Недвижимость

Почему России далеко до ипотечного кризиса

Нынешний год может стать рекордным по объему выданных в России жилищных кредитов. Но до условий, при которых возник ипотечный кризис в США, нам еще очень далеко*
Фото: Светлана Маковеева

Фото: Светлана Маковеева

Ипотечный рынок в этом году ставит рекорд за рекордом. В августе, по данным ЦБ, наши банки выдали ипотечных кредитов на 392,3 млрд рублей. Что на 66% больше, чем в прошлом, гораздо более благополучном во всех отношениях августе, и вообще исторический максимум для России.

Спрос на жилье и ипотеку восстанавливается после значительного снижения, наблюдавшегося во втором квартале 2020 года из-за влияния ограничительных мер, вызванных эпидемией новой коронавирусной инфекции.

Если не будет введено каких-то новых ограничений в связи с пандемией, 2020 год в целом может стать рекордным по выдаче ипотечных кредитов — по оценкам ДОМ.РФ, их количество может составить 1,3 — 1,4 миллиона, а общая сумма — более 3,3 трлн рублей. А если будет продлена программа льготной ипотеки под 6,5%, эти цифры могут оказаться еще выше — более 1,5 млн кредитов на общую сумму около 3,7 трлн рублей.

Некоторые эксперты в связи с этим стали высказывать опасения, что в России складываются предпосылки для так называемого «ипотечного пузыря». А «вину» за это возлагают на снижение ставок по ипотеке, которое, собственно, и стало, вопреки коронавирусу, причиной нынешнего ипотечного бума. Насколько это действительно так?

Фото: Александр Глуз

Фото: Александр Глуз

«ИПОТЕЧНЫЙ ПУЗЫРЬ» - ЧТО ЭТО ТАКОЕ

Термин стал популярен после ипотечного кризиса, разразившегося в 2007-2008 году в США и послужившего одной из главных предпосылок тогдашнего мирового экономического кризиса. Ипотечные кредиты там раздавали почти всем желающим, зачастую – с нулевым уровнем первоначального взноса. При этом больше распрастранение получили кредиты с пересменной ставкой для заемщикаКак итог, в период роста ставок в экономике платежи заемщиков выросли.

Получила распространение практика секьюритизации «subprime» ипотеки (до 70-80% всей выдачи) с использованием сложных деривативных инструментов. Ведущие рейтинговые агентства присваивали таким бумагам высшие кредитные рейтинги класса «ААА». Это позволило банкам «спрятать» кредитные риски и полностью переложить их на инвесторов.

В результате, вложения инвесторов в ипотечные бумаги, обеспеченные ненадежными, дефолтными кредитами привели к массовым банкротствам, в том числе – в банковском секторе.

Откуда «ипотечный пузырь» может взяться в России? У нас нет предпосылок ни по одной составляющей. Кредитное качество заемщиков находится на очень выскокм уровне, механизм переменных ставок не используется, первоначальный взнос – не менее 15%. В тоже время, некоторые эксперты видят риски в том, что подешевевшая ипотека побуждает брать кредиты более широкий круг россиян, в том числе тех, у кого нет особых сбережений — на первоначальный взнос отдельные граждане даже берут потребительские кредиты. Есть риск, что при ухудшении экономической ситуации может и увеличиться число проблемных ипотечных кредитов — платежеспособность заемщиков и так на грани.

Фото: Валерий Звонарев

Фото: Валерий Звонарев

ВЕРСИЯ ОФИЦИАЛЬНАЯ: НЕ ДОЖДЕТЕСЬ

- Правительство не стало бы субсидировать то, что приведет к дефолту, - так еще в сентябре оценил угрозу ипотечного кризиса на нашей российской почве замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

По его словам, условия для ипотечного пузыря появляются, когда первоначальный взнос по ипотеке стремится к нулю. У нас же по ипотеке с господдержкой, где самые низкие ставки, он составляет не меньше 15%.

