Как сделать платежи в системе ЖКХ более понятными и прозрачными?
Генеральный директор компании «Жилкомаудит» Ирина Маликова и профессор экономики Московского университета геодезии и картографии, член президиума НП «Управдом» (специалист в области экономики и бухгалтерии ТСЖ и Управляющих организаций многоквартирных домов) Илья Фельдман.
Ведущие – Екатерина Лебедева и Александр Яковлев.
А. Яковлев:
- Что делать с платежами в системе ЖКХ, что сделать для того, чтобы они были более понятными и прозрачными?
Е. Лебедева:
- Ко мне обратилась одна жительница Москвы, она пытается три года побороться со своим местным ЕИРЦ, который начисляет ей совершенно дикие суммы. Она переплатила около 18 тысяч рублей. Она уверяет, что ей положены льготы, ЕИРЦ почему-то каждый месяц забывает эти льготы ей вписать. Она пыталась не платить. Но как только она не платит, ей фактически на следующий же месяц приходит от судебных приставов письмо о том, что мы вас будем выселять.
И. Фельдман:
- Лично у меня был такой пример. В прошлом году вдруг, я пользуюсь льготами определенными, как ветеран, и пришел счет, в котором эти льготы не учтены. Я им звоню: в чем дело? Они говорят: вот у нас нет соответствующих справок. Пока вы мне не принесете справки, что вы имеете право на льготы. Я говорю: так я уже много лет пользовался льготами. Куда девались эти справки?
А. Яковлев:
- И что вы сделали?
И. Фельдман:
- Я принципиально не стал нести им справку. Мне государство предоставило льготы, а ЕИРЦ вдруг взял и лишил меня их. Если у вас есть льготы, значит, вы должны добиться, чтобы вам их вовремя учитывали в платежных документах.
А. Яковлев:
- Екатерина, а у этой женщины получилось или нет?
Е. Лебедева:
- Нет, она пытается добиваться.
И. Фельдман:
- Ей надо обратиться к юристу, проверить, есть ли в ЕИРЦ справка. Может быть, они потеряли эти документы, которые дают право на льготы.
А. Яковлев:
- ЕИРЦ – стена. Куда идти, кому жаловаться?
И. Фельдман:
- Выше жаловаться.
Е. Лебедева:
- Я так понимаю, что все-таки можно жаловаться и в окружной ЕИРЦ, и в управляющую компанию, в управу района, в префектуру.
И. Фельдман:
- В конце концов, можно на них в суд подать. Это же безобразие.
Е. Лебедева:
- Если проблема с расчетами ЕИРЦ довольно частный случай, потому что, может быть, это человеческий фактор, ошибки, не ошибки, то у управляющей компании нашего дома много возможностей, как на наших платежах нажиться.
А. Яковлев:
- Например?
Е. Лебедева:
- Например, недавно к нам приходила московская ФАС, проводила пресс-конференцию. Одна из первых и главных вещей, которую мне все эксперты называют, это тепло. Счетчики на тепло, которые стоят в доме, все мы понимаем, что приборные показания снимаются два раза в год. Фактически мы платим за тепло больше, потому что начисления идут в течение всего года. Разницу компания возвращает честно. Но компания, которая предоставляет нам тепло возвращает управляющей компании. А вот дальше управляющая компания…
И. Фельдман:
- То, что они размазывают платежи в среднем на весь год, это безобразие. Если мы говорим о том, что нам нужно, чтобы было все прозрачно, так давайте платить по факту. Что значит – в среднем? Сейчас они отключают отопление 10 мая, а могут отключить и в другой срок. Это не учитывается в среднем. Мне кажется, что это безобразие надо устранить.
