Как в кризис отстоять права покупателям новостроек?

- Добрый день, я звоню вам из Воронежа, меня зовут Надежда Николаевна. В 2007 году мы оплатили однокомнатную квартиру, долевое строительство. С тех пор застройщик тянет и тянет резину, хотя есть от него гарантийное письмо, что до 1 декабря 2008 года он обязан заключить с нами основной договор. И все время какие-то причины находятся и основной договор не заключается. Стройка заморожена.

- У вас предварительный договор купли-продажи?

- Да.

- Дело вот в чем. Основной договор застройщик с вами может заключить только тогда, когда зарегистрирует право собственности на вашу квартиру на себя и получит свидетельство о праве собственности в управлении федеральной регистрационной службы. Этого сделать он по определению не может до того, как дом не будет введен в эксплуатацию. Если дом не достроен, не введен в эксплуатацию, то такого договора основного с вами он не может заключить. Если он вам предлагает его заключить, ни в коем случае нельзя на это идти. Потому что это нарушение закона. Этот договор является ничтожной сделкой, которая не влечет никаких правовых последствий. То есть, по этому договору вы никогда право собственности не зарегистрируете. Поэтому единственный выход я вижу – это писать требование, скорее всего, нужно расторгать договор и взыскивать убытки, пока еще не поздно. Пока вы не узнали, что введено наблюдение, первая стадия банкротства в отношении вашего застройщика. Потому что то, как он строит с вами взаимоотношения, он будет очень долго вас вводить в заблуждение. Но я еще раз повторяю, ни в коем случае не подписывайте основной договор. Потому что эта бумага вообще ничего не стоит.

- А предварительный договор какую силу имеет?

- Тоже никакой силы не имеет. Но это способ ухода от НДС, 18-процентного, всех наших застройщиков в России. Вот в чем причина этого.

- Каким образом я сейчас могу вернуть свои деньги?

- Вы обращаетесь в суд и формулируете соответствующим образом исковое требование, что вы покупали квартиру, а предмет договора предварительного – там регистрация права собственности на застройщика. У вас воли такой не было, вы не хотели передать застройщику свою квартиру. Здесь нужно обратиться к профессиональному юристу. Потому что предварительный договор – это ничтожная сделка, которая не влечет никаких правовых последствий. И ваш застройщик это еще раз показывает.

- А у меня есть шансы выиграть этот процесс?

- Да, я считаю, есть шансы. Сейчас суды идут навстречу по многим вопросам. По многим искам, которые еще полгода назад суды либо не принимали, либо отказывали в удовлетворении. В частности, даже признание права собственности по предварительным договорам. Но это касается только тех объектов, которые введены в эксплуатацию. К сожалению, у вас иная ситуация.

- У нас стройка заморожена и нас водят за нос.

- Обращайтесь в экспертную фирму, которая занимается оценкой недвижимости, узнавайте, сколько стоит ваш объект, ваша аналогичная такая квартира в таком же доме на сегодняшний день. И вот это будет цена вашего иска. То есть, не та сумма, которую вы платили в 2007 году, а вот на сегодняшний день.

- А реально как это можно будет, на сколько лет они растянут эту выплату?

- Все эти вопросы уже после того, как будет вынесено решение суда, вступит в законную силу и судебные приставы будут заниматься исполнительным производством. Эти вопросы лучше себе сейчас не задавать, вы все равно ответа на них не получите.

- То есть, никогда не закончится эта стройка?

- Да, абсолютно точно. Делайте это как можно скорее. Потому что через полгода, когда суды будут забиты подобными исками, уже очень сложно будет о чем-либо говорить. Лучше это делать сейчас.

- А полюбовно они идут навстречу? Были такие прецеденты?

- К сожалению, нет.

* * *

- Добрый день. Сорокин Юрий из Москвы. У меня вопрос по поводу подмосковной новостройки в Одинцовском районе. Застройщик застраивает целый микрорайон двумя очередями. Первая очередь сдана вроде как, вторую очередь они продавали по вексельной схеме. И сейчас не выдают ключи жильцам по причине, якобы, недостройки котельной. Причем, версии что именно с котельной очень сильно разнятся – котлы то ли доставлены, то ли не доставлены, то ли оплачены, то ли нет, и так далее. Продажа через предварительный договор о продаже квартиры и вексель. При этом срок по предварительному договору, ну вот подписанный у меня 15 месяцев назад, уже прошел этим летом. И вдобавок там есть такая фаза, что продавец обязуется в течение 90 дней с момента приема дома в эксплуатацию выдать ключи. Застройщик утверждает, что 17 ноября прошлого года госкомиссия домом пройдена. То есть, прошло уже больше 90 дней, но сейчас они говорят, что вот из-за того, что с котельной непонятно что, не могут они толком сказать, они ключи будут выдавать после отопительного сезона. Вот наш дом девятый по счету вот того, что они не успели выдать ключи, соответственно, там еще задержка в 2-3 недели. То есть, итоговая задержка больше года получается. Когда им говоришь – ребята, срок истек. Они говорят – это порядки законодательства, потому что в договоре никаких санкций к застройщику нет и в договор ничего такого включать они не хотели.

- В чем вопрос?

- Можно ли как-то надавить на застройщика, чтобы он принял какие-то меры, выдал ключи? Потому что вот полтора года назад дом уже стоял, может, там какие-то внутренние работы оставались. Но застройщик сейчас ничего не делает.

- Надавить – это не из области права, конечно. А с точки зрения вашей ситуации, ну, прежде всего, надо получить достоверную информацию в местных органах власти. В администрации. ПО поводу того, введен или не введен в эксплуатацию ваш дом.

- На сайте они выложили…

- Они на сайте могут выложить что угодно. Вы обращайтесь в администрацию. Ели это по 214-му закону – разрешение на ввод в эксплуатацию. Если до 214-го – это постановление главы администрации г. Одинцово об утверждении акта приемочной комиссии. Если есть, значит, дом введен в эксплуатацию. Вопрос с котельной – это никакого к вам отношения не имеет. Если он введен в эксплуатацию и 90 дней прошло, все, пишите заявление застройщику и задавайте вопрос. 1. Зарегистрировали они право собственности на себя на вашу квартиру? 2. Когда собираются регистрировать на вас, либо поданы ли им документы в УФРС по Московской области на открытие адреса? То есть, регистрации права собственности на первую квартиру. То есть, вам сейчас нужна просто достоверная информация. Хотя с точки зрения закона, ст. 429 Гражданского кодекса, если срок проходит и срок не установлен в договоре, то договор предварительный считается не заключенным. У вас есть вот эта формулировка – 90 дней.

- Там сказано, что договор считается расторгнутым, если я откажусь получать ключи и прочее. Вот тогда это прописано.

- Нет, ну 90 дней стоит после ввода в эксплуатацию?

- Да.

- Все, забудьте, котельная не имеет никакого значения. Для суда важен вот этот документ – постановления главы администрации. Суд не будет выяснять, есть котельная или нет.

- В администрации можно копию получить какую-то?

- Конечно. Официально обращайтесь. Если администрация упертая, то они могут там сослаться на то, что только по запросу суда или еще что-нибудь. Но в нашей практике без проблем.

- А то что вексель не вексель?

- Пока это никак не влияет. Пока конфликта интереса такого я не вижу. Если они зарегистрируют на себя право собственности, им ничего не мешает зарегистрировать на вас.

- Они могут сказать, что вот мы сейчас подаем документы, регистрационная палата работает медленно и т.д.

- Никогда не прогнозируйте действия застройщика, никогда не додумывайте. Вы потеряете много времени, сил и нервов.

- У этого застройщика есть, условно, первая очередь, даже начало второй уже фактически, когда люди жили в доме до госкомиссии. Госкомиссия прошла и вот больше 90 дней прошло и никто в собственность точно не получил… как бы только ходят слухи о том, что будет открыта там….

- Юрий, какой застройщик, если не секрет?

- «Дружба монолит».

- Если вы сейчас обратитесь с заявлением, о котором я сказал, в «Дружбу монолит» с просьбой предоставить информацию – открыт ли адрес, то есть, зарегистрировано ли право собственности на первую квартиру? Это вот понятие открытия адреса – это регистрация права собственности на любую первую квартиру… Соответственно, вас интересует, зарегистрировано ли право собственности уже на вашу квартиру. То есть, письменно надо направить. И третий вопрос – когда будет зарегистрировано право собственности на вашу квартиру. Вот получение или не получение ответа будет основанием для того, чтобы мы с вами обратились в суд Одинцовский с иском о признании права собственности на вашу квартиру. По предварительному договору купли-продажи. Дело в том, что еще до прошлого года суды наши занимали категорически отрицательную позицию в плане признания исковых требований по предварительному договору. Но, учитывая ситуацию, когда 90% договоров предварительные, что также 90% объектов не своевременно регистрируются права собственности, люди по несколько лет живут в своих квартирах без свидетельств, не могут зарегистрировать ни себя, ни членов семьи и прочее, то суды пошли навстречу и сейчас и в Москве, и в Московской области в ряде судов есть решения, на основании которых признаются исковые требования. И вы получите свидетельство без промежуточного этапа. Если суд признает ваше право, то вы не будете дожидаться, когда застройщик на себя это зарегистрирует.

