Как «разрулить» споры при долевой собственности на квартиру?

- Обычно мы «сталкиваемся» с долевой собственностью, когда речь идет о разделе имущества между наследниками, - рассказывает опытный московский нотариус Алексей Сафонов. - Если удается решить все вопросы миром, то достигнутые договоренности фиксируются в нотариальной форме. Если же наследники не могут договориться, то нотариусу что-либо делать бесполезно - спорщикам прямая дорога в суд. На практике возможны следующие варианты: 1) В суде определяется порядок пользования имуществом (квартирой), находящимся в общей долевой собственности. В этом случае действует п. 2 ст. 248 Гражданского кодекса: участник долевой собственности имеет право на пользование частью общего имущества, соразмерной его доле. А если выделить такое имущество «технически» невозможно, то собственнику-дольщику полагается денежная компенсация. 2) Доля сособственника может быть выделена судом по его требованию в натуре (на основании п. 3 ст. 252 ГК РФ). Проделать такое, к примеру, с квартирой-однушкой явно невозможно, поэтому действует дополнительное правило: если выдел доли в натуре невозможен, ее владелец вправе потребовать денежную компенсацию. Возможен также вариант, когда сособственник получает меньшую часть жилья в натуре и доплату - скажем, когда делится двушка с комнатами разных размеров. Однако, по словам Алексея Сафонова, в реальности вариант 2 практически не встречается. Видимо, суды стараются избегать превращения «долевых» квартир в коммуналки, поскольку с принятием Жилищного кодекса в 2005 году государство взяло жесткий курс на «исчезновение» коммунального жилья. 3) Чаще всего, если общую квартиру не удается разделить, а ужиться при определенном порядке пользования (см. вариант 1) не получается, то сособственникам рекомендуется продать жилье и поделить вырученные деньги.

В то же время Гражданский кодекс предусматривает и еще один путь: отдельно продать свою собственную долю в квартире (ст. 246 ГК РФ). При этом сделку и ее условия, в том числе цену, не нужно согласовывать с совладельцами жилплощади. Однако действует правило о том, что сособственники имеют преимущественное право покупки доли (ст. 250 ГК РФ). На практике соблюдение правила выглядит так: собственник доли должен отправить совладельцам письменное уведомление о грядущей продаже, ее дате и выставленной цене доли. Надежнее всего воспользоваться нотариальной услугой: нотариус отправляет со своего адреса письма содольщикам с уведомлением о вручении. Квитки о получении «депеш» возвращаются в нотариальную контору. Отсчитав один месяц с даты получения писем адресатами-содольщиками, владелец доли может заключать сделку. При этом квитки и копии писем-уведомлений являются полноценными доказательствами соблюдения прав содольщиков на преимущественную покупку. Впрочем, риэлторы рекомендуют такой вариант как самый крайний случай: на рынке жилья доля в праве собственности на квартиру стоит на 20 - 25% дешевле, чем отдельная жилплощадь. Оно и понятно: прибретая долю, покупатель должен быть готов «отвоевывать» ее в реальности, договариваться о пользовании жильем с совладельцами и т.д. БУДЬ В КУРСЕ!

Многим, кто страдает от «несговорчивых» содольщиков, может пригодиться поучительная история, которая, по словам Алексея Сафонова, случилась в одной известной московской актерской семье. Владелец 1/10 доли, получивший ее в результате наследования, фактически шантажировал других домочадцев: мол, согласия на продажу всей квартиры не дам, а свою долю (ей соответствовало около 4 кв. метров жилплощади) меньше чем за 3 миллиона рублей вам не продам.

В суде адвокат, нанятый остальными членами семьи, умело использовал п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса. Согласно этому пункту, если доля сособственника незначительна и он «не имеет существенного интереса в использовании общего имущества», то суд может принять решение о принудительной «замене» доли денежной компенсацией. «То есть фактически можно добиться принудительной продажи доли «скандалиста» остальным совладельцам. Причем, в этом случае используется средняя рыночная цена», - поясняет Алексей Сафонов.