Экономика

Как не прогореть при покупке квартиры

На вопросы обманутых застройщиками москвичей и жителей области отвечают адвокаты Андрей Дегтярев, Александр Береснев и Юрий Николаев
Александр Береснев.

Александр Береснев.

Обманутых застройщиками москвичей и жителей Подмосковья - десятки тысяч. Компании-инвесторы действуют по одной схеме: собирают деньги за будущие квартиры, а строить зачастую даже не начинают. Или начинают, но не заканчивают. Это типичная беда Подмосковья. В Москве проблема иная: застройщики вымогают у клиентов деньги за дополнительные услуги, о которых в договоре ни слова.

Андрей Дегтярев и Александр Береснев, адвокаты московской коллегии «Яковлев и партнеры», более десяти лет занимаются делами по строительству жилья в Подмосковье. Они разработали четкую схему, как добиться, чтобы твой дом достроили.

А адвокат коллегии «Легис-груп» Юрий Николаев помог москвичу Фариду Запарову отсудить у застройщика $10 000 и вселиться в свою квартиру.

- Это Ольга. Мы купили квартиру в Щелкове, в 17-этажном доме, кооператив, ЖСК. Строит «Консалтинг Держава». Сейчас там 15 этажей, сдать дом должны к Новому году. Все в запущенном виде. А реклама бешеная идет. Как быть?

Андрей Дегтярев:

- Мой совет: написать застройщику и поинтересоваться, когда дом сдадут в эксплуатацию. Отправьте письмо заказной почтой с уведомлением, что вы не будете платить до тех пор, пока реально сроки нарушены.

- А вдруг они скажут, не хотите платить - тогда забирайте деньги, но какой-то процент оставят себе?

- Лучше посмотреть договор. Я не знаю, какие там последствия. Если даже ваша стройка накроется, есть шанс достроить. Таких, как вы, обиженных достаточно много в области. С помощью адвокатов нужно подбирать нового инвестора, чтобы дом достроить.

- А реально перепродать жилье на данном этапе? Это возможно?

- Для этого нужно оформлять договор уступки прав требования. Надо по договору смотреть, делается это с согласия инвестора или без.

- Меня зовут Алексей. Я вложил деньги в квартиру в Серпухове. Но дом не строится. Могу ли я забрать деньги?

Юрий Николаев:

- Только через суд. Но лучше сначала приехать к застройщику и потребовать досрочного расторжения договора. После того как будут определены сроки и вам не выплатят, идите в суд.

- Но мне говорят, что деньги отдадут только к концу финансового года, в мае.

- Это ерунда. Если у вас будет судебное решение и исполнительный лист, они будут обязаны отдать. Какой у вас срок сдачи дома в эксплуатацию?

- IV квартал 2006 года.

- Тогда вам надо дождаться следующего года, когда истечет срок выполнения обязательств, которые определены по договору. Только после этого вы сможете к ним обратиться.

- Мы заключили дополнительное соглашение, уже не на последний квартал, а продлили еще на год.

- Не надо было! Впрочем, если у вас на следующий год вообще ничего не начнут строить, можно ставить вопрос о том, чтобы дополнительное соглашение признали недействительным: вас ввели в заблуждение. Есть судебная перспектива. Но если начнется процедура банкротства застройщика, вам нужно будет идти в банкротный процесс и там получать деньги.

- Мы ежеквартально должны осуществлять платежи. Мне платить?

- Если у вас предусмотрены санкции в договоре за неплатежи и какие-то негативные последствия, то, наверное, есть смысл платить. Тем более что договор продлен до конца 2007 года. Они могут сказать, что до конца 2007 года построят. Вы не платите - они не выполняют обязательства.

- Екатерина. Мы в строительстве поучаствовали, получили договор инвестирования, а квартиру - нет. Случилась двойная продажа. Застройщик у нас «Кондорстрой». Сейчас подрядчик оспаривает с ним договор подряда. Я хочу купить квартиру и сразу оформить ее в собственность.

