Ипотека против аренды

Лишь очень небольшой процент россиян сегодня может себе позволить покупать жилье на собственные деньги. Остальные, рано или поздно, встают перед выбором – арендовать квартиру, или покупать ее в кредит? Ответ на вопрос зависит от множества факторов.

Аренда: дешево, но с риском

Жить не в собственном, а в арендованном жилье – абсолютно нормальная практика во всем мире. Правда, в западных странах рынок найма более развит и цивилизован, чем в России: отношения арендатора и арендодателя обязательно оформляются договором, закон защищает права обеих стороны. А часто в роли арендодателям выступает само государство (так называемый социальный найм).

В нашей стране большая часть арендного рынка по-прежнему существует «в тени», вне контроля закона. Поэтому, съем квартиры часто сопряжен с довольно высокими рисками для арендатора. В этой сфере, особенно если брать нижний ценовой сегмент, по-прежнему процветает мошенничество. Нередко квартиры сдаются по поддельным документам от лица аферистов, представляющихся хозяевами. После первого же дня такой аренды может появиться настоящий хозяин и попросить освободить жилье. Без возврата денег, разумеется.

Часто отношения между владельцем жилья и нанимателем никак документально не оформляются. В этом случае, владелец квартиры почти в любой момент может указать жильцу на дверь. Такие случаи - не редкость: обстоятельства меняются, и владельцы квартиры просят в короткий срок освободить помещение. Подобная незащищенность особенно болезненно может сказаться на семьях с детьми. Для них смена жилья – достаточно сложный вопрос. Приходится решать вопрос с детскими садами, школами, секциями и т.п.

Кроме того, арендованное жилье часто не позволяет создать себе для жизни именно те условия, которые хочется. Любые улучшения жилья, ремонт, установка кондиционера, вытяжки и т.п. чреваты тем, что либо вам поднимут квартирную плату, либо – попросят освободить помещение. Все неотделимые улучшения останутся собственностью хозяев.

Аренда почти всегда связана с рядом ограничений. Не все хозяева соглашаются на то, чтобы арендаторы заводили домашних животных, или устраивали дома вечеринки.

Но у аренды есть ряд очевидных достоинств. В первую очередь – гибкость условий и дешевизна.

Аренда обеспечивает человеку достаточно высокую мобильность. Это особенно удобно для молодых людей, которые еще не успели «врасти» в какую-нибудь организацию, а довольно часто меняют место работы, а иногда и город проживания. Аренда дает возможность при смене работы сменить и место жительства, перебравшись поближе к офису. При московских расстояниях - это довольно важный фактор, позволяющий сэкономить массу времени.

К тому же, аренда в России все еще заметно дешевле ипотеки. Неплохую однокомнатную квартиру в Москве в пешей доступности от метро можно снять за 25-27 тыс. рублей. На рынке купли-продажи такое жилье будет стоить не меньше 5 млн. рублей. При первоначальном взносе в 30% (1.5 млн руб), процентной ставке 12% максимальном долгом сроке кредитования – 30 лет, платеж будет не меньше 36 тыс. в месяц. При меньшей сумме собственных средств – еще больше.

За счет этой разницы ипотека способна обеспечить человеку более комфортные условия проживания. Так, у немногих людей достаточно средств, чтобы взять ипотечный кредит на квартиру в ЦАО в хорошем состоянии. Однако при этом ежемесячный доход человека может позволить снимать жилье в центральном районе.

Ипотека: стабильно, но строго

Ипотека – это покупка жилья в кредит под залог. Залогом может выступать как приобретаемое жилье, так и уже имеющееся в собственности. Но, как правило, в России практикуется именно первый вариант.

При сегодняшней стоимости кредитов, как уже говорилось, ипотечные платежи значительно выше, чем арендные. Кроме того, они предполагают более строгий график выплат. В случае с арендой жилья, мы почти всегда можем договориться с хозяином о небольшой отсрочке квартплаты, если у нас задержали зарплату, или возникли другие финансовые трудности. С банком на такой компромисс не пойдешь. В случае даже минимальной просрочки заемщику будут начисляться штрафы и пени.

Также ипотечному заемщику труднее, чем арендатору, придется в случае падения доходов. Арендатор может просто переехать в более дешевую квартиру, а заемщику придется либо договариваться с банком о реструктуризации кредита (которая тоже не обходится даром), либо – продавать квартиру, чтобы погасить кредит.

Однако первое и главное достоинство ипотеки на фоне аренды состоит в том, что это не просто денежные траты, а, по сути, инвестиции. Все потраченные на аренду деньги уходят в чужой карман, и через десять лет вы остаетесь с тем же, что и были. Покупая квартиру по ипотеке – вы вкладываете деньги в собственное будущее.

Причем, заемщик становится официальным собственником квартиры не тогда, когда погасит кредит, а сразу же после сделки. Он, в любом случае, может оформить прописку себе и членами своей семьи, сделать в квартире ремонт по своему вкусу, сдать ее в аренду при желании. Да, большинство этих действий необходимо согласовывать с банком. Но, как правило, у кредитора нет причин для возражений, в отличие от арендодателей.

Другой важный момент - стабильность. Конечно, никто не застрахован от кризисов в экономике и других катаклизмов, способных резко снизить нашу платежеспособность и лишить нас квартиры. Но если вы стабильно вносите платежи по кредиту, вам нечего опасаться выселения.

В отличие от квартиросъемщика ипотечный заемщик также застрахован и от повышения квартплаты. Арендные платежи могут расти от месяца к месяцу по воле хозяев. Ипотечные платежи бывают двух видов: дифференцированные и аннуитентные. В случае с дифференцированными платежами, процент каждый раз начисляется на остаток суммы долга. И поскольку сумма долга по мере погашения кредита тает, то становится меньше и ежемесячный платеж. Если вы используете аннуитетную схему, платеж остается неизменным на протяжении всего срока кредитования.

Повыситься ежемесячная выплата по ипотеке может только в том случае, если вы изначально воспользовались таким продуктом как «плавающая ставка». То есть, вам выдали кредит не под фиксированные 11-12%, а под плавающий процент, привязанный к каком-либо рыночному индикатору. Например, к ставке рефинансирования Центробанка. В этом случае, ваш платеж по кредиту каждый месяц будет рассчитываться по формуле «ставка рефинансирования плюс маржа банка». В случае резкого удорожания денег и роста ставки рефинансирования, ваши платежи также могут увеличиться. Однако, чтобы обезопасить заемщика от непосильной финансовой нагрузки, сейчас некоторые кредиторы устанавливают предельные значения для «плавающих процентов». Так в федеральном Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) верхняя планка установлена на значении 20%. Так образом, на протяжении всех 15-20 лет, которые вы гасите кредит, вы можете быть уверены, что ваш платеж не превысит определенную сумму.

В случае с арендой таких гарантий, разумеется, нет. При существенном скачке цен на жилье, вырастут и ставки аренды.

Таким образом, аренда - более предпочтительный вариант для тех, кто предпочитает свободу стабильности, у кого нет детей и выстроенных планов на будущее. Она удобна, когда вы не до конца уверены – хотите ли работать на этой работе и жить в этом городе. А также – в том случае, когда ваши доходы нестабильны (начало собственного бизнеса, фриланс).

Ипотека больше подходит тем, кто уже обзавелся семьей и хочет спокойной стабильной жизни. Она – вариант для тех, кто получает регулярный доход, удовлетворен своей работой и сферой деятельности, и планирует продвигаться в ней дальше. Словом, это выбор определившихся людей, которые готовы к тому, чтобы закладывать фундамент своего будущего.