Почему дома в Минске не сдаются вовремя?

Каждый, кто вступает в строительство, подписывает договор с застройщиком, где указан срок ввода дома в эксплуатацию. Договор - документ серьезный, дольщику на первых порах кажется, что нерушимый. Особенно если застройщик старый, проверенный. Но только в единичных случаях счастливые дольщики получают ключи от квартир в сроки, указанные в договоре. Большинство же вынуждено ждать лишний квартал, полгода, в особо тяжелых случаях - лишний год.

Приведем типичный пример. Застройщик стал строить и собирать деньги дольщиков с лета 2009 года. Обещал уже в I квартале 2011-го сдать первый подъезд, весь дом - к концу 2011 года. Не сдал. Дольщики беспокоятся. В январе 2012-го еще безуспешно пытаются добиться от застройщика объяснений: почему не строят? Мы ведь уже рассчитались за свои квартиры!

Делегация отправляется к застройщику.

Директор кивает на строителей, мол, они что-то там мутят и не работают, да и вы, мол, некоторые дольщики, хороши, не все еще деньги перечислили. Да, сроки ввода дома перенесутся, только вот на сколько, я вам сказать не могу, как только - так сразу. И мол, знаю, что если сроки пропущены, что я уже два месяца назад должен был вам предложить допсоглашение о продлении сроков строительства, но я вам его дам позже, когда-нибудь.

Дольщики в панике. Собираются под недостроенным домом, митингуют, пишут, снова собираются, снова пишут, получают от госорганов отписки, что, мол, все под контролем. Потом появляется допсоглашение с новыми сроками ввода. Впрочем, если дом строят не мошенники, конечно, его когда-нибудь сдадут. Но вот дольщикам от этого грустно.

Почему не в срок?

До кризиса проблемы с переносом сроков возникали чаще всего у коммерческих застройщиков. Причем почти всегда - у одних и тех же. Например, один застройщик не заселяет в свои дома вовремя уже несколько лет подряд. Как объясняют сведущие в недвижимости люди, ему выгодно продать часть квартир на стадии котлована, за эти деньги строить потихоньку, а в процессе того, как вырастает дом, поднимать ценник. И если первые квартиры стоят условно 1100 долларов за квадрат, то к окончанию стройки продаются уже по 1400 - 1500. Да, не хватают их как горячие пирожки, дороговато. Но застройщик и не спешит, на подрядчиках-строителях не разоряется, потому что подрядчики - дочерние организации. И все деньги крутятся, так сказать, в одном котле, в одном бизнесе.

Но в кризисном 2011-м сроки стали срывать и исполкомовские УКСы, которые строят как коммерческие квартиры, так и жилье для очередников.

- Летом строители выполнили меньше работ - из-за перебоев с финансированием. Это основная причина, остальное - выдумывание причин, - объяснил первый заместитель председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Николай Бутрим.

Задержки будут и в 2012-м?

Будут, упущенное в 2011-м не так-то просто наверстать тем, кто обещал сдать свои дома и в 2012-м. Напомним, прошлым летом начались перебои с перечислением льготных кредитов. Кроме того, зарплаты строителей в долларовом эквиваленте неприлично упали, и многие просто уехали на заработки в Россию.

И обе проблемы до конца не сняты. Строители-профи не вернулись. Трудности с кредитами до сих пор не исчезли. Неплатежеспособные льготники должны будут уйти из строительства. Одни потому, что метр подорожал, а кредитные линии увеличивать не будут. Другие потому, что средств не имеют, и вступили в стройку в расчете на кредит, который им нынче не полагается.

У коммерческих застройщиков условия бизнеса уже стабилизировались. Но образовавшиеся задержки в строительстве теперь нужно как-то оправдать перед дольщиками. В договорах-то четкие сроки. И застройщики ищут оправдания. Один, например, написал дольщикам в допсоглашении, что он ни в чем не виноват, ошиблись проектировщики - не те грунты написали, мол, выкопали котлован и обнаружили - сваи нужны другие, иначе многоэтажка ляжет на бок. Пока переделывали проект, полгода фактически не работали. Второй объясняет: мол, хотели сквозную арочку, потом передумали и вместо этой дырки построили квартиры, а это изменило сроки. Третий строит из импортных материалов и просто не мог прошлым летом их купить из-за проблем с валютой.