И. Маликова:
- Сегодня гражданин не вправе выбирать, какой размер платы он будет вносить. Есть постановление правительства Российской Федерации, как правило предоставления коммунальных услуг, где четко указан порядок, в соответствии с которым считаются эти платежи. Поэтому все, что касается тепла, гражданин будет оплачивать 1/12 только потому, что у нас такой порядок установило правительство Российской Федерации. Раз в год гражданину делается перерасчет. Либо это платежи, которые должны быть возвращены, и при этом не только управляющей организации, но и гражданину, либо, наоборот, гражданин должен доплатить. Но сегодня есть практика Высшего Арбитражного суда, которая сказала, что выше, чем норматив, гражданин никогда платить не должен.
Е. Лебедева:
- Я говорю о тех деньгах, которые возвращает ресурсоснабжающая компания на счета управляющей компании. Но вот дальше проконтролировать то, куда уходят эти деньги очень сложно. Тем более, если в доме нет честного ТСЖ, которое могло бы это проконтролировать. А вообще счета довольно большие. Я писала про дом на Нахимовском проспекте, где пару лет назад у них было 4 млн. рублей за год экономии на тепле, которое жители так и не получили. А эти деньги могли пройти либо в перерасчет будущих платежей, либо на благоустройство этого дома. Там было ТСЖ, но была проблемная ситуация - оно было липовое. Когда стали жители бороться, то фактически председатель ТСЖ получил в прямом смысле слова по голове арматурой за то, что нашел эти 4 млн. рублей. Такая печальная история.
И. Маликова:
- Я могу пояснить, что граждане сегодня вправе спросить и с товарищества собственников жилья, и с управляющих организаций отчет по поступившим суммам и по выполненным работам или оказанным услугам, по объемам.
Е. Лебедева:
- Я правильно понимаю, что отчитываться должны как частные управляющие компании, так и ДЕЗы?
И. Маликова:
- Так у нас ДЕЗы тоже сегодня частные компании в основном. Очень мало, где остались муниципальные или государственные управляющие компании.
Е. Лебедева:
- Здесь москвичам можно дать совет, чтобы узнать, куда расходуются деньги и расходуются ли они вообще на нужды дома, предоставьте мне отчет. А если в доме нет ТСЖ, мне должны предоставить эту информацию?
И. Маликова:
- Да, управляющая организация сегодня обязана отчитываться.
Е. Лебедева:
- Она обязана отчитываться только перед собственниками или перед жильцами дома?
И. Маликова:
- Она обязана отчитываться перед собственниками в обязательном порядке. Потому что такой порядок установил Жилищный кодекс. Перед всеми остальными гражданами у нас существует сегодня правительственный документ о стандартах раскрытия информации управляющими организациями. И они обязаны публиковать эту информацию на своих сайтах и на сайтах органа власти.
А. Яковлев:
- Какая красивая картинка! Сколько в Москве людей выбрали ТСЖ? Не липовые, а настоящие.
И. Фельдман:
- Небольшой процент. Я думаю, что в Москве ТСЖ и ЖСК тысяч десять, наверное.
Е. Лебедева:
- Я общалась с экспертами, которые называют довольно пугающую цифру – 10 % от всех ТСЖ, которые есть в Москве являются честными.
И. Фельдман:
- Была несколько лет назад развернута кампания по созданию ТСЖ. Ура, давайте как можно больше ТСЖ создадим.
И. Маликова:
- Произошло это по той причине, что правительством РФ и указом президента установлен порядок отчетности органов местного самоуправления, то есть органов власти, за этот показатель – количество товариществ собственников жилья, созданных в каждом городе. Минимальное количество сегодня для того же случая получения средств на капитальный ремонт, необходимо 10 % в каждом городе домов, чтобы были созданы ТСЖ. Поэтому органы власти, исполняя этот указ создавали эти ТСЖ.
И. Фельдман:
- И этим воспользовались некоторые бессовестные люди.