- При этом застройщик будет обязан выдать мне ключи?

- Как собственник, вы воспользуетесь всеми правами, которые вам предоставлены Гражданским законодательством и Жилищным кодексом.

- А если там отсутствует горячая вода и отопление?

- Юрий, на сегодняшний день самое опасное остаться в недостроенном доме или уже введенном в эксплуатацию с застройщиком, который не сегодня-завтра будет объявлен банкротом и, соответственно, без свидетельства. Потому что сейчас на очень многие объекты будут наложены аресты на основании определения арбитражных судов.

- А если вдруг мне отказывают и я подаю в суд, я на что-то могу претендовать?

- Конечно. Судебная практика повернулась сейчас лицом к жителям, к дольщикам. И на основании преддоговоров признаются права собственности. Хотя, с точки зрения закона, это нонсенс.

- А про банкротство вы сказали – вы уже что-то знаете про «Дружбу монолит»?

- Нет, я говорю о той тенденции, которая уже началась. Если вы в курсе, 9 февраля арбитражный суд наложил аресты по иску «Альфа банка» на счета Главмосстроя. Это первая ласточка. У Главмосстроя порядка 40 объектов. Так что следует ожидать не самого хорошего сценария развития событий.

* * *

- Здравствуйте, Сергей Анатольевич. Меня зовут Наталья, я из Внукова. Мы купили квартиру в Марушкино, которую строит Комземстрой. Слышали о такой компании?

- Первый раз слышу.

- Они там строят 4 дома. И они затягивают строительство. Договор мы уже давным-давно подписали. Сначала был договор соинвестирования, потом стал договор долевого участия. Мы его зарегистрировали. И теперь сдача дома затягивается из-за того, что там нужна дополнительная мини-ТЭЦ, потом канализация там нужна. Деревня Марушкино, где стоят эти дома, у них не хватает как бы своих мощностей и компания Комземстрой обязалась, что они построят дополнительные мощности. И после этого уже будут вводить в эксплуатацию. И вот сейчас они хотят с нами заключить дополнительное соглашение, что мы не имеем претензий к ним по поводу того, что сроки отодвигаются. Они хотят, чтобы мы заключили договор с каким-то Проминвест, чтобы потом как бы оплачивать им…

- Ну ясно, за ваш счет еще теплостанцию построить.

- Да, да. Вот на сайте этом Комземстроя они пишут, что они за собственные средства реконструируют канализационно-насосные станции в самой деревне Марушкино. У меня вопрос – потом они эти деньги с нас будут брать за то, что они делают эту реконструкцию, так получается? Или они не имеют права?

- У вас есть договор участия в долевом строительстве, в котором есть конкретные обязательства сторон. Если срок передачи объекта нарушен, вправе взыскать неустойку в размере одной сто пятидесятой по ставке рефинансирования. Я полагаю, что подписывать какие-либо дополнительные договоры и брать на себя дополнительное финансовое бремя по строительству всех теплосетей необходимости никакой нет. Если они не исполняются, вы вправе расторгнуть договор и взыскать убытки в размере рыночной стоимости.

- А если мы все-таки хотели бы получить квартиру?

- Поверьте мне, сейчас наступил такой период, когда ожидание будет не в вашу пользу. Процентов 50 как минимум всех застройщиков к концу года окажутся банкротами. Потому что они не справятся в теми кредитными обязательствами, которые они взяли в банках. Эти кредиты им нечем выплачивать. И вопрос достроя теоретически возможен, но так как денежные средства были, скорее всего, переведены на другие объекты, единственная возможность – это получить доплаты с вас и всем сейчас практически повсеместно предлагается доплатить под разными предлогами.

- Пока они нам предлагают дополнение к договору, о том, чтобы поменять там какие-то пункты, о том, что мы должны после сдачи объекта заключить договор с некоторым ООО на оказание услуг по предоставлению теплоэлектроэнергии…

- Наталья, это уже надо разбираться конкретно. Но принципиально вы должны четко сформулировать вопросы перед застройщиком. Если вас смущает то, что сроки нарушаются, квартира не передается в срок, пишите заявление, требование. Получайте либо компенсацию, либо обращайтесь в суд за получением этой компенсации.

- Не факт, что они нам ее выплатят.

- Это отдельный вопрос. Выплатят не выплатят, но отстаивать свои требования надо таким образом, а не пользоваться информацией с сайта застройщика или непроверенными слухами от своих коллег-соседей.

- Но нет гарантии, что они нам вернут полностью деньги?

- На этот вопрос нам может ответить только судебный исполнитель. После решения суда.

- А такие ситуации часто у нас возникают? Есть реальные случаи, когда люди получают деньги?

- Конечно, но получают те, кто обращается первыми.

- Их обязывают выплачивать деньги частями?

- Нет, ну накладываются аресты… В каждой ситуации пристав решает, каким образом какое имущество может быть реализовано.

- А как можно получить у вас консультацию?

- Позвоните по телефону 514-55-52, мы все подробно объясним. Звоните с 10 до 19.

* * *

- Сергей Анатольевич, это из Воронежа вас беспокоят, Наталья Владимировна. В 2004 году в июне был заключен договор на покупку квартиры в новом строящемся доме. Согласно договору, общая площадь квартиры 93 кв. м по цене 18,5 тысяч на тот момент. Сдали, к сожалению, с большой просрочкой. Но на сегодня наконец-то дом сдан. Мы пошли подписывать договор приема-передачи квартиры, там было много недоделок, но договор этот мне в руки не дали, сказав, что по контрольным обмерам общая площадь составляет не 93, а 99,8 кв. м. В эту площадь были включены балкон и лоджия не отапливаемая общей площадью 15,9 кв.м. После этого я вызвала представителя БТИ и мы сделали контрольный обмер. Причем, эту площадь мне предложили оплатить по цене уже в 55 тысяч за квадрат. Я вызвала БТИ. По обмерам БТИ площадь квартиры составляет не 93, а 83,9. Я написала письмо застройщику, в достаточно корректной форме предложила оплатить мне эти 9 кв.м недополученных мною по цене все тех же 18 метров и после этого я согласна подписывать акт приема-передачи. Письмо было отправлено. Вчера я получаю ответ, где было написано, что я являюсь злостным неплательщиком, который тормозит великое деяние и ко всему прочему мне указывается на то, что коммунальные платежи за меня застройщик вынужден платить. Что мне делать?

- Обращаться в суд – другого пути нет.

- В чем я не права из того, что я сказала?

- Пока я не услышал в том, что вы сказали….

- Если дело дойдет до суда, а оно дойдет, должна ли я опять играть в благородство и все те же 18 тысяч несуществующих выставлять за кв.м или должна уже быть ставка рефинансирования тогда за эти просроченные годы?

- Нет, это две большие разницы. Надо смотреть стоимость квадратного метра и условия по договору. Если у вас есть эта фраза, что в случае превышения, то доплачиваете вы. В случае, если фактическая площадь будет меньше, доплачивает застройщик.

- Естественно, про себя он не пишет. Про меня есть такая фраза. А про себя – не пишет.

- В любом случае, вся ситуация будет развиваться вокруг обмеров БТИ. То есть, надо будет технический паспорт получать, либо вы сами, либо в судебном порядке.

- Он у меня на руках есть. Технический паспорт БТИ.

- Все.

- На это застройщик говорит – мало ли что вам напишет БТИ.

- Нет, ну мало ли – давайте мы в суд обращаться. Значит, у вас, по условиям договора, квартира должна быть 93 кв.м. Вы заплатили за 93. Вы просите взыскать разницу – 93 минус 83,9 – и умножаете на стоимость квадратного метра. Никакого благородства здесь в помине быть не может. Плюс моральный вред и прочее.

- Балкон и лоджия не отапливаемая – это не общая площадь?

- Нет, конечно. По жилищному кодексу это не входит в общую площадь.

- Вы считаете, это выигрышная ситуация?

- Безусловно.

- А просрочка по срокам?

- Это уже надо предметно смотреть.

- Все. Спасибо вам большое.

