется департаментом мэрии.

Н. Андрущенко: - До совершеннолетия есть шанс получить место в детском саду?

Н. Пясецкий: - Кому как повезет. В плане инфраструктуры, конечно, хотелось, чтобы это решалось в комплексе не только в Московской области, но и в Москве. Потому что мы в Мытищах сталкиваемся с такой вещью, когда отстроено Осташковское шоссе, Волковское шоссе, и весь этот поток упирается в первый светофор на территории Москвы. И все – пробка. И стоят. В плане того, что говорили, что много квартир продаются под перепродажу, знаете, это 5%, не более того. Мы сдали два дома, порядка 400 квартир, и только 5 % из них на перепродажу. Что касается ипотеки, по опыту, на двух домах, у нас не более 10 % люди пользовались продуктами различных банков. В частности, «Сбербанка», «Газпромбанка».

В. Мальцев: - Чем ближе Москва, тем меньше ипотеки.

Н. Пясецкий: - Но на сегодняшний день, когда цены выросли практически в два раза по сравнению с прошлым годом, и вторичка состовляет 90 %. 50 % людей, который у нас приобретают квартиры, тоже хотели бы иметь ипотеку. И в целом мы наблюдаем тенденцию сдвижки рынка за 20-километровую зону, где цены не превышают 1,5 тысячи условных единиц за квадратный метр. Условная единица у каждого там своя.

Н. Андрущенко: - Застройщик обычно работает с каким-нибудь одним конкретным банком. Иногда в своем холдинге у него этот же банк и есть, иногда какой-то сторонний банк, но он сотрудничает только с ним, и ипотеку можно взять там. Это московские застройщики по преимуществу. А в Подмосковье иначе все происходит?

Н. Пясецкий: - Когда мы начинали только работать с первыми людьми по ипотеке, это было в 2003-2004 годах, я проехал по ряду банков, и смог договориться только со «Сбербанком», отделение 7810, мытищинское. С ним мы достаточно успешно работали. С «Газпромбанком» мы тоже сотрудничали. Есть ряд банков, которые отказывают людям без объяснения причин. Нам, как застройщикам, поскольку мы предоставляем пакет документов для кредитования физических лиц, хотелось бы понимать, в чем причина отказа. Но по своим внутренним порядкам банки разъяснений не дают. Отказ – и все.

Н. Андрущенко: - Есть у вас какой-то постоянный банк, с которым вы сотрудничаете, и он без мотиваций не дает отказа?

Н. Пясецкий: - Наш подход такой, что мы в банк передаем пакет документов, который он требует, и отправляем туда людей. И если есть отказ, только по причине уже непосредственно того физического лица, которое хочет получить этот кредит.

Н. Андрущенко: - Сошлюсь опять же на Медведева, поскольку он ведет этот национальный проект. Тем не менее, он говорил о малоэтажной России. На Москву это вряд ли распространяется. А как Подмосковье? Неужели все равно многоквартирные дома? А таун-хаусы и коттеджи – это только для богатых?

Н. Пясецкий: - На сегодняшний день – да.

Н. Андрущенко: - То есть малоэтажной России не получается в Подмосковье?

Н. Пясецкий: - То малоэтажное строительство, которое ведется в Мытищах, там цена за квадратный метр 3 тысячи долларов. А вообще среднее – 2-2,3 тысячи.

Н. Андрущенко: - А как оформляется прописка в новостройку? В Москве с этим безумная проблема. Человек, продавая свою предыдущую квартиру, остается бомжем, и не можем прописаться полтора-два года, пока дом не перейдет на баланс Москвы от застройщика.

Н. Пясецкий: - В области то же самое.

В. Мальцев: - Здесь больше не в прописке дело, а в регистрации прав собственности.

Н. Андрущенко: - Они регистрируются в течение полутора-двух лет.

В. Мальцев: - По-разному бывает, но очень долго. Поэтому все проблемы. Пока нет государственной регистрации, нет прописки.

Н. Пясецкий: - Вы знаете, эта проблема будет решена и сокращен срок с момента сдачи дома в эксплуатацию до момента госрегистрации права, с того момента, когда все заработают по 214 федеральному закону. Эта процедура сократится до минимума.

Н. Андрущенко: - Спасибо, Николай Борисович. Новиков Евгений Владимирович, генеральный директор «Актис-Строй», малоэтажные домики по канадской технологии эконом-класса. Вот она, малоэтажная Россия!

Е. Новиков: - Вот как раз я и хотел немножко заступиться за малоэтажку. Знаете, я сейчас не буду

лезть в дебри многоэтажных, малоэтажных домов.

Основная проблема, на мой взгляд, что малоэтажные дома экономически невыгодны администрации. Это не камень в огород, а совершенно объяснимая вещь.

Малоэтажка занимает много места. При выходе абсолютно небольшом. Я в этом бизнесе десять лет, и хочу сказать, что за все время строительства мы ничего готового не продали. Все продавалось в стадии строительства.

Это говорит о том, что интерес достаточно приличный. И если говорить о балансе москвичи – не москвичи – приезжие – жители Подмосковья, потому что мы строим в Московской области как раз, то подавляющее большинство, конечно, это жители Подмосковья. Люди, которые когда-то жили в Подмосковье, уехав в Москву, возвращаются.

А есть люди, которые приезжают из центра Москвы, продавая достаточно серьезные квартиры. Основная проблема, на мой взгляд, в первую очередь, деньги.

И не потому, что малоэтажка вот такая дорогая. Ее можно строить по-разному. Например, у нас есть проект, грубо говоря, трехкомнатной квартиры с гаражом. И сделано это не потому, что там можно решить какие-то архитектурные изыски. Объективно надо сказать, что если вы хотите получить дом архитектурно красивый изнутри и снаружи, да, там будет приличная квадратура – где-то от 300 метров. А если это меньше, вы получаете все равно более комфортабельное жилье с совершенно другим уровнем жизни.

Мы сейчас, без сомнения, потворствуем той ситуации, которая складывается. Когда-то мы решали в 60-х годах проблему с хрущевками. Можем спорить – плоха ли, хороша ли затея. На тот момент она была необходима.