Юрий Николаев:

- Сейчас вы купить ее не можете. До тех пор, пока не будет распоряжения о вводе дома в эксплуатацию, он не является объектом недвижимости. Это лишь набор строительных материалов. А значит, договор купли-продажи заключить невозможно. Юристы компании это понимают, поэтому предлагают вам обходные пути. Это либо паевой договор, либо договор о долевом участии в строительстве. Я вам рекомендую эти договоры ни в коем случае не подписывать. Подпишите предварительный договор купли-продажи. Он действует, как правило, в течение года. Потом они будут обязаны заключить основной договор купли-продажи именно с вами. Так вы себя подстрахуете. И возьмите справку о том, что на данный объект недвижимости больше никто не претендует.

- Какие у меня должны быть документы, чтобы я пошла и оформила квартиру сразу в собственность?

- 1) Инвестиционный контракт между строителем и Москвой, 2) акт о вводе дома в эксплуатацию и распоряжение префекта о вводе дома в эксплуатацию, 3) акт о выполнении инвестиционного контракта, 4) экспликация с поэтажным планом, 5) договор между вами и продавцом, строителями, согласно которому вы заплатили деньги именно за данный объект недвижимости (в данном случае допускается и договор инвестирования), 6) акт о выделении доли в натуре, но его может и не быть. Это документы, которые необходимы для регистрации права собственности на квартиру в новом доме.

- А если они говорят, что идет госкомиссия и дом уже принимает на баланс город. Или лучше все-таки подождать, когда они получат все документы?

- Конечно. Нужно связаться с Департаментом имущества города и узнать, принимает ли город дом на баланс. Когда дом введен в эксплуатацию, им уже торгует агентство недвижимости. А с ним вы заключаете только договор купли-продажи.

- Александр Леонидович. Наш дом должен быть построен на бульваре Маршала Рокоссовского. В 2003 году я стопроцентно инвестировал сумму в квартиру. Но до сих пор даже разрешения на строительство не получено...

Андрей Дегтярев:

- Какие сроки сдачи дома в эксплуатацию?

- Мы заключили дополнительное соглашение, в котором говорилось, что если через 36 месяцев с момента внесения суммы не будет предоставлена квартира, то мне выдадут равноценную. Но сейчас говорят, что нет средств. Намекают, что придется доплачивать. У меня в договоре написано четко, что заплаченная сумма является окончательной и пересмотру не подлежит. В суд стоит обращаться?

- Обращайтесь и требуйте квартиру.

- Они говорят, что у меня договор инвестиционного вклада, а не долевого участия. Но ведь инвестиционные средства направлены на строительство квартиры!

- Это юридически разные вещи. Вы должны обращаться в арбитражный суд, а не в суд общей юрисдикции, так как у вас корпоративные отношения между вами и товариществом.

- Это Ирина из Сходни. Хотим купить квартиру в новостройке. Подскажите, что нам нужно делать?

Андрей Дегтярев:

- Приобрести квартиру можно несколькими способами. Если планируете участвовать в инвестиционном проекте, сначала внимательно прочитайте Закон «О долевом участии в строительстве жилья». Он вступил в силу с 1 апреля 2005 года. Инвестиционные контракты подлежат госрегистрации. Застройщик имеет право собирать деньги с инвесторов, дольщиков, только когда у него есть разрешение на строительство. Проанализируйте: сколько домов они сдали, за какой период, с какого времени они существуют, какой у них уставный капитал, какие активы. Убедитесь, что это не фирма-однодневка. И я вам рекомендую застраховать все риски, связанные с неисполнением обязательств инвестором-застройщиком.

- Конев Сергей Владимирович. 2 года назад мы заключили договор на покупку квартиры в Сходне. Но до сих пор на стройплощадке только забор стоит. Деньги выплатили почти полностью. Меня заставляют подписать соглашение о продлении срока сдачи. Или предлагают вернуть деньги. Но я хочу, чтобы они продали квартиру с учетом процентов. Это правильно?

