Многие собственники участков в Подмосковье столкнулись с проблемой: суммы в платежках, выставленные для уплаты земельного налога за 2011–2012 годы, в разы превышающие те, что были начислены годом ранее. Прежде всего это коснулось земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования «для дачного строительства».
- Причина - не совсем корректный механизм кадастровой оценки земельных участков, проведенной в 2009 году, когда кадастровая стоимость земли выросла в 10-20 раз, превысив рыночную стоимость земли, - вот отсюда и высокий земельный налог, - считает генеральный директор УК ТМ «Своя земля» Павел Романов.
К слову, это касается и жителей других регионов. Ведь проблемы, связанные с кадастровой оценкой, существуют не только в Подмосковье. А с введением единого налога на недвижимость, когда по кадастровой стоимости мы будем платить и за жилье, могут и усугубиться.
Для начала стоит сориентироваться в ситуации.
Откуда берутся завышенные суммы?
По словам Павла Романова, кадастровая оценка, как правило, проводится методами массовой оценки. То есть создается модель оценки земельного участка, с помощью которой определяется средний удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м по муниципальному району. Стоимость конкретного земельного участка кадастровая палата рассчитывает путем умножения площади земельного участка на удельный показатель стоимости 1 кв. м.
После таких подсчетов в 2009 году кадастровая стоимость земли увеличилась в 10-20 раз, по сравнению с кадастровой стоимостью земли в 2005 году – при том, что рыночная стоимость земли за эти годы изменилась не очень значительно.
- Такой скачок цен, скорее всего, образовался в силу создания оценщиками не совсем корректной модели оценки земель, - объясняет Павел Романов. - Четыре года назад для кадастровой переоценки была построена модель на основе рыночной стоимости земельных участков в дачных поселках, где уже построены дома, живут люди и обеспечена необходимая инфраструктура. И эту модель оценки применили ко всем земельным участкам, в том числе еще не освоенным, которые, безусловно, стоят на рынке гораздо меньше. В результате этого во многих случаях получилось так, что человек, купивший участок на рынке за 100 000 руб. - без дома, без коммуникаций - должен заплатить земельный налог как за дачный участок в обжитом дачном поселке, который стоит на рынке более 2 000 000 руб.
Что делать
Важно знать: согласно закону, кадастровая стоимость земли НЕ может быть выше рыночной. Если такое случилось, есть все основания кадастровую оценку обжаловать. Вопрос – как.
Первый путь, согласно закону, по словам нашего эксперта, - жаловаться в специальную комиссию. Но в нее надо успеть обратиться в течение шести месяцев после того как новые данные кадастровой оценки были занесены в государственный кадастр недвижимости.
Подмосковные дачники с этим сплошь опоздали. Не по своей вине. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре по Московской области была создана в 2012 году, а оценка кадастровой стоимости - проведена в 2009 году. Шесть месяцев никак не получается.
Остается еще второй путь – судебный. Для споров по поводу кадастровой оценки срок давности составляет три года. Таким образом, если в 2011 году пришло требование об уплате завышенного земельного налога, то в 2013 году еще есть возможность обратиться в суд и обжаловать завышенную кадастровую стоимость земельного участка. При положительном решении суда размер земельного налога обязаны будут снизить. Плюс вернуть излишне уплаченные в качестве налога деньги. Уточненная кадастровая стоимость вносится в государственный кадастр недвижимости на основании вступившего в законную силу решения суда и действует до следующей кадастровой оценки земли.
В суде собственнику предстоит доказать, что рыночная стоимость его земельного участка ниже, чем кадастровая. Сделать это можно, заказав независимую оценку рыночной стоимости земельного участка на ту дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Если собственник по какой-либо причине не может представить отчет независимого оценщика, то он вправе попросить суд назначить судебную экспертизу рыночной стоимости земельного участка за его счет. Этого не стоит сильно бояться: если собственник выигрывает суд, то расходы по оплате судебной экспертизы несет проигравшая сторона.
Прецеденты, когда дачники выигрывали такие суды, есть – по словам Павла Романова, подобные случаи уже исчисляются тысячами. При грамотно составленном исковом заявлении и присутствии доказательств того, что реальная рыночная цена земли ниже кадастровой, выиграть суд большой проблемы не составляет.
ВАЖНО
Судиться с налоговыми органами по завышенному земельному налогу нет смысла, так как не кадастровую стоимость земли, исходя из которой этот налог рассчитывается. Налоговики только используют те цифры, которые им передала кадастровая палата.