Сейчас я не вижу, что есть такая нужда - строить только большие дома. Вся проблема в том, что и земли-то много, даже в 30-километровой зоне. Поверьте, я достаточно много езжу, смотрю на это. Вся проблема, конечно, в инженерных коммуникациях и дорогах. Но если говорить о том, что будущее за малоэтажкой – да, конечно. Давайте каждый из нас сейчас, положа руку на сердце, скажет, в каком доме он хотел бы жить. Ну конечно, в малоэтажном. Тут двух мнений быть не может. И вся проблема только в том, что у людей нет денег на сегодняшний момент.

Но эти проблемы можно решать. Ведь есть западные аналоги решения этой ситуации. Конечно, они связаны в первую очередь с банковскими структурами. Это, кстати, одна из проблем недобросовестных застройщиков. Банк дает строителю деньги на строительство дома. И человек покупает готовый дом. И кредитуется он под этот же дом. То есть он получает ипотеку. Да, ему нужно внести какие-то деньги. В разных странах по-разному. Я достаточно хорошо с этим знаком. И люди получают готовый дом, я уж не говорю о том, что он отделан.

Готовый дом, и у него нет никаких сомнений – обманут его или не обманут. И это все отстроено.

Другое дело, что можно говорить о том, что наши банки мелковаты для этих проблем. Но с другой стороны, федеральные власти не пускают сюда западные банки.

Н. Андрущенко: - Если сейчас вступим в ВТО, будет это счастьем или несчастьем, но через 9 лет мы должны пустить западные банки.

Е. Новиков: - А 9 лет как жить?

Н. Андрущенко: - Без западных банков, только с нашими. Как с вашим бизнесом будет? Застройщиков ведь иностранных тоже пустят.

Е. Новиков: - Очень даже хорошо.

Н. Андрущенко: - Вы приветствуете?

Е. Новиков: - Конечно. А чего ж этого бояться? Лучше нас-то все равно не будут знать. Застройщик не придет сюда со своими строителями.

О. Маринин: - Я хотел внести ясность в терминологию. Когда мы говорим о малоэтажном строительстве – это когда до пяти этажей. Когда мы говорим про коттеджи, это индивидуальное жилье. Просто здесь возникла такая путаница.

Коттеджи и таун-хаусы к категории малоэтажной застройки не относятся вообще. Я, честно говоря, резко отрицательно отношусь к канадской, а на самом деле каркасной технологии. Я считаю, что это не лучше, чем в 50-е годы хрущевки. Это не для нас. Это мое личное мнение.

Н. Андрущенко: - У них там тоже зимы лютые, в Канаде.

О. Маринин: - У них там все, что угодно, может быть. Я просто говорю, что это лично мое отношение. Я лично никому бы это строить не стал. Но это другой вопрос.

Я хотел бы просто понять, как при том, что это очень дешевая технология, продаются каркасные дома, за очень большие деньги. «Новые Вешки» - есть такой проект. И доступным это никак не назовешь. Там 3 тысячи долларов за квадратный метр в таком домике на 12-15сотках. Как у вас получается доступно? Цена земли в Подмосковье в любом случае определяет минимальную стоимость. Тем более что если 200 квадратных метров.

Е. Новиков: - Во-первых, я хотел бы заступиться за свою технологию. Знаете, это как в сказке о трех поросятах. Самый умный построил кирпичный дом. Но дело в том, что я предлагаю поразмышлять. Канада и Америка на сегодняшний день - это одни из самых богатых стран. И Канада – одна из самых благополучных стран. Так вот, неужели вы думаете, что они не могли бы себе позволить строить бетонные и кирпичные дома? А они по каким-то причинам это не делают.

Я могу привести сейчас массу доводов. Другое дело, что ментально нам не близко. Ну, наверное.

О. Маринин: - А мне не нравится.

Н. Андрущенко: - Коттеджное строительство не нравится по канадской технологии, демократия их не нравится. Какие-то антиканадские настроения.

Е. Новиков: - Тогда вам надо чуть дальше прокатиться в Россию и посмотреть. Если мерить категориями Москвы, я могу сказать так. Я всю жизнь прожил в Москве и считаю, что в нашей стране Москва выглядит неким уродцем. Потому что так, как живет основная Россия, это просто несопоставимые вещи. Когда вы говорите о демократии, я сейчас не отстаиваю. Так вот, я хочу заступиться за эту технологию. Я думаю, что вы просто недостаточно хорошо с ней знакомы и не видели домов, которые построены действительно по-настоящему, где можно вложить душу. Есть дома и с лифтами, это надо увидеть, пожить в таком доме. Тогда сказать: да, мне это не нравится. А приехать и посмотреть, если он строится, ментально нам это не близко, и сказать: да вот, если тут стрельнуть, я не буду сейчас называть одного из наших военачальников крупных, ну, вот сейчас из «калашникова» дал бы и пополам бы его расстрелял. Ну, можно из пушки стрельнуть, тут ни один бетон не выдержит.

Но я сейчас хочу сказать о том, что, например, провинция Онтарио за год строит порядка 40 млн. кв. м такого малоэтажного жилья.

Н. Андрущенко: - А в Подмосковье?

О. Маринин: - Я думаю, что 5 миллионов всего. А в России всего 40 миллионов.

Е. Новиков: - 5 миллионов строится. Мы сейчас строим в Долгопрудном, построено уже больше 200 домов. Цена колебалась на старте от 300 долларов, шесть лет назад, на сегодняшний день она 1800 долларов. И площадь 110, 130, 150, 180 кв. м. У этого дома есть большой плюс. Если застройщик приходит на стадии строительства дома, вы можете объединять квартиры.

Есть примеры, когда есть дома и 300 метров. Да, они сблокированы. Эти дома имеют одно преимущество – они легко трансформируемы. Когда вы заходите в бетонный дом, что-то изменить очень сложно. Там – пожалуйста, если вы не трогаете несущие конструкции или, скажем, вы эти конструкции меняете.

О.Маринин:

- То есть в Долгопрудном 1800 долларов за квадратный метр. Это на какой стадии?

Е. Новиков: - На стадии строительства. А ничего готового не продали. На уровне котлована и на уровне финиша все будет так же. Цена не меняется.

Я не хочу сказать, что я не стремлюсь зарабатывать. У меня даже в уставе написано, что это в первую очередь. Но, тем не менее, мне все-таки хочется, чтобы вот эта технология двигалась.

Ментально она нам не близка. Но если эти дома построены в соответствии с теми технологиями, которые в них заложены, они гораздо экологичнее, они теплые, там необычное отопление, которое позволяет вентилировать дом хорошо, использовать массу фильтров. Это все уже заложено в конструкции дома. Я не скажу, что наши дома идеальны. Наверное, у них есть какие-то свои недостатки в силу того, что все-таки определенная инфраструктура обеспечения должна быть заложена туда. То, чего пока нет. Но мы стараемся.

