КРУГЛЫЙ СТОЛ Доступна ли квартира по ипотеке?

Руководитель Пресс-центра газеты «Комсомольская правда», политобозреватель Наталия Андрущенко:

- Сегодня Издательский дом «Комсомольская правда» приветствует вас у себя в гостях. Открыть Круглый стол имеет честь директор службы рекламы «Комсомолки» Владислав Александрович Гемст.

В.Гемст:

- Добрый день, дорогие друзья. Позвольте приветствовать вас от имени газеты «Комсомольская правда» в нашем гостеприимном Голубом зале. К сожалению, вы, наверное, заметили, что к нам все сложнее попасть в здание, нас окопали по периметру, мы уже начинаем подозревать, что, возможно, это происки конкурентов. Но, слава Богу, все закончилось хорошо, вы смогли собраться здесь все вместе.

Не секрет, что «КП», как самое тиражное издание в России, с особым интересом относится, прежде всего, к тем темам, которые вызывают горячий, живой отклик в сердцах наших читателей. Совершенно очевидно, что вопросы строительства, жилища, банковских кредитов, ипотеки – это одна из наиболее горячих, актуальных тем.

Признаюсь вам лично, я сам недавно пытался обратиться повторно к вопросам ипотеки, у меня уже был один опыт, он был положительный – мне удалось купить квартиру для семьи. Ну, вот возникла такая шальная мысль – не попытаться ли ее расширить, все-таки ребенок появился и все такое.

К сожалению, я для себя выяснил, что ситуация-то стала хуже, вот лично в моем случае. Потому что, если раньше мне достаточно было заключить договор инвестирования и под этот договор получить кредит, то в этот раз компания, которая достраивала дом, уже отказалась сделать договор инвестирования и предложила мне заключить договор комиссии с другим юридическим лицом, которое в свою очередь заключит договор инвестирования с этим застройщиком.

Естественно, многие банки отказываются работать по такой схеме, а если и соглашаются, то работают на еще более кабальных условиях, чем четыре года тому назад, когда я покупал квартиру в первый раз. В итоге я помучился, помучился и решил, что пока не готов работать через вексельные схемы, три раза обновляя контракт.

В принципе, тема, безусловно, важная, но требует как минимум пристального изучения и освещения на страницах нашей газеты. В связи с этим, я абсолютно уверен, что круглый стол является идеальной площадкой для обмена мнениями, обсуждения последних тенденций и, может быть, выработки каких-то практических рекомендаций для наших читателей. Она, я абсолютно точно знаю, находит живой интерес в их умах, потому что мы каждый раз после подобных круглых столов получаем мешки писем с просьбой вернуться к этой теме, рассмотреть те или иные вопросы. И я уверен, что этот Круглый стол не последний.

Как минимум, имеет смысл попытаться раз в квартал собираться для того, чтобы обсуждать все самые последние тенденции. Еще раз повторюсь, спасибо, что нашли возможность приехать к нам, мы это очень ценим. Передаю слово руководителю нашего Пресс-центра Наталье Андрущенко.

Н. Андрущенко:

- Вы сразу ощутили по приветственному слову, что попали в "Комсомолку". Влад рассказал тут же на собственном примере,о трудностях ипотеки. Я напомню еще раз тему: «Ипотека-2007. Прогнозы экспертов, программы банков, профессиональные советы заемщикам». Очень надеемся, их сегодня получить.

И вот презентация, которую мы провели на сайте «Комсомолки». Результаты опросов. Это есть у вас у всех в папках презентационных. Опрос висел всего два часа на нашем сайте. Приняли участие почти 16000 человек - пользователей сайта www.kp.ru.

Мы спросили у наших читателей – ваш выбор: ипотека или аренда? За ипотеку голосуют преимущественное число – 72 %. Планируете ли вы взять ипотечный кредит в 2007 году? Да, готовы – 26 %, не готовы – 74 %. Планируете ли вы использовать услуги ипотечного брокера? Не планируют использовать услуги ипотечного брокера большинство людей – 82 %. Чем будете руководствоваться при выборе ипотечной программы? Приемлемостью условий ипотечного кредита – 63 % опрошенных. Репутацией и надежностью банка – 32 %. Рекомендациями ипотечного брокера 4 % всего.

Не доверяет народ ипотечным брокерам. Как только слышит слово ругательное "брокер", сразу думает, что что-то тут не так. В какой банк вы планируете обратиться за ипотечным кредитом? Здесь результаты таковы. На первом месте ВТБ-24 банк. На последнем -"Импэкс-банк". Все прочие банки между.

Ну, вот Уралсиб тоже прилично выглядит, на втором месте. Вот такой обзор провела «Комсомолка». Как вы понимаете, газета у нас народная, демократичная, поэтому регламента особого нет, мы в ожидании еще двух наших персон. Думаю, круг вопросов у нас очерчен, наша презентация на сайте - это как сигнал к тому, что думают наши читатели и просто люди об ипотеке. И мы можем начать разговор. Пожалуйста, Шокина Елена Федоровна, Европейский трастовый банк, вице-президент, прошу вас.

Е. Шокина:

- Если говорить о том, что с ростом цен стало ли жилье доступным, стали ли ипотечные кредиты более доступными, конечно, нет.

Что мы можем в этих условиях сделать? Наверное, более доступной ипотеку может сделать все-таки увеличение, причем значительное увеличение предложения жилья на рынке, когда при существующих ставках ипотека может стать доступной.

Часто раздаются голоса о том, что ставки слишком высоки, у нас есть большой задел. В Европе ипотечные кредиты выдают под 5-6 %, давайте сделаем также.

Тоже снизим, максимально административный ресурс, включим и снизим эти ставки до 5-6. Это в принципе на настоящий момент невозможно, учитывая макроэкономическую ситуацию, уровень инфляции нам не позволяет снизить ставки до этого уровня. И установленная ЦБ ставка рефинансирования. Поэтому сейчас единственно возможный путь - это увеличение предложения жилья или включение механизмов реализации проекта "Доступное и комфортное жилье" через строительство малоэтажных домов, которые по своей стоимости дешевле. И включение механизмов бюджетного финансирования, когда местные власти подключаются, подготавливая земельные участки, за счет средств местного бюджета финансировать подготовку земельного участка, подведение соответствующих сетей, обустройство. И потом продают готовые к застройке земельные участки под строительство малоэтажных домов.

Н. Андрущенко:

- Следует ли это понимать так, что москвичами смогут стать теперь немногие, будут переориентироваться банки на ипотеку для загородных малоэтажных домов?

Е. Шокина:

- На мой взгляд, это уже происходит. Если речь идет о том, что количество участков под застройку в Москве можно пересчитать по пальцам, с тем, чтобы такие участки получить, надо выводить предприятия в зоны Московской области, что стоит дорого. И участки будут дорогие. Поэтому в регионах, в частности, в ряде регионов России активно развивается программа малоэтажного строительства именно по обеспечению жильем вне городской территории.

Н. Андрущенко:

- А программа банков для москвичей существует? Насколько ухудшились условия получения ипотеки?

Е. Шокина:

- Я за последние четыре года не могу сказать. Но в последний год, когда рост цен достиг уровня 60-70 % за прошлый год, конечно, условия ухудшились. Вот пример.

Учитывая, что у человека есть квартира, которую он может продать, погасив основную часть кредита в будущем, ставка минимальная по такому кредиту 10-10,5 % предполагает, что уровень дохода у человека будет как минимум 5 тысяч долларов. Потому что платить ему в месяц придется 2700-2800. Получается, что она уже недоступна.

Если у человека вообще ничего нет, то у него должен быть либо первоначально накопленный взнос в размере 10-15 %, когда ставка поменьше, в конце-концов 20 %, и, тем не менее, получается, что ипотека стала доступной сейчас только для уровня высокооплачиваемого среднего или топ-менеджмента. В Москве, во всяком случае, по московским ценам. Когда квартира среднего уровня стоит от 200-240 тысяч однокомнатная.

Н. Андрущенко:

- Неутешительный прогноз эксперта. А не влияет ли на эту ситуацию то, что с 1 июля банки призваны в кредитах все крупными строчками писать. Какая комиссия, сколько платить по договору. Это к ипотеке как-то относится? Или это только кредиты и займы у банков?

Е. Шокина:

- Когда банки должны вносить эффективную процентную ставку реально, просто это может отпугнуть часть заемщиков.

Н. Андрущенко:

- Цена кредитов возрастет?

