Как избавиться от плохого управдома

Рис. Валентина ДРУЖИНИНА.

Именно к этому времени собственники жилья в многоквартирных домах должны определиться, кто же будет следить за порядком в многоэтажке. Но уже сейчас ясно, что конкурсы по выбору управляющей компании состоялись почти везде. И теперь появилась новая напасть: выбрать-то компанию выбрали, а как теперь научиться держать ее в ежовых рукавицах, чтобы не расхолаживалась? Об этом нам рассказывает ведущий юридический консультант Института экономики города Дмитрий ГОРДЕЕВ.

Что случится, если до 1 мая жильцы не выберут управляющую компанию для своего дома?

- Ничего страшного. Крайний срок выбора управляющей компании (УК) установлен не для нас с вами, а для чиновников. Собственники помещения в многоквартирном доме могут выбирать способ управления в любое время - так написано в Жилищном кодексе. Но если жильцы не хотят этим заниматься, то муниципалитет должен провести конкурс по выбору управляющей компании. А чтобы муниципалитеты не развели волокиту, депутаты Госдумы установили предельный срок проведения конкурсов.

Управляющая компания сама устанавливает тарифы?

- Нет, только по соглашению всех заинтересованных сторон. Бывает так, что разные управляющие компании за одну и ту же сумму готовы предоставить разное количество услуг. Разумеется, в этом случае стоит выбирать компанию с наибольшим перечнем работ. Для вас на первом месте стоит цена? Отдавайте предпочтение тем коммунальным фирмам, которые обещают дешевле.

Собственники жилья получают какие-либо преимущества, если лично выбирают способ управления домом?

- Во-первых, вы сами пытаетесь выбрать управляющую компанию с наиболее выгодными для вас условиями. А во-вторых, деньги на капремонт из федерального бюджета будут выделяться лишь на те дома, в которых создано ТСЖ или выбрана управляющая организация на общем собрании собственников жилья. В дома, куда управляющую компанию выбрал муниципалитет, деньги не пойдут.

Жильцы выбрали управляющую компанию, но недовольны качеством предоставляемых услуг. Как разорвать договор с разгильдяями?

- На этот случай нам дано право на расторжение договора в одностороннем порядке. Вместе с представителями управляющей компании оформляете акты нарушений. Руководство УК не собирается этим заниматься? Обращаетесь в Государственную жилищную инспекцию, в чью обязанность входит контроль за состоянием домов: пишете жалобу, просите прислать представителя и составить акт. Прикладываете эти документы к решению общего собрания собственников. Управляющая компания считает доказательства несущественными? Обращаетесь в суд.

Но бывает и другая ситуация: собственники вчера выбрали управляющую компанию, а сегодня пытаются от нее избавиться. Хотя УК еще даже не показало своей работы. Суд при рассмотрении такого дела наверняка встанет на сторону коммунальщиков. В противном случае вы будете менять управляющих как перчатки, а желающих управлять жильем будет все меньше.

Некоторые строители при передаче ключей купившим жилье в новостройке навязывают им управляющую компанию. Это законно?

- Незаконно по нескольким причинам. Во-первых, если еще нет прав на собственность, то жильцы могут создать только товарищество собственников жилья. А возможность выбора управляющей компании появится лишь после вступления в право собственности недвижимостью.

Во-вторых, вам никто не вправе диктовать свои условия. Что делать, если договор уже подписан? Решением общего собрания организовать ТСЖ или судиться с управляющей компанией. Причем первый вариант проще - ведь судиться придется несколько месяцев.

Сколько россиян все еще не выбрали управляющую компанию?

- Около 5% - до 1 мая муниципалитеты должны провести у них конкурсы по выбору управляющей компании. Но это виртуальная цифра. Уж слишком много фикции. Это один из элементов работы монополистов ДЕЗ. Фабрикуют протоколы, обманывают людей. Например, люди еще не проголосовали за выбор управляющей компании, а им вместе с протоколом о решении сразу подсовывают на подпись проект договора. Получается, люди еще не проголосовали за выбор управляющей компании, а договор с ней уже подписан.

Целью реформы ЖКХ было улучшение качества услуг и снижение тарифов. Но пока и качество оставляет желать лучшего, и цены идут вверх...

- На рынке жилищно-коммунальных услуг нет конкуренции. И прежде чем она появится, пройдет еще много лет. Сейчас уже достаточно много городов, где успешно работают управляющие компании: это Ростов-на-Дону, Томск, Магадан... Но даже в этих городах существует предварительный раздел рынка. Собираются некие товарищи и договариваются: ты работаешь в этом районе, а мы - в этом. Но долго такая ситуация продолжаться не может. Скоро станет понятно, кто работает лучше, а кто хуже. И несмотря на договоренности, начнется передел рынка в пользу тех, кто предоставляет качественные услуги за меньшие деньги.

СПРАВКА «КП»

Кому доверить?

Управлять домом можно тремя способами. Первый - общим собранием собственников квартир. В этом случае все работы в здании будут производиться под пристальным контролем каждого жильца. Но много ли желающих просиживать штаны на собраниях?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и управляющая компания - выбор тех, кто привык дорожить временем. У каждой из этих организаций имеются свои нюансы. Управляющие компании - муниципальные или акционированные ДЕЗ и другие службы, хорошо нам знакомые по дяде Васе-слесарю, которого в нужный момент не найти. Настоящих частников, а не перелицованных из муниципалов, - считанные единицы.

Не забудьте и о том, что управляющая компания - предприятие коммерческое, которое обязано приносить прибыль. В отличие от ТСЖ. Выгода товарищества очевидна. Но люди сведущие напоминают, что во главе ТСЖ должен стоять честный человек, у которого не потянется рука обогатиться за счет приписок и других махинаций.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Что должно быть в договоре

Для управляющей компании чем тоньше договор, тем больше маневра для воровства и надувательства. В документе необходимо четко прописать следующие пункты:

полный перечень общего имущества дома;

подробный список услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок их изменения;

оплата услуг и способ перечисления денег.