Н. Пясецкий: - В каком районе Долгопрудного строятся ваши дома?

Е. Новиков: - Город небольшой. Улица Лаврентьева. Здесь администрация города все-таки находит возможность согласиться с тем, чтобы была некая полярность выбора. Есть высокие дома, панельные, монолитные и есть маленькие.

Н. Чукаева: - У меня мнение следующее. Безусловно, из-за того, что земля дорожает и дорожает в Подмосковье, мы никогда уже не увидим никакой дешевой сотки. Это не может случиться. Безусловно, на рынок должны выйти какие-то новые технологии или какие-то новые прототипы жилья, которые позволят получать такую же доходность с сотки, как в многоэтажном строительстве. Может быть, соизмеримую.

Почему все сейчас стремятся строить многоэтажку? Да потому что земля настолько дорогая, что нужно собрать с сотки побольше. А это достижимо, только когда ты растешь вверх.

Мы сейчас очень подробно изучали зарубежный опыт и пришли к тому же выводу, что у нас очень дорогое строительство ввиду нашей ментальности. Русский народ как? Что такое твой дом – это твоя крепость, это то, что ты оставляешь детям, внукам, правнукам, поэтому это должно делаться из какого-то долговечного материала. На Западе же совершенно другая психология. Там земля – единственная ценность. И дом ты через тридцать лет можешь снести, поставить другой, следуя моде, следуя новым технологиям, которые привносятся на рынок. Не жалко. У нас же вот эта технологичность и вообще качество строительства до сих пор очень сильно страдают.

Мы закостенелы в этом. И чем больше мы будем изучать и привносить на наш рынок какой-то современный опыт, тем мы будем опять же вместе с разработкой сетей, без чего не уйдем никуда, но, снижая себестоимость самого строительства, будем помогать нашим гражданам и сами себе делать это жилье доступнее.

И мне кажется, что вторая такая тенденция, которая обязательно посетит наш рынок, что произошло и во всех западных странах, это уплотнение. Сегодня наши привычные 15 соток, 350 квадратных метров дом – это роскошь. В таком в мире никто не живет. Все живут в жилье, которое соизмеримо с городской квартирой. И участки только для того, чтобы ты себя почувствовал в зелени, вот этот твой палисадник. Даже то, что мы сейчас выделяем на наши таун-хаусы, для Европы - это роскошь.

Когда к нам приезжают голландцы, и мы показываем им, что в «Дубровке» есть участки к таун-хаусам по шесть соток, у них волосы шевелятся. Они говорят: да вы что! Для них это роскошь. Сотка – это максимум, что они могут выделить, а то и полсотки к дому. Поэтому на эти тенденции нужно обращать внимание. Конечно, мне кажется, это реальный путь ближайшего Подмосковья.

Н. Андрущенко: - Евгений Владимирович, там как внутри в малоэтажках – это индивидуальный проект, то есть недострой, по-русски говоря? Там надо все самим делать?

Е. Новиков: - Я не оригинален в данном случае. Мы так же строим под чистовую отделку. Единственное, что все сети и коммуникации, которые мы используем внутри дома, мы их заводим. То есть они есть. Вам остается только постелить чистовое покрытие на полу. Мы пробовали строить дома полностью под ключ с отделкой. Это очень сложно. Потому что вкус у людей разный. У нас нет пока возможности предложить. Мы изучали и этот опыт.

Н. Андрущенко: - То есть стены, потолки, пол, стяжка есть?

Е. Новиков: - Конечно. Есть вся инфраструктура. Не как в Москве, где вы получаете пустую квартиру. У нас все есть. Мы даже в свой договор закладываем требования к нашим заказчикам. Вам дается месяц на то, чтобы вы могли обдумать, сесть с нашими проектировщиками. Если в этого не делаете, мы считаем, что строим по проекту базовому. Но на сегодняшний день мне кажется, что у нас ни одного одинакового дома нет.

Н. Андрущенко: - Это все входит в цену 1800 за квадратный метр?

Е. Новиков: - Не буду обманывать, у нас есть дома, где в цокольных этажах даже бассейны. Но это будет отдельно. Это некий обгрейд. Вы говорите: хочу то-то и то-то. В итоге получаете. Если вы заказываете сделать это, значит, что-то мы не делаем. Минус от базового проекта, плюс к тому даст тот баланс, который позволит все решить.

Н. Андрущенко: - Очень разумный подход. Слово компании «Римэка», Олег Николаевич Мандравин, заместитель генерального директора.

О. Мандравин: - По поводу согласований. На мой взгляд, их более, чем в Москве, где-то раза в полтора. Потому что проходишь двойное согласование. Сначала на местном уровне.

Берем элементарную вещь как СЭС-экология. Пока ты не получишь согласование у себя в районе, ты не выходишь в область. Согласование основное и экспертизу ты проходишь в областных структурах. Перед этим согласование и в местном управлении архитектуры ты получаешь. Срок рассмотрения проекта получается – 30 дней в среднем.

В Москве сейчас этот процесс минимизируют, изобретают одно окно. А в области это работает по старой схеме. Проходишь сначала у себя в районе, потом в область, потом обратно разрешение на строительство выдается опять же местным органом. Ты возвращаешься обратно, тут тебе, может быть, повезет, и получишь разрешение.

Если брать на одну организацию месяц, сами понимаете. Что-то параллельно проходишь, но зачастую это цепочка. Ты не попадешь дальше на ступеньку, пока не пройдешь предыдущую. Поэтому из-за этого сроки и цена. Хотелось бы услышать, как правительство Московской области занимается этим вопросом, и какие есть перспективы.

П. Перепелица: - Тот, кто работает, у тех проблем меньше. Те, кто только говорит о работе, у них больше. Я знаю практически все крупные стройки в Московской области и знаю эту площадку, которую занимает «Римэка», и знаю, как они там ведут строительство. Здесь не в согласованиях проблема, у «Римэка» проблема немножко в другом.

А что говорить о согласованиях, все они предусмотрены градостроительным кодексом. И в Москве, наверное, такие же согласования на уровне префектур существуют.

Сегодня градостроительным кодексом действительно предусмотрено, что разрешение выдают главы муниципальных образований. Московская область, как и любой другой субъект, никаких дополнительных согласований не придумывал.