* * *

- Добрый день. Вас беспокоит Любименко Галина Евгеньевна. Я являюсь инвестором долевого строительства квартиры. Могу ли я надеяться, что мы когда-то получим свои квартиры? Мы должны уже там жить 2004 года. Сейчас 2009-й… Кредит я брала в Сбербанке. И такой вопрос – имеет ли право мне собес отказать в получении? У меня внучка бомжем является, девочке 6 лет будет. Она ни разу не получала после полутора лет детского пособия. Вправе ли собес мне отказать?

- Не могу дать никаких пояснений, не занимается этим вопросом.

- Хорошо, а процент по кредиту хотя бы какой-то в связи с невыполнением?

- Надо смотреть условия договора. Когда должна была быть сдача объекта, введен в эксплуатацию когда.

- Третий квартал 2004 года.

- Вот надо взыскивать неустойку. Если он до сих пор не введен, посчитайте, это у вас сто процентов будет как раз цена вашего договора. Вот добавляйте и взыскивайте.

- Сейчас мы буквально на днях должны подписывать дополнительное соглашение с другим инвестором. Хорошо, а иск мне потом на кого подавать, на первого застройщика?

- Вы еще не подписали соглашение?

- Нет, мы не подписывали.

- Конечно, контрагент по договору. Кто перед вами, по договору, ответственность несет. Новый инвестор, если он примет на себя все обязательства, то он будет отвечать.

- Обязательства по дострою – да, они.

- Надо смотреть. Как правило, в этих всех новых договорах между ними, когда уступаются права, написано, что он не несет ответственности за те обязательства перед вами, связанными там с возмещением неустойки, за просрочку и прочее. Поэтому я бы на вашем месте сейчас обратился бы в суд с иском. Суд, конечно, не в размере цены вашего договора, но меньшую сумму он взыщет. А это Подольский суд – Щербинка. Там нормально. У нас вот в Подольске по 120 тысяч рублей взыскивали. Особенно если несовершеннолетние дети.

* * *

- Добрый день, меня зовут Юля. По договору компания-застройщик должна сдать дом в конце марта этого года, но они не смогут из-за кризиса. В принципе, рабочие на стройке есть, но меньше, чем до кризиса. Примерно половина квартир в доме не продана, как бы продаж сейчас почти нет. Компания-застройщик надеется сейчас получить кредит и закончить дом в этом году. Но им не обещают ничего по поводу нового срока. Что нужно делать? Например, перерегистрировать договор в регистрационной палате, когда они определятся с новым сроком или достаточно будет сделать дополнительное соглашение к договору и регистрировать его? И вообще, нужно ли будет регистрировать такие дополнительные соглашения? И если меня не устроит срок окончания строительства, могу ли я просить, чтобы мне вернули деньги? Или они объяснят, что у них форс-мажорная ситуация и из-за кризиса денег у компании нет.

- Первое. Город, застройщик, вид договора?

- Гиза-21 век, строит в Балашихе, сейчас уже оформляется основной договор: уступки права требования. То есть, я купила не напрямую у застройщика, а у другой компании, которая теперь мне уступает права и я оформляю договор напрямую уже со строителями, и его нужно регистрировать сейчас, на данный момент.

- То есть, уже по 214-му закону федеральному строите?

- Да.

- И будет зарегистрирована уступка права требования в федеральной регистрационной службе?

- Да. Сейчас предварительный договор с перекупщиками как бы переоформляется на компанию застройщик. У меня был договор предварительный с компанией, которая как бы выкупила квартиры у застройщика.

- Гиза 21 век.

- Да. Теперь эта компания-перекупщик продала как бы квартиру мне и я переключаю как бы договор на себя с застройщиком.

- То есть, с вами заключили уступку права требования?

- Нет, сначала это был предварительный договор с перекупщиком. Теперь они оформляют основной договор, который регистрируется в Подмосковье в регистрационной палате с застройщиком напрямую уже на меня.

- То есть, с Гизой 21 век?

- Да.

- Вы получаете договор. Срок в договоре какой указан?

- 30 марта.

- Вы полагаете, что до этого времени он уже будет зарегистрирован в ФРСе?

- Да. Потому что те квартиры, которые застройщик продавал напрямую, не через посредников, они уже регистрировали несколько месяцев назад.

- Да, ситуация на сегодня складывается так, что получить кредиты рассчитывают многие застройщики. Но я сомневаюсь, что это удастся многим сделать.

- Дело в том, что компания не первый год работает, у них есть еще объекты незавершенные.

- НУ, конечно, Гиза 21 век – это Химки, если мне не изменяет память. Но там очень сложности большие. Мягко говоря, большие, со строительством. Поэтому, ну как вам сказать, можно рассчитывать на то, что вам говорит застройщик, что он достроит. Зарегистрировать договор и ждать, как дольщик. Тем более, у вас в соответствии с 214-й возникают права залога там на часть земельного участка на этом объекте. Поэтому какие-то позитивные моменты есть. Либо, если у вас сомнения большие… Но это надо обращаться письменно, всегда с заявлением, и просить предоставить информацию по поводу того, когда будет достроено, какая ситуация, копии документов правоустанавливающих. Здесь много моментов. Может быть, разрешение на строительство уже закончилось? По Гизе 21 век никакой информации нет.

- Нет, я просто говорю – просто, о теории, как в таких ситуациях действовать?

- Ну как, получить договор зарегистрированный и как дольщик вы, гарантированный 214-м законом, ждете, когда дом будет достроен. Если в срок, установленный договором, не передается, да, и вас не предупреждает застройщик об этом, вы имеете право обратиться в суд взыскать неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования ЦБ.

- Плюс возврат всех денег по договору?

- Нет, если вы расторгаете договор, тогда вы имеете право взыскать убытки в размере рыночной стоимости аналогичной квартиры. Если вы чувствуете, что наступил момент, когда однозначно объект не будет достроен, потому что информация достоверная есть, что на других объектах тоже все заморожено, а сейчас ситуация эта будет распространена, поверьте. Тогда лучше первыми обратиться в суд, взыскать эту сумму и попытаться успеть получить эти денежные средства, а не стать кредитором третьей очереди.

- Понятно. На данный момент у них работают на объекте строители, они не планируют замораживать.

- Я не могу здесь дать никаких комментариев. Работают – значит, хорошо.

- А если у них был срок окончания строительства 30 марта, там дом уже достаточно в большой степени построен, то есть там из 22 этажей стойки уже где-то на уровне 17-го этажа и кирпичная кладка на уровне 10-го этажа. Его проще, по-моему, достроить, чем бросать.

- Очень хорошо. Но даже на дострой нужны деньги. Варианта два – либо попросить у вас доплатить. Либо рассчитывать на какие-то кредиты, либо нереализованные квартиры. То есть, здесь очень много сейчас негативных составляющих. Банки не дают кредиты дешевые. Квартиры никто не покупает, потому что ждут, когда произойдет обвал цен. И вы оказываетесь заложниками вот этой ситуации.

- Понятно. Спасибо.

* * *

- Добрый день, это Сорокин Юрий. Я вами по поводу Одинцовского района говорил. Мне сказали, что вот регистрация прав и прочее. Я связался с застройщиком, у них в договоре, в том же пункте, где написана приемка дома в эксплуатацию не позднее 30 июня 2008 года, что они уже сорвали на несколько месяцев, у них дальше идет строчка, что право собственности продавца на квартиру должно быть оформлено не позднее 18 месяцев с момента приемки дома в эксплуатацию. И сейчас вот они по телефону говорят, что вот мы работаем, у нас 18 месяцев есть. Получается, что они сорвали срок ввода в эксплуатацию на несколько месяцев плюс срывают сейчас срок выдачи ключей, доступа покупателей в квартиру, в том числе получения ключей для решения всех вопросов, связанных с подготовкой ее для проживания. Можно ли что-то от них потребовать? Или неустойку, или ключи?

- Да нет, все, что связано с ключами, это вообще противозаконно. Любое проживание, любые ремонтные работы – они запрещены законом. Только собственник может это все делать. Здесь нельзя обязать то, что закон запрещает производить. Вы не собственники, вы не имеете права вообще находиться в помещении. Ситуация так складывается – вам предлагается въехать, более того, сразу такие коммунальные платежи хорошие возникают за то, что вы там проживаете, получаете временные ордера на вселение, просмотровые какие-то и прочее…

- По поводу срока госкомиссии. Приемка дома в эксплуатацию была не позднее 30 июня, а получилась 17 ноября. Вот они от 17 ноября эти 18 месяцев отсчитывают. Как-то можно их там рублем наказать за это?

- Надо смотреть условия договора, как формулируется срок сдачи. Если он нарушен, то взыскиваем.

- Здесь написано – продавец обязуется осуществить приемку дома в эксплуатацию не позднее 30 июня 2008 года.

