Наш корреспондент Дарья ЗАВГОРОДНЯЯ: Как я продала квартиру в Москве и купила новую

Раньше Даша жила с видом на крышу. Теперь у нее в окнах - сплошные пейзажи.

Сейчас рынок столичного жилья - это рынок покупателя. То есть покупать квартиры сейчас чрезвычайно выгодно. А я недавно и купила новую квартиру, и продала свою. На языке риэлторов совершила «альтернативную сделку». О том, как все это происходило, я и решила вам рассказать. Вдруг мои советы пригодятся тем, кто решил совершить операцию с недвижимостью.

Крыша плача

Я квартиру продаю. С потолками два сорок пять. В доме блочно-кирпичном. Стены у него из дранки, щепок и кизяков (вскрылось при ремонте). Сбоку к дому пристроен двухэтажный «Универсам». Я живу на третьем этаже. И получается, все три моих окна с решетками выходят на крышу «Универсама». За решетками сидим мы с собакой. А коты, вороны и крысы клюют на крыше за окном. Кому повезло - друг друга, а в основном суровую пищу. Презервативы и пивные крышки. По весне еще соседи выкидывают свои елки в окошко. И эти елки тоже на крыше лежат шалашиком. Полный биогеоценоз. И вот все это мне надо выдать за мечту новосела.

А что же мы купим вместо?

А мы купим, товарищи, квартиру с нормальным видом из окон. Одно окно - на каштан. Другое - на рябину. Третье - на балкон. Звоню подруге Карине. Она маклер по продаже жилых объектов. Мы болтаем час и мечтаем, как мы загоним нашу халупу и купим Тадж-Махал.

Насчет крыши в объявлении мы ничего не указываем. Мы указываем, какая у нас кухня, и потолки - два шестьдесят. Кухня большая, 10 метров, это место силы. И покупателям надо, говорит Карина, чтобы пахло очагом: пирогом и утюгом. Да у меня очаг - первый сорт! Не то что пирогом - даже псиной слегка воняет, как в лучших домах. Дальше мы заламываем цену. Мы такие выставляем «бабки», что в глазах темно.

На другой день Карина кидает свой маклерский клич по газетам, и мы ждем. И к нам прут граждане глядеть этот наш парадиз. Они ходят, причем не порциями, а единым хвостом, как в Мавзолей.

Дырки в кафеле маскируем собакой

Я корчу хозяйку медной горы, но это искусство мне не дается. Несколько раз приезжает Карина. Она торгует, как Семирамида в садах своих. А покупатели хитрые. Сразу ломятся к окнам:

- А что там у нас за окошечком?!

- А за окошечком крышечка! Это типа балкончика.

- А почему на балкончике посторонний кот гадит?

- Что вы, это наш. Очень породистый кот. Британский вислоухий.

- А крыска тоже ваша?

- Какая крыска?

На кухне гости уже равнодушны. Лобное место силы.

Все это время собака сидит в ванной, рычит и готовится брехануть.

- Ой, какая собачка злая. Нам бы ванночку глянуть. Распахиваю дверь.

На ванне сидит муж Саша, держит пса Мишаню и загораживает дыру в кафеле. Ванная у нас не очень. Поэтому пес разряжается диким лаем.

- Ой, закройте его!

Я захлопываю дверь и громко негодую на пса Мишаню: «Значит, так, еще раз гавкнешь - дам в лоб».

Но покупатели меня уже не слушают. Они уже прощаются. И уходят навсегда.

И вот этот метасюжет крутится у нас где-то месяца два. Мишаня, конечно, проявил себя Джульбарсом. Один раз выдрался из ошейника и погнал двух громадных мужиков. Как они смешно бежали. И квартиру нашу забыли купить... Мама не выдержала первой:

- Дашенька, ты этот дом никогда-никогда не обменяешь!

- Мама, тут от метро два шага. И 25 минут до Красной площади.

Но решимость моя падает. Я рыдаю Карине в трубку:

- Они не хотят нас покупать! Они все лезут на эту крышу.

Карина спокойна, как ЦК КПСС:

- Давай пока приглядим тебе жилье. И будем говорить, что продаем пустую квартиру.

«Пустая квартира» - значит, что я сегодня-завтра из нее выкатываюсь. Это жирный плюс.

