Жилье в кредит стало доступнее, чем до кризиса

Квартирный вопрос хоть и испортил москвичей, но решать его нужно почти всем россиянам, и самый удобный способ на сегодня — это ипотека. Но как найти наиболее выгодный жилищный кредит? Какие льготы и скидки можно использовать? И зачем нужны страховки для получения кредита? С 11 по 14 октября все читатели «Комсомолки» могли задать вопросы об ипотеке. В течение недели на них отвечали: заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк, исполнительный директор по инновациям АИЖК Марина Малайчик и генеральный директор Страховой компании АИЖК (СК АИЖК) Нина Смирнова.

СПЕРВА НЕМНОГО ПОДКОПИ — ПОТОМ УЖЕ КРЕДИТ БЕРИ

Наталья:

— Здравствуйте! Мы молодая семья, есть ребенок (1 год 3 месяца). Доход у нас с мужем хороший (общий в месяц 80 тыс. рублей). Хотим взять ипотеку, но у нас нет первоначального взноса (даже 10%), недвижимости тоже нет. Можем ли мы рассчитывать на положительный ответ от банка?

Н. Смирнова:

— Вам стоит подождать и накопить денег на первоначальный взнос. Это снизит и размер кредита, и проценты по нему. Для того чтобы купить жилье в кредит по программам АИЖК, необходимо накопить как минимум 10% от стоимости жилья. Но для того чтобы получить такой кредит, нужно будет заключить дополнительный договор страхования ответственности заемщика.

Ксения:

— Добрый день! Ежемесячный доход моей семьи (я и муж) 100000–150000 руб. Я бы хотела узнать, что выгоднее: вступить в ипотеку или продолжать арендовать жилье? И если брать ипотеку, то есть ли льготы для молодой семьи?

А. Семенюк:

— Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов: стоимости жилья, размера имеющегося у вас первоначального взноса, стабильности ваших доходов и т. п. Но в целом могу сказать, что сейчас — вполне благоприятная ситуация для заемщика: ставки существенно снизились — они ниже докризисного уровня. По данным ЦБ, средняя ставка за последний месяц опустилась до 11,9%, что является историческим минимумом. А ставки по программам АИЖК сегодня составляют от 7,9%. Для молодых семей сегодня действуют разные льготные программы федерального и регионального уровня. По ним, как правило, можно получить компенсацию части стоимости жилья, снижение первоначального взноса и другие льготы.

ВЫБИРАЕМ БАНК И ВАЛЮТУ

Ирина:

— Здравствуйте! В каком банке лучше брать кредит? Еще интересует, почему банки дают кредиты под залог недвижимости, а не просто без залога?

М. Малайчик:

— Чтобы сделать правильный выбор, необходимо сопоставить все параметры кредита: размер процентной ставки, первоначального взноса, размеры всех действующих в банке комиссий, а также оценить удобство сервиса (сколько отделений, каким образом возможно вносить платежи и т.п.). Что касается второго вопроса, то любой кредит на крупную сумму требует обеспечения — гарантии того, что заемщик его вернет банку в срок. В некоторых случаях такой гарантией выступает поручительство других лиц. Но залог — наиболее удобный и надежный способ обеспечения как для банка, так и для заемщика. Он не требует никаких дополнительных действий.

Ольга:

— Здравствуйте. У меня ипотека на 15 лет, взяла три года назад. Скажите, пожалуйста, есть ли в планах снижение ставок по действующей ипотеке?

А. Семенюк:

— В течение всего года рынок ипотечного кредитования активно восстанавливался, и процентные ставки по вновь выдаваемым кредитам снижались. На фоне этого многие крупные банки предлагают программы перекредитования, позволяющие снижать ставки по уже действующим кредитам. Если вы брали кредит у одного из наших партнеров, являетесь добросовестным заемщиком и текущая ставка ниже вашей на 4%, то вам могут снизить ставку по заявлению, без процедуры перекредитования. Также некоторые условия кредитного договора можно изменить через дополнительное соглашение.

Вера:

— В какой валюте лучше брать ипотечный кредит? Хотели сначала с мужем в евро, поскольку он работает в Испании, но недавние скачки этой валюты очень смущают.

М. Малайчик:

— Мы всегда рекомендуем брать кредит в той валюте, в которой вы получаете основной доход. В этом случае, даже если курс валюты будет меняться, это не изменит соотношения платежа кредита к вашему доходу, то есть вы ничего не потеряете.

С СОЗАЕМЩИКАМИ ЛЕГЧЕ

Алексей:

— Добрый день! Можно ли ипотеку оформить на меня и мою гражданскую жену? Свадьбу планируем лишь через год. Хотелось бы взять ипотеку, но средств только одного из нас на нее не хватит.