Н. Андрущенко: - А можно не как госслужащий, а как человек. Как можно уменьшить эти бюрократические похождения?

П. Перепелица: - Надо изменить закон.

О. Мандравин: - Есть перспективы сокращения процесса?

П. Перепелица: - На сегодняшний момент эти согласования прописаны в законах. Никаких дополнительных согласований никто не придумывает. Мы сами за то, чтобы сократить эти согласования, чтобы сократить сроки. Но для того, чтобы их сегодня изменить, нужно просто изменить федеральный закон. Мы эти вопросы обсуждаем в плановом порядке, что-то меняется. Недавно принят закон об экспертизе, где произошли изменения.

Н. Андрущенко: - Наверное, так плохо меняется, что я видела абсолютно побледневшего Яковлева после заседания правительства.

П. Перепелица: - Одни к этому нормально относятся. Митволь выступал, он, наоборот, против того, чтобы упростить прохождение экспертизы. Это предмет работы, который сегодня решается. Я думаю, что сегодня все заинтересованы в том, чтобы действительно количество согласований было меньше.

Н. Андрущенко: - То есть предложения от правительства Московской области есть в Минрегионразвития и в Федеральном агентстве?

П. Перепелица: - Мы над этим вопросом работаем, в рабочем порядке эти вопросы обсуждаем и с такими предложениями выступаем.

Н. Андрущенко: - При существующем законе возможно ли выполнить национальный проект «Доступное и комфортное жилье»?

П. Перепелица: - Насколько я знаю, на прошедшей неделе были внесены изменения в градостроительный кодекс и в некоторые законодательные акты Российской Федерации, которые, кстати, и направлены на сокращение этих барьеров, в том числе и административных. Мы знаем, что проведение аукционов и других мероприятий, которые были предусмотрены земельным, градостроительным кодексами, 214-м законом, они тормознули темпы строительства жилья. Не достигли тех темпов, о которых было продекларировано. И в процессе работы на разных уровнях, в том числе и на уровне с депутатами Государственной думы, сегодня на рассмотрении эти законы находятся в Госдуме. Думаю, что до нового года они будут приняты.

Там будет предусмотрен и вопрос расселения микрорайона с ветхим фондом. На сегодня любая площадка, в том числе и обремененная ветхим фондом, должна была сначала муниципальным образованием расселена, подготовлены социальные и инженерные инфраструктуры и только после этого выставлена на аукцион. Таких денег в бюджете муниципальных образований нет.

Н. Андрущенко: - А теперь как же?

П. Перепелица: - Сегодня, после принятия изменений, инвестор может уже получить земельный участок на основании конкурса и заниматься проектированием и строительством параллельно с расселением.

Н. Андрущенко: - Сам расселять жильцов инвестор должен?

П. Перепелица: - Совместно с администрацией. Но для этого не нужно будет первоначально площадку очистить и только лишь потом выставлять ее на аукцион.

Н. Андрущенко: - То есть участок продается с живыми людьми?

П. Перепелица: - Не продается.

Н. Андрущенко: - Выигрывается по конкурсу.

П. Перепелица: - Это разные вещи – конкурс и аукцион. Аукцион – это продажа, а конкурс – это принятие лучших условий, которые предлагает инвестор.

Н. Андрущенко: - В Центральном округе Москвы все жилье признают ветхим. И быстренько продадут под застройки. Кайдин Владлен Яковлевич, компания-застройщик из Звенигорода, генеральный директор «ТМ «Стройпром».

В. Кайдин: - Хотел бы сказать большое спасибо всем тем, кто выступал до меня. Со многими согласен по всем вопросам.

Я сам в строительстве уже более сорока лет. И должен сказать, что сложнее, чем сейчас, наверное, никогда не было в строительстве. Павел Степанович не даст соврать. Я согласен, что они принимают целый ряд мер, область помогает во многих вопросах, и он, и его руководство. Но эти меры не достигают того желаемого результата лишь только потому, что у нас на местах муниципалы решают все сами. И не авторитет ни Серегин, ни Перепелица. Раньше такого не было. Был один закон, был один порядок, и все ему следовали.

Тут говорили о согласованиях. Мы закончили сейчас дом в Красково, это Люберецкий район. Дом получился на 336 квартир, около полутора тысяч человек заселили в этот дом.

Подсчитали мы, получилось 157 согласований. На этапе выбора участка и на завершении строительства, на подписании акта. Разве такое может быть?

Это самый настоящий абсурд. Депутаты оторвались от жизни, они не понимают и не знают, что сейчас творится на стройках. И как надо строить.

Да, правильно, нужно было защитить дольщика. Тот, который пришел и у тебя взял квартиру. Я согласен, нужно защищать. Но мы не имеем права сделать так, что он окажется без квартиры. Смотришь сейчас, и стыдно за тех, кто такие вещи допустил. С этим я согласен.

Но нужно было и защитить интересы строителей. Этого же не сделано фактически. Вот что закон предполагает. Мы сейчас говорим, что должны с дольщиком заключить договор, и он должен быть зарегистрирован…

Правильно? Правильно! Мы составляем графики строительства, смету, все это идет у нас свои чередом. И в итоге мы подходим к тому, что дом готов, а инженерная инфраструктура не готова, который ты не занимаешься в полной мере.

Мы приходим по техническим условиям на сети, на все, каждый инвестор, тут в основном корпоративное строительство, выделяет свои средства для того, чтобы получить электроэнергию, получить газ.

В итоге получается, что электроэнергии, допустим, нет. Вот сейчас в Красково три дома сданы, а электроэнергии нет. Как будет инвестор-застройщик рассчитываться с дольщиками, которые на него подадут в суд, согласно нового Градостроительного кодекса там такие штрафы, что не хватит средств рассчитаться. Значит, фирма может быть обанкрочена.

Н. Андрущенко: - Может, ответите, Павел Степанович. Как поступать?

В. Кайдин: - Павел Степанович в курсе дела по этому вопросу. Сейчас там еще заканчивается еще три дома. Тоже окажутся без электроэнергии. Почему? Потому что ЛЭП, которая должна быть построена еще в прошлом году, и РТП, они не готовы по причине отсутствия средств у администрации.

Естественно, что там Царев сам себе хозяин, он куда хочет, туда эти средства и направляет. Его доля была 50%, свет должны были проложить инвесторы, они проложили, а у администрации денег нет.