Е. Шокина:

- Нет, она останется такой же. Потому что эффективная ставка и так существует в том виде, просто она спрятана.

Шелковый Андрей Николаевич, вице-президент «Московского Банка Реконструкции и Развития»:

- Не совсем соглашусь в части того, что сказали по поводу раскрытия эффективной ставки. На самом деле ипотечное кредитование в настоящий момент – это наиболее прозрачный и открытый продукт. Постоянно публикуемые сравнительные анализы программ банка – 160-170 программ, все банки во всех своих рекламных материалах указывают величину той комиссии, которую человек должен заплатить при получении этого кредита. Причем то, что она сейчас везде единовременная комиссия, которую просто человек платит один раз, беря кредит на 25-30 лет.

Мало того, у большинства банков эта сумма просто ограничена даже верхним пределом. Даже если человек берет кредит 300-400 тысяч долларов, эта комиссия все равно не будет превышать того потолка. Она указывается во всех рекламных материалах. Других дополнительных комиссий банк практически не взимает. Что касается дополнительных расходов нашего заемщика, которые у него могут быть в части страхования, в части проведения оценки квартиры, в части, если он решает обратиться к услугам риэлтерских агентств, это не доходы банка.

И банк не может на них влиять. Это доходы страховой компании, оценочных компаний. Что касается других нюансов самого договора, тех же штрафных санкций, это все четко прописано в самих договорах и никоим образом не является скрытой, закрытой информацией.

Если говорить об ипотеке, то я считаю, что это действительно наиболее прозрачный продукт для заемщиков. У вас прозвучало, что будут ли улучшаться условия?

За последние четыре года условия только улучшались. Даже за последний год процентные ставки упали практически на 20 %.

Н. Андрущенко:

- Условия изменились.

А. Шелковый:

- Условия только улучшались. За последний год первоначальный взнос упал с 30 % базовых стандартных, он в большинстве программ сейчас составляет 10-15 %.

Есть программы на рынке, которые без первоначального взноса. Сейчас ставка по ряду программ банков в валюте составляет от 9 %. Ниже – это уже даже по нашему налоговому законодательству материальная выгода для нашего же заемщика. Государство уже считает, что, беря кредит ниже 9 %, он экономит. И платит подоходный налог с виртуального дохода, который он получает.

В данной ситуации выход в том, чтобы активизировать работу на первичном рынке, предоставляя возможность приобретать квартиры еще на этапе строительства. Но здесь есть определенная проблема, связанная с тем, что из-за бурного роста стоимости большое количество строительных компаний, у них все было замечательно с продажами.

Н. Андрущенко:

- До определенного времени.

А. Шелковый:

- У них квартиры уходили как горячие пирожки. Именно такого интереса к совместной работе с банками многие не проявляли. А это невозможно без тесного взаимодействия банка и застройщика, строительной компании. Потому что фактически банк устанавливает, открывает лимиты на застройщика, когда он предоставляет кредиты на приобретение квартиры на этапе строительства.

Есть объективный момент. Мы работаем более чем в 10 регионах Российской Федерации, да, эта ситуация меняется. Но эта проблема еще остается. Именно поэтому большинство банков проводят аккредитацию строительных компаний. Потому что в данном случае они выступают как некая дополнительная гарантия для заемщиков. Тут прозвучали вексельные схемы. В данной ситуации банк все равно оценивает дополнительные риски, открывая и устанавливая такой лимит.

Н. Андрущенко:

- А какова тенденция в этом году? Риэлтерский месяц начинается с февраля. Январь в расчет не берется. Много ли людей спрашивают ипотечный кредит?

А. Шелковый:

- Вы зря сказали, что январь в расчет не берется. Январь на самом деле, несмотря на то, что это была практически половина рабочего месяца, показал результаты не хуже. И спрос очень большой. Позитивно то, что такая динамика роста стоимости недвижимости, надеемся, осталась в 2006 году.

Но я думаю, что в этом году это будет как минимум удвоение всех объемов, которые есть. Потому что люди очень активно пользуются, понимая, что это реальная возможность сделать это именно сейчас.

Сергей Махоткин, компания «Домостроитель-Девелопмент», директор по продажам:

- Мы - застройщик, у которого все хорошо с ипотекой. И, в том числе, у нас есть вексельная схема, по которой мы продаем. И с МБРР у нас в том числе достаточно хорошие отношения. Но со своей стороны мы видим то, что рекламные бюджеты всех банков просто потрясают.

Надо еще додуматься до того, чтобы некоторые ходы применять. Но купить новостройку стало немного сложнее для человека. Когда я еще работал не в этой компании, ко мне приходило достаточно много людей, которые говорили: вот я получил кредит в этом банке, хочу купить эту новостройку. И сразу был ответ: конечно, нет. Потому что вы ее просто не купите из-за этой ситуации.

Но сейчас складывается такая ситуация. Я слышу о каких-то стагнациях в части рынка и абсолютно не вижу это на наших уровнях продаж. У нас в данный момент продается порядка 10 тысяч квадратных метров в месяц. Это подмосковная недвижимость.

Это достаточно большой объем по любым рыночным меркам. Сейчас и он растет из месяца в месяц. Наверное, за счет того, что у нас все в Подмосковье дешевле и идет явный отток клиентов из Москвы. Но в такой ситуации я вижу, что у нас с ипотекой все замечательно, продажи весьма высокие по ипотеке. Но инициатива по поводу одобрения нас как застройщиков должна идти от банков, а не от нас к банкам. Потому что в данной ситуации я готов представить людям больше вариантов кредитных программ, но с другой стороны, если у нас все отлажено по одной-двум программам, то все остальные – это только будет лучше для клиента.

Клиент будет получать наиболее конкурентоспособную программу. Возвращаясь к вашему опросу по поводу ипотечных брокеров. Мы как застройщик сейчас видим в этом достаточно большой интерес для себя и разрабатываем специальное предложение, которое в ближайшие две недели сформируем полностью и объявим о расширенном сотрудничестве с ипотечными брокерами на уровне вплоть до того, что оплата комиссии ипотечного брокера нами для тех клиентов, которые пользуются их услугами. Потому что для нас это существенно другое качество заемщиков, которые поступают, и КПД работы по таким заемщикам существенно выше.

Если смотреть на будущий год, то я вижу это как одно из главных направлений. Но опросами это не подтверждается.

Н. Андрущенко:

- Спасибо, Сергей Вячеславович.

Греков Максим, «НОМОС-банк»:

- Здесь говорили нормальные слова. Но дело в том, что изменилась ситуация за четыре года. Действительно, это так. Но смысл заключается в том, что если смотреть шире, не в этой парадигме, как все говорят: вот, банки увеличили, уменьшили ставки. Но смысл не в этом. Вы выйдете в оперзал любого банка и спросите заемщика: зачем ты сюда пришел?

Мало кто скажет: я пришел сюда за деньгами. Основная масса скажет: я пришел за квартирой. И покупает ли он квартиру на вторичном рынке, в новостройке – это вопрос следующий. Здесь вопрос заключается в том, что ему нужно жилье.

Жилищную проблему еще не решили. И в настоящее время, если вы абстрагируетесь и посмотрите на рынок, вторичное жилье менее удовлетворяет спросу. Поэтому новостройки.

Изменились ли они с тех времен за четыре года? Да, изменились. Но не в плане того, что стали другие стены или еще что-то. Схема продаж – вексельная, преддоговор или договор инвестирования – да, изменилась.

Но не потому, что застройщик вдруг посидел, из каски достал договор: о, знаете, давайте теперь будем так. А потому что надо посмотреть внутрь 214-го закона.

Посмотрите, насколько выгодно или невыгодно стало работать застройщику. Вексельная схема, был пример. Я понял, что все, больше никогда и ничего не получу. Да неправильно это все. Вексельная схема просто подразумевает под собой не вопрос того, что пришел «физик» в банк и говорит: я принес вам вексельную схему, откредитуйте меня. А подразумевает то, о чем говорил предыдущий выступающий.

Действительно, сейчас уже уровень другой. Здесь уровень сотрудничества между собой и банков, и компании-застройщика, и брокера.

Почему большинство людей написали, что не доверяют брокерам? Да потому что мощных брокеров как таковых сейчас на рынке можно на пальцах одной руки пересчитать. Потому что те, кто предоставляет именно брокерские услуги, их единицы. Все знают их в лицо. Реально, если говорить о брокерах, которые связаны, аффилированны с риэлтерскими конторами, не всегда это брокеры. Только в первой большой четверке риэлтеров может быть брокер. А остальные – не брокеры.