Е. Лебедева:
- Пугающая ситуация. Бессовестные – это вы мягко говорите. Когда чиновники и главы управ были председателями ТСЖ чуть ли не в 13 аж домах. И застройщики, которые обязывают создавать ТСЖ и не выдают документы на дом, если не создано ТСЖ. А потом бывают тоже совершенно пугающие случаи, когда те же застройщики устанавливают плату, например, за содержание жилого фонда, которая гораздо превышает тарифы установленные.
И. Фельдман:
- Они сами возглавляют ТСЖ. Потому что голосование совершенно негодное. Это голосование долями.
А. Яковлев:
- У нас недавно была программа, посвященная этому. Эксперты говорили: давайте ТСЖ! У нас Починок здесь просто рубаху на себе разрывал, говоря: люди, либо ТСЖ, либо вы будете жить в аду! Вы разделяете эти настроения, что иного выбора, нежели самим делать ТСЖ, у нас нет?
И. Маликова:
- Я считаю, что совсем не обязательно создавать товарищество собственников жилья. Можно управлять многоквартирным домом, выбрав управляющую организацию. Проблема состоит только в том, как грамотно выбрать добросовестную управляющую организацию.
Е. Лебедева:
- Это и есть проблема!
И. Маликова:
- А это только рынок. К сожалению, сегодня рынок не получается, именно выбор управляющих организаций не получается. Потому что заадминистрирован данный процесс. Управляющие организации в большей степени назначаются из тех, которые уже были.
Е. Лебедева:
- А это ДЕЗы.
И. Маликова:
- В Москве это ДЕЗы, а в основном это уже не дирекции единого заказчика, это частные компании. Они могут называться совершенно по-разному.
И. Фельдман:
- ТСЖ, на мой взгляд, это более предпочтительная организация, если иметь в виду жилищную сфера. Жилищная сфера – типично некоммерческая сфера. Она же ничего не создает, ничего не продает. И поэтому на ней получать прибыль от нее, мне, как экономисту, я не очень понимаю. Поэтому ТСЖ как некоммерческие организации больше вписываются в эту сферу.
Е. Лебедева:
- Как говорят эксперты, чем привлекательна сфера ЖКХ в плане финансов, тем, что платежи в данном случае не зависят от спада и падения рынка. Здесь их никогда не бывает, потому что мы все время платим. Здесь нет такого, что когда-то не будет денег. Все время есть деньги. Все время управляющая компания получает от нас платежи, все время ресурсоснабжающая компания получает от нас платежи. И если это недобросовестные управленцы, а таких много, фактически они имеют право распоряжаться и распоряжаются нашими деньгами.
И. Фельдман:
- Очень большая разница между коммерческой управляющей организацией и некоммерческими ТСЖ. Коммерческая организация преодолевает конкуренцию, испытывает рыночный риск. Это настоящая рыночная система. Поэтому очень важно, чтобы управляющих организаций было много и чтобы они не были громадными монстрами, чтобы между ними была конкуренция.
Е. Лебедева:
- В платежках у каждого есть эта строчка – содержание и ремонт жилья. Мы платим и платим, а мало кто вообще знает, что в нее входит. А если посмотреть, там огромный перечень работ, которые должна осуществлять управляющая компания дома, включая благоустройство придомовой территории, починку крыши. Работы по дому должны проводиться. Вам должны ремонтировать подъезды, за лифтами следить. Но если этого у вас не происходит, перечень этих работ должна предоставлять управляющая компания. Раз она этого не делает, мы не знаем, что она делает. Этим они пользуются, деньги с нас берут, ничего у нас не происходит. А денежки наши уходят куда-то.
И. Маликова:
- Я хотела бы пояснить, что на сегодня не совсем так обстоят дела с обязанностями управляющих организаций, как вы представили. Управляющая организация обязана сегодня выполнять только те работы, которые определены как обеспечивающие безопасность граждан и комфортность их проживания. Например, ремонтировать подъезд управляющая организация может только в одном случае, если на собрании собственников собственники примут решение: да, нам надо отремонтировать подъезд. В остальных случаях управляющая организация не должна это делать. Другое дело, сколько мы за это платим. Так вот, это тоже зависит сегодня от граждан. Жилищный кодекс не устанавливает право управляющей организации определять, сколько мы будем платить.
