Протест как мода

Квартира в новостройке - самый выгодный способ вложения денег и самый нервный.

В прошедшем году рынок недвижимости сотрясало от многочисленных скандалов с недобросовестными застройщиками. В результате принятых законодательных мер они практически вышли из игры, оставив за собой недостроенные дома, пустые счета и почти потерявших надежду людей. Факты такого откровенного мошенничества посеяли самую настоящую панику даже в рядах тех соинвесторов, чьи дома возводятся с той или иной задержкой (а по нынешним реалиям в эту категорию попадают практически все новостройки). И вот налицо результат этой паники - в стремлении заявить о себе как можно громче и заметнее, достучаться до тех, кто принимает решение, в ход идут пикеты, митинги и голодовки. К стучащим касками шахтерам, месяцами не получающим зарплату, и пенсионерам, блокирующим магистрали в связи с отменой льгот, ко всем этим традиционным социально незащищенным группам населения активно присоединяются обманутые соинвесторы. Либо же те, кто хочет считать себя таковыми: многие поспешили объявить себя обманутыми, чтобы на волне всеобщего протеста получить от этого «героического» статуса определенные дивиденды.

Кто обманут?

Мода на протесты внесла изрядную путаницу в само понятие «обманутые соинвесторы». К таковым себя сегодня причисляют не только те граждане, которые заплатили свои деньги компании, чьи активы арестованы, а руководство ударилось в бега, но и те, которые слишком долго (по их мнению) ждут ключи, а потому с помощью разных протестных акций надеются «ускорить процесс».

В одном случае мы имеем дело с гражданским и уголовным преступлениями, в другом - с инвестиционными рисками, которые, по идее, должны в равной степени нести как застройщики, так и соинвесторы, несмотря на все протесты последних.

Позволим себе небольшой экскурс в прошлое. Когда городские власти приняли решение разрешить заключать договора соинвестирования и долевого строительства, рынок воспринял это с энтузиазмом - у застройщиков появились деньги на начальном этапе, у частных граждан - возможность на нем же приобрести квартиру изрядно дешевле, чем если бы она была уже построена. Проблема в том, что, вводя в обиход совершенно новый тип взаимоотношений продавца и покупателя, никто толком не объяснил последнему, что статус соинвестора предполагает, помимо прочего, совместное разделение рыночных рисков, к которым в первую очередь относятся задержки строительства.

Сегодня приходится констатировать, что лишь ничтожная часть домов сдается и заселяется точно по графику. Понятно, что подобное положение дел не может не нервировать. Но ведь нужно отдавать себе отчет в том, что взамен на незапланированное ожидание и потраченные нервы приобретается жилье, которое в готовом виде обошлось бы минимум на 40 - 50% дороже. Зато, наверное, безо всякой нервотрепки!

Речь на самом деле идет об элементарном выборе: либо вы платите полную рыночную цену за квартиру, которую можно увидеть и пощупать руками, либо вы платите половину цены, но ждете, когда дом будет достроен. Причем в ситуации, когда стоимость жилья постоянно увеличивается, даже это незапланированное ожидание будет «оплачено» - за счет роста цены долгожданной квартиры. Нужно при этом понимать, что задержка строительства невыгодна никому - ни дольщикам, ни застройщикам: последние тоже несут немалые потери, в том числе и репутационные.

В конце концов есть простой способ проверить, кинула ли вас компания-застройщик или же речь идет о рабочей проблеме, которая будет решена в определенные сроки. Чтобы поставить диагноз ситуации, нужно попытаться расторгнуть договор с застройщиком и потребовать вернуть назад свои деньги. Если будет получен отказ (или ответ в духе: заходите через полгода, тогда вернем), считай, что дело плохо.

Если же компания будет готова вернуть вам деньги, стоит уточнить сроки реальной сдачи дома и ждать. Из всех дивидендов, которые можно получить в этой непростой ситуации, квартира - самый лучший вариант.

Почувствуйте разницу

Примеров, когда подобная диагностика работает, накопилось немало. Сейчас у всех на устах печальная участь обманутых соинвесторов высотного жилищного комплекса «Вертикаль», где руководство компании-застройщика попросту сбежало. Городским властям пока не удалось привлечь на дострой объекта нового инвестора. А самый, пожалуй, запущенный случай - это ситуация с соинвесторами печально известной «Социальной инициативы». Так, инвестиционный контракт по жилому дому на бульваре Маршала Рокоссовского (вл. 5 - 8, 41) был подписан 10 (!) лет назад, но до сих пор строительство так и не началось.

Диагноз «обман» здесь поставлен и обжалованию не подлежит. «Лечить» столь запущенные случаи будет правительство Москвы и Московской области, которые практикуют перезаключение инвестиционных контрактов, договариваясь с проверенными строительными компаниями о завершении строительства. По такой схеме и привлечена к дострою домов на Щелковском шоссе и Ботанической улице (объекты компаний «Стройиндустрия» и «Стройметресурс») компания «СУ-155». Почти половину недостроенных домов того же «Стройметресурса» возьмет на себя компания «Ренова-девелопмент». Компания «ПИК-Регион» достраивает дома пострадавших соинвесторов в Мытищах, Долгопрудном и пр.

Однако у «СУ-155» в 22-м микрорайоне г. Балашихи из-за волокиты с документацией по инженерным сетям сдача первой очереди домов задержана на год. В той же Балашихе более полутора лет стоят незаселенными дома ДСК-1 - и опять из-за сложностей с подключением коммуникаций. Соинвесторы и того, и другого микрорайона проводили акции протеста, пытаясь таким образом привлечь к своим проблемам внимание. Безусловно, проблемы есть. Вот только имеет ли смысл решать их таким способом?

Дело в том, что привлечение повышенного внимания к проблемному объекту может увеличить темпы работ на нем (иногда даже в ущерб качеству), а может и наоборот - затормозить их. Если начинаются проверки и комиссии, то зачастую на этот период работы на стройке замирают - например, для экспертиз. Опять-таки в Балашихе, в 20-м микрорайоне, в таком «вытребованном в протестах» доме новоселы почти полгода прожили без горячей воды - наспех подключенной котельной едва хватало на отопление.

И еще. Не стоит забывать и о таком важном моменте - митинги обманутых дольщиков по крайней мере в половине случаев попадают в телевизионные новости. Это и привлекает определенную категорию граждан, например, «охотников» за протестным электоратом. Более того, в Москве вот уже несколько лет существует настоящая индустрия митинга, которая используется в качестве инструмента конкурентной борьбы (когда один застройщик «заказывает» митинг на объекте другого).

Поэтому иногда стоит задуматься, получая приглашения от очередных инициативных товарищей помитинговать в ближайшие выходные: что эта акция протеста принесет лично мне? Если конкретного ответа на данный вопрос не находится, можно задать следующий: не послужу ли я разменной монетой в чужой игре?

А уж определившись с этим вопросом, каждый соинвестор может поступать согласно своему выбору.