По словам председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова — он выступает за продление льготной ипотеки под 6,5% еще на год — наши банки, выдавая ипотечные кредиты, учитывают и риски второй волны коронавируса, включая возможное снижение доходов у потенциального заемщика и потерю им работы. Первоначальный взнос, доходы заемщика, предельная долговая нагрузка — все это, в том числе и под влиянием ЦБ, внимательно изучается перед тем, как одобрить ипотеку.

Фото: Валерий Звонарев

Фото: Валерий Звонарев

ВЕРСИИ ЭКСПЕРТОВ: СНАЧАЛА РОССИИ НАДО СТАТЬ АМЕРИКОЙ

- В Америке, когда был ипотечный кризис, это было связано с тем, что люди слишком активно начали инвестировать деньги в жилье за счет ипотеки. На этом все сходство с нашей ситуацией и заканчивается, - говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. - В США этот рост привел к перепроизводству жилья. Нам до перепроизводства жилья еще очень далеко. Какой ипотечный пузырь, когда у нас половина семей нуждается в улучшении жилищных условий? Наоборот, жилья надо строить больше - потребность в нем велика и никуда она, если смотреть на перспективу, в ближайшие годы не денется.

Все это так, но смогут ли россияне расплатиться по набранным ипотечным кредитам? Ведь особого роста доходов нам в ближайшем будущем не обещают.

- Такой повальной закредитованности, как это было в Штатах, в России до сих пор не наблюдается, - успокаивает директор консалтинговой компании E.M.FINANCE Евгений Марченко. - Там ведь кредиты на покупку жилья выдавали даже безработным и другим финансово не защищенным категориям населения. Российские банки ведут себя куда более осторожно.

Специалисты обращают внимание и еще на один момент. Да, благодаря снижению ставок по ипотеке, «входной билет» на рынок жилья стал доступнее для большего круга россиян. Но более доступными — за счет снизившихся ставок - стали и условия расплаты по ипотеке. По подсчетам Аналитического центра ДОМ.РФ, с запуском льготной ипотеки под 6,5% размер ежемесячного ипотечного платежа снизился на 20%. Расчеты делались для среднестатистического ипотечного кредита в 3 млн рублей на 15-20 лет при средневзвешенных ставках за аналогичный период этого и прошлого года.

- Уровень безработицы в России, несмотря на пандемию, остается не высоким - в районе 6%. И нет никаких реальных признаков того, что он будет быстро расти. И неплатежи по ипотеке остаются на очень низком уровне - около 1,5%, - утверждает ведущий аналитик инвестиционной компании QBF Олег Богданов. - Для того чтобы у банков возникли какие-то проблемы с ипотекой, эти неплатежи должны вырасти до 15-16%.

- Для пузыря проникновение ипотеки в нашу жизнь должно быть совсем других масштабов. И совсем по- другому должны выбираться заемщики, - резюмировал для «КП» ситуацию завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. - Качество выбора заемщиков в России отличается от того, что было в Штатах перед их ипотечным кризисом. Там кредиты давали в том числе тем, кому не надо было б их давать, рассчитывая, что на растущем рынке все равно получат прибыль. У нас все-таки заемщиков выбирают. Есть дырочка — когда человек успевает взять потребкредит и его использует на первоначальный взнос. Но думаю, и эту дырочку скоро закроют, технологически это возможно. Это раз. Второе - просрочка по кредитам в России, безусловно, есть, но это больше касается клиентов МФО и потребкредитов, кредитных карт, а не ипотечников.

Ипотечники -то хорошо понимают, что в случае чего их выселят из квартиры и эта угроза реальная. Третье — наследство еще советских времен, когда квартиры у большинства маленькие и хочется жилплощадь улучшить. А еще и пандемия показала, что большая квартира — лучше, чем маленькая. Плюс желание переехать из маленьких городов в более крупные даже пандемия не остановила. И четвертое. Рубль падает, ставки по депозитам не растут — это побуждает людей вкладываться в недвижимость. Пока все это есть, рано говорить про пузырь. Причем сильно рано.

Нет оснований опасаться и распрастранения сложных ненадежных деривативных инструментов. В силу закона в России запрещена секьюритизация кредитов с первоанчальным взносом ниже 15%.