- Он его нарушил.

- А дальше – что стороны несут ответственность по своим обязательствам, вытекающим из настоящего договора в соответствии с действующим законодательством…

- У вас предварительный договор?

- Да.

- Ну вот об этом и речь. Был бы договор инвестирования, может, было бы…

- Получается, что они могут тянуть сколько хотят?

- Очень плохой это договор. Да это и не договор вовсе – предварительный. Это и сделкой-то называть нельзя в полном понимании. Это намерение. Но это намерение почему-то сопровождается передачей денежных средств, имущественных прав, обеспечением обязательств каких-то за заключение будущих договоров. Это очень плохой договор. Это схема ухода от налогов, понимаете. И применить к этой схеме последствия, которые нам ГК дает возможность или Закон о защите прав потребителей, практически невозможно.

- А с векселем. Если в векселе прописан срок его действия, там, до конца 2009 года… Если они не успеют в тот срок и, скорее всего, по опыту предыдущих домов, они предложат подписать новый вексель, как-то надо с этим бороться?

- По векселю – только получить денежные средства. При погашении.

- То есть, можно от них потребовать вексель, но тогда они вот, якобы, расторгнут этот договор по поводу квартиры и так далее.

- Нет, вексель-то у вас должен быть…

- Вексель в банке заложен.

- Вот-вот.

- А если, к примеру, я гашу кредит и вексель оказывается у меня на руках, мне нужно его продлевать дальше?

- В зависимости от того, как строительство идет. Если у вас есть уверенность, что достроят, может быть, и можно… Сейчас большие сомнения у меня. С недостроями будет все намного хуже, чем было в прошлом и позапрошлом годах…

- А госкомиссия могла принять дом без отопления?

- У нас все бывает. У нас и без крыши дома принимают в эксплуатацию…

- Понятно.

* * *

- Дмитрий Кимов, город Пермь. Я сейчас строю квартиру себе. Я выплатил полностью все деньги за квартиру, но квартира уже два года не строится. Говорят, что заморозилась стройка с кризисом. Я передаю дело в суд, меня из одного суда района перебрасывают в другой район суда. Говорят, что строится дом , где должен проходить суд. Но и в том суде, где строится мой дом, перебрасывают в обратный отдел суда.

- Понял, Дмитрий, ситуация ясна. Какой вид договора у вас заключен, инвестирования, долевого участия, предварительный договор?

- Долевого участия.

- До 2005 года где-то или 2006-го, да.

- Уже два года.

- Так, в шестом году. С какими исковыми требованиями вы в суд обращаетесь? Взыскать неустойку? Расторгнуть договор, взыскать убытки? Что, признать право собственности на долю в объекте? Какие исковые требования?

- Чтобы расторгнуть договор и поиметь с этой компании упущенную выгоду.

- Вы имеете право обратиться в суд с исковыми требованиями, расторгнуть договор и взыскать убытки в размере рыночной стоимости аналогичной квартиры. Для этого вам нужно приложить акт оценки рыночной стоимости, которая делается в компании, осуществляется оценку недвижимости объекта и вы уже в цене иска уже пишете не ту сумму, которая была у вас в договоре, а сумму, которая будет фигурировать у вас в этой оценке. Если вам это интересно, если она, естественно превышает. Но в это время как раз шел очень большой рост, и я думаю, что раза в полтора-два, по нашей практике, она будет больше. Вы имеете право обратиться в суд в соответствии с законом о защите прав потребителей, по вашему выбору: либо по месту нахождения ответчика, вы смотрите, где зарегистрировано, где юридический адрес вашего ответчика. Он его может поменять. Поэтому вы в своей практике заказываем выписку из налоговой инспекции, выписку из единого реестра юридических лиц и там указан последний адрес. Вот по этому адресу вы имеете право, естественно, это юрисдикция суда будет, направить исковое. Но в то же время вы имеете право как потребитель по закону прав потребителя, обратиться в суд по месту своего жительства. Суд обязан принять исковое заявление.

Если вам будет определение об оставлении без движения, или возврате, без рассмотрения в силу того, что суд посчитает что подсудность не та. Вы имеете право обжаловать это заявление в вышестоящем суде. И он примет соответствующее решение.

- У меня ситуация получается, что я его посылаю в один район, сюда, мне определение выносят, что должно состояться, где зарегистрирована сама фирма, то есть районный суд. Получается, между судами…

- Дмитрий, я думаю, что я ответил на ваш вопрос. Вам надо получить выписку.

* * *

- Меня зовут Татьяна. У меня вопрос по Тушино. 15 марта 2005 года был заключен договор, в котором я была долевым участником на квартиру. Указан и адрес, и номер квартиры. И кратчайший срок был 2007 год.

- Конец года? Четвертый квартал.

- Даже первый квартал.

- Хорошо.

- Но в результате мы ничего не имеем. Я частенько туда звонила, ездили, мне говорили, что все нормально. Все на месте. Потом через некоторое время выясняется, что это была какая-то пирамида. С нас собрали деньги, но у нас нет ни квартиры, и в дальнейшем вообще строится не будет. Так и непонятно. По интернету мы смотрим, считается, что это, якобы, уже обанкроченная фирма. Очень много всяких легенд…

- Понятно, Татьяна. Коротко и по существу вопроса. Первое: вам нужно получить достоверную информацию о том, в каком состоянии находится… Ваш контрагент по договору энергостройкомплект ликвидирован – не ликвидирован, в результате чего… И второе: получить информацию о том, что происходит с объектом, то есть по строительству. Может, сроки будут меняться. Может, застройщик изменен. По первому моменту вам надо заказать выписку из единого реестра юридических лиц, из налоговой инспекции, где будет указано, если действующее предприятие, там и будет ссылка на то, что оно действующее. Будет указан юридический адрес этого предприятия. По нашей практике, очень часто адрес меняется: из Москвы в Тамбов перерегистрируются, чтобы скрыться от ответственности. Здесь нужна ясность. Если действующее предприятие, обязательства сохраняются и он должен отвечать в соответствии с условиями договора. Очень плохо, что вы и большинство жителей, большинство будущих домовладельцев только звонят. Не нужны звонки. Это бесполезная ситуация, потому что нужно письменно обращаться, желательно письмо направлять по почте, с описью, ценное, чтобы описать, какое именно требование, заявление вы направляете. Тогда можно будет использовать в дальнейшем даже в судебном процессе – то есть аргумент для того, чтобы получить ответ: строится – не строится, по какой причине … Если вам не отвечают – это тоже ситуация, с которой можно работать. Надо смотреть условия если не выполнены – вы имеете право взыскать неустойку. Это когда дом строится и у вас есть опасность…

Тогда вы обращаетесь в суд с исковым требованием с расторжением договора и взысканием убытка в размере рыночной стоимости. Обратиться вы можете как потребитель и по месту жительства, либо по месту нахождения вашего ответчика. А место нахождения и юридический адрес – по законодательству они должны быть в одном месте все, то есть один адрес должен быть, но по выписке из единого реестра вы узнаете, где он располагается. Тогда пишете требование о расторжении договора, осуществляете оценку в компании, которая оценку производит и взыскиваете не ту сумму, которую оплатили по договору, а уже вот эту рыночную стоимость аналогичной квартиры.

- Я проконсультировалась у адвоката, он мне сказал, что никто мне ничего не вернет. Эта фирма обанкрочена, единственное, что в дальнейшем как банкрот кто-то перекупит, например, наша Москва, права на эту застройку, то, может быть, что-то получится.

- Татьяна, вы разговариваете с адвокатом. Адвокат может делать выводы только на основании документов. Если хотите, подъезжайте к нам в коллегию или звоните по телефону 514 – 55 – 52. Встретимся и будем конкретно разбирать вашу ситуацию.

- Сергей Анатольевич, скажите, пожалуйста, я отправила жалобу и претензии. Претензии я отправила, потому что у меня в договоре указано о том, что первое мое действие должно быть – жалоба. И только в дальнейшем суд.

- Да. Претензионный порядок.

- Я подаю в суд. Но когда я подала в суд, допустим, суд выносит в мою сторону, да, допустим, мне должны выплатить деньги по рыночной стоимости, но эта фирма – у нее нет счетов. Она нулевая.

- Вы не можете это знать наверняка. Вы не налоговая инспекция. Откуда у вас эта информация? Не пользуйтесь непроверенными слухами. Их порою распускает сам застройщик, чтобы с себя снять всякую ответственность. Все у них есть: и объекты у них есть, и счете у них есть другие… Понимаете, вас просто вводят в заблуждение. Никому не верьте. Только на основании документов можно сделать вывод, что реально происходит. Можно взыскать - нельзя взыскать! Это пристав, судебный исполнитель, уже будет исполнять свои действия.