Дома будут стоять, заселить их невозможно, потому что нет электроэнергии. Это один пример. К чему он приводит с одной и с другой стороны.

Вы тут правильно говорили, что надо инфраструктуру развивать. Но должны быть гарантии у строителей, что они не попадут в такую переделку.

Н. Андрущенко: - Должны быть взаимные договора.

В. Кайдин: - Естественно, по которым нужно нести ответственность. Но они же не несут за это дело ответственность.

Далее. Получается абсолютный беспредел. Павел Степанович правильно говорил тут по поводу отпуска электроэнергии, сколько за нее нужно платить. Действительно по области это установлено, это значительно меньше, чем по Москве. И это все правильно. Но местные органы сами себе голова. Они предлагают на совет свои предложения.

Вот Мочалкин Олег Дмитриевич, зам. главы администрации в Звенигороде. Там глава города, мэр, он из строительного комплекса пришел. Толковый очень человек. Предлагает по 50 долларов с квадратного метра, на совет свой вынесли, и те приняли, проголосовали. Пусть все инвесторы платят по 50 долларов с квадратного метра только за подключение к сетям. Не за отпускаемую мощность, за мощность ты плати отдельно Чубайсу. Но откуда же это будет доступное жилье? Значит, надо цены поднимать. А теперь этот беспредел к чему приводит? Ведь мы составляем смету на строительство, без этого нельзя. Исходя из этих смет, перспективно ставим и цену за квадратный метр. Теперь мы должны эту цену поднимать загодя выше, потому что не знаем, что нас ждет впереди. Или подскочит цемент на 30% или металл подскочит на 18%, или администрация придумает помимо того, что написано в инвестиционном контракте. Вот в таких условиях строители сегодня работают. Непредсказуемые условия.

Завтра тебе еще один Градостроительный кодекс такой выйдет, и ты опять окажешься… Я уверен, что очень многие строительные организации обанкротились только потому, что у нас такая законодательная база. И они не выполнили свои обязательства совсем не из-за жульнических намерений.

Н. Андрущенко: - Владлен Яковлевич, а есть ли у вас какое-нибудь конкретное сформулированное предложение, чтобы внести в закон?

В. Кайдин: - Мы давали такие предложения, мы встречались с Павлом Степановичем неоднократно, с министром, и эти предложения давали. Они поддерживают нас. Я не могу сказать, что у нас нет поддержки в министерстве строительства.

Н. Андрущенко: - Чтобы застройщики тоже были гарантированы законом…

В. Кайдин: - Они выдвигают эти предложения, но, видно, дурят все же в этой Думе. Кто придумал Градостроительный кодекс? Дума же принимала. Я с Боосом, который там губернатор сейчас в Калининграде, спорил прямо до хрипоты.

Я понимаю, у него свое мнение есть. Он, может быть в чем-то и прав. Но то, что приняли Градостроительный кодекс, это… Я убежден, что из него толка не будет для строительства. Если будут какие-то изменения и действительно примут ряд законов, которые будут не только защищать дольщиков, этот вопрос там решен, в этом Градостроительном кодексе, но чтобы и защищали строителя. Тогда и жилье будет. Когда он будет уверенный в том, что его не ждет банкротство. То у нас не будет таких цен на жилье. Ведь алчность, это ведь единицы. Кто из этих намерений поднимает цену. А просто он не уверен, что завтра будет обстановка стабильная, хотя бы так.

Вот пример. У нас дом, который мы сдали в Красково, он практически нерентабельный. Мы его продавать начали по 450 долларов.

Н. Андрущенко: - Заработали сколько-то процентов? Или вообще ничего.

В. Кайдин: - У нас рентабельность была заложена 15%, фактически получилось 4%. Это что, прибыль?

Н. Андрущенко: - Тут вы точно совпадаете с инвесторами основными Москвы, которые были у нас.

В. Кайдин: - Вы задавали вопрос по поводу взяток. У нас любят говорить про администрацию, что они берут взятки. Кстати, ни разу у меня никто, не из какой администрации, ни из области, ни из городских структур, с кем я работал в Москве и Подмосковье, в других регионах, никто никогда даже и не намекал на эти вещи. А взятки берут чиновники те, с которыми нужно согласования эти делать. 157 согласований. Там начинается все это дело.

Вот пример. Приходишь в ГАИ согласовать схему подъезда к дому, раньше этого не было. Теперь ввели. Пришли мы согласовывать. Они внимательно посмотрели: все у вас по проходу нормально. Но у нас есть установка, нужно, чтобы наш институт эти схемы делал.

Н. Андрущенко: - Теперь у ГИБДД есть свой институт?

В. Кайдин: - Свой институт проектный. Мы туда приехали. Идите в кассу, заплатите. Потом тот проект, который у нас есть, мы его дали, они его согласовали. И довольные ушли. Но на это время ушло. Это же не один день. Это только один пример привел. А что творится с пожарными делами...

Н. Андрущенко: - Сколько всего инстанций нужно пройти?

В. Кайдин: - Всего 157 согласований. С отдельными инстанциями нужно согласовывать 5-6 раз. На стадии выбора участка, на стадии проектирования, на стадии строительства, на стадии завершения строительства и т.д. и получается в итоге 157 согласований.

Н. Андрущенко: - Да, цифра оглушительная.

В. Кайдин: - Я даже сам не ожидал, что такая будет. Я попросил, подняли все эти подписи, бумаги. Сколько человек подписывают. Только в приемке дома сколько участвует. Я благодарен всем, кто здесь выступал, потому что я вижу сходство мнений. Это уже здорово. Значит, будет какое-то движение вперед.

Н. Андрущенко:

- Токаренко Ольга Алексеевна, ведущая проекта ипотечного кредитования, «Газэнергопромбанк»:

О. Токаренко:

- Добрый вечер. Мы тут слушали в основном строителей и застройщиков. Это сторона, формирующая предложения. А банк формирует спрос, выдавая ипотечные кредиты. В связи с этим могут сказать несколько слов, как у нас развивается ипотека.

Мы всего год участвуем в ипотечной программе. И за этот год выдали 500 млн. рублей. По стандартам ИЖК работаем, по федеральным, нам это очень помогает учиться и выдавать, и рефинансировать наши кредиты. Но наш банк работает в Центральном федеральном округе России. И наиболее успешно ипотека развивается в регионах – в Рязани, Пензе, Твери, Белгороде.

