Личный опыт в ипотеке: терпение и осторожность — залог успеха

Чуть больше года назад меня пригласили работать в крупную корпорацию. Должность серьезная, зарплата высокая и что важно — контракт подписали сразу на три года. Чем не повод, чтобы задуматься наконец всерьез о покупке квартиры? В кредит, конечно. Какие-то накопления у меня к тому времени были. Далеко не вся нужная сумма, но на первый взнос по ипотеке как раз. Еще тогда я решила вести записи, писать о том, с чем мне пришлось столкнуться. Хочу поделиться своими наблюдениями с вами. Может быть, кому-то мой опыт окажется полезным.

А мне б что подешевле!

Главное сейчас — найти банк с самой дешевой ипотекой. Пусть потрачу лишнюю неделю в поисках лучшего предложения, зато сэкономлю. Один процент в год с миллиона — это 10 тысяч рублей. За десять лет — 100 тысяч разницы. А я не один миллион планирую занять. Так что вперед, на поиски!

И, да, надо еще учесть, какая будет комиссия за рассмотрение заявки, нет ли единоразовой комиссии за выдачу кредита, почем нынче полисы ипотечного страхования в разных компаниях.

Где искать информацию? Конечно, в Интернете! На сайте banki.ru, на страничке АИЖК, по объявлениям самих банков… Это не проблема!

Так что на все про все ушло даже меньше времени, чем я ожидала: за выходные просеяла горы информации, а уже в понедельник звонила в банк — не самый крупный, но ставки по ипотеке одни из самых низких на рынке, плюс отсутствие всяческих комиссий и возможность выбирать между аннуитентной и дифференцированной схемами погашения кредита. Ну, еще отзывы счастливых новоселов на специализированных форумах почитала. Не всё порадовало. Народ писал, что в офисах банка частенько случаются очереди, что через банкоматы кредит гасить нельзя — только в кассу или «безналом». Но, по большому счету, не важно! Проценты по кредиту — по-прежнему главное!

Клиент — идеальный, процент — минимальный

— Да, Вы практически идеальный клиент! — Порадовали меня в банке уже в первый визит. Опыт работы по специальности солидный, на последнем месте — больше года, доход такой, что ежемесячные платежи едва ли половину от него будут откусывать (а мне еще шеф обещал зарплату поднять с Нового года!), муж — в наличии (созаемщиком будет), ребенку уже три годика, большой…

Но комплименты комплиментами, а процедуру андеррайтинга со всеми ее многочисленными вопросами и сложностями прошлось пройти «от и до». Вроде бы я все документы сразу принесла, что на сайте банка были указаны, оказалось — не все. Потребовали взять на работе и заверить у начальника детальную справку о должностных обязанностях, дополнительно к справке НДФЛ-2 — расчетные листки за каждый месяц, копии приказов на выплату премий. А сколько устно вопросов задали! Хорошо еще, что без полиграфа обошлось.

Я уже злиться начала: заявление на кредит пришлось переписывать трижды!!! Один сотрудник так говорит, другой — эдак… Мужа, как созаемщика, тоже помучили. Уф! В итоге одобрили-таки. Но денег дали чуть меньше, чем я рассчитывала. Не знаю почему. Причин не назвали. Да я и не переспрашивала особо: обещали за 10 дней все сделать, а по факту ушло три недели на весь процесс, — так что и тому была рада.

Совет: пытайтесь все же выяснить у сотрудников банка, почему условия меняются в негативную для вас сторону. Вполне возможно, что, предоставив две-три дополнительных бумажки, вы все-таки получите желаемое. Внимательно смотрите на даты и условия, так как после получения одобрения изменить что-то в лучшую сторону (более длительный срок кредита, больше сумма, меньше ставка и т.д.) практически нереально.

Сюрприз от жены чужого мужа

Так-с! Поехали дальше! Теперь на очереди — поиск и согласование с банком нужной мне квартиры. И снова собирать кучу документов. Теперь уже — от продавца. Банку (да и мне самой) понятно, зачем еще справки, справки, справки: надо убедиться в чистоте сделки, проверить и перепроверить… Юридическую экспертизу документов банк проводит самостоятельно и бесплатно. Но вот продавцу оно надо — вся эта лишняя головная боль? Бумага об одобрении кредита действует три месяца. И за это время надо не просто найти квартиру, но такую, чей хозяин согласится указать в договоре продажи ее реальную, а не заниженную стоимостью (а как иначе, если деньги передаются не «налом», а на его банковский счет?), чтобы сам помог собрать требуемые документы.