- Мои действия правильные?

- Абсолютно точно.

- А выписку из налоговой инспекции кто делает – я делаю или суд делает?

- Выписку у нас, посмотрите в Интернет, десятки фирм, которые на платной основе, по-моему, за тысячу рублей вам в офис или домой привезут эту выписку. Это вы самостоятельно делаете.

- А как это называете?

- Выписка из ЕГРЮЛ – единый государственный реестр юридических лиц.

- Я подаю в суд, и я не боюсь, что потеряю свой договор на квартиру и мне денег не выплатят? Я должна подать в суд.

- Вы должны обратиться в суд.

- А если что неясно, я обращаюсь по телефону 514 -55 – 52.

- Да. Татьяна.

- Спасибо вам большое.

* * *

- Меня зову Нина Ивановна. Мы с дочерью покупаем квартиру в строящемся доме города Железнодорожный, район Кучино. Улица Центральная, дом 7. Сначала по рекламе срок сдачи был в четвертом квартале 2008 года. Мы купили ее в феврале 2008 года. Застройщиком являлся «Риелтинвестстрой», мы договор оформили через инвестора, через компанию «Ник». Разрешение на строительство этого дома было в 2002 году. До вступления в закона…

- 214. Да.

- В договоре у нас есть такой пункт: он переносит сроки без нашего с ним согласования. На данный момент там почти все остановилось. Когда мы начинаем звонить и спрашивать, они отвечают, что там работает 26 человек, что загрузка полная. На стройку не пускают. Только в рабочий день. А все же работают. Создается видимость работы. Вывесили график. Но, тем не менее, стройки они перенесли на четвертый квартал 2009 года. В ? у них кончается лицензия на строительство. Еще остановится, наверное, стройка. Что можно сделать? Вот люди собрались на собрание и не знают, что можно сделать.

- Проблему за одну минуту я не скажу, как решать. Коротко. Очень хорошо, что вы собрались. Очень хорошо, что есть инициативная группа. Всегда коллективом выступать убедительнее. Надо сделать протокол собрания инициативной группы. Сформулировать вопросы к застройщику, к вашему контрагенту «Ник», с кем вы заключали договор, направить письмо. В администрацию города Железнодорожного. Всю ситуацию обрисовать: что сроки нарушены, что вы видите, что это существенное нарушение договора, вы видите, что стройка замораживается или заморожена, что у вас есть намерение обратиться в суд и взыскать либо неустойку, либо расторгнуть договоры и взыскать рыночную стоимость ваших квартир. Большие коллективные судебные процессы – они всегда очень хорошим резонансом являются и на это и застройщики реагируют, и местные органы власти. Но надо, чтобы на контроль этот объект был взят в администрации. Есть нет вышестоящей – Московской области.

- Московской области?

- Да. Это я вам коротко говорю. Подробнее – вы можете приехать к нам в коллегию адвокатов, позвоните по телефону 514 – 55 – 52 и будем разбирать эту ситуацию.

- Есть какие- рычаги, которые могут заставить начать людей работать? Или бесполезно?

- К сожалению, те кризисные явления, с которыми мы столкнулись – они, прежде всего, ударили по строительному комплексу. Потому что именно строительный комплекс игнорировал нормы действующего законодательства, средства не полностью финансировались на строительство объекта, а всегда переводились на строительство других объектов. Поэтому не хватает для завершения строительства. А сейчас очень много объектов будет заморожено, потому что застройщики будут признаны банкротами. Все мы столкнемся с этим в конце этого года, а может быть, в середине этого года.

- Какие вопросы к застройщику я могу задать? Какие вопросы может задать инициативная группа?

- Все, что связано со строительством, с нарушением сроков, какая документация. Есть ли правоустанавливающие документы. Попросить представить вам копии всех документов, чтобы вам можно было потом с администрацией разговаривать. Чтобы была создана рабочая группа, в которой обязательно инициативная группа ваша участвовала. Решений много. Они различны. Нет рецептов универсальных. Все недострои – ситуация уникальная. Где-то можно ТСЖ создавать, когда дом строится, где-то некоммерческое партнерство. Вариантов много.

- Спасибо большое.

* * *

- Галина Павловна из Санкт-Петербурга. В 2006 году мы купили договор о целевом участии у фирмы РКГ. Право на квартиру. В 2007 году был срок строительства в четвертом квартале, но ничего не было сделано. А уровне фундамента так и стоит. Идет соответствующая борьба. В 2007 году инициативная группа, в 2008 году инициативная группа… Образовалось ЖСК, в который включилось 115 человек. Всего на нашем объекте около 600 человек. Параллельно образовалось ???, которое включило 200 человек. И сейчас с целью объединения этих двух структур организуется третье ЖСК. Но ??? не идет на объединение и мы не знаем, что нам делать. Вступать куда-то, не вступать куда-то… Я уже в возрасте 61 года, вложила последние деньги…

- Можно создавать любые организационные формы – ЖСК, ТСЖ, некоммерческое партнерство. Важен результат. Насколько эффективна инициативная группа, формулирует свои требования. Создается некое образование, которое, выступая с консолидированными требованиями и перед застройщиками, и перед администрацией… Здесь безразлично, в какой форме это все будет. Вопрос в том, что вот вы сказали: ТСЖ создано. 200 человек. Для меня очень странно, если вас 600 человек в комплексе, то ТСЖ создается в строящемся доме, когда членами ТСЖ является по метражу 50 плюс 1 квадратный метр.

- ??? мы не знаем, откуда эти 200 человек.

- Я думаю, очень сомнительно. И на вашем месте… Вы являетесь членом ЖСК?

- Нет пока. Не знаю, куда вступить, мы боимся… Сейчас у нас в законодательном собрании обсуждается вопрос, прокуратура направила проект постановления ???. Мы боимся пролететь: мы вступим в ТСЖ… У нас еще такая ситуация: у нас в аренде у ФСБ был участок, ФСБ являлось застройщиком… А инвестор объявлен… Банкрот.

- Наблюдение введено…

- Да. У нас прокуратура наблюдает за этим, и что делать мы не знаем.

- Наблюдение - это уже плохо. Это первая стадия банкротства. Это очень плохо, потому что, когда начинается банкротство – в соответствии с законом вы можете заявлять только денежные требования. Только сумму убытков, которую вы понесли. Если дом недостроен, то признать право собственности на квартиру невозможно. Если есть возможность, и если ЖСК ставит своей задаче – достроить каким-то образом дом… А это можно сделать как сменой застройщика, инвестора. Здесь кардинально.

- ???

- Я понимаю. Они просят доплаты и прочее, прочее… Ситуация сложная. Куда-либо входить сейчас, я думаю, вам нет необходимости. Я не вижу реальных оснований. Чтобы стать членом ЖСК или ТСЖ. Непонятно пока.

Если будут конкретные меры администрацией Санкт-Петербурга приняты в отношении данного объекта…

- Наш губернатор считает, что тот, кто вложил деньги неудачно, то…

- Да. Понятно. Они неудачники. Они договор долевого участие заключают, являются предпринимателями.

- С этим борются правозащитники, но пока неизвестно. Чем это все кончится.

- С большой степенью вероятности, все вы станете кредиторами третьей очереди. В этой процедуре банкротства.

- Хотелось бы какую-то юридическую помощь…

- В Петербурге мы создаем филиал, но пока еще нет. Единственное, вы можете по электронной почте нам написать, на нашем сайте есть адрес…

- Я не нахожу адреса… Вы не продикуете снова адрес электронный?

- В «Комсомолке» будет, а так ???. Сайт dol???.

- А по телефону вам позвонить можно?

- По электронной почте обращайтесь, и мы договоримся, каким образом будем консультации давать.

- Спасибо вам большое.

* * *

- Эта вас из Барнаула беспокоят. Меня зовут Нина Максимовна. Я в 2006 году купила однокомнатную квартиру. Полностью за нее рассчиталась. 483 тысячи. И должна в 2008 году, первое полугодие, получить должна была эту квартиру достроенной. Когда подошел срок, я обратилась к директору «Барнаулинвестстроя». Она мне сказала, что они не смогли достроить. Но будут достраивать. Пока протянулось несколько месяцев и оказалось, что они подали на ликвидацию предприятия. Сейчас 10-го прошла ликвидация предприятия. Я подала в суд. Суд мне присудил, чтобы выплатить сумму. И плюс 200 тысяч за пользование чужими деньгами и 10 тысяч моральный вред. Строительство этого дома велась без разрешения на землю и разрешения на строительство нет. Параллельно на директора Лукьянову завели уголовное дело. Оно тянется почти полгода и какой результат будет – неизвестно. Сейчас я подала требование на включение в реестр кредиторов. И сейчас параллельно подали уже на банкротство. На счету денег нет. Вообще ничего там не строится. Когда была забастовка наших дольщиков, власти барнаульские предложили организовать кооператив и самим достраивать оставшиеся… Там три этажа выложены, о остальные девять этажей самим достраивать. Некоторые вступают. А меня нет возможности достраивать… Денег нет. Что делать в этой ситуации?