В Московской области у нас проблема с развитием ипотечной программы. Если в прошлом году мы учились, и ипотечная корпорация Московской области нам всемерно в этом помогала, мы проводили встречи в районных центрах Подмосковья, завязывали отношения с риэлторами, и начинали с ними работать. То в этом году все риэлторы, которые стали ипотечными брокерами, аккредитованными в программе, переключились на работу с залоговым банком, и нам стало тяжелее искать клиентов.

Теперь мы вышли на рынок практически самостоятельно, запустили в этом году свою рекламную кампанию. Но по ее итогам я могу сказать, что эти обращения многочисленные, которые в наш банк поступали, как правило, не приводили к выдаче кредитов, основная причина тому – недостаточная заработная плата. Потому что те кредиты, которые сейчас в среднем выдаются, 1 млн. 700 тысяч рублей для покупки жилья в Подмосковье, предполагает доход заемщика больше 30 тысяч рублей, 35 тысяч. А такая зарплата редкость сейчас в Подмосковье.

Н. Андрущенко: - Подтвержденного дохода.

О. Токаренко : - Сейчас ИЖК идет к народу все ближе и ближе. Теперь требование 2 НДФЛ заменено справкой о зарплате в произвольной форме. Если человек может принести справку за подписью руководителя и главбуха банка хотя бы на 35 тысяч рублей, тогда банк может рассматривать вопрос о выдаче ипотечного кредита.

Сейчас мы видим перспективы для развития своей ипотечной программы, это кредитование корпоративных клиентов, то есть сотрудников предприятий, которые являются нашими клиентами, и строят дома для своих сотрудников. Они субсидируют, как правило, первоначальный взнос, что позволяет сделать пониже ставку. Выдают справки о заработной плате, которые идут в кредитное дело заемщиков.

И второй аспект развития ипотечной программы, мы видим, что на вторичном рынке предложений уже практически нет, и мы свой взор обратили на первичный рынок жилья, то есть на застройщиков, с которым сейчас активно устанавливаем отношения. Конечно, тут возникают свои проблемы, о чем застройщики говорили. Потому что мы можем кредитовать только под конкретный договор.

Сейчас поступают вопросы о кредитовании по неким предварительным договорам, которые застройщики заключают со своими будущими дольщиками. Такой договор не может рассматриваться в качестве обеспечения по кредиту. Мы, конечно, стараемся долевку кредитовать под залог имеющегося жилья, тогда у банка есть полноценное обеспечение. И здесь вопросов не возникает. Если у заемщика нет жилья, которое могло бы пойти в залог, банк вынужден обеспечением по кредиту брать права по договору. ТО есть это должен быть либо зарегистрированный договор об участии в долевом строительстве, либо права по инвестиционным договорам. И если сроки строительства нарушаются, то летит все и сроки возврата кредита. Это такой комплекс взаимосвязанных проблем.

Н. Андрущенко: - Как много людей к вам обращаются? И какой процент в вашем банке по ипотеке? Процент по кредиту.

О.Токаренко: - Ставки ИЖК от 11 до 14%. Мы работаем по федеральным стандартам. И на самом деле это очень людей успокаивает, что стандарты федеральные, они прозрачные, они понятные. И на это народ откликается очень хорошо.

Н. Андрущенко: - А к Газпромбанку вы имеете какое-то отношение или никакого?

О. Токаренко: - Да, существует банковская группа газовой промышленности из 6 банков, мы один из этих 6 банков. Эта группа банковской промышленности обусловлена сферой своего влияния, сфер влияния Газэнергопромбанка, это Центральный федеральный округ, Подмосковье. Наш банк зарегистрирован в Ленинском районе Московской области, поэтому Подмосковье - это наша епархия.

Н. Андрущенко: - Мы, когда обсуждали это с инвесторами Москвы, ссылаясь на тот круглый стол, говорили, что существует всего 3 банка, которые не покупают деньги сами, поэтому у них и процентная ставка ниже. Это Сбербанк, Внешэкономбанк и Газпромбанк.

О.Токаренко:

- Только у них не ниже.

Н. Андрущенко: - Прочие банки покупают и продают под проценты.

О. Токаренко : - Я могу пояснить немного кухню банковскую. Банки работают в пределах имеющихся ресурсов. Если стоимость наших привлеченных ресурсов, это вклады граждан, юридических лиц, межбанковские кредиты где-то 4-6%, то держать ипотечный кредит под 13% банку выгодно полгода. А дальше банк этот кредит должен продать, то есть рефинансировать. Для чего и создано АЖК, его региональные операторы. Рефинансируя свои кредиты в Ипотечной корпорации Московской области, мы вновь получаем те средства, которые можем выдавать на следующие кредиты.

Н. Андрущенко: - Спасибо, Ольга Алексеевна. Валерий Сергеевич, скажете что-нибудь? Валерий Сергеевич Коннов, Газэнергопромбанк, управляющий филиалом в городе Видное Московской области.

В.Коннов:- Я добавлю из личного опыта работы на рынке Московской области. Там не только Газромбанк, другие банки. Мне очень понравилось эмоциональное выступление Владлена Яковлевича. Я хорошо понимаю, потому что сам лично на протяжении последних 5 лет пообщался с добрым полуторадесятком застройщиков, которые работают в Московской области. Практически у всех одна боль, которую эмоционально высказал Владлен Яковлевич. Проблема уже зашла настолько далеко, что я лично знаю несколько примеров таких, что крупные застройщики, которые работали до этого плотно в Московской области, сейчас уходят в регионы. Из-за всех этих проблем.

Во-первых, здесь уже прозвучало, Николай Борисович сказал, что по 214-му закону надо бы всем работать, а с другой стороны, ровно напротив мнение прозвучало, что по 214 закону работать, ребята, очень жестко. И в тех условиях, которые сложились на рынке строительном, большие риски действительно несут застройщики, а через них и банки.

Здесь прозвучало: а де банки, где они со своими деньгами, почему они не подставляют свое плечо? Риски большие, которые этими всеми проблемами обусловлены. С одной стороны, имеет место быть некий произвол администраций, которые вмешиваются в ход строительства, его нарушают. И компании терпят убытки, в связи с этим замораживаются стройки, происходит невозврат средств и все вытекающие отсюда последствия для всех участников этих сделок. Придумали предварительные договоры, вексельные схемы, через привлечение вкладов сейчас банки некоторые начинают работать, чтобы инвестору было более-менее спокойно, чтобы нес не по предварительному договору застройщику деньги, фактически филькина грамота, с которой потом даже и в суд не пойдешь. А положил вклад в банк, банк принимает этот предварительный договор. Соответственно, инвестор может на любом этапе этот вклад отозвать, выйдя из этой сделки. Банк может предложить застройщику на другом участке. Такие схемы сейчас имеют место быть.

