Как я получал ипотечный кредит на квартиру в Москве

Спустя 10 лет жизни в Москве (то есть студенческого общежития и пары съемных квартир на паях с друзьями) я наконец-то решился - пора заиметь собственное жилье в столице. Во-первых, потому что надумал жениться и заводить детей. А во-вторых, поскольку понял, что условия на рынке явно благоприятствуют покупкам. Цена квадратного метра, по официальным данным, после кризиса упала почти на 40% и уже начала подниматься (значит, ждать дальнейшего падения уже нет смысла). Да и ставки по ипотеке наконец-то стали доступными - 11 - 12% даже в докризисные времена были неплохим предложением. Итак, отбросив панический страх перед долговой ямой, я пустился во все тяжкие.

ПОИСК В ИНТЕРНЕТЕ И ПО ТЕЛЕФОНУ

Первым делом нужно было найти банк - чтобы понять, на какую сумму кредита я в принципе могу рассчитывать. От этого будет зависеть, что я возьму: однушку на окраине Москвы или трешку в новостройке в дальнем Подмосковье. На большее мне денег явно не хватит.

К кредитным брокерам я решил не обращаться (за свои услуги они в среднем хотят от 2 до 4% от суммы кредита - слишком жирно им будет). Поисками банка занялся самостоятельно. Чтобы найти самые выгодные предложения, не надо быть докой в финансах. Есть несколько волшебных интернет-сайтов (например, banki.ru и sravni.ru), которые собирают информацию со всех участников ипотечного рынка. Итак, подсчитав свои финансы и определив круг банков с самыми выгодными предложениями (см. таблицу), я отправился в поход за длинным рублем.

Многие банки работают даже по субботам, поэтому отпрашиваться с работы не потребовалось. Намечаю примерный маршрут движения (чтобы охватить сразу несколько организаций в максимально короткое время) и отправляюсь в путь.

- У нас сегодня только дежурные консультанты, и они работают по записи, - лениво ответил мне охранник в первом банке, не переставая при этом болтать по мобильному.

- Ну, может, у них есть хотя бы   5 свободных минут? - интересуюсь.

- Они сейчас заняты другими клиентами, - отрезал охранник и запускать меня в офис не стал.

Ну что ж, придется приходить в понедельник, хотя отношение к банку резко испортилось. Во втором банке - снова разочарование. Само отделение функционирует, но кредитный отдел, как оказалось, обслуживает клиентов только по будням. Повезло лишь в третьем банке - специалист по ипотеке там оказался на месте.

На самом деле, как я понял позже, ездить в банк совершенно необязательно. В большинстве кредитных организаций есть «горячие линии». Поэтому проконсультироваться по поводу ставок, ежемесячных платежей и прочих условий кредита можно по телефону. Но если время у вас есть, то можете пробежаться и по офисам. Отсутствие очередей и благожелательность персонала - тоже важный фактор при выборе ипотечного заема.

ВЫБОР БАНКОВ НЕВЕЛИК

Как оказалось, ставки на рынке отличаются серьезно - от 11 до 20% годовых. В то же время, как советуют эксперты, внимание нужно обращать не на размер ставки, а на величину ежемесячного платежа и итоговой суммы переплаты (то есть тех процентов, которые в дополнение к кредиту мне придется отдать банку). Так вам будет понятнее, какую сумму придется выкладывать каждый месяц. К примеру, во всех банках (чтобы можно было сравнивать) я просил рассчитать мне, сколько надо будет выплачивать в месяц, если взять у них 3,5 млн. рублей в кредит на 10 лет (брать заем на больший срок мне показалось слишком серьезной кабалой).

Так, к примеру, при ставке в 13,25% годовых ежемесячный платеж составит 52,8 тыс. рублей, а общая сумма, которую придется отдать банку, - 6,33 млн. При 11,5% - 49 тыс. и 5,9 млн. соответственно. Разница налицо.