Андрей Дегтярев:

- Кто ж ее купит, когда там ничего нет? Я рекомендую вам получить деньги и взять с них проценты за пользование деньгами по ставке рефинансирования. Если не отдают сами - через суд. Вы можете расторгнуть договор, потому что нарушены сроки.

- А неустойку я могу получить?

- Надо смотреть, что договором предусмотрено. Вы можете с них требовать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса. Но если они не строят, то лучше забрать деньги. Написать им, что вы будете платить только тогда, когда начнется строительство. Опишите претензии с требованием вернуть деньги. Отправьте письмо заказной почтой с обратным уведомлением. Или отдайте под роспись, чтобы была фамилия исполнителя, кто принял, входящий номер.

- А если в договоре суммы неустойки нет?

- В подобных контрактах сумма неустойки, как правило, не указывается. Сейчас ставка рефинансирования Центробанка 13%. Рассчитайте, сколько они вам должны с момента, когда договор закончился. И требуйте деньги! Но сначала напишите им - пусть вернут то, что вы вложили. А через суд получите проценты.

- Наталья Васильевна. Мы купили квартиру у метро «Сходненская». Там старый микрорайон. Срок сдачи - I - II квартал 2007 года. Но строить до сих пор не начали. Говорят, нет разрешения на строительство.

Юрий Николаев:

- Это самая главная бумага. Каким образом ведется строительство? Проводится тендер, выделяется определенный кусок земли. С будущим инвестором заключается несколько договоров. Одним из основных документов является разрешение на строительство. Без него компания не имеет права приступить к работам. А разрешение дается тогда, когда все остальные документы согласованы.

- Виктор Максимович, Мытищи. Я вступил в товарищество в апреле 2004 года, чтобы получить квартиру на Крестьянской заставе. Но стройку так и не начали. В июне этого года заключил соглашение о расторжении договора. Срок возврата уже прошел. Я обращался в товарищество, там говорят: по уставу мы выплатим в конце года. Я говорю: позвольте, вы же сами в договоре указали срок 20 октября. Этот договор, говорят, ничтожен, поскольку не соответствует уставу товарищества.

Александр Береснев:

- У нас по Крестьянской заставе, наверное, раз в неделю собирается инициативная группа, чтобы организоваться в некоммерческое партнерство для того, чтобы достроить дома. Документы есть, проектно-сметная документация есть, партнерство должно ее забрать и с помощью администрации Мытищинского района, найдя нового инвестора, все-таки решить эту проблему. Думаю, дело сдвинется с мертвой точки.

- Мы приобрели по договору долевого инвестирования в гаражном кооперативе «Магнолия» блок. Строительство еще не начиналось, а договор у нас заканчивается в IV квартале 2005 года. Я задала вопрос о расторжении договора. Мне сказали: вы можете выиграть в суде, но деньги обратно не получите.

Александр Береснев:

- Вам сказали правду. Командитное товарищество ответственности никакой не несет. Вы добровольно вступили в коммерческий проект, в котором есть риски. Есть два пути решения проблемы. Первый - подписать расторжение, подать в суд, он примет решение, выдаст исполнительный лист. Понятно, что придет пристав, посмотрит, а забрать-то нечего, господа все деньги куда-то дели. И второй путь - попытаться достроить. Мы сейчас ведем подобный проект. Люди обратились к нам, мы создали из дольщиков инициативную группу и зарегистрировали некоммерческое партнерство. Подали адвокатский запрос, председателю партнерства застройщик передает всю исполнительную документацию по поселку. Понятно, что достраивать придется на какие-то свои средства. Но по крайней мере люди не потеряли все деньги.

