Ипотека ушла за триллион

С начала года банки выдали ипотеки на общую сумму более чем триллион рублей. Это уже абсолютный рекорд. Причем спрос растет не только в Москве и Подмосковье, но и по всей стране. С чем связана такая активность россиян? Что будет с ценами на квартиры и ипотечными ставками в следующем году? Эксперты «Комсомолки» оценили ситуацию и дали советы потенциальным заемщикам.

СТАВКИ СТАЛИ СНИЖАТЬСЯ

Центробанк уже несколько месяцев наседает на банки, заставляя их быть скромнее. И постепенно снижать ставки по кредитам. Если в начале года банковский интерес превышал 13% годовых, то сейчас аппетиты снизились почти на один процент.

- Рынок вырос за счет нескольких причин, - говорит Михаил Гольдберг, аналитик Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). - Во-первых, уменьшились ставки. Во-вторых, немного смягчились условия для заемщиков. Снизились требования к уровню первоначального взноса и подтверждению дохода. И наконец спрос повысился из-за нестабильности в экономике. Недвижимость считается надежной инвестицией.

Как показывают соцопросы, самый главный показатель для наших граждан - это процентная ставка. Чем она ниже, тем больше спрос на ипотеку. А уменьшаться аппетит банкиров стал не только из-за усилий ЦБ. На рынке усиливается конкуренция.

- У банков, которые ощутили вкус ипотеки, большие планы развития, - говорит Дмитрий Овсянников, автор интернет-проекта «Об ипотеке по-русски». - Банков, выдающих жилищные кредиты, стало больше, и им всем нужны клиенты. Летом многие из них снизили ставки, а также запустили специальные акции. В некоторых банках значительно дешевле стали кредиты на приобретение новостроек. Если раньше до получения права собственности надо было платить более высокий процент банку, то теперь ставки и на первичном, и на вторичном рынке в них зачастую одинаковые.

Как поясняют эксперты, если раньше квадратные метры в новостройке можно было взять в ипотеку лишь в том случае, если строительно-монтажные работы в доме уже близились к концу, то сейчас заемщиков готовы кредитовать даже на этапе котлована. Особенно если речь идет о крупном застройщике, который работает по закону (ФЗ № 214). Как итог - сейчас доля ипотечных ссуд на покупку новостроек составляет треть от всех займов.

Кстати, именно резкий рост ипотечных сделок до кризиса, по мнению многих экспертов, привел к тому, что цены на жилье в 2005 - 2007 годах стали резко расти. Есть опасение, что подобное может случиться и сейчас. По данным АИЖК, стоимость недвижимости с начала года выросла почти на 10%. Это вдвое выше инфляции.

- Этот рост примерно соответствует росту реальных доходов населения, - говорит Михаил Гольдберг. - Это значит, что рынок сбалансирован. В ближайшее время мы не ожидаем резкого роста цен на недвижимость.

Как объясняют эксперты, сейчас цены не растут такими темпами по объективным причинам. В отличие от середины 2000-х годов предложение сейчас поспевает за спросом. Так, всего за 9 месяцев 2013 года строители ввели в строй более 485 тыс. квартир общей площадью 38,7 млн. квадратных метров. В итоге ввод жилья по итогам года может быть рекордным за последние 25 лет (с 1989 года). Другая причина, почему цены не будут резко расти, в том, что они и так очень высокие.

- Купить квартиру - даже в ипотеку - при сохранении разумного уровня кредитной нагрузки могут только граждане с доходами сильно выше среднего, - считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Именно поэтому россияне все чаще обращаются за ипотекой. Купить за наличные становится все сложнее. Если несколько лет назад лишь каждая десятая сделка проходила с участием кредита, то теперь одалживает у банка деньги каждый четвертый покупатель квадратных метров. Сейчас средний размер кредита в столице составляет 4 - 5 млн. рублей, а в среднем по стране - чуть больше 1,5 млн. рублей.

