Как сильно рухнут цены на жилье в 2023 году: прогноз экспертов по новостройкам и вторичке

Эксперты оценили, как сильно упадут цены на новостройки и вторичное жилье в России в 2023 году

Фото: Алексей БУЛАТОВ

Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?

Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…

Что же будет в этом году, и главное - ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, - не без ужаса. А те, кто только собирается, - с потиранием рук.

ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ

Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?

- Снижения цен, - не сомневается вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. - В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.

- На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, - утверждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - С учетом уже случившегося снижения цен в 2022 году, квадратному метру осталось потерять еще около 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц.

По словам экспертов, примерно те же тенденции – и на рынке жилья в целом по стране. Цены также будут опускаться в среднем на 1% в месяц, плюс-минус. Хотя в каждом регионе могут быть свои темпы снижения. А вот чего на вторичном рынке точно ждать не стоит, так это роста цен. Хотите продавать – не затягивайте.

Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки.

Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ

НОВОСТРОЙКИ: ПРОДОЛЖЕНИЕ УПЛОТНЕНИЯ

Логично предположить, что и новостройкам пора активно дешеветь. Но… «При росте стоимости строительства не может быть снижения цен», - комментируют застройщики. За последние годы из-за пандемии, санкций и сложностей с доставкой стройматериалы подорожали очень сильно.

Но есть и другая сторона медали: денег у потенциальных покупателей не прибавилось. Однако рынок новостроек вроде бы выглядит более благополучным, нежели вторичный. Спрос на первичку продолжает поддерживать государство. Льготную ипотеку на новостройки продлили до 1 июля 2024 года, хотя с 1 января ставка и выросла до 8% (было 7%). Программу семейной ипотеки на покупку новостройки под 6% годовых расширили: теперь ее могут получить все семьи с двумя детьми до 18 лет.

- Тем не менее, еще в прошлом году спрос качнулся обратно в сторону вторички, - говорит Константин Апрелев. - Традиционно соотношение было таким: 70% - вторичка, 30% - новостройки. Но с пандемии, на фоне льготной ипотеки, стало 50 на 50. Теперь, примерно с осени 2022 года, соотношение стало прежним — 70 на 30 в пользу вторички.

Почему? Да просто потому, что на вторичке цены активнее ползут вниз и можно найти больше выгодных предложений со скидкой. Что окупает более дорогую ипотеку.

- Кроме того, немногие сейчас готовы вкладываться в квартиры, которые будут построены только через два-три года, да еще брать под это ипотеку, - утверждает Апрелев. - Мало ли, что за это время может произойти.

Все это говорит об одном: серьезного изменения цен на первичное жилье в 2023 году быть не должно. При этом застройщики будут, как и в 2022 году, охотно давать скидки в некоторых проектах.

Есть у застройщиков и другие варианты оседлать спрос. Как там с продуктами? Было масло 200 г, стало 180 г - цена осталась прежней. Что-то похожее происходит и с квартирами.

- В наступившем году почти наверняка продолжит сокращаться площадь квартир в новых проектах, - прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. - Это обусловлено в первую очередь невысоким уровнем доходов населения. Кроме того, покупатели становятся рациональнее и все чаще отдают предпочтение квартирам без длинных коридоров и других нефункциональных элементов.

По данным компании «Метриум», только с января по ноябрь 2022 года средняя площадь квартир в московских новостройках сократилась с 58,3 кв м до 54,3 кв м. Как показывают расчеты «КП», проблема эта системная и касается не только перенаселенной столицы, но и страны в целом. За 10 лет площадь квартир в новостройках в среднем по Москве ужалась на 33%, в среднем по стране - на 16%.

- Также сохранится тренд на увеличение этажности новостроек, - утверждает Надежда Коркка. Ведь чем выше здание, тем ниже себестоимость каждого «квадрата». Повышая этажность, можно сохранить привлекательные цены без ущерба для качества жилья.

Логично предположить, что и новостройкам пора активно дешеветь.

Фото: Михаил ФРОЛОВ

ГОСУДАРСТВО НАМ ПОМОЖЕТ

Общий вердикт экспертов - рынку жилья будет сложно без господдержки. Некоторые не самые крупные застройщики могут столкнуться с серьезными финансовыми проблемами. Поэтому государству деваться некуда - поддержку будут расширять. Но поскольку лишних денег в бюджете нет, делать это будут очень точечно.

- Семейная ипотека теперь распространяется на все семьи с двумя и более детьми до 18 лет, которых в России очень много. Особую поддержку уже получили жители присоединенных территорий. Они могут приобрести квартиры в новостройках с привлечением ипотеки под 2%, - перечисляет Коркка. - Обсуждается запуск льготных кредитных программ для молодежи, бюджетников и ученых. Не исключено, что в этом году будет переформатирована военная ипотека. Что логично в связи с планами увеличения численности вооруженных сил и может стать дополнительным источником средств для строительной отрасли.

Как предполагают эксперты, возможны и другие варианты. Например, идут разговоры о софинансировании покупки жилья (для тех категорий граждан, которых государство особо хочет поддержать) через компенсацию половины первоначального взноса. Или есть вот еще идея лизинга квартир — ее продвигают Центробанк и Минфин. То есть человек сначала считается квартиросъемщиком и каждый месяц вносит арендную плату. Но после того, как он таким образом выплатил полную стоимость жилья, оно переходит в его собственность.

- Не исключаю, что власти наконец дозреют до программ, связанных с арендным жильем, - предполагает Константин Апрелев. – Субсидировать найм жилья (например, через жилищные сертификаты для нужных в тех или иных регионах работников или для военных) гораздо дешевле, чем ставку по масштабным льготным ипотечным программам. Особенно если учесть, что эта ставка сейчас растет.

Только цифры.

Фото: Алексей СТЕФАНОВ

ВОПРОС РЕБРОМ

Рухнет или нет?

Снижение цены на процент в месяц, скидки по 10%… Да разве так «пузыри» лопаются? Вон в соцсетях уже кричат: цены вот-вот улетят в пропасть, готовьтесь скупать московские квартиры за бесценок! Так ждать ли нам настоящего обвала цен – ну скажем, в два раза за полгода?

- Тут надо иметь в виду, как минимум, два момента, - призывает мыслить здраво Константин Апрелев. - Момент первый - прежде чем продать что-нибудь ненужное, надо понять, куда потом девать деньги. А у нас сейчас нет понятного для населения варианта сохранения средств, сравнимого по надежности с недвижимостью. И с чего тогда вдруг люди побегут массово продавать квартиры вполцены? Что они дальше будут делать с полученными деньгами? Момент второй - 80% продавцов вторички живут в тех квартирах, которые планируют продать. Около 70-80% сделок - альтернативные: одно жилье продается, другое - покупается, на разницу в стоимости берется ипотека. «Чистых» покупок или продаж очень мало. Поэтому рынок крайне инертен (не подвержен резким изменениям, - Ред.).

Для понимания ситуации эксперт предлагает вспомнить сентябрь-октябрь 2022 года. Когда началась мобилизация, многие бросились продавать квартиры со скидками в 20-30%.

- Эти квартиры «скидывали» люди, которые уехали или собрались уезжать. Но это длилось недолго, - констатирует Константин Апрелев. - Потому что скоро стало понятно, что со скидкой в 10% от рыночной цены квартиру уже вполне можно продать в обозримые сроки. Так зачем снижать цену еще сильнее?..

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Доля отказов по ипотеке в России достигла рекордных 46% (подробнее)