Для справки, есть два вида платежей по жилищным кредитам: аннуитетные и дифференцированные. Смысл первых в том, что платеж на весь срок кредита остается неизменным. Такую схему сейчас предлагают большинство банков. При ней размер платежа у вас не меняется во время всего срока.  Но хитрость в другом - платежи построены таким образом, что сначала вы платите банку в основном проценты и лишь потом тело кредита (то есть погашать такой заем досрочно нет смысла). Тем самым банк гарантирует себе доход, ограничивая возможности заемщика этим и другими условиями.

- В первый год погашать досрочно вы его не сможете, - пояснила мне консультант одного из банков. - Вносить сверх положенной суммы можно не меньше 30 тысяч рублей и не чаще 1 раза в месяц. Кроме того, после каждого досрочного погашения нужно будет заплатить комиссию за перерасчет - 2000 рублей.

При дифференцированных платежах все по-другому. Сначала по ним вы платите больше, но с каждым месяцем сумма платежа меняется. Каковы же плюсы? Во-первых, никаких ограничений по досрочному погашению здесь нет.

- Можете хоть каждый день по 1000 рублей вносить, - пояснил мне сотрудник другого банка. - Никаких комиссий мы за это не берем. А все дополнительные платежи идут в погашение тела кредита, поэтому чем больше ваши выплаты, тем меньше в следующий раз у вас будет платеж.

Кроме того, если я беру 3,5 млн. рублей под 11,5% годовых, то через 10 лет при аннуитетных платежах я выплачу банку 5,9 млн. рублей, а при дифференцированных - всего 5,5 млн. После сопоставления всех цифр и фактов я выбрал банк, исходя из двух факторов. Во-первых, одна из самых низких ставок - 11,5%. Во-вторых, возможность взять дифференцированный кредит.

КИПА ДОКУМЕНТОВ

Собрать пакет документов оказалось делом нехитрым (я думал, что проблем будет куда больше). В основном это ксерокопии - паспорта, военного билета, диплома и водительских прав. На работе нужно взять лишь справку 2-НДФЛ и заверенную копию трудовой книжки.

Анкету, как оказалось, лучше заполнять прямо в банке. Тогда можно сразу же уточнить все вопросы (а то все равно придется переписывать). А вопросов там много - банкиры влезают в твою жизнь без обиняков: все свои контакты им укажи, адреса и телефоны ближайших родственников. Посчитай структуру своих расходов, укажи все имущество (недвижимость, авто и даже сколько и в каких банках у тебя денег лежит).

- А ты как хотел?! - сказала моя будущая супруга. - Конечно, им нужно знать про тебя все. Они ведь тебе несколько миллионов доверяют.

В анкете, как я понял, лучше писать все как есть - без мухлежа. Честность у банкиров в цене. Ипотечных заемщиков после кризиса стали проверять куда тщательнее. К примеру, сотрудник службы безопасности банка не поленился позвонить по всем указанным мной в анкете телефонам, чтобы проверить, тот ли я, за кого себя выдаю. Особенно переполошились мои родственники из глубинки, где я прописан, когда им позвонил важный человек из Москвы.

ДОЛГОЖДАННОЕ ОДОБРЕНИЕ

Минус (а может, и плюс) работы журналиста в том, что зарплата у нас зависит от гонораров: чем больше напишешь, тем больше получишь. Этот момент в моей справке о доходах не очень понравился банкирам.

- Евгений, боюсь, мы не сможем вам выдать желаемую сумму на столь короткий срок, - спустя неделю позвонил мне ипотечный эксперт. - Вам принципиально взять ссуду на 10 лет, а не на 15 или 20?

- Ну да, не хочу влезать в долги на слишком долгий срок...

- Смотрите, у вас в один из месяцев зарплата оказалась ниже, чем тот ежемесячный платеж, на который вы претендуете. Как вы будете расплачиваться с кредитом, если это повторится? Я думаю, на кредитном комитете вашу заявку не одобрят...

- А что же делать?

- Я советую брать кредит на максимальный срок, тем более когда речь идет о дифференцированных платежах. Смотрите сами: если мы продлим срок кредита до 30 лет, то платить вам надо будет не 62, а всего 42 тыс. рублей в месяц. Но если вы сможете, то будете выплачивать больше и тогда расплатитесь с кредитом быстрее. Это дает вам возможность самому рассчитывать свои траты.