- С помощью ипотеки люди либо берут однушку, либо улучшают свои жилищные условия, - говорит Дмитрий Овсянников. - При улучшении жилищных условий ипотека используется на доплату при обмене. Спрос на квартиры не растет, но и не снижается: ипотечные сделки поддерживают стабильный спрос на квартиры. Уменьшается доля сделок за «живые деньги», но зато растет доля сделок с использованием кредитных средств.

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ

Но стоит ли залезать в долги ради покупки квартиры? Другими словами, что выгоднее: накопить на квартиру или взять ее в ипотеку? Мнения на этот счет отличаются кардинально. Но цифры неумолимы.

- Если семья в Москве даже 50 тысяч рублей в месяц будет перечислять на депозит (это в среднем половина дохода столичной ячейки общества), то квартиру в Подмосковье она сможет купить через 5 - 7 лет, - говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. - За это время у них накопится примерно 4 - 6 млн. рублей (с учетом процентов по вкладу). Но мечта осуществится лишь при условии, что рынок стоит на месте или растет незначительно. Гарантировать такую ситуацию никто не может.

Для сравнения, в последние годы цены на квартиры росли примерно со скоростью инфляции. Как советуют эксперты, если вы боитесь брать ипотеку, то стоит начать с накопления. Скрупулезно каждый месяц откладывать излишки средств на депозит под 9 - 10% годовых (такие ставки еще остались). Но при этом держать руку на пульсе. Если цены вдруг начнут резко расти, лучше внести сбережения в качестве первоначального взноса и взять ипотеку. Так будет выгоднее.

- Упираться, на мой взгляд, нет смысла, - говорит Сергей Акулов. - Оптимальный вариант - накопить 30 - 50% стоимости желаемой квартиры и взять ипотеку. В этом случае ставка у вас будет ниже, банк охотнее даст кредит. Но при этом лучше сделать так, чтобы ежемесячные платежи занимали в ваших расходах не больше 30%. Тогда вы сможете еще дополнительные деньги откладывать на депозит и тем самым сформировать подушку безопасности. И по возможности гасить кредит досрочно.

СОВЕТЫ «КП»

8 шагов к своей квартире

1. О покупке квартиры подумайте заранее - хотя бы за полгода до планируемой сделки. Это позволит не только поднакопить деньжат, но и хорошенько изучить рынок, чтобы выбрать наиболее подходящее предложение.

2. Определитесь, какая квартира вам нужна и сколько она примерно стоит. Первоначальный взнос должен составлять минимум 20% от стоимости жилья.

3. Ищите наиболее выгодные предложения ипотечных кредитов. Обзвоните или посетите несколько банков. У консультантов выясните все условия кредитования: размер ставки, все платежи и комиссии, требования к заемщику и предмету залога.

4. Чтобы все было корректно, просите менеджеров в каждом банке рассчитать вам кредит на одну конкретную сумму и конкретный срок.

5. Если вы берете заем на короткий срок, то, возможно, стоит выбрать комбинированную ставку. Обычно она на 1% ниже, чем фиксированная. Ее суть в том, что первые несколько лет вы платите по фиксированной ставке, а затем по переменной, которая зависит от состояния экономики и ставок Центробанка. Но если кредит банку отдать досрочно, то можно сэкономить.

6. Деньги в долг лучше брать в той валюте, в которой вы получаете основной доход (для большинства россиян это рубли). Пытаться сэкономить и взять кредит в долларах или евро не стоит. Потом только нервничать будете.

7. Срок ипотеки зависит от того, какую сумму вы берете в долг и какой у вас доход. По условиям большинства банков, ежемесячные платежи не должны составлять больше 50% от вашей зарплаты. Чем больше срок, тем платежи меньше. Если доход не позволяет взять желаемую сумму на 10 лет, то возьмите ее на 20. При желании и возможности всегда можно гасить кредит досрочно.

8. Если ставки в нескольких банках совпадают, то сравнивайте дополнительные расходы: комиссии, расходы на оценку недвижимости, страхование. А выбрав оптимальные условия, ищите квартиру и оформляйте ипотечный кредит.