- Я не понял, вы сказали, что банкротство… Что, первая стадия наблюдения? Фирма не может быть ликвидирована, пока не пройдет процедура банкротства. Если это начало процедуры, то вы имеете право написать заявление о включении в реестр кредиторов.

- Да. Я написала. Был арбитражный суд…

- Значит, было вынесено определение… То есть, даже определение на введение наблюдения даже не было.

- Подавали на банкротство. Они отозвали свое заявление.

А сейчас, говорят, поджали юридические лица…

- Подрядчики. Понятно.

- Что будет – неизвестно…

- Вы либо становитесь кредитором… НО я считаю, что обязательно надо написать заявление о признании вас потерпевшей по уголовному делу. У вас есть размер требований, на который, естественно, убыток и ущерб вам причинен. И потом, в процессе расследования уголовного дела, когда будет приговор подготовлен, будет рассматриваться гражданское дело уже по возмещению ущерба физическим лицам, потерпевшим. Здесь надо идти двумя путями: и с точки зрения банкротства, естественно, стать кредитором. Потому что вопрос достроя – теоретический. За ваш счет вы достраивать не будете.

- Я просто не смогу. У меня нет возможности.

- Вот коротко ответ.

- Включиться в реестр кредиторов…

- Да. И написать заявление о признании вас потерпевшей и сумму та, которое в решении суда.

- А смысл? У них на счету вообще денег.

- Есть или нет – вы не знаете. Вас вводят в заблуждение очень часто. Вы же не налоговая инспекция.

- Даже мне суд написал, что: «учитывая финансовое положение ответчика, находящегося в стадии ликвидации, не имеющего денежных средств на своем расчетном счету…!»

- Денежные средства могут отсутствовать, но могут быть активы. Может быть, кредиторская или дебиторская задолженности. Там очень много моментов, откуда управляющий конкурсный активы должника пополнить… Вот в чем дело. Я думаю, я ответил на ваш вопрос.

* * *

- Меня зову Александр. В том году, 2008, числе 10 я приобрел квартиру в новостройке. В городе Воскресенске. Она была готовая на вид. И они утверждали, что со дня на день они ее сдадут. Можно будет приступать к ремонту. Они ее сдали только в декабре и до сих пор они мне ее еще не сдали. Могу ли я претендовать на какие-то выплаты по неустойкам, потому что в договоре они хитро обговорили, что они будут выплачивать 150-ю ставки ??? финансирования, но от дня сдачи. Хотя в жилищном кодексе сказано, указать точный срок. А точный срок у них был указан, что во втором квартале они сдают. То есть, через две недели.

- Надо посмотреть: ваш объект строился по 214-му закону. У вас договор как звучит: об участии в долевом строительстве?

- Да.

- И печать регистрационной службы есть?

- Да.

- Правильно. Неустойка для физических лиц в размере 1/150.

- Они сослались не на тот пункт, где во втором квартале они должны сдать, а на тот, что они должны передать мне квартиру после приемки в течение двух месяцев.

- Истину у нас устанавливает суд. Если у вас есть сомнения в правомерности утверждения застройщика, вот можете обратиться в суд и с исковым требованием о взыскании неустойки в этом размере. По телефону очень сложно проанализировать ситуацию детально.

- Я обращался ко многим. Разные советы: и защита прав потребителя, и мошенничество, то, что они должны были за два месяца предупредить всех, что сдача откладывается.

- Правильно. Это норма закона.

- А я покупал за две недели до сдачи. Они мне ничего не говорили, наоборот, говорили, что со дня на день… Это полгода продлилось.

- В суде кто что говорил не принимается, как доказательство. Нужно письменное подтверждение.

- По-моему, они должны подтвердить, что они мне сказали…

- Направляйте заявление. Просите предоставить информацию. Нужно общение строить письменно. Тогда можно строить правовую позицию в суде.

- Письменно я пробовал написать по 1/150 ставки ?финансирования от второго квартала просчитали, но они отказались.

- Понятно. Александр, суд! Суд! Обращайтесь в суд.

- А если вывели, на что указывать, а же не могу на все сразу указывать…

- Нет, зачем? Норма закона 214-го по неустойке. Это все. А там детально надо смотреть, какие еще нормы: гражданского кодекса.

- Допустим, обыграли закон, обманули…

- Александр, обман может опять же установить суд. Если мошенничество. Вынесенный приговор. Пока об обмане можно говорить умозрительно. Пока у вас есть договор, есть взаимоотношения с застройщиком. Я считаю, обращайтесь в суд и суд вынесет решение. Если будете не согласны – имеете право обжаловать в кассационной инстанции.

- А у вас были такие случаи в практике?

- По 214-му закону – нет. Неустойки мы не взыскивали для наших доверителей. По 214-му закону строят у нас пять-семь процентов всех застройщиков. Основная масса игнорирует этот закон. Уже давно. С 2005 года.

- Я могу рассчитывать на выплаты со второго квартала?

- Александр, ничего не могу сказать. Обращайтесь в суд. Найдется достаточно ваших аргументов – взыщут ту сумму, которую вы заявите во взыскании.

- Еще один вопрос. Вот я просверлил стены, выводил провод на балкон. Они уверяли, что там между кирпичом и шлакоблоками должен был утеплитель. Там не было утеплителя. Просто пустота.

- Александр, это в сферу нашей компетенции не входит. Мы не занимаемся подобными вещами. Здесь надо обратиться в компанию, которая специализируется на вопросах, связанных со строительством, с нарушением технологий, если вы считаете, что она нарушена. С нормами. По первому моменту надо обращаться в суд.

- А закон защиты прав потребителя здесь не работает?

- Я считаю, что здесь на 214-й закон надо ссылаться, раз договор заключен в соответствии с 214-м. Спасибо.

* * *

- Скажите, я приобрел квартиру. И обещали ее сдать в 4-м квартале 2008 года, как самый крайний срок. Дело в том, что начали они строить во 2-м квартале 2008 года, сейчас дом построен, но сейчас там проводятся коммуникации. Судя по всему, они сдадут его к лету. Какие-то компенсации можно с них потребовать? Или только все через суд решается, если они опоздали со сдачей?

- Надо смотреть условия договора, заключенные с компанией. Скорее всего, вас предварительный договор заключен. По предварительному договору никаких компенсаций вы, в принципе, потребовать не можете. Поэтому сразу могу сказать – нет.

- Но возможно пожаловаться на них? В администрацию или так далее…

- Дмитрий, жаловаться можно и нужно. Во все органы, в которые вы знаете по перечню. Начиная от президента Российской Федерации и кончая местной префектуры или управы. Но пока у нас нет информации, что у ???... какие-то проблемы…

- Нет, проблем, конечно, особенных нет. Просто, я думаю, для вас тоже не секрет, что когда обещают сдавать в одно время, то сдают, как правило, на полгода позже.

- Понятно. У вас предмет договора предварительного – это заключение основного договора после того, как ЗАО СУ-155 зарегистрирует право собственности на себя. Поэтому вы по договору должны ожидать, когда ЗАО СУ-155 получит свидетельство и потом заключит основной договор. Предъявит какие-либо претензии вы не можете. Единственное, можете написать письмо в ЗАИ с просьбой сообщить, когда именно они предполагают либо ввести в эксплуатацию, либо зарегистрировать право собственности на себя. Вот эти моменты можно сформулировать.

- Спасибо за информацию.

* * *

- Уфа беспокоит. Людмила Колмацкая. Мы в 2004-м оплатили квартиру. Стали дольщиками. И начать дома построена, но не сдана. Наша часть до сих пор не построена, хотя в том году я добилась хотя бы с векселей договор перевести, в регпалате зарегистрировать.

- Договор участия в долевом строительстве.

- Но вместо нашей части дома яма стоит. И что делать? Как тут разрулить ситуацию? Мы даже стали пенсионерами, пока …

- Два варианта: если все-таки у вас есть уверенность, что застройщик у вас в ближайшее время начнет строительство, то можно ждать. Хотя тот экономический кризис, который наступил у нас, он ударил, прежде всего, по строительной отрасли и наши застройщики, большая их часть, не секрет, могут быть банкротами. В течение этого года. Поэтому я бы на вашем месте очень серьезно эту ситуацию взвесил и, возможно, не стоит ждать, а написать требование о расторжении договора и взыскании убытков в размере рыночной стоимости. Не той стоимости, которую вы оплатили в 2004 году, а то, сколько стоит ваша квартира сегодня. Для этого делается акт оценки рыночной стоимости в компании, которая осуществляет оценку недвижимости и в суд обращаетесь с этими требованиями. Добавляете еще моральный вред, добавляете услуги представителя и прочее.