Люди просто не знают, кто такой брокер. И банки тоже. Они говорят: вот вы брокеры, но у банка задача немножко за четыре года стала в другом поле, немножко шире. Если раньше достаточно было просто выдавать деньги, за это получать проценты, то сейчас банк еще оценивает риски не просто на этапе физического лица, а риски, связанные с тем, построит – не построит, чаще всего построит, к счастью. И будет ли он платить через 25 лет. Или на протяжении 25 лет.

Увеличились сроки, снизился первоначальный взнос, понизились ставки. Все эти обсуждения, что вот теперь банки должны будут указывать все свои параметры и поэтому будет от этого хуже простому человеку, вырастет ставка. Да и так все всё указывают. Если внимательно посмотреть даже на рекламные щиты – всё там указано.

Если специально не создавать никаких прецедентов, информационных поводов, все там уже есть. Вопрос не в этом. А в том, насколько мощная будет коммуникация между компанией-застройщиком, банком и тем коммуникатором, который физическое лицо соединяет между компанией-застройщиком и банком.

Бывает, что оно и не нужно. Компания-застройщик достаточно успешно это делает сама. Но в настоящее время не стоит вопрос о том, что все упирается в банковские ставки или в нежелание застройщика строить.

Вопрос заключается только в коммуникации. Информационное пространство сейчас очень широкое. Ни один нормальный заемщик не обращается в один банк. Он засевает банки анкетами и потом уже у каждого есть право выбора. Может быть, это некая демократия на рынке.

Н. Андрущенко:

- А это правильный подход?

М.Греков:

- Правильный. Физическое лицо оценивает это с точки зрения не только «сколько денег я заплачу?», а с точки зрения плюс: насколько комфортно мне будет обслуживаться в этом банке. И в дальнейшем, если он покупает новостройку, а их продается больше, чем вторички, то, как это будет в дальнейшем.

Что будет после того, как квартира достроилась? Как будет это оформляться, как это повлияет на мои выплаты? Буду ли я платить меньше, буду ли я платить больше, возможно ли мне кого-то туда прописать и какова судьба этой недвижимости?

Когда говорят, что рынок в стагнации или упал, или давайте подождем до осени, что произойдет. Да, это позиция, конечно. Но реально предпосылок к тому, чтобы рынок упал или стагнировал, нет.

В банках работают люди, которые занимаются не только подсчетом. Люди занимаются системным анализом. В том числе, если речь зашла о новостройках и компаниях-застройщиках, еще раз говорю, что риски оцениваются не в плоскости, убежит или нет заемщик, а оценивается системный подход. В том числе в некоторых случаях устанавливается лимит, у некоторых происходит аккредитация компаний-застройщиков, у некоторых – группы компаний или холдингов. Все это связано с целесообразностью не только сиюминутной выгоды.

Н. Андрущенко:

- Я бы хотела, чтобы поговорили о ситуации не на своем рынке, а о том, что сделать для того, чтобы для граждан ипотека и доступное жилье стали возможными.

Олег Головнев, "Комсомольская правда":

- В прошлом году, когда цены росли каждый день, человеку, который планировал купить квартиру, было максимально все понятно. Если есть возможность – покупай, потому что завтра будет дороже. А сейчас, когда рынок стагнирует, что делать мне как потенциальному покупателю и потенциальному клиенту банка? Вопрос и к «Росгосстраху», который дал прогноз, что через год рынок может просто лопнуть, и цены на жилье очень резко упадут.

Илья Германович Метелкин, «Росгосстрах»:

- На первую часть вопроса по поводу исследования, проведенного «Росгосстрахом», чуть позже отвечу. Что делать человеку на текущем рынке, который якобы стагнирует. Подразумевалась стабилизация цен на рынке недвижимости, а не стагнация. Я хочу поддержать банкиров, что рынок ипотеки будет развиваться, страховщики будут всемерно способствовать этому. Условия ипотеки за последние четыре года реально улучшились.

Цены на недвижимость увеличились существенно больше, чем ставки по ипотеке, но качество обслуживания заемщиков существенно улучшилось. Я говорю за банки и за всех страховщиков. И тарифы по страхованию существенно уменьшились. Год назад они были 1,5 %, сегодня в среднем совокупный тариф по трем видам страхования составляет от 0,6 до 0,8 % от размера кредита.

Что делать человеку, который сейчас хочет на этом стабилизировавшемся рынке приобрести квартиру? Я лично планирую в ближайшее время взять ипотечный кредит. Мой доход сегодня позволяет приобрести не самую дорогую квартиру, но падение цен, о котором «Росгосстрах» говорил, мы имели в виду справедливую цену.

Справедливая цена на стабильном рынке. Сегодня рынок недвижимости в России назвать однозначно стабильным нельзя. Масса факторов влияет на его развитие, масса факторов как административного характера, когда у нас земля до сих пор выделяется неоднозначно рыночными методами. Даже те свободные земельные участки, которые у нас есть, они абсолютно не обеспечены соответствующей инженерной инфраструктурой. Речь идет в том исследовании, о котором говорилось, о том, что платежеспособный спрос сегодня на жилье может быть реализован в существенно меньших ценах, которые на рынке недвижимости сегодня могли бы быть. Но ожидать того, что в ближайшие полгода или год цены должны упасть, мы об этом не говорим.

Я буду брать кредит скоро.

Н. Андрущенко:

- Спасибо, Илья Германович.

Емелина Наталья Евгеньевна, корпорация «БЕСТ-Недвижимость»:

- Прогнозы в наше время – дело неблагодарное. Особенно в нашей стране. Но сегодня мы среди своих риэлтеров, которые работают по ипотеке уже семь лет, провели конференцию. Что они сказали будущим заемщикам? Что жить в заложенной квартире гораздо лучше и приятней, чем кочевать по съемным квартирам.

Мы живем сегодня. И по статистике и по прогнозам Минэкономразвития, в 2007 году доходы населения вырастут на 10 %. То есть покупательная способность все равно будет расти. А недвижимость в Москве всегда в цене. И правильно говорил Илья Германович, что спрос на недвижимость сдерживается только высокими ценами и тем, что ипотека идет под высокий процент.

Мы тоже не ожидаем снижения цен. Они будут корректироваться: на старое жилье, на пятиэтажки, на первые этажи она падает. Даже на 10-15 %. На хорошее современное жилье она растет. Она не снижается ни в каком виде.

Н. Андрущенко:

- А могли бы вы нарисовать портрет потенциального заемщика?

Н. Емелина:

- Надо сказать, что в этом году он немножко перешел в другую весовую категорию. Два небольших портрета – москвичи и не москвичи. Если не москвичи – это 25-35 лет, у которых денег совсем мало, которые приехали из городов севера, юга России, ближнего зарубежья У них, как правило, нет первоначального взноса. Но есть где-то квартира, которую они хотят потом продать. Эти люди хотят купить жилье на окраине Москвы, но ближе к метро, или в ближайшем Подмосковье. Они не капризны, слушают то, что им советуют, они полностью доверяют ипотечному риэлтеру. Потому что знают, что это москвичи, они давно живут.

Как правило, у них все легко получается. Но кредит у них небольшой – 100-150 тысяч. Квартиры они покупают за 150-180 тысяч. Это приезжий человек. Как правило, он снимает квартиру. Другого выхода у него нет.

Москвич немножко отличается. У него, как правило, есть первоначальный взнос. 35-40 лет, он уже топ-менеджер компании или занимает ведущие позиции в компании. И кредит он хочет брать побольше, и квартира где-то за 200-300 тысяч. Как правило, у него уже улучшение жилищных условий. Или разъезд с семьей.

Н. Андрущенко:

- Ипотека сейчас носит массовый характер?

Н. Емелина:

- Если ипотека, по разным данным, занимает где-то 7-9 % сейчас на рынке, но сейчас, как правило, мы уже не боимся квартир, которые являются альтернативными. Раньше мы их категорически отрицали.

Сейчас мы не боимся ипотечных сделок. И три, четыре квартиры может быть в цепочке. Если это все умножить, то ипотека является катализатором уже не 9 %, а где-то 25-30 % рынка. Поэтому у всех такое ощущение, что ипотека заняла огромные позиции. Недавно у нас было расселение, где было 8 квартир, и все под ипотеку.