Так что поиск квартиры на просторах Москвы оказался отдельным приключением. От услуг риелторов я решила отказаться. Знаете, сколько они берут? Три процента от суммы сделки! А ответственности, случись что, практически не несут. Искала квартиру сама — по объявлениям и опять же в Интернете. А документы давала на вычитку знакомому юристу. Он и спас от роковой ошибки: первая выбранная для покупки квартира — по очень выгодной цене — оказалась «с сюрпризом». При ближайшем изучении документов выяснилось, что на квартиру помимо продавца имеет права его

бывшая жена. Но риелторы со стороны продавца убеждали, что все в порядке, и так совершается каждая вторая сделка на рынке. Соловьями заливались! Хорошо, что в преддоговоре с продавцом было предусмотрено возвращение аванса — в случае отказ банка. Я посоветовалась со своим юристом, позвонила в банк, обрисовала ситуацию, они посмотрели документы и подготовили официальный отказ. Аванс вернули недели через три.

Сделка со второй найденной квартирой тоже сорвалась. Ее собственником оказалась какая-то фирма, юридическое лицо. Из-за этого возникли дополнительные сложности. И, наконец, третья квартира сорвалась из-за… ипотеки. Все уже шло к сделке, но тут нашелся покупатель с «живыми деньгами». И продавец предпочел его.

В итоге, когда подходящая квартира была, наконец, найдена и одобрена банком, пришлось мне обращаться за повторным одобрением заявки на кредит. Благо опыт общения с банкирами у меня уже был, а из всего пакета документов попросили заново предоставить лишь 2-НДФЛ со всеми расшифровками и свежую копию трудовой книжки. На этот раз с проверкой и одобрением банк справился за 4 рабочих дня.

Совет: если истекает срок одобрения кредита, не переживайте: банки заинтересованы в выдаче и, если один раз одобрили, одобрят и второй (конечно, при условии, что ваше финансовое состояние не ухудшилось). Как правило, повторное одобрение делают по упрощенной процедуре, как раз чтобы убедиться, что вы «все еще в порядке».

Как я напугала страхового агента

Кто куда, а я в госстрах! На словах — страховать свою жизнь и покупаемую квартиру или не страховать — твой личный выбор; на деле без страховки ни один порядочный банк кредит тебе не выдаст. Да и в общем-то правильно сделает: случись что со здоровьем, как расплачивается? Или квартира сгорит, а ты и без страховки, и банку по-прежнему должен. Так я только за страховку!

А состоит она при ипотечной сделке обычно из трех частей:

- страхование риска случайной гибели квартиры (пожар, наводнение и т.п.);

- страхование жизни и трудоспособности заемщика;

- страхование титула собственности (на случай того, что у кого-нибудь есть право на приобретаемую квартиру, а ты свое право собственности на нее вдруг утратишь).

В банке уточнили, что в обязательном порядке заемщик (я то есть) должен оформлять только первый тип рисков. Однако в случае отсутствия «тройного» страхового пакета существенно возрастает процентная ставка. Но я и так заранее решила страховаться по полной.

Контакты страховых компаний тоже нашлись на сайте моего, уже почти родного банка. Выбрала ту из числа крупных и, как мне показалось, надежных, что предложила мне самый дешевый тариф. Страховка — тоже время: пришлось заполнить анкету и заявление на страхование. А еще попросили пройти медицинское обследование. Как позже выяснилось, под обследованием понимался целый ряд анализов: моча,кровь из вены (на разное, включая два гепатита и ВИЧ), велоэргометрия, кардиограмма. И беседа с терапевтом на сладкое.

Само обследование я, кстати, прошла на удивление быстро. Зато со страховым агентом пришлось выдержать бой: звонит, извиняется, что надо какие-то там анализы пересдать, что-то там их у меня внутри не устраивает. А меня саму такое отношение не устраивает! «Уйду, — говорю, — от вас к конкурентам!» Подействовало. Привезли полис на следующий день прямо мне на работу.

Совет: При прочих равных условиях: выбирайте хорошо известную и надежную страховую компанию — и в смысле рейтинга, и в смысле отзывов о ней клиентов (платит или не платит по страховым случаям). Хорошо, конечно, если не придется воспользоваться услугами страховщиков, но лучше подстраховаться.