МНЕНИЕ ЮРИСТА

Что делать дольщику?

В основном указе по долевому строительству (№396) сказано: застройщик в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен президентом или договором.

- Что значит «нарушение по его вине срока сдачи»? В описанных случаях с арочкой, грунтами, невозможностью купить стройматериалы есть вина застройщика или нет? - спросили мы у юриста

- Можно сказать, что в данных случаях вины застройщика нет, - объясняет юрисконсульт "ТВОЯ СТОЛИЦА НОВОСТРОЙЦЕНТР" Ольга Литвинович. - Случай с аркой - изменения в проектную документацию, грунты - виновные действия третьих лиц, проблемы с закупкой - чрезвычайные обстоятельства. А это все -– законные основания для переноса сроков сдачи дома. Сказать, что застройщик виновен в нарушении сроков ввода, можно, когда очевиден его умысел или неосторожность. Например, несмотря на предписания проектирующей организации, закупил заведомо неподходящие для строительства материалы в целях экономии.И напомню, что любой перенос сроков сдачи дома - это не самовольно принятое решение застройщика. Такие действия в обязательном порядке согласовываются в исполкоме.

- А что означает застройщик «возмещает дольщику убытки»? Если, например, дом должны были сдать в декабре 2011-го, а сдадут через 6 месяцев и человек все это время официально снимал квартиру, ему обязаны будут возместить затраченное на съем?

- Расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, законодательство признает убытками. Конечно, арендные платежи за съемную квартиру могут быть отнесены к таковым. Указом предусмотрена возможность взыскания помимо неустойки еще и убытков. Но претендуя на возмещение убытков, не стоит забывать о том, что факт убытков необходимо подтвердить. В суд по поводу нарушения договора долевого строительства можно подавать не уплачивая госпошлину.

А В ЭТО ВРЕМЯ

Лебяжий-11: дольщики выучили виды опалубки

В сентябре 2010 года радостные дольщики любовались тем, как забивают сваи на месте будущего дома. Место интересное: в Ждановичах напротив комплекса Град, цена среднестатистическая (на тот момент около 1200 долларов за квадратный метр), застройщик государственный, УКС Центрального района - все внушало оптимизм. В договорах значилось: срок окончания строительства - декабрь 2011-го. В начале января мы вместе с дольщиками съездили на стройку - там даже цоколь не закончили. Люди поехали в мороз на стройку потому, что им пообещали: будет начальство и наконец объяснят, когда и что сдадут. Начальства не было, строители сидели в бытовках - их там попросила побыть милиция, которая приехала выяснить, кто спер кабель с крана.

- В 2010-м нам объясняли, что не строят, потому что застройщик не дал строителям точку подключения электричества, объясняет дольщик Дмитрий. - Потом - потому что меняли подрядчика. Затем - потому что уволенный подрядчик плохо смонтировал конструкции и их нужно менять. К ноябрю 2011-го таки подключили электричество, но выяснилось, что застройщик не перечислил аванс на закупку определенного вида опалубки и строить не из чего. И все время отговорки: то генератор украли, потому не работаем, то кран сломался, то еще что-то…Итог: дом должен быть сдан в конце прошлого года, а его готовность - 7 процентов из ста.

Теперь вот дольщикам дали подписать допсоглашения, по которым цена квадратного метра увеличилась почти на треть, а срок ввода дома перенесен на октябрь 2012-го. Хотя по дому видно, что и в этот срок вряд ли застройщик уложится.

Дольщики уже жаловались в администрацию района, Мингорисполком, Минархитенктуры, КГК, в прокуратуру… Но никто не смог заставить УКС соблюсти договор.