Мы отыгрались за эти года. Все риэлтеры беспрекословно приняли условия банка. Потому что всем хотелось разъехаться, всем хотелось заработать.

Н. Андрущенко:

- Советы от корпорации «БЕСТ-Недвижимость» потенциальному заемщику?

Н. Емелина:

- Жить надо сегодня. И позиционировать себя и свою семью надо в своей собственной квартире, а не съемной. Такой у России менталитет. Наверное, за рубежом можно и снимать. А у нас считается, как сказал один заемщик, деньги к деньгам, квартира к квартире.

Если купил сегодня квартиру себе, значит завтра у тебя может быть старт на двухкомнатную, трехкомнатную. Потом и детям можно что-то оставить. И не надо бояться брать кредит. Мы, работники ипотечного отдела, являемся заемщиками разных банков. И все прожили этот путь страха, неуверенности. И пришли к выводу: если не получится, продадим эту квартиру, вернем деньги банку и сами останемся еще с наваром.

Покупать квартиру нужно. Да, инвестирование сегодня не в моде. Сейчас уже не инвестируют. Но если у вас нет жилья, не бойтесь, всегда поможем, научим и подскажем.

. Андрущенко:

- Спасибо, Наталья Евгеньевна. Передайте микрофон Евгению Владимировичу, который к нам присоединился. " Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", заместитель генерального директора Чепенко Евгений Владимирович.

Е. Чепенко:

- Я бы хотел пошире обозначить проблему, связанную с ипотечным кредитованием в рамках разделения объема сделок в рублях или в валюте и количества самих сделок. Дело в том, что на сегодня, по анализам нашего портфеля, мы видим, что ипотека действительно набирает обороты, в некоторых регионах у нас даже стоят очереди на ипотечные кредиты. Это уже говорит о том, что ипотекой интересуется все больше и больше людей.

Наблюдается такая тенденция, что основная масса в количественном выражении развития ипотеки развивается в регионах. Мы проводили анализ. Посмотрели на объем и количество совершаемых сделок. Москва и область, Центральный федеральный округ, в основном берет за счет объемов по ценам жилья. Крупный округ, доходы соответствующие.

Что касается регионов, львиная доля всех остальных округов, основная доля сделок, связанных с ипотечным кредитованием, выражается именно количественно. Рост цен там особо не идет. Но количество сделок очень большое. Учитывая рост доходов и те прогнозы, которые заложены Минэкономразвития, и наши расчеты, которые были сделаны, мы считаем, что дальнейший рост цен будет сохраняться. Может быть, не в значительных размерах.

Что касается снижения цен, думаем, в ближайшие два-три года вряд ли это произойдет. Для того, чтобы это произошло, у нас должен быть большой всплеск жилищного строительства. На сегодня мы знаем, земельных территорий очень много у нас по стране, но из-за отсутствия инженерной, коммунальной инфраструктур и так далее массовая застройка если и начнется, то не раньше чем через два года, пока эти земельные участки будут освоены.

Если для многоэтажного строительства, это еще минимум год, когда дома только начнут сдаваться в эксплуатацию. Но если это касается индивидуального жилья, то это может быть полгода. Два с половиной, три года, когда ожидать какого-то резкого снижения цен просто не придется.

Что касается портрета заемщика, готов поддержать коллег, полностью наши прогнозы подтверждаются. Средний возраст заемщика порядка 36 лет.

Основная масса кредитов, которые берутся, на улучшение жилищных условий. Средний размер кредита составляет порядка 600 тысяч рублей. Мы считаем, что это вполне под силу нашему заемщику и семьям со средним доходом. Поскольку ежемесячный платеж по такому кредиту составляет порядка 7-8 тысяч рублей. Хотелось бы выразить благодарность кредитным организациям, которые разнообразили свою кредитную линейку по ипотечным кредитам, различные условия выдачи кредитов. Сейчас большие обороты набирает такая программа ипотечного кредитования как приобретение и строительство жилья под залог имеющегося. Мы столкнулись с тем, что этот продукт ввели осенью прошлого года, а сегодня идет уже масса предложений, масса обращений наших региональных партнеров о возможности выдачи таких кредитов. Люди используют имеющееся жилье либо в качестве первоначального взноса, который они внесут после продажи жилья, либо просто приобретают себе второе жилье. Для расселения, в связи с увеличением семьи и так далее. Ипотека набирает обороты. О том, чтобы были снижены запросы по ипотеке, мы не видим. Во второй половине прошлого года у нас объем ипотечных кредитов только по нашей системе вырос в три раза. И эта тенденция сохранилась на этот год.

Если мы возьмем одобренную правительством программу унифицированной системы развития ипотечного кредитования, на этот год запланировано прорефинансировать порядка 22 миллиардов рублей ипотечных кредитов. Сегодня мы имеем заявки на этот год на 67 миллиардов. И эта тенденция сохраняется, по нашим прогнозам, на 2008 год.

Мы считаем, что ипотека действительно стала массовой, доступной. Другое дело, что мы вкладываем в понятие доступности. Здесь нам надо разобраться. Поскольку на сегодня даже в наших правительственных органах, у наших депутатов нет единого мнения насчет этого понятия.

Н. Андрущенко:

- У правительства есть мнение, что ипотека недоступна. Да и Президент об этом уже говорил.

Е. Чепенко:

- Поэтому мы и говорим, что надо понять, что такое доступность. Если мы говорим о возможности купить квартиру, то можно констатировать, что сегодня такая возможность есть. Предложений масса. Каким образом эту квартиру купить – за свои средства или за кредитные средства, это вопрос другой. Но получить ипотечный кредит сегодня может любой гражданин, все зависит от суммы кредита.

Другое дело, можно ли получить кредит и купить квартиру, имея в виду цены на это жилье. Это другой вопрос. Ипотека к этому отношения не имеет.

Н. Андрущенко:

- Тогда давайте поговорим шире, из чего складываются эти цены? Понятно, что только три банка не покупают денег – Сбербанк, Внешторгбанк и Газпромбанк. Прочие банки покупают деньги за какие-то проценты. Эти проценты закладываются в ипотеку тоже. Плюс к ежегодной инфляции.

Е. Чепенко:

- Правильно. У нас очень любят смотреть на Америку, Европу, что у них маленький процент по кредиту. Но почему-то при этом забывают, что у них проценты по кредиту тоже привязаны к инфляции. Но у них инфляция 1-2 %, у нас 7-8 %. Это первое.

Второе. Они забывают о том, какой доход на душу населения в их странах и у нас. Если взять пособие по безработице или минимальную заработную плату. Почему-то эти цифры никто не озвучивает. И это соотношение никто не приводит. Что касается привлечения денег. Совершенно верно, практически все банки привлекают деньги с рынка. Привлечение ниже уровня инфляции не может быть, в противном случае банк просто будет работать себе в убыток. А для того, чтобы банк существовал, он должен иметь прибыль. Эта маржа между привлечением с рынка и тем, что вкладывается в ставку, она и позволяет банку держаться на плаву, существовать, выдавать новые кредиты и так далее.

Естественно, все это привязано к инфляции. Если мы возьмем инфляцию 8 %, то маржа 2-3 % сегодня составляет размер процентной ставки. Ниже этого ни один банк работать не будет, он просто обанкротится.

Мы тоже должны понимать. И говорить о том, что банки выдают дорогие кредиты, извините, это не вина банков, это вина того состояния инфляции на сегодняшний день или возможности привлечения тех денег, которые мы на сегодня имеем.

Н. Андрущенко:

- Елена Федоровна, вы хотели добавить.

Е. Шокина:

- Раз уж мы начали говорить об инфляции, если сейчас ставка АЖК по ипотечным кредитам составляет 10,5-11 %, а по итогам года инфляция 9 %, то те деньги, которыми вы оплачиваете ипотечный кредит, съедаются инфляцией. Откладывать этот отложенный спрос совершенно нелогично. Потому что те деньги, которые вы сейчас относите за будущую квартиру, в которой вы уже живете, они так и так съедаются большей частью инфляцией.

Кроме того, если мы говорим о стоимости привлеченных средств, то сейчас открывается хорошая возможность для получения банками более дешевых ресурсов. Это секьюритизация, которая становится практически массовой. И банки, пробуя в первый раз ее, понимают, что стоимость привлеченных ресурсов колеблется в районе 6-6,5 %, это все-таки не 9 % и не 10 %. Поэтому тут может быть разбег для банков, ресурс для того, чтобы снижать ставки в будущем. И за счет привлеченных более дешевых средств улучшать условия для заемщика. Поскольку сейчас в основном кредиты выдаются за счет привлеченных средств не длинных ресурсов, коротких и достаточно дорогих.

