На вопросы читателей «Комсомолки» отвечает адвокат Ирина Сергиенко

Не коммуналка, а проходной двор!

Недавно без моего согласия и даже ведома второй долевик в коммунальной квартире, где я живу, продал свою комнату. И кто туда только не ходит!

Я не могу себе позволить, конечно, выкупить вторую половину. Но могу ли я в судебном порядке требовать возмещения морального ущерба и было ли ущемление моих прав со стороны этого долевика?Л. Наумова.

Хотя формально ваш сосед по коммунальной квартире нарушил правило, при котором преимущественным правом на покупку второй комнаты могли воспользоваться вы, по сути, он ваших прав не нарушил. Ведь даже если бы он выполнил все необходимые требования - уведомил вас о своем намерении продать комнату и указал, за какую цену он собирался ее продавать, вы бы все равно ее не купили, а следовательно, вы не вправе требовать возмещения морального вреда.

Но если бы у вас была бы финансовая возможность выкупить комнату, вы вправе были бы обратиться в суд с иском о переводе на вас всех прав покупателя.

Что делать, если обнаружен подлог?

Соседи по коммуналке продали чужим людям комнату. Из вредности. Ко всему между новой хозяйкой комнаты и старыми соседями нет договора купли-продажи, а составлен договор дарения. По сути, прикрытие. У нас что, нет надежды отсудить комнату?Солоницына.

Преимущественное право покупки не действует в случае при безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности - то есть при дарении. Если же под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то на такую сделку может быть распространено преимущественное право покупки. Если будет доказано, что в действительности доля квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК РФ и относящиеся к продаже доли недвижимости. И вам нужно обращаться в суд.

Кто в очереди на покупку первый?

На покупку комнаты в коммуналке претендуют две семьи. Хозяин продающейся комнаты в ней не живет. Ему все равно, кому продать. Будет ли учитываться при продаже, кто из двух семей больше нуждается в площади?В. Беляев.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Естественно, никакая нуждаемость в дополнительной площади не учитывается.

Выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. И тут даже суд не поможет обязать продающего передать долю другому, а не тому, кого он выбрал.