Действительно, если мы платим 42 тысячи в месяц, то примерно 10 тысяч идут на погашение тела кредита (то есть той суммы, которую я взял в долг), а 32 тысячи - это проценты, которые с меня берут за пользование 3,5 млн. рублей. Соответственно в следующий месяц тело кредита уменьшится до 3,490 млн. рублей (то есть минус те 10 тысяч, которые я отдал в прошлый раз). Поэтому проценты мне начислят, исходя из меньшей суммы. Таким образом, в течение 10 лет мои выплаты будут плавно снижаться с 42 до 10 тысяч рублей.

Плюс в том, что при желании и возможности я могу платить банку больше. И тогда каждая досрочная выплата будет идти только на погашение тела кредита. В этом случае 30 лет - это лишь номинальный срок. От него можно будет освободиться быстрее без переплаты банку.

С железной логикой менеджера пришлось согласиться, иначе кредита мне было бы не видать.

О том, как корреспондент «КП» искал жилье в столице, - в наших ближайших выпусках.

РЕЗЮМЕ

Итак, ипотечный кредит мне одобрили.

Сумма - 3,5 млн. руб.

Срок - 30 лет.

Ставка - 11,5%.


ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Где самая выгодная ипотека

По данным официальных сайтов кредитных организаций.


НА ЗАМЕТКУ

Критерии идеального заемщика

От 30 до 40 лет.

В браке, лучше с детьми.

Высшее образование.

Срок работы на последнем месте - больше 1 года, а общий стаж - больше 5 лет.

Белый доход - то есть подтверждение по справке 2-НДФЛ.

Хорошая кредитная история (или ее отсутствие) и нет непогашенных займов.

Есть другое имущество и накопления (депозиты, ПИФы, акции).

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Выбираем заем на жилье

Сергей ОКУЛОВ, независимый финансовый советник:

Ставка. Если вы берете взаймы на короткий срок, то стоит выбрать комбинированную ставку. Обычно она на 0,5 - 1% ниже, чем  фиксированная. Ее суть в том, что первые несколько лет вы платите по фиксированной ставке, а затем по переменной, которая зависит от состояния экономики и ставок Центробанка. Но если кредит банку отдать досрочно, то можно сэкономить. Брать переменную ставку на весь срок слишком рискованно.

Разовые комиссии. Если ставки в нескольких банках совпадают, то сравниваем дополнительные расходы, связанные с оформлением кредита: комиссия за выдачу, оценка недвижимости, страхование жизни и квартиры и т. д.

Платежи. Дифференцированные платежи в отличие от аннуитетных лучше тем, что переплата по ним существенно меньше и досрочное погашение происходит без комиссий.

Срок. Для каждого это индивидуально. Оптимальный срок кредита, на мой взгляд, - 20 лет.  При желании и возможности сумму займа всегда можно отдать раньше срока.

Досрочное погашение. В этом не всегда есть смысл. Нужно считать альтернативу. Грубо говоря, если вы взяли ипотеку под 11,5% годовых, а вклад в банке можно открыть под 15%, то выгоднее положить средства на депозит. А затем, когда ставки опустятся ниже 11,5%, использовать эти деньги для досрочной выплаты.

Ежемесячные выплаты. Это главный критерий при выборе ипотечного кредита. Чем они меньше, тем легче вам будет справиться с кредитом. Ежемесячный платеж не должен превышать 50% доходов семьи. К примеру, если люди привыкли тратить все до копейки, то я бы советовал им, прежде чем они соберутся покупать жилье в кредит, примерно рассчитать, сколько денег им нужно будет отдавать в месяц, и в течение хотя бы полугода попробовать прожить на эту сумму. Для многих оказывается сюрпризом, что теперь они не могут себе позволить ходить так часто в ресторан или тратить много денег на отпуск. Поэтому сначала нужно понять, сможет ли семья этот график выдержать.

О том, как корреспондент «КП» искал жилье в столице, - в наших ближайших выпусках.