М. Малайчик:

— Да, вы можете оформить кредит на двоих. Созаемщик не обязательно должен являться родственником заемщика. При этом необходимо понимать, что и предмет ипотеки будет оформлен также на двоих собственников. Это значит, что в случае нарушений условий кредитного договора, банк имеет право предъявить требования к двум созаемщикам (в данном случае будет неважно, сколько каждый из заемщиков платил по ипотечному кредиту).

Анна:

— Я — мать-одиночка, получаю пособие по уходу — 5300 руб. Могу ли я взять ипотеку на дом, который стоит 350 000 с зачетом материнского капитала? Какие еще у меня есть льготы?

М. Малайчик:

— К сожалению, ваш доход слишком небольшой, чтобы на его основе можно было выдать кредит. Но для оформления кредита вы можете привлечь до 4 созаемщиков. Ими могут выступать ваши родители, братья, сестры или друзья. В этом случае сумма кредита будет рассчитываться, исходя из совокупного дохода всех заемщиков и материнского взноса. Чтобы получить информацию о других льготах, необходимо обратиться в региональные органы власти. На местах часто действуют программы субсидирования кредитов для социально незащищенных групп населения.

СТРАХОВКА ВЫГОДНА И БАНКУ, И ЗАЕМЩИКУ

Артур:

— Присматриваемся к ипотечному кредиту. Зачем там так много страховок?

Н. Смирнова:

— Каждый из видов страхования важен не только для банка, но и для самого заемщика и несет свою отдельную функцию. Можно сказать, что каждая страховка — это защита от какой-то беды. Страхование квартиры или дома защищает ваше жилье от пожаров, заливов, стихийных бедствий и других повреждений. Страхование жизни и здоровья позволяет заемщику защитить свою семью, на которую в случае несчастья может перейти обязанность по выплате кредита. Эта страховка погасит долг заемщика перед банком и позволит семье остаться жить в купленной в кредит квартире. Страхование титула защищает ваше право собственности. Этот вид страхования позволяет не опасаться того, что с течением времени вдруг выяснится, что приобретенная квартира неправильно приватизирована или принадлежит кому-то другому. И наконец, еще один договор страхования — ответственности — заемщику нужно будет заключить, если он берет в банке ипотечный кредит с низким первоначальным взносом (от 10%). Такие кредиты необходимы, как правило, молодым людям, не накопившим еще достаточно средств на большой первоначальный взнос, но имеющим стабильные доходы для погашения кредитов. Эти кредиты несут повышенный риск для банков, так что договор страхования ответственности заемщика гарантирует банку возврат денежных средств в случае, если заемщик, в силу личных обстоятельств (например, развод) или обстоятельств, которые от него не зависят (например, потеря работы или снижение зарплаты во время кризиса), не сможет продолжать погашать кредит, а денег, вырученных от продажи заложенной недвижимости, банку не хватит для полного погашения долга заемщика.

Дмитрий:

— Противоречит или нет закону о защите прав потребителей условие в договоре об обязательном страховании жизни и квартиры? Почему банк и АИЖК страхует свои риски за мой счет?

М. Малайчик:

— Если речь идет о страховании квартиры, то это требование не банка или АИЖК, это требование закона. В ст. 31 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится о том, что «при отсутствии в договоре иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства».

А В ЭТО ВРЕМЯ

Большинство россиян все еще боятся брать ипотеку.

В опросе на сайте «КП» приняли участие почти 1500 читателей.

Оказалось, что 55% из них до сих пор считают жилищные кредиты неподъемными. Большинство респондентов боятся «вешать на себя хомут на 15–20 лет вперед». В то же время около 40% считают, что другого варианта решения жилищного вопроса попросту нет: «лучше 20 лет платить банку и получить собственное жилье, чем всю жизнь платить хозяевам съемной квартиры». Кроме того, при нынешних ценах на недвижимость накопить на нее самостоятельно почти невозможно. Примечательно, что лишь 0,7% респондентов ответили, что считают ипотеку выгодной, поскольку «цены на квартиры все равно растут быстрее». И если рассудить рационально, а не эмоционально, то окажется, что они действительно правы. Например, те люди, что взяли ипотеку в 2005–2006 годах, давно окупили выплаченные банку проценты.

— Сейчас почти все банки предлагают ипотеку на срок 20–30 лет, — говорит Андрей Семенюк. — Кредит берут в среднем на 15–16 лет. А гасят его обычно за 7–8 лет, поскольку есть возможность рассчитываться по нему досрочно. Причина в том, что абсолютное большинство кредитов выдают по фиксированной ставке (то есть при аннуитетной форме сумма ежемесячного платежа будет оставаться неизменной). При этом доходы населения растут, в том числе и из-за инфляции.

О том, что россияне снова поверили в ипотеку, говорят и цифры статистики. По данным ЦБ, в этом году банки выдали 385 млрд рублей в виде жилищных займов. Это вдвое больше, чем в прошлом году. Причина — снижение ставок до рекордно низкого уровня.