Все плюсы и минусы собственного и съемного жилья

Мало кто из нас может похвастаться собственным жильем, подаренным богатыми родителями или доставшимся по наследству от бабушки, жившей на Арбате. Поэтому большинству приходится решать квартирный вопрос самостоятельно. И здесь выбор невелик: либо снимать жилье (обычно на паях с друзьями), либо покупать его в ипотеку. При каких условиях выгоднее арендовать квартиру, а при каких - платить проценты банку за собственную? Принять решение помогут простые расчеты и здравый смысл.

АРЕНДА - ДЛЯ МОЛОДЫХ И «ПОНАЕХАВШИХ»

Итак, сначала аренда. Съем комнаты или квартиры - этот этап в своей жизни проходят многие россияне. Как правило, на съемных квадратных метрах живут либо вчерашние студенты, вынужденные покинуть университетское общежитие сразу после получения диплома, либо приезжие, уехавшие в крупный город ради более высокооплачиваемой работы, либо молодые люди, захотевшие жить отдельно от родителей.

Единственный выход - снять небольшую квартиру на двоих или троих, чтобы разделить бремя расходов. Во-первых, это выгодно с финансовой точки зрения (относительно недорого). Во-вторых, дает мобильность, которая так важна в молодости. Поменять место жительства, если что-то не устраивает, проще простого.

Тем не менее у съемного жилья есть и большое количество минусов. Это и взбалмошные хозяева, которые норовят влезть в личную жизнь, оставить в квартире весь свой хлам и при каждом удобном случае поднять стоимость аренды. Кроме того, квартиросъемщик никак не защищен. Регистрацию своим «клиентам» хозяева делать не спешат и в любой момент могут выселить под первым попавшимся предлогом.

В общем, была бы возможность, все жили бы в собственных квартирах. Другой вопрос: как купить недвижимость, если денег в обрез? Единственный выход - ипотека. Но здесь появляется большое поле для дискуссий: на каком этапе жилищный кредит становится выгоднее, чем съем квартиры.

ИПОТЕКА - ДЛЯ СЕМЕЙНЫХ И «ПОНАОСТАВАВШИХСЯ»

- Ты что с ума сошел?! Зачем ты берешь ипотеку? Это же кабала на 20 лет! - часто слышу такой крик души от тех, кто никак не может решить свой жилищный вопрос.

Как ни странно, эти люди воспринимают подобный довод, как причину не ввязываться в длительные отношения с банком. Они всегда найдут сто причин, почему не надо покупать квартиру «по сумасшедшим ценам» и брать кредит «по заоблачным ставкам». По их мнению, строители совсем обнаглели, чиновники взятки да откаты берут, а банки последние деньги высасывают. В общем, все мешают купить квартиру-мечту за копейки.

Все эти доводы вполне уместны. Стоимость недвижимости в Москве и крупных городах действительно забралась неприлично высоко. В таких условиях позволить себе купить квартиру за наличные может лишь очень обеспеченный человек. Но здесь есть два контраргумента. Во-первых, таковы реалии. Можно сколько угодно ругать власти и бизнес, но квартира у вас от этого не появится. Значит, нужно решать вопрос в тех условиях, которые есть сейчас. Потому что далеко не факт, что положение изменится, а собственная квартира, как ни крути, нужна. Во-вторых, если правильно подобрать кредит, то он окажется выгоднее, чем аренда (см. «Советы «КП»). Тем более, когда речь заходит о семье, ведь растить детей лучше все-таки в собственной квартире.

ПРИМЕР №1

- Объект - однокомнатная квартира квартира в ближнем Подмосковье стоимостью 3 млн. рублей.

- Первоначальный взнос - 1 млн.

- Соответственно, в кредит берется 2 млн. (под 12% годовых).

- Ежемесячный платеж - 28 тысяч рублей.

- За 10 лет общая выплата банку составит около 1,4 млн. рублей. Даже при инфляции в минимальные 5% квартира за 10 лет подорожает до 4,8 млн. рублей.

- То есть кредит уже получается выгодным мероприятием. Добавляем к этому 260 тысяч рублей (13% от 2 млн. - налоговый вычет) и 87 тысяч рублей (13% от 670 тысяч - налоговый вычет с процентов).