Н.Андрущенко:

- А возможно ли перекредитование?

Е. Шокина:

- Конечно, да. И существует масса программ в банках.

Н. Андрущенко:

- Система работает?

Е. Шокина:

- Это работает. Но, на мой взгляд, это выгодно для заемщика, учитывая, что он оплачивает услуги банка по перекредитованию, когда ставка отличается минимум на 2 и более процентов.

Н. Андрущенко:

- Находит человек другой банк, который предлагает ему меньший процент.

Е. Шокина:

- Но надо считать в каждом случае, сколько вы получите на выходе, стоит ли игра свеч. Такие услуги есть. И они хорошо воспринимаются на рынке.

О. Головнев:

- В нашей стране часто субъективные факторы играют гораздо более значимую роль. В этом году предстоят выборы в Думу, в следующем – президентские выборы. Плюс меняется мэр Москвы. Эти факторы потенциальные покупатели жилья должны учитывать? Власти могут пойти на популистские меры и попытаются нажать на административные рычаги, чтобы снизить цену. У них это получится?

С. Махоткин, компания «Домостроитель-Девелопмент»:

- У нас цены повышались два раза за последние два месяца. Они продиктованы экономическими показателями. Цена не завышена, не занижена, она актуальна на тот момент строительства, который есть. Я не думаю, что выборы сильно повлияют на нас. Уже в прессе проходило не раз, что Федеральная антимонопольная служба искала заговор между застройщиками. Такого заговора не было. Цены все-таки регулируются сейчас рынком. И государственных застройщиков я не могу назвать. Это все уже давно как частный бизнес. Если вдруг начнут застройщикам давать площадки под застройку на льготных условиях государство, может быть, что-то изменится. Но пока этого не было. И мы все работаем по коммерческим принципам. В убыток себе никто работать не будет, даже если попросят.

.Головнев:

- Сейчас есть предложения ввести драконовский налог на продажу второй квартиры. Жилье как инвестиции теряет свою привлекательность.

С. Махоткин:

- Во всех странах есть этот налог. И ничего в нем страшного нет. Если жильем владеешь меньше, чем какой-то срок, то платится налог с этого. Точно так же с акциями и с другими финансовыми инструментами. И квадратный метр как финансовый инструмент я бы не рассчитывал в плане того, что оно теряет свою привлекательность. Я сам вложил в жилье и ничуть не жалею. И даже если мне придется заплатить с этого 30-процентный налог, с прибыли, то я его заплачу.

О.Головнев:

- А в данный момент вы готовы были бы инвестировать в жилье…

С. Махоткин:

- Я инвестировал в октябре. Прошло не так много времени. Если есть инвестиционно привлекательный объект, то да. Здесь нужно смотреть – вторичный рынок, новостройка, удаление от Москвы, Москва. Цены меняются постоянно. Риск существует. Как и во всех нормальных финансовых инструментах, риск пропорционален отдаче от этого.

Н. Андрущенко:

- Спасибо.

Н. Емелина:

- Чисто субъективное мое мнение. Оно основано на каком-то опыте, на интуиции, на практике. До выборов повышения цен не будет, наверное. Резкого. Поэтому сейчас самое время разобраться и купить то, что нужно. А потом уже все будет отпущено. Так было уже не один раз. Да, раскачать рынок можно. И это мы видели с вами не раз. Статьями, популистскими мероприятиями, заявлениями. И да, он через три-четыре месяца как-то на это реагирует. Но изменить коренным образом ничего нельзя. Так что цены сейчас самые нормальные для покупки. Особенно будут цены расти на загородную недвижимость, на мой взгляд. Как только в начале года банки выкинули свои программы, что стало с ценами на жилье? Они резко поползли вверх. Мы это знали в январе. Потому что поняли, как только банки то - пожалуйста, другое, без зарплаты – пожалуйста. Все, мы знаем, что цены будут расти. Сейчас это будет с загородной недвижимостью.

Н. Андрущенко:

- Я хочу, чтобы вы поговорили об обмене с помощью кредита. Что это такое?

Дмитрий Николаевич Овсянников, генеральный директор компании «Ипотек.ru»:

- Только позвольте сначала немножко дополнить. Сам в октябре прошлого года продал свою квартиру. Потому что посчитал, что в нынешней ситуации держать ее невыгодно. Даже невыгодно ее сдавать в аренду. Потому что платежи по банковскому кредиту больше, чем можно было получать от аренды. Поэтому я просто свою квартиру продал. Но квартира квартире рознь. У меня была двухкомнатная квартира в девятиэтажке. Такие квартиры сейчас в Москве дешевеют. Если бы это было монолитно-кирпичное жилье, то выгодно такую квартиру сейчас покупать. Потому что они дорожают. Идет расслоение рынка. Малометражные квартиры дешевеют, а более престижное, более приемлемое для жизни жилье дорожает.

О. Головнев:

- Что выгодно сейчас покупать?

Д.Овсянников:

- Хорошее, комфортабельное жилье. В старые 5-9-этажки, 12-этажки, 16-этажки лучше не вкладываться.

А. Шелковый:

- Вы планируете и говорите о приобретении квартиры. Для каких целей? Вы хотите заработать на этом путем инвестирования? Или вам нужна квартира, чтобы в ней жить?

О. Головнев:

- Чтобы жить.

А. Шелковый:

- Но при этом, чтобы она только дорожала.

Д. Овсянников:

- Хочу поговорить об обмене и ипотеке. Для чего человек продает квартиру? Как показывает практика, в семи случаях из десяти – для того, чтобы с доплатой купить другое жилье. С другой стороны, откуда у покупателя деньги на покупку квартиры? По опросам, проводим среди наших клиентов, в семи случаях из десяти основная часть денег для покупки от продажи имеющегося жилья. Из этого следует, что мы имеем дело не с рынком покупателей и продавцов, а с рынком менял. Поскольку большинство участников рынка, с точки зрения поставленных целей, являются не покупателями в чистом виде и не продавцами, а менялами. Хотя чисто технически обмен сейчас реализуется через куплю-продажу. И поэтому по документам на рынок недвижимости есть покупатели и продавцы. Хотя, по сути большинство из них являются менялами. Хочу подчеркнуть, что критерием обменной сделки является не то, что эта сделка совершается, когда одновременно человек продает и покупает себе квартиру. Критерий обменной сделки это деньги, полученные от продажи своей квартиры и потраченные на приобретение другой. Поэтому обмен не перестает быть обменом, если человек сегодня продал свою квартиру, а другую для себя купил через два месяца. Или, когда сегодня приобрел квартиру, а, допустим, в течение года продал свою. Если однокомнатная квартира меняется на двухкомнатную, или двухкомнатная на трехкомнатную, то очевидно, что в итоге человек получает дополнительную комнату. Следовательно, чтобы такой обмен состоялся, заемщику необходимо и достаточно иметь доплату в размере стоимости дополнительной комнаты. В то время как большая часть стоимости приобретаемой квартиры получается от продажи своей. Когда мы говорим о том, что цены выросли настолько, что позволить себе купить квартиру могут не более 10% населения Москвы, я не говорю о других регионах, с помощью ипотечных кредитов, то это так, если учесть, что минимальная сумма, которая требуется в Москве для покупки небольшой однокомнатной квартиры в долларовом эквиваленте составляет порядка 130 тысяч долларов. Чтобы получить такой кредит в банке, необходимо ежемесячно зарабатывать ежемесячно 2-2,5 тысячи. То есть, 50-70 тысяч рублей. Если же говорить о больших квартирах, то для их покупки нужно зарабатывать еще больше. Очевидно, что это далеко не средние доходы. Но представим, что речь идет не о покупке квартиры с нуля, а об обмене с доплатой. Как мы говорили выше, доплата может быть в размере, достаточном для покупки дополнительной комнаты и составлять от 60 до 100 тысяч долларов. Деньги на доплату можно получить в банке в виде кредита. Для получения такого кредита заемщику достаточно зарабатывать от 25 до 40 тысяч рублей в месяц. Что такое 40 тысяч рублей? Допустим, семья – муж и жена. Муж зарабатывает 20 тысяч, жена зарабатывает 20 тысяч. Вот они, 40 тысяч. Вот они, деньги, необходимые для получения кредита, достаточного для улучшения жилищных условий. Заметьте, большинство участников рынка – менялы, с одной стороны.

