Договор долевого участия: как он защищает права покупателя новостройки

На вопросы радиослушателей в прямом эфире радио «КП» 97,2 FM ответил заместитель начальника отдела регистрации прав при долевом строительстве и других видах инвестиций Управления Росреестра по Москве Чупин Андрей Сергеевич.

- Не все покупатели новостроек знают, что есть такая форма, как государственная регистрация договора долевого участия. И происходит она в том случае, если договор с продавцом новостройки, то есть застройщиком, заключается в полном соответствии с законодательством, то есть по закону о долевом строительстве. Так сложилось, что часть новостроек у нас продается по закону, а часть по так называемым серым схемам, то есть в обход существующего законодательства. Сегодня мы поговорим о том, как будут защищены права дольщика, если он заключает договор именно с застройщиком, который все делает по закону, в том числе регистрирует этот самый договор долевого участия. Зачем эта госрегистрация нужна и какие гарантии она дает дольщику?

- Появлению госрегистрации предшествовала ситуация, сложившаяся в 90-х годах, которая породила проблему обманутых вкладчиков. Зачастую земля предоставлялась недобросовестным застройщиком, которые срывали сроки сдачи домов в эксплуатацию, либо, заключив двойные договора продажи и собрав денежные средства с граждан, вовсе не приступали к строительству. Многие слышали о таких фирмах как «Экипаж», «Юнистрой» и «Мастерок», «Социальная инициатива». Поэтому возникла необходимость в законодательстве, направленном на повышение государственной гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. В связи с этим был принят закон 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства домов и иных объектов недвижимости.
Впервые в этом законе было дано определение «договор долевого участия». Согласно закону, это договор, по которому одна сторона, застройщик, обязана своими силами или с привлечением других лиц построить и передать объект долевого участия, а другая сторона, участник долевого строительства, обязана оплатить и принять объект долевого участия.
Договор долевого участия обязателен для государственной регистрации. Для чего это нужно? Это нужно, потому что одновременно с государственной регистрацией договора регистрируется залог прав застройщика. То есть это как бы мера, которая дает возможность потребовать выполнения застройщиком его функций по передаче объекта долевого участия.

- Правильно ли я понимаю, что, если существует такой зарегистрированный договор и  если потом у застройщика начинаются проблемы, то есть некие гарантии того, что дольщик все-таки получит права на недвижимость, за которую он по договору внес  деньги?

- Или он получит эти права, или застройщик обязан ему вернуть деньги, которые внесены в счет договора. Или заключить с ним другой договор на другой объект.
Тут есть еще один момент очень важный. Были определены конкретные сроки, когда застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоэтажного дома. Это когда он уже получит в законном порядке разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию в Интернете и оформит отношения на земельный участок. Это будет участок, находящийся в собственности застройщика или на условиях аренды.

- Интересно, а много таких договоров долевого участия, заключенных  в полном соответствии с законом,  у нас регистрируется в Москве?

- В настоящее время наш отдел принимает где-то 130 договоров в месяц.

-  Итак, договор долевого участия зарегистрировать можно только в том случае, если застройщик, как вы, Андрей Сергеевич, рассказали, законопослушен, застройщик действует абсолютно по всем нормам. А как дольщику, человеку, который хочет вложить деньги, это узнать? Ему говорят - я белый, я пушистый. На слово верить или что-то требовать?

- Участник долевого строительства имеет право потребовать у застройщика все документы на строительство. И застройщик должен их представить. Это обязательное условие, это законно. Или информация по строительству должна быть размещена в Интернете, где  участник долевого строительства может ее посмотреть.

- Правильно ли я понимаю, что тут лакмусовой бумажкой может служить как раз факт  регистрации договора долевого участия?

- У нас, согласно закону, договор долевого участия вступает в силу после государственной регистрации. Поэтому, если договор долевого участия не зарегистрирован, то он не имеет юридической силы.

- Я имею в виду, что застройщики могут разное говорить - да, мы все делаем по закону, у нас все замечательно, вот у нас большими буквами написано, что мы работаем по такому-то закону - а дальше начинается тянучка…

- В договоре долевого участия прописаны конкретные четыре условия, которые защищают права дольщика. Предмет сделки с описанием, цена договора, срок передачи застройщиком и гарантийный срок на объект долевого участия.

- Даже гарантийный срок? То есть…

- Да, если застройщик не исполняет срок передачи или есть какие-то претензии по качеству объекта долевого участия, то участник долевого строительства вправе или потребовать безвозмездного устранения дефектов объекта, или может в одностороннем порядке расторгнуть договор и вернуть деньги.

- Давайте еще раз повторим эти четыре пункта, на которые дольщикам надо обратить внимание, когда они заключают договор. Они защищают их права.

- При заключении договора долевого участия дольщику в обязательном порядке нужно обратить внимание на следующие моменты:

чтобы в договоре был прописан объект долевого участия - определенная квартира со своими параметрами,

цена договора,

срок передачи — то есть когда застройщик обязан передать объект долевого участия участнику долевого строительства,

гарантийный срок по договору долевого участия.