- У них сейчас, чтобы строить, на счетах нет денег. А как я их смогу вернуть?

- Дело вот в чем. Практически все говорят, что у нас застройщик такой бедный и у него нет денег! Такое впечатление. Что вы работаете в бухгалтерии застройщика и постоянно контролируете состояние денежных средств. Поверьте, очень часто эту дезинформацию распространяет сам застройщик. С тем, чтобы вы не обращались в суды и не взыскивали реальные денежные средства. Поэтому не верьте никому на слово. Делайте конкретные шаги. Пока вы будете ждать и друг другу говорить непроверенную информацию, то от этого лучше никому не станет.

- Еще один вопрос. Если вы банкрот – дальше действия какие? Все?

- Банкрот – вы пишете заявление об установлении размеров требования и включении в реестр кредиторов. Все. Становитесь кредитом третьей очереди и ждете, когда банкротство пройдет, когда будет вынесено решение суда о признании должника банкротом. Два месяца – публикация на включении в реестр требования оставшиеся и потом будут торги организованы, реализовано имущество должника.

- Там часть дома – его невозможно не достраивать. Возможно, что кому-то передадут. Или уже бесполезно?

- На этот вопрос я не могу вам ответить. Это только администрация может сказать.

- Он обрезанный, котлован и все прочее.

- Людмила, я понял. Я бы на вашем месте сейчас не ждал. Мы входим в тот период, когда промедление очень печальные последствия будут иметь. Поверьте мне. Останавливаются очень многие объекты. Крупнейшие застройщики России сейчас не в состоянии справиться с теми огромными задолженностями, которые у них есть перед банками. И сейчас банки обращаются в арбитражные суды и накладывают аресты на имущество крупнейших застройщиков России. Не ждите, лучше сейчас обратиться в суд и за два-три месяца получить решение и, может быть, какие-то компенсации…

- Спасибо.

* * *

- Они заключили со строительной компанией договор на условиях, что сорок процентов платы за новостройку вносит до приемки госкомиссии, а шестьдесят процентов после приемки. Сейчас как раз приемка не наступила, они хотели взять ипотечный кредит. Упали доходы, хотят расторгнуть договор и вернуть те сорок процентов. Предварительная купля-продажа. Там такая формулировка: в случае расторжения договора по инициативе покупателя продавец в течение трех месяцев с даты расторжения договора передает покупателю внесенные им рублевые денежные средства за вычетом штрафа в размере пяти процентов. Давайте мы сразу скажем, правомерно ли в таком случае брать штраф при возврате денег. Если расторжение по инициативе покупателя и за это продавец хочет взять штраф. Такое условие договора правомерно?

- Есть договор, есть условия договора. Разница будет в том, что если установлены неустойка, штрафные санкции некие, то стороны обязаны их выполнять.

- То есть, в данном случае, если люди согласились, то это правомерно?

- Да. Но если речь не идет в данном случае о предварительном договоре купли-продажи. Потому что существо предварительного договора в соответствии со статьей 429-й Гражданского кодекса Российской Федерации исключает вообще произведение каких-либо доплат, то есть какой-либо оплаты: передачу денежных средств, имущественных прав. Не можем мы по предварительному договору передать права, не можем произвести оплату. Потому что это намерение совершить в будущем сделку.

- Скорее всего они вексельную схему используют при этих сорока процентах.

- Пожалуйста. Возможны варианты. Вексельная схема. Если посмотреть договор купли-продажи векселя, мы увидим, что никакой связи между приобретением квартиры и куплей-продажей векселя нет.

- Резюмируя: если заключен предварительный договор купли-продажи и хотим потом отказаться, какие рычаги тут есть? Что тут можно сделать?

- Надо обратиться с заявлением вернуть денежные средства. Если ваш контрагент вам отвечает, что вы должны еще штраф какой-то выплатить, надо обращаться в суд и признавать эту сделку ничтожной и соответственно оплату по этому договору. А ничтожная сделка у нас предполагает по 127(?) статье двустороннюю реституцию. То есть возврат сторон в первоначальное состояние без каких-либо санкций.

- Они спрашивают, если они подают заявление в эту контору - верните нам деньги, им на что следует сослаться?

- Надо посмотреть. Предварительный договор и вексель. Им надо сослаться на то, что они были введены в заблуждение, приобрели у компании, иногда вексель имитируется, а не та компания, с которой договор заключается – это рога и копыта.

- Что они были введены в заблуждение, на основании этого просят считать сделку недействительной.

- И возвратить денежные средства, уплаченные по векселю, так как у них не было волеизъявления, намерения приобретать беспроцентный вексель у компании.

- Еще очень большой вопрос: что грозит дольщику в случае банкротства и ликвидации застройщика?

- Прежде всего то, что он никогда не получит свой объект – недвижимое имущество, квартиру, жилое помещение, машину.

- А вы не думаете, что кредиторы обанкротившегося застройщика к ним придут, какие-то обязательства? Такого не может быть?

- Надо прежде всего рассмотреть следующую ситуацию. Если состоится банкротство, нам не запрещает закон обращаться в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности. То есть, если дом жилой многоквартирный или иной какой-то объект недвижимости введен в эксплуатацию, то вы без всякого страха идете в суд общей юрисдикции с иском о признании права. Признаете право и вас уже абсолютно не пугает ситуация с дальнейшим банкротством застройщика. Хуже, когда дом не достроен, заморожен либо вообще не начато строительство, тогда суды в большинстве случаев отказывают в исках о признании права собственности на долю в объекте, какие угодно формулировки, и для вас остается единственный шанс обратиться с заявлением об установлении размеров требования и включении в реестр требований кредиторов. Устанавливаете требования - это цена договора плюс добавляете какие-то неустойки, если таковые могут быть и суд арбитражный, а процедуру банкротства рассматривает арбитражные суд, включает вас или не включает в реестр требований. Вы дожидаетесь решения суда о признании должника банкротом, торгов и получаете свой маленький кусочек пирожка, если такой будет.

- В какой очереди?

- В третьей. Как кредитор – в третью очередь. Физические, юридические лица.

- Я знаю, что приоритет имеет кредитор, у которого обеспечены залогом.

- Да.

- По 214-ому они считаются?

- По 214. Если залог есть – это отдельный вопрос.

- Мы напишем: дорогие товарищи, имейте в виду, что очередной плюс, если по 214-ю попали, у вас как раз будет обеспечено залогом, и вы будете иметь приоритет.

- Конечно.

- Хочет человек приобрести гаражное место у агента застройщика. Помимо основного договора на приобретение гаражного места навязывают договор на услуги по оформлению этого места в собственность. Причем, сумма договора на оформление превосходит рыночную в десятки раз. Но без договора на оформление они не хотят даже подписывать основной договор. Как поступить в такой ситуации? Тут у нас идет обязывание дополнительных услуг потребителю? Можно так?

- Можно. Заключение договора – это добровольное соглашение сторон.

- Можем расценить, как дополнительные услуги? Если это публичный договор – реализация гаража, то они обязаны, если он захотел купить, ему предоставить и при этом не вправе навязывать. А тут гаражное место у застройщика. Значит, это для кого-то элемент участия?

- Предварительный договор на машиноместа есть. Только, сколько на квартиру.

- А если предварительный, то он подпадает под публичный договор?

- Предварительный – это вообще не договор, а сделка. Это ваше право.

- Если предварительный, то он вам может навязать в том числе оформление в собственность.

- И с предварительным и инвестируемым навязываются все эти услуги.

- А если в долевое участие, то не может навязать?

- Не может, но навязывает. Людям нужно машиноместо. В суд, я полагаю, правильно пойти тогда, когда заключили договор, построили машиноместо вместе с домом, акт реализации, исполнение (?) контракта, обратились в суд, получили свидетельство о праве собственности на машиноместо. А потом написали заявление на расторжение договора на оформление и взыскание денег. Если не возвращают, то остатки рефинансируем.

- Сначала они обращаются в суд, чтобы признать право собственности. А суд не скажет: у вас же с этой фирмой заключен договор по оформлении права собственности?

- Нет. Самое главное: признали право – все. Как у потребителя у вас есть право отказаться от услуги, потому что она вам уже не нужна.