Е. Андрущенко:

- А выплаты сколько при этом составляют ежемесячные по кредиту?

Д. Овсянников:

- Примерно половину. 20 тысяч рублей. С другой стороны, доходов у большинства москвичей достаточно, чтобы получить в кредит деньги для доплаты при обмене. Из этого следует, что в нынешних условиях, когда цены стабилизировались и даже немного снижаются, я не беру по регионам, в Москве снижаются, обменные сделки станут основными.

Теперь хотелось бы поговорить о том, что могут сделать банки для решения проблем менял. Как основные категории клиентов в ближайшее время. С одной стороны, уменьшить процентную ставку. Как бы это ни звучало банально. Когда в банк приходит, допустим, Иванов и берет кредит в 90% от стоимости приобретаемой квартиры, то такой кредит является не очень выгодным для банка. Ведь если цены даже незначительно упадут, кредит может оказаться необеспеченным. Например, если банк выдал кредит в размере 180 тысяч долларов, заемщик по кредиту решил вдруг не платить, а цены упали на столько, что квартира, купленная за 200 тысяч, стоит сейчас 170, то стоимости проданной квартиры не хватит для того, чтобы компенсировать убытки банка. Другая ситуация, когда в банк приходит другой заемщик и берет кредит на покупку аналогичной квартиры также стоимостью 200 тыс. Только при этом вносит 100 тысяч своих средств в виде первого взноса. Дальше, если цены упадут до 170 тысяч, денег, вырученных от реализации квартиры, хватит, чтобы и убытки банка компенсировать, и заемщику что-то осталось.

Теперь посмотрим из чего складывается процентная ставка. С одной стороны, она складывается из стоимости сделок. Ведь где-то банк деньги берет, чтобы выдавать их в виде кредитов. Если берет у заемщиков, то за пользование их деньгами должен платить проценты. Процентная ставка складывается из накладных расходов, содержания офиса, зарплаты сотрудников, охраны, рекламы и т.д. В процентную ставку закладывается и прибыль банка, а иначе зачем банку заниматься коммерческой деятельностью? В процентную ставку закладываются также риски невозврата кредита. Стоимость сделок может оказаться для банка ниже, когда банк выдает деньги в виде новых рискованных кредитов. И вот очевидно, что кредиты, когда первый взнос заемщика составляет более половины стоимости закладываемого жилья, можно выдавать под более низкие проценты, они менее рискованные. Другими словами, те банки, которые первыми сейчас назовут вещи своими именами, покупателя покупателем, а менял менялами, и предложит более низкие проценты для заемщиков, улучшающих свои жилищные условия, те банки получат существенные дивиденды в виде дополнительных клиентов. А выгодно понизить процентную ставку для таких заемщиков, потому риски невозврата кредита менялами значительно меньше, чем другими категориями заемщиков. С другой стороны, можно упростить процедуру передачи денег. Представим, что происходит цепочка обмена квартир. Продается однокомнатная и взамен своей квартиры приобретает двухкомнатную, а тот взамен своей двухкомнатной приобретает трехкомнатную. Такая обменная цепочка легко совершается. Если происходит не одномоментно, то есть, перекрывается по времени. Если многократно используются личные сбережения, то есть, нет никакого банка. Или если доплата для обоих обменов предоставляется одним банком. Недавно с помощью кредита Внешторгбанка мы совершали обмен, когда в цепочке из пяти квартир три квартиры покупались с помощью ипотечного кредита Внешторгбанка. Если же доплаты для обменов предоставляются разными банками, то такой обмен оказывается невозможным, потому что банк-кредитор хочет контролировать кредитные средства до момента залога квартиры банку. И банк-кредитор настаивает, чтобы деньги передавались через депозитарную ячейку именно этого банка. Получается проблема на пустом месте. Банки не могут договориться, чтобы деньги по всей сделке передавались бы через депозитарную ячейку одного из нескольких банков-кредиторов. В результате такие обменные цепочки просто рушатся. И получается, что при возникновении такой ситуации заемщикам приходится либо совершать какие-либо действия, чтобы невозможное сделать возможным, или, например, перерассматриваться в том же банке, где и остальные участники сделки. Либо искать другую квартиру, либо отказываться от обмена вообще. Либо доплачивать продавцу… И, наконец, еще одна потенциальная возможность для банков, что сейчас можно сделать, чтобы получить дополнительных клиентов, с одной стороны, и дополнительную возможность для этих клиентов. Есть еще одна категория клиентов, чьи проблемы могут быть решены достаточно просто. Это те заемщики, которые хотят обменять квартиру уже находящуюся в залоге у банка. Простой пример. Молодой человек пару лет назад купил однокомнатную квартиру, тогда у него были определенные доходы, тогда он был один. За эти два года он женился, у него увеличился состав семьи, с другой стороны у него увеличились доходы. И его доходы позволяют платить банку больше по кредиту, чем за однокомнатную квартиру. То есть, получается, есть потребность в улучшение жилищных условий и есть возможности эти условия улучшить. Лишь единицы банков могут пойти навстречу заемщику в такой ситуации, хотя, казалось бы, за счет продажи однокомнатной квартиры можно погасить долг банку и еще останутся деньги. И осуществить покупку большей и лучшей квартиры и платить уже за большую и лучшую квартиру.

Н. Андрущенко:

- Дмитрий Николаевич, а если такая ситуация. Однокомнатная квартира и однокомнатная. А люди хотят трехкомнатную. Им лучше обмен или продажа своих двух квартир?

Д. Овсянников:

- Сейчас обмен реализуется через купли-продажи, поэтому по любому такой обмен будет осуществляться через куплю-продажу.

Н. Андрущенко:

- Не отпугивает людей слово «обмен»?

Д. Овсянников:

- А здесь по сути дела речь идет о том, что человек продает две своих взамен покупает квартиру. Другое дело, что реализовать этот вопрос можно, но сразу вижу, как минимум, три пути. Первый – это с помощью кредита купить трехкомнатную. Потом уже продавать две однокомнатные. Второй путь – найти покупателя на свою одну из квартир, с помощью кредита купить трехкомнатную и потом продавать свою вторую однокомнатную. Вариантов достаточно много. Когда человек приходит и говорит – я хочу это сделать. И уже наша задача – какими путями это можно сделать.

Н. Андрущенко:

- Спасибо, Дмитрий Николаевич. Теперь слово Банку Москвы, от имени которого Вячеслав Сергеевич Шаламов.

В. С. Шаламов:

- Вы с самого начала задали тон дискуссии. Поставили два вопроса – как быть заемщиком и как реализовать нацпроект. Два вопроса важных. Уже даже ряд ответов получили. И вот Дмитрий поднял еще одну тему, которая очень тоже важна – что государство еще может сделать для развития ипотечного кредитования в России. Затрону в принципе на теме обмена, в том числе квартир, которые в залоге. Ну, это вопрос с госрегистрацией на самом деле. Как у нас осуществляются сделки по регистрации недвижимого имущества. Этот вопрос сейчас является одновременно как бы тормозом и основной проблемой. Он касается и рефинансирования кредитов, и продажи имеющихся квартир, которые под залогом. И в принципе той сложной цепочки альтернативы, которую сейчас описали, когда невозможно там состыковать всех покупателей в одном месте, чтобы они осуществили расчет в том банке, в каком нужно. Есть хорошая практика в соседних республиках. В Казахстане, насколько я знаю, они прямо в день подписания договора тут же регистрируют договор о купле-продаже. У нас же этим занимаются месяц, соответственно, возникают все эти сложные процедуры с ячейками… Соответственно, в этом направлении есть еще куда развиваться. Эта тема обсуждается уже многократно банковским сообществом с возможностью преференций по ипотечному кредитованию. Но пока что отклика не нашло. Мне кажется, это долго будет обсуждаться, хотя там выступают различные министерства и ведомства с инициативами, но из этой неразберихи с регистрацией и возникают все сложности. То есть, заемщику достаточно сложно перекредитоваться в другом банке, потому что тот банк, в котором ему дают новый кредит, или рискует, и хорошо так рискует. То есть, они не могут оценить, что сделает заемщик, когда он получит этот кредит – погасит он кредит в том банке или не погасит.