Но все это опять связано с большими рисками. Поэтому сложилась такая практика, т.н. аккредитация застройщика в банках. Николай Борисович сказал, что почему-то они там не могут с тем банком работать. С одной стороны он может попросить кредит на саму стройку, с другой стороны он может предложить помочь продавать квартиры через ипотеку. И тут и тут требуется аккредитация. С одной стороны это проверка застройщика, он должен быть надежным, он должен обладать соответствующими мощностями и активами, чтобы способен был отвечать по взятым на себя обязательствам. Не только перед банком, но и перед инвестором частным.

С другой стороны, мы даем деньги в ипотеку человеку, который в результате не получит квартиру, и таких примеров, к сожалению, в Подмосковье очень много. Я работал в Троицке, знаю эту проблему. Здесь банки тормозят. Хотя мы прекрасно понимаем, что рынок этот перспективный, рынок высокодоходный, хотя наши партнеры по этому бизнесу, застройщики, не очень охотно хотят делиться своими доходами с теми же банками. Но такие альянсы создаются.

Вы правильно сказали, что есть холдинги, есть своя банковская структура, есть строительные мощности и т.д. Но есть и такие примеры, когда партнерские отношения возникают в процессе взаимоотношений, вытекающие из расчетно-кассового обслуживания.

Н.Андрущенко:

- А теперь готов выступить Андрей Викторович Урванов, Инвестиционная компания «Мономах».

А.Урванов:- Касаясь кредитования, по опросу ваших читателей получилось, что 80% читателей видят, что не могут приобрести квартиры по ипотечному кредиту. Я вижу в этом две причины. Первая – это требования банков. Потому что, как правило, та стройка, которая кредитуется банками, должна соответствовать 214-му закону на сегодняшний день.

Н. Андрущенко: - По плохому закону 214-му?

А. Урванов: - Сложному закону. И сложилась такая ситуация, что 90%, а, может быть, и 98% наших строек на сегодняшний день, не то, что строек «Мономаха», а строек Московской области, не соответствует этому закону.

Получить ипотечный кредит на эти стройки невозможно. Это первое. Вторая причина. Это то количество справок, которое надо предоставить гражданину в банк, чтобы получить этот ипотечный кредит для себя. Иногда граждане не могут предоставить эти справки, потому что зарплата зачастую бывает серая, зачастую руководство не хочет подтверждать, чтобы не светиться перед налоговой инспекцией.

«Мономах» пошел по такому пути небанковского кредитования граждан. То есть в структурах холдинга «Мономаха» наряду с инвестиционной компанией входит потребительский кооператив «Центральный», который мы позиционируем как небанковский способ получения ипотеки. Мы поддерживаем граждан в покупке квартиры. Соответственно, денежных средств у нас меньше, чем у банков, мы не можем предоставить кредит как ипотечный на 10-20 лет. Но на 5 лет покупку квартиры мы можем поддержать. И половину продаж прав на квартиры, которые происходят через «Мономах», проходят именно через кооперативную схему.

Н. Андрущенко: - И какой процент?

А. Урванов: - Половина наших клиентов покупает квартиры именно через кооперативы. Получая более длительную рассрочку на покупку квартиры. Процентная ставка от 4%. Все зависит от величины первого взноса, потому что мы тоже опустили по нашим объектам, строительство которых финансирует «Мономах», до 10% первого взноса. И все зависит от срока кредитования гражданина.

Н. Андрущенко: - Андрей Викторович, это надо выделить отдельной строкой. То есть человек может прийти в инвестиционную компанию «Мономах», сказать: я хочу купить квартиру, но у меня есть только 30 тысяч долларов. И вы за 4% годовых готовы предоставить деньги в кредит на 5 лет.

А.Урванов: - Это совершенно точно не ипотечный кредит.

Н. Андрущенко: - Это не ипотечный кредит, это кооператив, это другая схема. Но это возможно в вашей компании? Это возможно и реально?

А. Урванов : - Да.

О. Токаренко: - Эти 5 лет, пока человек платит 4%, квартира в чьей собственности находится?

А. Урванов: - Квартира находится в собственности кооператива, а не собственника, который выплачивает деньги.

В. Коннов: - Отчасти правильно Андрей Викторович сказал, что действительно существуют сложности, я о них говорил. Это связано, может быть, больше с аккредитацией. На самом деле от гражданина сегодня не такой уже большой мы требуем пакет документов.

На мой взгляд, ипотека не развивается в силу того, о чем сказал Владимир Евгеньевич в самом начале. Средств не хватает. Он четко сказал, что это для обеспеченных граждан. А сегодня уровень обеспечения вы сами посчитали – 70 тысяч. А много ли у нас людей могут похвастаться такой зарплатой.

Я недавно участвовал в Домодедово на совещании по поводу развития малого бизнеса, представители администрации впрямую призывали товарищей, которые пришли на этот семинар, с тем, чтобы они подняли зарплату хотя до 8 тысяч рублей. Стыдно, значит. База муниципального образования доходная, это в подоходном налоге сегодня в основном доходы муниципального образования. Значит, поднимите хотя бы до 8000 рублей зарплату. А мы знаем, что в малом бизнесе сегодня достаточное количество людей занято, они уже начинают формировать рынок.

На самом деле уровень зарплаты, белой, это 8000 рублей. Вот в этом, наверное, проблема. Плюс к тому, что рынок сегодня как раз формирует фонд, который в бюджете выделяется по ИЖК. О чем Владимир Евгеньевич говорил. Наверное, я не ошибусь, если скажу, что он весь выбирается. Правильно?

В. Мальцев: - 25 млрд. возможностей у ИЖК выкупать ипотечные кредиты по всей стране. Заявок на будущий год 50 млрд., в 2 раза больше. Что должно случиться, чтобы процесс не заклинило? Должны начать выпуск ипотечных ценных бумаг. Закон такой федеральный принят. ИЖК и еще ряд компаний, один из ваших банков, готовят выпуск ипотечных ценных бумаг. Это привлечет дополнительные ресурсы.

