Четыре совета тем, кто решил купить жилье в новостройке

Покупка квартиры на этапе строительства котлована — выгодное приобретение. Если не оказаться обманутым дольщиком

Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН. Перейти в Фотобанк КП

Стоимость квадратного метра в строящемся доме, особенно на этапе котлована, может быть на 30-50% меньше стоимости квадратного метра в том же доме, когда он уже построен, введен в эксплуатацию и права собственности на квартиру зарегистрированы за покупателем. Но и риски при этом велики. Как свести их к минимуму, рассказывает Игорь Зиневич, юрист, генеральный директор юридической компании «IPM Consulting».

Срок строительства типового многоэтажного дома с последующим вводом его в эксплуатацию составляет не один год. И за это время может произойти все, что угодно. Самым неприятным итогом может стать статус обманутого дольщика: и денег нет, и строительство дома не ведется. Или можно столкнуться с проблемой двойной продажи квартиры. Это когда на одну и ту же квартиру претендуют незнакомые друг другу граждане с идентичными договорами. Можно ли как-то избежать таких сюрпризов? Ответ на этот вопрос неоднозначный. Полностью обезопасить себя от потери вложенных денег в строительство квартиры невозможно. Но попытаться минимизировать риски можно. Для этого будет полезным следовать следующим советам.

Совет 1. Приобретайте квартиру в новостройке исключительно в рамках договора участия в долевом строительстве.

Эта форма договора в сравнении, например, с договором участия в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе в наибольшей степени защищает права граждан, которые решили обзавестись квартирой в строящемся доме. Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», договор участия в долевом строительстве проходит государственную регистрацию. Застройщик обязан в таком договоре предусмотреть гарантии, что дом будет построен в обозначенный срок и качество передаваемой квартиры должно соответствовать условиям договора. С момента государственной регистрации договора строящийся дом, права на земельный участок, на котором он возводится, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Застройщик обязан обеспечить доступ участников долевого строительства к проектной документации в отношении строящегося многоквартирного дома. Таким образом, приобретая квартиру через договор участия в долевом строительстве, вы ограждаете себя от двойных продаж строящейся квартиры и получаете подтверждение того, что застройщик вправе начать строительство многоквартирного дома на конкретном земельном участке.

Совет 2. Тщательным образом изучайте проектную документацию на квартиру.

Случай из практики: жилищно-строительный кооператив, в который вступил гражданин с целью приобретения квартиры в новостройке, требовал доплаты за увеличение общей площади квартиры после завершения строительства и проведения соответствующих обмеров БТИ. А увеличилась общая площадь из-за того, что в состав квартиры была включена лоджия площадью 27 кв.м., на самом деле являющаяся эксплуатируемой кровлей, аварийный выход на которую в случае пожара был предусмотрен из квартиры. Гражданину в суде пришлось вносить изменения в кадастровый паспорт на квартиру и признавать за собой право собственности.

Совет 3. Приобретайте квартиру у крупного застройщика с большим опытом работы.

Само по себе имя застройщика не гарантирует, что строящаяся квартира окажется в вашей собственности. Но объемы строительства компании с громким именем (и как следствие немалые объемы привлеченных на это денежных средств от граждан) могут позволить надеяться на благополучный результат. В конце 2015 года в сложной ситуации оказались 27 000 дольщиков СУ-155 и ее дочерних компаний. Риск потерять вложенные деньги в строительство квартиры был как никогда высок. Но именно тот факт, что у застройщика, который оказался на грани банкротства, огромное количество дольщиков, заставило представителей профильных министерств и ведомств искать варианты разрешения ситуации. Были найдены механизмы, за счет которых все те, кто является дольщиком СУ-155, должны решить свои вопросы без имущественных потерь.

Совет 4. Активнее наводите справки о застройщике до момента подписания договора.

Много полезной информации содержится в открытых источниках.

На сайте Федеральной налоговой службы России можно получить доступ к информации об учредителях и директоре застройщика.

Сайт Федеральной службы судебных приставов России даст доступ к информации о долгах застройщика, по которым ведется исполнительное производство.

Картотека арбитражных дел систематизирует всю информацию о судебных спорах, в том числе связанных с застройщиками и их дочерними компаниями.

Изучите на сайтах органов местного самоуправления перечень застройщиков, входящих в реестр проблемных застройщиков. Если ваш застройщик находится в таком перечне, значит у него уже есть объекты незавершенного строительства.

Найдите форумы граждан по названию застройщика или по адресу объекта строительства, там обсуждаются все существующие проблемы застройщика по предыдущим и нынешним объектам.