Н. Андрущенко:

- Скажите, а в связи с этим возможно ли расширение рынка и вступление туда новых игроков, таких, как наши братские республики, у которых условия лучше? Там активно кредитуются россияне, да, в банках тех стран?

В. Шаламов:

- Казахские банки уже в России успешно функционируют, достаточно успешно, но у них те же самые проблемы, что и у российских банков. Единственное, что они немножко в некоторых аспектах смотрят сквозь пальцы. Но это право банка, он должен вести какую-то свою кредитную политику, и на этом зарабатывать, в любом случае.

Н. Андрущенко:

- А по поводу вступления в ВТО и возможности проникновения западных банков на наш рынок – составят ли они большую конкуренцию? Там кредиты все-таки дают под меньший процент.

В. Шаламов:

- Я бы не сказал, что поменьше. Возьмем европейский рынок. Я бы не сказал, что там ставки намного ниже. Ну да, там уровень инфляции чуть-чуть пониже.

Н. Андрущенко:

- Не опасаются наши банки вот таких новых игроков? Это еще нескоро будет, пока мы и в ВТО не вступили.

В. Шаламов:

- Мы не опасаемся, мы даже ожидаем, что в этом году, как минимум, ну один банк уже появился – "Хоум - кредит". И второй банк, который собирается запустить программу ипотечного кредитования – "Джи эмани банк" – они серьезно настроены. Чем они конкурируют? Тем, что у них есть хороший опыт ипотечного кредитования в различных странах и он основывается, прежде всего, на совершенствовании этих систем, чего многим российским банкам не хватает. К тому времени, когда они смогут достойно представить свои программы на рынке ипотечного кредитования России, российские банки, я думаю, будут уже готовы к успешной конкуренции с ними.

Н. Андрущенко:

- Спасибо. И теперь слово банку "Северный морской путь", Валеева Екатерина Валерьевна, прошу вас. Как правильно выбрать ипотечного брокера, не посоветуете ли? И банк правильно как выбрать читателю? Что является главным?

Е. Валеева:

- Как правильно выбрать банк? Нужно ориентироваться, во-первых, на ставки. В то же время смотреть на скрытые комиссии банков. Тут уже говорили по вопросу эффективной процентной ставки.

Н. Андрущенко:

- Ваш банк работает с ипотечным кредитованием?

Е. Валеева:

- Наш банк работает с ипотечным кредитованием с августа прошлого года. Мы предоставляем кредиты и на покупку первичного жилья, и вторичного жилья. Также под залог недвижимости. Есть у нас программа по предоставлению кредита в залог недвижимости на ремонт.

Н. Андрущенко:

- А процентная ставка по кредиту?

Е. Валеева:

- Минимальная процентная ставка в рублях и в валюте – от 11%. На срок до 15 лет. Что касается выбора ипотечных брокеров, то здесь в принципе я могла бы посоветовать заемщикам нашим, поскольку не очень большой опыт мы имеем в работе с ипотечными брокерами, заемщикам следует посмотреть на размер комиссии, которую берут ипотечные брокеры. Здесь тоже достаточно большой диапазон.

Д. Н. Овсянников:

- Коль скоро речь пошла об ипотечных брокерах и о том, как клиенту выбирать банк, то первое на что хотел бы обратить внимание – это цель, а для чего нужен ипотечный кредит. Очень часто цель – это получение средств. Мол, получу деньги, а там буду разбираться. В большинстве случаев, к сожалению, основная цель – а чего же я хочу, для чего я эти деньги беру – отходит на второй план. Мы проводили дни открытых дверей. И, как показывает практика, 8 человек из 10 просто пришли в свой банк. Хотя с этими банками, мы в них направляем огромное количество клиентов. У них замечательная программа, но при всем при том 8 из 10 людям, самостоятельно пришедшим в эти банки, лучше было бы пойти в другой банк. Пример. Значит, процентная ставка. Если человек выбрал по процентной ставке – нужно понимать, что при одних и тех же доходах в разных банках, в одном он получит 50 тысяч долларов, в другом 100 тысяч. На что ему нужны эти деньги? На покупку квартиры или на покупку комнаты? Если на покупку квартиры, то этих денег ему не хватит даже на покупку квартиры в Подмосковье. Если на покупку комнаты, то, очевидно, он обратился не в тот банк, потому что только два банка в Москве выдают сейчас кредиты на покупку комнат. Опять же, хорошо, с целью определились. Следующий момент – это процентная ставка и дополнительные расходы. С процентной ставкой все понятно. Кстати, на последний план почему-то отодвигается такой вопрос, как погашение кредита. Дело в том, что есть банки, где досрочное погашение невозможно или возможно с очень большими штрафами. То есть, получается, что, если он взял кредит на 20 лет, значит, своими процентами я буду кормить банк в течение этих 20 лет. Мне это неинтересно. Потому что если я взял кредит на 10 лет, то в результате моя переплата при 10-процентной ставке составит где-то половину стоимости квартиры. Если я взял кредит на 25 лет, то переплата составит две с половиной стоимости квартиры. Что из этого следует? Что 15 лишних лет пользования кредитом выливается для меня в две стоимости квартиры, которые я должен заплатить. Мне это неинтересно.

Н. Андрущенко:

- Вы сейчас расскажете нашим читателям, что ипотеку брать ни в коем случае нельзя, так как платишь за две квартиры, а имеешь одну.

Д. Овсянников:

- Ипотеку брать можно и нужно. Но что получается. Человек берет деньги на 25 лет, но, как показывает практика российского кредитования, срок жизни кредита 4 года. Четыре года назад у нас в стране были другие цены на квартиры. Поэтому требовались другие деньги. Поэтому возьмем штатовскую статистику. Там кредит возвращается за 7 лет. То есть, вполне нормально, когда человек за 7 лет вернет кредит.

Н. Андрущенко:

- Это если мы возьмем штатовские зарплаты, тогда мы возьмем 7 лет для возврата кредита.

Д. Овсянников:

- Не будем брать их зарплаты, потому что тогда мы возьмем и их цены на квартиры, да? Или на коттеджи. А это немножко несопоставимая вещь.

Н. Андрущенко:

- С нашими коттеджами или с нашими квартирами? У них даже чуть дешевле бывает. Честное слово…

Д. Овсянников:

- Так вот, что получается, - нормально, когда кредит берется на большой срок. Потому что тогда обязательный ежемесячный платеж не задушит заемщика. Но при этом у заемщика должна быть возможность досрочно расплачиваться по кредиту. Вернусь к тому, с чего начал. Если в банке большой мораторий на досрочный возврат кредита, если большие штрафы за досрочное погашение кредита, то это также необходимо учитывать.

Н. Андрущенко:

- Дмитрий Николаевич, вот вчера на этом месте сидели судебные приставы. Главный судебный пристав города Москвы говорил о том, что за границу пускать теперь не будут, если есть невозвраты по кредитам, по вкладам и т.д. Так что банкам опасаться теперь уже можно меньше невозвратов, особенно ипотечных. Вячеслав Сергеевич, вы хотели что-то дополнить, пожалуйста.

В. Шаламов:

- По среднему сроку жизни кредита ипотечного, по количеству кредитов. У нас действительно, процент один из самых крупных, если не самый крупный. Там о четырех годах далеко не стоит речь. Там как минимум шесть лет средний срок жизни. А в США, точно, намного выше средний срок…. Они действительно живут и тянут эту лямку всю жизнь.

А.Шелковый:

- Если обратили внимание, вот в этот кризис, который связан якобы с дефолтом ипотечных банков в Америке, он связан не с этим. И не с тем, что кредитные обязательства переходили на наследников. Наследники были не готовы понизить жизненный уровень, получив кредит своих родственников. Потому что там кредиты, посмотрите, 25-летний, 50-летний, 70-летние кредиты. Для России 70 лет кредит – да это нонсенс какой-то, ни один банк на такое не подпишется. Не надо сравнивать КАМАзы с Запорожцами. Там другая система, там рассчитывают по-другому. И анализ по другому делается. Если бы у меня была, допустим, какая-то кредитная история с рождения человека, которую я вижу, я бы, наверное, по-другому оценивал бы заемщика.

Д.Овсянников:

- Если мы еще рекомендацию заемщикам даем, то хотелось бы обратить внимание, что срок кредитования, который сейчас есть, самый максимальный – 25-30 лет, платеж не особо сокращается по сравнению с 18-летним сроком кредитования. Это вот та граница, начиная с которой увеличивать срок кредитования не совсем выгодно. Банк получит больше процентов, да, ну, соответственно, получит там какие-то определенные риски, что кредит будет долгосрочным. А для заемщиков это не особо выгодно. То есть, если он возьмет кредит на 18 лет, а не на 25 лет, платеж там будет отличаться на копейки, а процентов в итоге он заплатит больше.