Е. Лебедева:
- Мы сами можем на это влиять. Но мы здесь выходим на две проблемы. Первая в том, что мало кто знает о том, что он может делать. И те, кто даже знают, очень часто они не принимают в этом участия. Я, когда стала заниматься этой темой, полезла на сайт Федеральной налоговой службы. Там можно посмотреть, зарегистрировано ли ТСЖ в вашем доме.
И. Маликова:
- Я согласна с тем, что гражданин может не знать законодательство. И в этом и заключается добросовестность управляющих организаций, которые должны уведомить всех собственников в многоквартирном доме, что они обязаны собраться на собрание. И управляющая организация по сути и управлять домом не может, пока не утвердят на собрании собственников размер платы.
А. Яковлев:
- Что мы получаем на практике? Есть жильцы, которым все равно. Я не хочу этим заниматься, у меня нет на это времени. Я получаю подъезд, который я заслуживаю. С другой стороны, мы видим структуры, как правило, тесно аффилированные с чиновниками, которые на этом зарабатывают деньги. И мы получаем полный бардак.
И. Маликова:
- Но ведь Жилищный кодекс сказал: гражданин вправе спросить управляющую организацию. Другое дело, хочет ли он этого. А тогда получается, если гражданин не хочет спросить с управляющей организации, он платит столько, сколько ему выставляют.
И. Фельдман:
- Да, за все надо платить.
Сергей:
- Вы говорили про то, как воруют по четыре миллиона на тепле. Объявление, которое висело в нашей управляющей компании. «На основании федерального закона об энергосбережении собственники помещений в многоквартирных домах обязаны до 1 января 2012 года произвести установку общедомовых приборов учета поставляемых в дом горячего, холодного водоснабжения и отопления». Вы хотите сказать, что ничего этого у нас сейчас не стоит? Они берут это с потолка?
И. Маликова:
- Дело в том, что эта норма действует для тех домов, в которых не установлены приборы учета. Если у вас в доме уже установлен прибор учета, то у вас и нет такой обязанности.
Сергей:
- Они что, сейчас берут просто с квартир?
И. Маликова:
- Если у вас в доме стоит прибор учета…
Сергей:
- А как я это могу узнать? Если висит объявление, значит у нас этого нет.
И. Маликова:
- Обратитесь в управляющую организацию и узнайте, стоит ли на вашем доме прибор учета. Все граждане сегодня платят только по нормативам потребления.
Сергей:
- До 1 января 2012 года мы будем обязаны установить? И кто должен это установить?
И. Маликова:
- Управляющая организация не принимает сама решение по установке приборов учета. Это решение принимают только собственники.
А. Яковлев:
- То есть это некорректное объявление?
И. Маликова:
- Да.
А. Яковлев:
- У меня в квартире нет прибора учета воды, но я плачу. Как это высчитывается?
И. Фельдман:
- Нормативы непонятно откуда взялись, кто их выдумал, трудно сказать. Если у вас нет прибора учета воды, то для вас норматив будет 360 литров в день. Существует цена 1 литра. Вам будет выставляться такой счет - 36 ведер. Откуда взята эта норма? Я понимаю, что они себе выдумали эту норму, кто-то их пролоббировал, чтобы покрывать все потери, которые идут на сетях, бог знает где, к которым гражданин не имеет никакого отношения.
А. Яковлев:
- Какова статистика в Москве?
И. Фельдман:
- В три раза повышена эта норма в среднем.
А. Яковлев:
- В каком количестве домов и квартир установлены счетчики на воду?
И. Фельдман:
- Примерно в 60 % А 40 % как раз действуют по этим нормативам.