- В Дмитрове я купила квартиру у одной фирмы. Но у нее не лучшие времена, и они передали этот объект другой компании. Фактически у меня договор той фирмы, которая сейчас этим объектом не занимается. У меня есть соглашение о том, что этот объект передан. Они квартиры начали продавать, а мой договор переделывать не торопятся.

Александр Береснев:

- Вам надо быть аккуратной. Раз передали дома с вашими долями, правами, требованиями, то с вами новый застройщик обязан перезаключить договор. Имейте в виду, что компания, когда перезаключает договор, может указать, что у вас оплачена только часть квартиры, и для того чтобы ее достроить, вы должны будете что-то доплатить. Проследите, чтобы такой фразы не было. Пока у вас все идет по закону - один застройщик передал другому. Но будьте внимательны.

КСТАТИ

Более 30 тысяч жителей столицы и области, по данным Прокуратуры Москвы, остались без квартир, доверив деньги недобросовестным застройщикам.

ВОПРОС - РЕБРОМ

Почему дома не достраивают?

Ошибка проектировщика: он неправильно определил объем работ, например, не предусмотрел оседания грунта, и тот не включили в строку расходов. На лишние расходы застройщик не рассчитывал, деньги взять неоткуда. Строительство зависает.

Неточное определение цен застройщиком. Рассчитывают, что стройматериалы и услуги строителей обойдутся дешевле, а они дорожают с каждым днем.

Мошенничество. Если строительство вовсе не начиналось, а деньги с людей собрали, велика вероятность, что строить и не думали.

БДИ!

Решив купить жилье...

1. Внимательно прочитайте Закон «О долевом участии в строительстве жилья» № 214 от 27 декабря 2004 г. (вступил в силу 1 апреля 2005 г.)

2. При встрече с застройщиком потребуйте всю разрешительную документацию (если говорят, что она готовится, бегите прочь: по закону без разрешения на строительство собирать деньги не имеют права).

3. Поинтересуйтесь, какая налоговая организация проверяет их деятельность (если говорят, что это коммерческая тайна, значит, что-то не в порядке, уходите).

4. Изучите договор соинвестирования. Не подписывайте, пока не посоветуетесь с юристами. Если есть сомнительные пункты - потребуйте их исправить, если не исправляют - уходите.

5. Заключая договор, обязательно застрахуйте все риски, связанные с неисполнением обязательств инвестором-застройщиком.

ИНСТРУКЦИЯ «КП»

Что делать, если стройка заморожена?

Практика показывает, что голодать и перекрывать дороги бесполезно. Нужно достраивать дом самому! Это выйдет несколько дороже, чем вы рассчитывали, но по крайней мере вы не потеряете все и останетесь с квартирой, а не с носом.

1. Создайте в Интернете форум и найдите «друзей по несчастью» - таких же «кинутых» жильцов вашего дома.

2. Соберитесь вместе и создайте инициативную группу (чем больше членов - тем лучше, вместе бороться легче и дешевле).

3. С помощью адвокатов зарегистрируйте некоммерческое партнерство - из бесправных физических лиц вы станете «юридическим лицом».

4. Адвокаты договорятся с районной администрацией, помогут забрать у застройщика исполнительно-разрешительную документацию и найти нового инвестора.

5. С новым инвестором от лица некоммерческого партнерства заключите договор на строительство, где сами оговорите все условия. Несколько месяцев - и ваша квартира готова. Именно таким образом достроены дома в Химках, а сейчас достраиваются в Троицке.

Если вы тоже стали жертвой недобросовестных застройщиков и не знаете, что делать, позвоните нам сегодня, 10 ноября, с 12.00 до 13.00 по телефону 257-52-27.

Андрей Дегтярев.Чертаново. Этот дом должны были сдать еще три года назад.Купить жилье без проблем сейчас практически невозможно.

Андрей Дегтярев.Чертаново. Этот дом должны были сдать еще три года назад.Купить жилье без проблем сейчас практически невозможно.