Н. Андрущенко:

- Андрей Николаевич, я хотела у вас спросить: доступное и комфортное жилье, как вы считаете, реализуется ли этот национальный проект в России и как ваш банк участвует в этом?

А. Н. Шелковый:

- Мы говорили уже в самом начале встречи, что неправильно говорить о там, высокой стоимости кредитов, да, это вот обсудили в самом начале. Тут вопрос именно в стоимости жилья и возможных путях снижения этой стоимости, во-первых. И второе – просто увеличение объема предложений. На самом деле, сейчас очень большое количество банков, которых мы знаем как одних из основных игроков на рынке ипотечного кредитования, они параллельно говорят так – ипотечное кредитование это та вершина, которая наиболее всем видна. А на самом деле система гораздо глубже, потому что речь идет уже о комплексном финансировании строительства. Потому что в этом случае банки говорят о финансировании именно строительства этого жилья, предлагая одновременно с этим и кредитование именно физических лиц на приобретение квартир в этих строящихся домах. Я могу привести большое количество примеров и не только в Москве, а именно в регионах РФ. Меня поразил размах строительства. В частности, в Красноярске. Причем, тоже финансируется за счет кредитов…

Н. Андрущенко:

- Вот сейчас в Сочи еще развернется грандиозное строительство. Квартиры станут дороже.

А. Н. Шелковый:

- Строительство очень большое идет во всех городах, действительно. В части роста стоимости могу вам сказать, что в настоящий момент в этих крупных городах рост стоимости продолжается большими темпами, чем мы сейчас видим по Москве. О перспективах этого рынка – хотелось бы обратить внимание на тот сегмент, который почему-то вот так сегодня упоминался, несколько раз. Это именно малоэтажное строительство, коттеджные поселки. Они пользуются большим спросом не только в Подмосковье. Такой спрос появляется и формируется и в крупных городах-миллионниках, а уж в Подмосковье это достигло уже определенного размаха. Это и таун хаусы, это и коттеджное строительство, хотя на самом деле здесь тоже очень много как объективных, так и субъективных причин. Вернее, как бы, сложностей, потому что достаточно часто застройщики идут по пути того, что не переводят земли в землепоселения, оформляя их на землях сельхозназначений как дачное строительство, где все это разрешено, соответственно, как бы. И это, конечно, тоже накладывает определенные ограничения. Так или иначе, мы рассчитываем, что в этом году будет реализован, в некотором роде, пилотный проект в части земельной ипотеки, когда будет предоставляться кредит физическому лицу именно на индивидуальное жилищное строительство.

М.Греков, «НОМОС-банк»:

- Тут есть некий подтекст – доступное жилье или комфортное. Потому что здесь это связано как и с уровнем дохода заемщиков, так и с уровнем того, как реализуется программа на уровне администраций. Потому что в ряде агентств на рынке московского региона не всегда администрация поддерживает застройщиков. И у них получается – либо доступное, либо комфортное. Комфортное – это то, что мы видим в ближайшем Подмосковье. А доступное – это чуть подальше. И если компания строительная не вкладывает свои средства, свои силы, свою душу, оно может быть даже очень недоступное.

Д. Овсянников:

- Значит, определение доступного жилья на самом деле было в федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг. И принято это было постановление правительства РФ от 17 сентября 2001 года. Я просто хочу зачитать, что в этой программе названо доступным жильем. Доступность в приобретении жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв.м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года. Очевидно, что о такой доступности жилья говорить просто не приходится. Берем, допустим, Москву. Стоимость такой квартиры где-то 200 с лишним тысяч долларов. Значит, если за три года 210 тысяч, то это за один год 70 тысяч долларов. В месяц бюджет семьи должен составлять порядка 6 тысяч долларов. Очевидно, что для доступности в соответствии с принятой правительством программы есть два варианта. С одной стороны, либо это увеличение доходов населения. С другой стороны, либо снижение стоимости квадратного метра. Снижение стоимости возможно за счет большего строительства. Но я честно вам признаюсь – я немного боюсь вот этого малоэтажного строительства, которое планируется под Москвой. Потому что в Москву сейчас реально просто не въехать. Утром пробки, вечером тоже. Как только развернется это строительство, получится, что въехать в Москву просто невозможно. Если сейчас практически невозможно, то тогда все въезды и выезды будут стоять. То есть, реализацию этой программы можно и нужно начинать именно со строительства дорог. С другой стороны, рабочие места. Где будут работать те, кто будет жить в Подмосковье? В Москве? Или там же, в Подмосковье? То есть, получается, что такое малоэтажное строительство – вопрос его очень и очень комплексный. Это и транспортная проблема должна решаться, и обеспечение рабочими местами. И где-то только во вторую очередь именно строительство. Потому что жилье, до которого невозможно добраться, зачем оно нужно?

В. Шаламов:

- Здесь не надо рассматривать только Москву. У нас более 50 филиалов, практически все мы занимаемся ипотечным кредитованием. И вот по нашей статистике, соглашусь с Андреем Николаевичем, то, что будет реально пользоваться спросом в этом году – это земельная ипотека, мы тоже занимаемся этим вопросом. Почему будет пользоваться спросом? Особенно это отчетливо видно в южных регионах страны – Краснодарский регион, Сочи. Там земля плодородная, люди любят быть ближе к земле, у них даже стиль жизни сейчас такой, что они покупают землю и строят всей семьей дом и живут на этой земле. Тут это пользуется особым спросом. Да, в Москве это не особо актуально. Хотя на самом деле у нас уже сейчас стоит очередь из таких заемщиков и в Москве. Потому что, приезжая в Москву, не факт, что лучше – стоять в московских пробках или в пробках на въезде. Одно и то же. Посмотрим на Садовое кольцо…

Н. Андрущенко:

- Мэр обещал, что Москва скоро уйдет под землю.

В.Шаламов:

- Но пока Садовое кольцо стоит. Я прихожу в 8.20 на работу – оно уже стоит. То есть, где стоять – разницы нет, живешь ты в Москве в квартире или за городом, где чистый воздух – и стоишь на въезде. Малоэтажное строительство будет актуально везде, в том числе и в Москве, и по всей стране.

Н. Андрущенко:

- В самой Москве малоэтажное?

В.Шаламов:

- В Московской области.

Н. Андрущенко:

- Спасибо большое. Я попрошу вас, Евгений Владимирович, подвести итоги круглого стола.

Е. В. Чепенко:

- Я немножко дополню. Я полностью согласен с представителем Банка Москвы о том, что в этом году и в последующие годы наиболее перспективным развитием будет земельная ипотека. Мы на этот счет очень активно проводим работу, подготовили уже варианты и концепции развития ипотеки. Довели до рабочей группы Шувалова, который, вы знаете, отвечает за реализацию нацпроекта. На сегодняшний день в нескольких регионах, в которых сейчас сформированы подгруппы под руководством Бравермана, эти пилотные проекты, в том числе в плане земельной ипотеки будут отрабатываться. Поэтому мы считаем, что это перспективное направление, поскольку для любого банка самое главное при выдаче кредита получить надежное ликвидное обеспечение. Земля – она всегда была и будет наиболее ликвидным обеспечением, поэтому мы считаем, что в этой части развитие будет очень большое. Ну, что касается круглого стола, я считаю, что такие круглые столы очень полезные и очень нужные. Сегодняшний стол показал большую заинтересованность всех участников. Более того, мне показалось, что все с интересом высказывались и говорили, даже как-то и переживали за то, что ипотека идет и каждый хочет успеть и привнести какую-то свою лепту. Поэтому я думаю, такой боевой, оптимистический настрой всех участников, он все-таки даст свои положительные результаты, и в ближайшее время мы их увидим.

Н. Андрущенко:

- Мне тоже показалось, что наш круглый стол выглядел очень оптимистично, что можно купить жилье и в Москве, и в Подмосковье. Я в это слабо верила, для большинства граждан, мне казалось, задача немыслимая. Считайте, что вы меня убедили. Когда читатели «Комсомолки» придут в ваши банки, не подведите. Они будут ссылаться на ваши слова в «Комсомольской правде». Спасибо всем вам.