- Еще один вопрос, который меня шокировал. Заключили договор-участие в долевом строительстве. Предмет договора квартира общей площадью 45,15 (?) квадратных метров. Оплатили 100 процентов. На момент сдачи площадь квартиры оказалась на 16,8 квадратных метров больше оговоренной условием договора. И застройщик потребовал доплату в сумме 1 миллион 800 тысяч рублей. Правомерны ли такие требования застройщика?

- Давайте смотреть договор. Там фигурирует вопрос, связанный с доплатой. Надо смотреть, что именно входило. Однокомнатная квартира. Там указаны вспомогательные помещение: лоджии, балконы. Хорошо, когда есть приложение и полный перечень. На самом деле меня смутило, что увеличилась площадь. Как правило, она уменьшается. На 16 метров – это за счет другой квартиры, за счет каких-то общих помещений. Очень странная ситуация. Здесь надо конкретно смотреть, что это за помещения. Надо смотреть кадастровый паспорт БТИ. Не может быть такой разницы, потому что проект не может быть так изменен. Это надуманно. Вырезать от квартиры, от лоджии 16 метров недопустимо. Либо это разница в расчетах.

- А если оказалась ошибка в расчетах?

- Тогда надо смотреть. Потому что может быть указана общая площадь вместе с балконами, лоджиями в договоре, а в кадастровом паспорте БТИ по жилищному кодексу не входят лоджии, балконы в общую площадь. И поэтому разница здесь очень часто возникает. Плюс действует до сих пор коэффициент 0,5 за веранды. Есть нюансы.

- Предполагаю, что в договоре не написали ни слова о том, на каком основании производится доплата. Вправе они требовать доплату по цене на момент заключения договора? Или скажут, мол, по нынешней рыночной цене будем доплату требовать.

- Нет. Если об оплате в договоре нет, вообще не доплачивайте. Вы оплатили цену договора, все остальное вас не касается.

- То есть даже если получился перерасход площади по договору. Но по договору вы выполнили свои обязательства, это их проблемы, что они вам больше, чем надо дали, да?

- Абсолютно точно. Здесь какая-то ошибка. Либо просто заблуждение. Пытаются получить 1 миллион 800 за кусок какого-то межкомнатного помещения, может быть, это лоджия, которое к квартире никак не относится. Все возможно.

- Кризисного характера вопрос. Купили квартиру в строящемся доме, там тоже заморожено и так далее. Поскольку застройщик еще не приступил к строящемуся корпусу, но, видимо, они чувствуют, что уже просрочка прошла. То есть, должны были уже скоро сдавать, но он не приступил даже к строительству их корпуса. Есть ли возможность отказаться от квартиры и вернуть деньги, и какие при этом будут издержки. «Особенности сделки является то, что продала мне квартиру организации, у которой с застройщиком договор о долевом строительстве». Что это может быть?

- В большой степени вероятности, что и заключили договор участия в долевом строительстве. Как дольщик дольщику уступил право такой возможности.

- Договор уступки права требования.

- Да, может быть. Зарегистрировано по 214-му пункту прав требования. 214-й говорит, что вправе расторгнуть договор долевого участия, если есть основание, что не будет …(?)

- В такой ситуации будут индексировать при возврате денег? С них явно ничего не удержат?

- Да. В принципе, за пользование могут по 395-й (?). Нужны доказательства, что стройка не началась. А, может быть, там еще с документами не все в порядке.

- Мы так и напишем, что, исходя из того, что сообщили. Спрашивают: можно ли как-то повлиять на застройщика. Наша стройка стоит с ноября 2008 года. При этом проектный срок сдачи третий квартал 2009-го. У нас, у покупателей заключены либо предварительный договор, либо договор долевого участия. В одном и том же доме. У них даже договор долевого участия не зарегистрирован в регистрационной палате.

- Значит, если договора не зарегистрированы, значит, они не заключены. Там все может быть. Как правило, такой бред с договором сродни махинациям. Я думаю, эти договоры долевого участия не подходят под 214-ю. Если они не зарегистрированы, считаются незаключенными. На месте жителей я бил бы в набат. И если это так, просто просил возвратить денежные средства. Если договор не заключен. По 214-му вряд ли. Если есть, значит, просить заключить договор по 214-му. Как-то повлиять. Надо разобрать с договорами, а то они без денег останутся и без квартиры.

- И еще несколько вопросов. Заключили предварительный договор. Есть мнение, что надо в судебном порядке заставить застройщика перезаключить предварительный договор, договор о долевом строительстве. Возможно ли такое, есть ли смысл в таком действии?

- Теоретически, если договор заключен по 214-му, а с вами ни с того ни с сего застройщик … предварительный договор, вполне можно обратиться с иском обязать заключить договор о долевом участии.

- А если со всеми в доме заключены предварительные договоры, то нельзя, исходя из сути отношений … (не договаривает).

- Если разрешение на строительство есть по 214-му теоретически можно добиваться обязать заключить договор участия в долевом строительстве, доказывая, что вы дольщик. Вполне.

- Это если разрешение на строительство выдано после 1 апреля 2005 года.

Текст обращения к читателям «Комсомолки»

Уважаемые читатели «Комсомолки»!

2009 год войдет в историю как период начала системного кризиса строительного рынка московского мегаполиса. Последствия этого кризиса уже нашли свое выражение в том, что по данным экспертов в Москве и московской области застройщиками уже остановлено строительство 75-80% проинвестированных новостроек: от котлована до уже возведенных «коробок» жилых домов и иных объектов недвижимости. Хотя официально ни один из застройщиков этого не признал.

Наряду с «замораживанием» строительства в этом году покупатели квартир (соинвесторы, дольщики) столкнутся с банкротствами компаний с которыми они заключали договоры. Инвестиционно-строительные компании на 80% осуществляли инвестиционные проекты на заемные (кредитные) средства. В настоящее время только основные московские строительные компании имеют общую задолженность кредиторам в размере 275 миллиардов рублей. В числе кредиторов – банки, подрядные организации, инвесторы. Банкротство застройщиков (девелоперов) в худшем случае может повлечь утрату прав жителей многоквартирных жилых домов на получение в собственность их квартир и машино-мест, новые демонстрации «обманутых жителей». Нельзя исключить и масштабные рейдерские операции на рынке московских новостроек. Причем это может затронуть как недостроенные жилые дома, так и уже введенные в эксплуатацию.

Права тех, кто приобретал квартиры у застройщиков, работающих по закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), защищены. Однако в Москве по 214-ФЗ продается всего около 5% квартир; за все время действия закона по 1 сентября 2008 г. Федеральная регистрационная служба по Москве зарегистрировала всего 4199 долевых договоров. Особая опасность в утрате денежных средств, а в ряде случаев и самой квартиры грозит тем, «покупателям» квартир и машино-мест – жителям многоквартирных жилых домов, кто покупал недвижимость по предварительным договорам купли-продажи, с различными видами оплаты (по векселю, соглашению об обеспечении обязательств и пр.). При возникновении проблем у застройщика они могут и не защитить свои права в суде.

Если ваш дом не строится, стройка «заморожена» и нет уверенности, что вы получите свою квартиру смело расторгайте договор и взыскиваете убытки с застройщика в размере рыночной стоимости вашей квартиры (не жилого помещения), а не той суммы, которую вы платили по договору.

Если ваш дом уже введен в эксплуатацию, но в течение длительного времени вы не можете получить свидетельство о праве собственности – идите в суд и признавайте свое право собственности на квартиру, машино-место, не жилое помещение в судебном порядке (по суду, через суд) и затем оформляйте свидетельство о праве собственности в ФРС.

Следует отметить, что если еще год назад суды отказывали истцам в признании прав собственности на квартиры по предварительным договорам купли-продажи, то сейчас судебная практика пошла по пути признания прав покупателей.

Совет адвоката: если есть проблема с вашей новостройкой не ждите, когда «грянет гром», начинайте уже сейчас предпринимать усилия по защите своих прав. Юристы вам помогут.

Центр правовой помощи участникам долевого строительства «Дольщик» предлагает антикризисную программу основные положения которой сводятся к следующему:

1. Постоянный мониторинг проблемных новостроек.

2. Контроль за соблюдением норм ФЗ №-214 на этапе заключения договоров между застройщиками и дольщиками.

3. Организационно-правовая помощь дольщикам, будущим жителям в случае прекращения застройщиком строительных работ на объекте.

4. Содействие жителям в создании ТСЖ, НП на этапе строительства для защиты своих интересов на этапе строительства и ввода в эксплуатацию дома.

5. Представление интересов в суде в случае расторжения договоров и взыскании убытков с застройщика (инвестора), взыскании неустойки за просрочку ввода дома в эксплуатацию, признании права собственности на квартиру, машино-место в судебном порядке.

6. Представление интересов в арбитражном суде в процедуре банкротства застройщика.