Сюрпризы под финал

И вот команда победителей выходит в финал — на сделку, на покупку! И тут случился сюрприз. Звонят из банка, новость фантастическая: в одном из кредитных бюро обнаружилась моя кредитная история. И история, что называется, с душком… Да что происходит вообще, господа-товарищи? Никогда, нигде, ни в одном банке не брала я раньше кредитов! Никогда! Проблема, выясняется, в том, что единого бюро кредитных историй в России нет. Есть несколько самостоятельных, каждое из них сотрудничает со своим набором банков. Данные по кредитным историям в бюро передают банкиры. А при этом не исключены ошибки — увы и ах! Случайное совпадение любого набора цифр (например, номера паспорта или даты рождения) или, не дай Бог, ФИО — и вы в глазах банка страшный грешник. Как такому деньги доверять?

И опять я теряю время. Ну, и нервы, конечно. Пришлось запрашивать заверенной телеграммой кредитную историю. Пришлось разбираться, что за банк меня опорочил, связываться с банком, убеждать, чтобы они исправили ошибку, да еще — чтобы исправили срочно. Потом ждать несколько дней, пока исправленная информация снова окажется в бюро кредитных историй, делать запрос (за деньги, да!)… Ну и так далее. Еще три недели томительного ожидания минимум, — объяснили мне люди знающие. Ужас! У меня сделка через десять дней! Опять все коту под хвост — все усилия, вся беготня? Спас положение один из сотрудников банка, которому удалось договориться с кредитным бюро и за два дня поменять историю. Спасибо тебе, добрый человек!

Совет: очень рекомендую узнать вашу кредитную историю. Например, какой-то сотрудник какого-то банка ошибается в одной цифре — и вот уже вы значитесь в некой связи с чьим-то просроченным кредитом. А в это время банки один за другим без видимых причин отказывают вам в кредите. Если вы уже брали кредит, то на сайте Центробанка, зная ваш код субъекта кредитной истории (номер — присваивается банком при выдаче кредита), можно выяснить, в каких кредитных бюро хранится ваша кредитная история, чтобы сделать запрос. Если же кредитов не брали — можно просто обратиться в самые популярные бюро, чтобы хотя бы от них получить информацию.

Живем! Хорошо живем!

И вот, все позади, можно подписать окончательный договор с банком, получить денежки, расплатиться и — ура, ура, ура! Прощайте, съемные чертоги! Здравствуй, дом родной!

Но на всякий случай дала почитать договор с банком все тому же знакомому юристу. Не все ему понравилось, посоветовал даже поговорить в банке о внесении некоторых корректировок. Был даже составлен протокол разногласий, однако банковские юристы посмотрели его только в день, предшествующий сделке, и основные возражения отклонили, но кое-что удалось отвоевать. В частности, мы установили срок для предоставления документов по требованию банка в 3 рабочих дня (вместо «незамедлительно»); удалось также убрать из оснований досрочного погашения долга расторжение договора со страховой компанией по причине отзыва лицензии. После этого я подписала договор и вздохнула с облегчением. Теперь уже другие хлопоты начинаются: ремонт, переезд, ребенка в детский сад на новом месте устраивать… Но все это уже даже приятно. Я сейчас думаю, что могла бы получить кредит меньшей кровью, быстрее, без каких-то непонятных срывов. Всего-то и надо было, что пойти в какой-нибудь другой банк с более надежной репутацией и отлаженной схемой. А с другой стороны, квартира — вот она, платежи сильно не напрягают, долг гасится. Живем! И хорошо живем!

Советы:

1) Забудьте про всё, что вам говорили сотрудники банка. Забудьте про всё, что вы читали в документах на одобрение кредита и на сайте. Читайте кредитный договор. Внимательно и аккуратно. Да, он, как любой договор, написан сложным юридическим языком, но: это ВАШ договор. И вам с ним потом жить. И в нем записано, какая должна быть процентная ставка, имеет ли право банк ее менять, и если имеет, то в каких случаях, какие могут быть штрафы и за что, в каких ситуациях банк имеет право ДОСРОЧНО потребовать от вас возврата всей суммы кредита — в общем, именно в договоре прописываются все важные вещи, касающиеся кредита. Поэтому — читайте!

2) В договорах на банковские ячейки есть пара-тройка самых важных пунктов, например способ доступа продавца квартиры к вашим деньгам. От того, что написано в этом пункте договора, зависит сохранность денег в случае, например, нерегистрации договора купли-продажи. Читайте тоже.

3) Если в квартире кто-то прописан — лучше заплатить за вторую ячейку две-три тысячи рублей, но при этом заложить туда часть денег под выписку прописанных лиц. У продавца будет мотивация побыстрее выписаться и юридически освободить квартиру.