- В итоге за счет ипотечного кредита получится сэкономить более 850 тысяч рублей. То есть реально потратите 3,95 млн. рублей на покупку квартиры стоимостью 4,8 млн. рублей.

Конечно, если откладывать ту же сумму (один миллион плюс 28 тысяч рублей в месяц) в банк (под те же 5% годовых) в течение 10 лет, то на выходе вы получите 5,9 млн. рублей. На первый взгляд, можно и квартиру купить, и еще на хороший ремонт останется (1,1 млн.). Но теперь давайте посчитаем, сколько за эти 10 лет будет потрачено денег на съем жилья.

В среднем за 10 лет ежемесячная аренда такой квартиры будет обходиться примерно в 25 тысяч рублей (сначала меньше, потом - больше за счет инфляции). Итого за весь срок - 3 млн. рублей.

В сухом остатке – всего 2,9 млн. рублей. То есть накопить на собственное жилье не удастся. Тем более что кредит и страх просрочить платеж организует заемщика, а чтобы копить самому и каждый месяц откладывать определенную сумму, нужна жесткая финансовая дисциплина.

ПРИМЕР № 2

Те, кто ратует за аренду, обычно считают так. Мол, однушка на окраине Москвы стоит 5 млн. рублей. Если взять 80% от необходимых денег в кредит на 15 лет, то при нынешних ставках по ипотеке (около 12%) цена квартиры почти удвоится (9,6 млн. рублей). Ежемесячный платеж составит примерно 48 тысяч рублей в месяц. При этом снимать ее можно за 25 тысяч в месяц.

Если верить калькулятору, при тех же финансовых затратах получится арендовать эту квартиру в течение 32 лет и «горя не знать». Однако в таких расчетах кроется очень хитрая уловка - «при условии, что стоимость аренды не будет меняться».

А теперь давайте проведем те же самые расчеты, но при условии, что цены на недвижимость и стоимость аренды будут каждый год увеличиваться в рамках инфляции (допустим, 5% в год). В этом случае стоимость недвижимости увеличится в 2,1 раза (10,5 млн. рублей). И этим богатством вы будете обладать на праве полной собственности. А стоимость аренды к этому времени поднимется до 48 тысяч рублей в месяц. И эти деньги вы будете продолжать отдавать за чужую квартиру.

Конечно, в данном случае средняя стоимость аренды квартиры за 15 лет составит чуть больше 36 тысяч рублей. Но и жилищные кредиты люди по статистике отдают в среднем за 7 - 8 лет. Поэтому реальная выплата банку будет гораздо меньше. Естественно, при правильном выборе кредитору.

ВСЕ «ЗА» И «ПРОТИВ»

1. Ипотека

Плюсы:

- Это ваша собственная квартира.

- Фиксируете стоимость жилья. Рост цен на недвижимость вам не страшен.

- Квартира - хороший финансовый актив, который можно передать по наследству или сдавать в аренду.

- Платеж не меняется во время всего срока ипотеки, в то время как арендная плата растет.

Минусы:

- В течение долгого времени надо платить банку.

- Платеж примерно вдвое выше, чем при аренде.

- Проценты по кредиту довольно высоки.

2. Аренда

Плюсы:

- Платеж обычно вдвое меньше, чем по кредиту.

- Можно менять место жительства, жить рядом с работой.

Минусы:

- Это жилье никогда не станет вашим.

- Стоимость аренды будет со временем расти.

- Вас всегда могут выселить, да и хозяева могут оказаться взбалмошными.

- Нет смысла обустраивать квартиру, делать ремонт.

- Сложно устроить детей в сад, школу, потому что сложно получить регистрацию.

СОВЕТЫ «КП»

Как сделать ипотеку выгоднее

- Копите деньги. Чем больше будет ваш первоначальный взнос, тем выгоднее и безопаснее для вас станет ипотека.

- Живите в долг по средствам. Не берите в кредит слишком большую сумму на длинный срок

- Снижайте проценты. Тщательно выбирайте банк с наиболее выгодными условиями (с низкой эффективной процентной ставкой, чтобы с первых же платежей шло погашение тела долга)

- Платите досрочно. Любые платежи вне очереди идут в погашение тела долга.

- Используйте налоговый вычет. От государства в качестве компенсации можно получить более 400 тысяч рублей (имущественный вычет плюс вычет с заплаченных банку процентов).