Сервис за 100 баксов

Скоро Карина находит вариант. На десять метров больше, а цена почти совпадает с нашей. Дом - соседний с маминым. Правда, от центра дальше. И от метро топать не пять минут, а двадцать. Зато сколько зелени. Три окна - на каштаны. Одно - на рябину. И балкон. Опа. Мы вносим залог - штуку баксов. Если мы за две недели не найдем продавцов для нашей крыши плача, мы лишимся штуки бачей и этой квартирки. Нервы на пределе. Мама едет в церковь.

Через неделю хата продается. На сделке я читаю книгу и даже не успеваю психануть. Все маклеры попались честные.

Регистрируем сделку тоже быстро: в «едином окне» жилконторы у нас «свой человечек» сидит. Даешь ему сто баксов - он выносит все документики на новую квартиру. У кого нет «своего человечка», стоят в очереди пять часов. Так что главное, граждане, - надежный риэлтор (см. ниже).

ПОЛЕЗНЫЕ ВЫВОДЫ

Главное - выбрать риэлтора

Продажа квартиры может растянуться на три месяца. Покупка - на полгода. На это время маклер должен стать вашим самым близким другом. Он будет ворочать вашими деньжищами!

Выбирайте не фирму с громким именем, а человека. Опирайтесь только на рекомендации хороших знакомых. Опросите как можно больше народа.

Чем хорош «свой» риэлтор

При покупке квартиры придется внести залог наличными - 1000 долларов. Если у вас нет этих денег, риэлтор внесет их за вас.

Он подходит к делу неформально: не будет лишний раз гонять вас за дурацкими справками.

У него, в свою очередь, везде есть «свои человечки»: это поможет избежать очередей и волокиты в присутственных местах.

Если вы продаете квартиру

Нужно придать ей наиболее выгодный вид и запах. Перед просмотром уберите все мелочи по шкафам и сварите свежий кофе. Или испеките пирог с корицей. Эти запахи создают ощущение уюта.

Не бегайте за покупателями по всем комнатам и не трещите. Им и без вас понятно, где - встроенный шкафчик, а где - стеклопакетики. Примите благодушный и слегка усталый вид, будто у вас покупателей море и вы от них уже не знаете куда деться.

Торг может затянуться. Если риэлтор надежный - только он знает, когда нужно скинуть или поднять цену. Кроме того, он владеет еще массой всяких приемчиков.

Не надо

Делать ремонт перед продажей. Он особо погоды не сделает. Может, квартиру быстрее купят и на 2000 баксов дороже, но вы не сможете окупить расходы даже наполовину.

Что влияет на цену

Балкон.

Близость от метро: важно, чтобы было «пешком». Некоторые даже пишут в объявлениях: «Пятнадцать минут пешком от метро». На самом деле там три остановки на автобусе.

Категория дома: чем «моложе» постройка, тем лучше. Кирпичные дома ценятся выше блочных и панельных.

Консьержка, цветы в горшках, чистый подъезд, домофон.

Встроенная мебель.

Район: весь запад Москвы дороже востока, север - дороже юга.

Эти факторы в разных сочетаниях могут прибавить квартире от 5 до 15 000 долларов «веса».

Что сейчас выгоднее?

Константин АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

- Обмен квартиры провести трудно, когда цены сильно растут или сильно падают - более чем на 2 процента в месяц. Сейчас на рынке затишье, трудностей с обменом быть не должно. Для тех, кто хочет продать жилье, времена не самые лучшие. Покупателей стало в 2 раза меньше по сравнению с прошлым годом. Квартиры не хотят покупать потому, что цены на жилье сильно завышены. И все ждут снижения. Это не будет прямо-таки падением, корректировка, по прогнозам, должна произойти на 10 - 20 процентов. Уже сейчас квартира, выставленная на продажу за 200 тысяч, продается за 180, а то и дешевле. Покупатели торгуются и ставят условия, они сейчас в более выгодном положении.

Почем московские метры?

Квадратный метр за пределами Кольцевой линии метро стоит от 3500 до 4500 долларов. Внутри «кольца» ситуация другая. Близость к Кремлю вздувает цену до 7 - 10 тысяч долларов за метр.