- Звонит Людмила. Здравствуйте! У меня вопрос такого содержания: по ипотеке приобрели жилье, оформили в собственность. Были, конечно, замечания, но нас заставили написать, что все без замечаний, и нам оформили в собственность жилье. Сейчас наш дом питается от генератора. У нас нет постоянного тока. Если у нас разорится, обанкротится застройщик, к кому можно будет обратиться?

- Людмила, у вас собственность оформлена, свидетельство о собственности есть?

- Собственность оформлена. Но у половины дома только оформлена. Сейчас народ спохватился, который приобретает это жилье, уже не оформляют его в собственность - пока не устранят все эти недостатки. А мы поверили — сказали ведь, что все исправят.

- Но у вас договор долевого участия был зарегистрирован. У вас есть гарантийный срок с момента передачи.

- Уже три года прошло.

- Еще два года есть. Вы можете обратиться к застройщику с требованиями возместить ущерб или, если застройщик не пойдет навстречу, то предъявить это требование через суд. Через судебное решение вы можете обязать застройщика устранить эти недостатки.

- Здравствуйте. Это Алла Федоровна, Московская область. Мы заключали договор по серой схеме. Вексельная схема. Живем уже в квартирах, мы их получили. Сейчас идет оформление собственности. Но идет только через суд. Что делать? Вопрос земли, оказывается, не решен. Вот через суд мы получим собственность на квартиру, а вот что с землей будет? Как вот это все?

- Если будет оформлена собственность на квартиру, то земля автоматически становится вашей собственностью.

- Нам звонили радиослушатели, у которых уже право собственности было оформлено. А если есть лишь зарегистрированный договор долевого участия? Есть какие-то особенности оформления права собственности в этом случае?  Это проще, чем при "левых" схемах?

- Право собственности на объект долевого участия возникает после того, как дом введут в эксплуатацию и договор долевого участия зарегистрирован в  Управлении Росреестра. И  подписан участником долевого участия акт приема-передачи. То есть, для регистрации права собственности участника долевого строительства требуется зарегистрированный договор долевого участия, акт приема-передачи квартиры и акт ввода в эксплуатацию, который застройщик должен представить в наше Управление в течение 10 дней после ввода дома в эксплуатацию.

- Известная проблема, которая возникает у покупателей новостроек - затягивание сроков оформления, перехода их права собственности на это самое жилье, которое уже там было куплено полтора-два года назад. А при зарегистрированном договоре долевого участия меньше таких проблем?

- При зарегистрированном договоре долевого участия в договоре указан срок конкретный, когда застройщик должен передать объект долевого участия участнику долевого участия. Если застройщик затягивает срок передачи, то согласно закону, участник долевого строительства может потребовать возмещения ущерба и есть штрафные санкции для застройщика. Это 1/300 ставка рефинансирования для юридических лиц и в двойном размере застройщик выплачивает, если участником был физическое лицо.

- И в случае чего, дольщик может подать в суд…

- Да, подать в суд.

- Здравствуйте, это Алла. Мы сейчас приобретаем квартиру в новостройке. Это Подольск, Московская область.  Строительство дома было начато еще в 2007 году, дом строился для завода. У них не хватило денег для застройки. И застройщик за свои деньги достраивал этот дом. И сейчас он оформляет право собственности. Пока это все находится в такой стадии, когда документы в регистрационной палате. Права собственности, по сути, нет. Но он предлагает заключить некие договора бронирования.

- Предварительный договор?

- Нет, это не предварительный договор, так как собственник не определен. А именно договор бронирования, который, по сути, по тексту, это агентский договор по подбору квартиры, где они прописывают, что до конца июля, пока оформляется право собственности на дом, они бронируют эту квартиру за нами. Как вы относитесь к такой схеме? Очень не хочется попасть в нехорошую ситуацию.

- Скажите, а дом уже построен и введен в эксплуатацию?

- Дом построен, сдан 31 декабря 2009 года.

- В договоре бронирования написано, кто собственность будет регистрировать?

- В договоре бронирования как бы агентские услуги прописаны.

- Просто подбирают вам квартиру?

- Да, да.

- А собственность на вас потом регистрирует? Если это новостройка, то должен быть договор долевого участия или договор инвестирования. А предварительный договор или договор бронирования -  в принципе эти договора одинаковы. А разрешение на строительство получено застройщиком когда, не знаете?

- На сайте документы выложены. Все получено. На землю тоже все оформлено.
Путаница лишь в том, что сейчас право собственности получено на тех, кто первоначально вкладывался, но между ними есть договор о том, что там идет уступка права застройщику.

- А застройщик потом вам передает?

- Да.

- И он должен вам предоставить конкретную квартиру?

- Да, он прописывает, что он нам предоставит конкретную квартиру…

- В будущем, когда оформит право на себя?

- Да.

- Ну, это предварительный договор как бы, эта схема не совсем чистая, поэтому посоветую  заключить договор долевого участия.  Или в предварительном договоре должен быть указан конкретный срок, когда застройщик оформит на себя право собственности и заключит с вами основной договор купли-продажи.

Ведущий:
- И вообще, скажите, за этот договор с вас что-то требует? По сути, за агентские услуги?

- Сто тысяч рублей.

Ведущий:
- Судя по всему, люди решили руки нагреть на банкет по случаю сдачи дома. Посоветуйтесь с юристом еще раз и обратите внимание на те пункты, на которые вам указал наш гость Андрей Чупин.