Николай:
- Добрый день. Я работник ЖКХ и поставил приборы учета на холодную и горячую воду. Сюда еще входит канализация. Я стал платить почти в два раза меньше. Мы говорим, что ЖКХ виновато, подавайте в суд на товарищества. Но я вижу, какое плохое отношение людей к тому, что делает ЖКХ. Крыши поломаны, потому что сами антенны устанавливают, мусор кидают. Только сделали ремонт в подъездах, уже все разрисованы, домофоны портят.
А. Яковлев:
- Тут уже вопрос культуры нашего общества. У нас на связи Владимир.
Владимир:
- У нас дом – 11 подъездов, 10 этажей. Представляете, сколько народу проживает. С 2003 года дом сдан. Шли войны по созданию ТСЖ, кто будет управлять. У нас три ТСЖ менялось. Судебные разбирательства, чуть ли не до драк доходило. Когда говорят, что жильцы имеют право, знаете, это нереально такому количеству жильцов какие-то решения принимать и проводить. Когда говорят, что ТСЖ имеет право посмотреть, принять решение, это все от лукавого. Даже если кто-то хотел бы заняться этими делами, это нереально. Вопрос заключается в том, как вы реально себе представляете, чтобы жильцы могли каким-то образом получать доступ к тем решениям, которые принимаются в области управления жилищно-коммунальным хозяйством?
И. Фельдман:
- В условиях ТСЖ это очень просто.
И. Маликова:
- Что касается информирования граждан, то гражданин вправе сделать письменный запрос в управляющую организацию или в ТСЖ и потребовать в обязательном порядке представление того перечня работ, который запланирован на этот дом на текущий год.
Е. Лебедева:
- На практике часто бывает, что ТСЖ ему говорит: а вы не член ТСЖ и мы вам не обязаны ничего предоставить.
И. Маликова:
- Нет, у нас эта обязанность исходит относительно любого гражданина, который проживает в доме.
И. Фельдман:
- ТСЖ представляет интересы всех собственников в доме, по закону.
А. Яковлев:
- Вам не кажется, что есть некий драматический разрыв между тем, что происходит на самом деле, и тем, о чем говорите вы. Есть нормы, но в девяти из десяти случаев они не работают.
И. Маликова:
- Это безынициативность граждан.
Роман:
- Работаю в компании, которая занимается производством оборудования по энергосбережению. Существует практика, что многие ТСЖ и управляющие компании не против поставить все эти общедомовые и индивидуальные приборы учета тепла, электроэнергии. Возникает вопрос, что несмотря на то, что некоторые фонды, которые существуют, могут это дело спонсировать, финансировать, управляющие компании потом не имеют возможности после установки данных приборов учета тепла компенсировать свои расходы. Если бы был какой-то временной буфер, возможно, два-три года, в течение которых они могли бы компенсировать эти расходы из тех средств, которые им оплачивают собственники, они бы вполне могли это делать. Но поскольку закон наш не позволяет это делать, они обязаны будут брать деньги с жильцов только по реальным цифрам, которые дают эти приборы…
И. Фельдман:
- А что, заранее известно, что эта сумма будет меньше, чем их расходы?
Роман:
- Разумеется. По расчетам всем, по опыту применения в зарубежных странах. Есть пилотные проекты в Москве, которые это подтверждают. Это и улица Наметкина, и ближайшее Подмосковье. Это огромное количество объектов и статистики, которая предоставляет факты.
И. Маликова:
- Я хотела бы пояснить. У нас 155-я статья Жилищного кодекса позволяет собственникам принять решение о порядке внесения платы. Поэтому никто сегодня не запрещает управляющей организации выйти с инициативой к собственникам о ином порядке оплаты. Эта разница может компенсировать установку любого оборудования. На сегодня Минрегионразвития занимается разработкой проекта контракта энергосервисного, где как раз будет заложен этот механизм.