Прозвучало, что ипотека для богатых. Я не говорил – для богатых, я говорил – для тех, кто может зарабатывать деньги. Если ты берешь деньги в долг, ты обязательно должен иметь возможность их отдать, это нормально.

Уровень заработной платы в Московской области постоянно растет. И, соответственно, процентная ставка по кредиту постоянно снижается. Доступность самого кредита увеличивается. Если говорить о плановом показателе заработной платы в строительном секторе на 2007 год, то она - 1000 долларов. Это нормальная зарплата. С такой зарплатой вполне можно брать ипотечный кредит. А, учитывая то, что сегодня может быть не только заемщик, но и созаемщики, причем, не обязательно даже родственники, то если вдвоем сложились, то бери ипотечный кредит.

Мне кажется, что проблема заключается еще в том, что население у нас недостаточно информировано об условиях ипотечного кредита. Они просто не знают об этом. Они этого боятся как всего нового, что у нас в России случается.

Н. Андрущенко: - Люди не привыкли жить в долг, в отличие оттого, как живут в других странах. Мне кажется, что агентство «Миан» самая незаинтересованная здесь сторона, поскольку в основном застройщики и банкиры. А это все-таки риэлторы, оценщики и продавцы того, что есть. Хотя каждый из застройщиков тоже продает, как мы знаем. Своим клиентам, как вы рекомендуете какого застройщика? По каким критериям вы его оцениваете и отбираете? Что покупайте у этого и не покупайте у того. Какие критерии застройщика важны для клиентов? Кудрявцев Алексей Сергеевич, компания « Миан».

А.Кудряцев:

- У нас этот процесс поставлен достаточно на серьезную основу. Порядка 5 лет мы ведем базу, постоянно вносим в нее информацию о действиях застройщика на рынке. Соответственно, если к вам приходит клиент именно за новостройкой, он первым делом спрашивает: а та компания, тот адрес, который вы рекомендуете, вы действительно отвечаете за то, что у меня не возникнет проблем? Мы представляем всю эту информацию. У нас не было ситуации, когда клиент оставался недоволен.

Н. Андрущенко: - То есть, приоритетов нет? Все застройщики равноудалены от «Миана»?

А.Кудрявцев: - Кого-то мы однозначно вычеркиваем, были компании, у которых репутация чернее некуда. Само собой, там могут быть и выгодные для нас условия. Но это нам не интересно.

Нам интересно то, чтобы наш клиент остался доволен. И эту информацию распространил по рынку.

Н. Андрущенко: - Каков ваш прогноз повышения цен на жилье в Подмосковье? Некоторые эксперты говорят, что он случится в январе-феврале следующего года, когда получат бонусы Газпром, РАО «ЕЭС», ООО «РЖД» и прочие топ-менеджеры компаний, что примерно в 4 млрд. долларов это оценивается. И таков же рынок жилья в Москве и Подмосковье столько же стоит.

А. Кудрявцев: - Мы практически уверены в том, что как раз ситуация с выплатой годовых бонусов на цену в Подмосковье….

Н. Андрущенко: - Никак не влияет.

А. Кудрявцев: - Я имею в виду городское жилье, это не касается таун-хаузов, коттеджной застройки. Мы сейчас имеем некую стабилизацию по Москве и продолжение роста по Подмосковью. Сейчас рынок перешел из рынка предложений в рынок спроса. Исходя из этого, потребители должен сформировать свои ожидания в отношении рынка.

Сейчас они видят, что возможен перелом на этом рынке. Но им надо понять, он будет или он не будет. Это процесс 4-х месяцев, не меньше, по нашим оценкам. Соответственно, со стороны спроса на этом промежутке времени никаких резких действий происходить не будет. И, соответственно, влияние на ценовой уровень.

Н. Андрущенко: - То есть 4 месяца стабильности, а потом в какую сторону качнется рынок.

А. Кудрявцев: - Да.

Н. Андрущенко: - Новое законодательство может повлиять на цену?

А. Кудрявцев: - Вполне, к нему надо адаптироваться.

Н. Андрущенко: - И завершить круглый стол я попрошу Павла Степановича Перепелицу, заместителя министра по строительству Московской области. Доступно ли комфортное жилье жителям Подмосковья?

П. Перепелица: - Я хотел бы поблагодарить участников данного круглого стола за то, что они откликнулись на приглашение редакции принять участие в обсуждении данной проблемы. Подводя итоги, хотел бы сказать, что вы все, участники строительства на территории Московской области в том или ином виде. Одни - строят, вторые – финансируют, третьи - участвуют в ипотечном кредитовании, все эту проблему строительства жилья видят изнутри.

Проблемы те, которые сегодня существуют, они вполне разрешимы. Это на уровне принятия федеральных законов, методом проб и ошибок. Говорят, что плохо учиться, но, тем не менее, сегодня мы видим, что даже те люди, которые принимают законы, на примере 214-го закона, уже внесено несколько поправок. И мы движемся к тому, чтобы эти законы действительно были такие, которые могли бы работать и давать конкретный результат. Я думаю, что те проблемы, которые сегодня были здесь подняты, не новые.

Мы о них знали, мы с ними работали и продолжаем работать. В самое ближайшее время мы все же подойдем к тому периоду, когда и законы будут отвечать тем требованиям, и застройщики будут отвечать требованиям, которые к ним действительно предъявляются. Компромисс будет достигнут. Это будет все направлено на то, чтобы увеличить темпы строительства жилья, чтобы жилье действительно стало комфортным и доступным.

Я думаю, что о комфорте говорить сегодня мы не будем, потому что жилье, которое строится, отвечает всем параметрам, которые к нему предъявляются. А доступным жилье сможет быть только лишь тогда, когда спрос и предложение будут уравнены.

Сегодня мы видим, что спрос превышает предложение. До тех пор, пока спрос будет превышать предложение, будут расти и цены на жилье. Сегодня те темпы строительства, которые намечены в Московской области, позволят этот спрос и предложение выровнять. И когда это будет выровнено, и цена станет дешевле, квадратный метр станет дешевле.

Н. Андрущенко: - Мы все работаем для наших граждан, для потребителей, просто для людей, для наших читателей. Если кто-то сможет понять по итогам нашего круглого стола что-то для себя лично, и рискнет получить ипотеку и ввязаться в это жилищное строительство, то задача круглого стола будет решена. Что получится, мы увидим 5 декабря в «КП». Всем спасибо!