Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка: «Комбинированная ставка - небольшой риск в будущем в обмен на экономию в настоящем»
- Есть два вида ставок по ипотеке. Самая распространенная - фиксированная. Когда выплачиваемый банку процент не меняется на протяжении всего срока кредита. Второй вид - плавающая ставка. Когда ставка кредита для заемщика привязана к определенному макроэкономическому показателю (чаще всего это MosPrime для рублевых кредитов и Libor и EuroLibor- для валютных).
Роман Слободян.
Тем не менее в чистом виде плавающая ставка применяется довольно редко. Банки зачастую предлагают заемщикам комбинированную версию. То есть в первые несколько лет клиент платит фиксированный процент и лишь затем переходит на плавающую схему. Как правило, чем меньше срок, тем ниже ставка, которую заемщик фиксирует. Это связано с тем, что клиент берет часть риска на себя.
Чаще всего клиенты фиксируют ставку на срок от 3 до 7 лет. Как правило, наличие такой отсечки дает заемщику дополнительный стимул. За этот короткий срок он успевает либо полностью погасить кредит, либо отдать значительную его часть. Таким образом плавающий период начинается на небольшую сумму. И даже если ставка повышается из-за кризиса, это уже не так критично для клиента. Заемщики достаточно спокойно смогут взять этот риск на себя.
К примеру, если рассмотреть ипотечный кредит в нашем банке на 20 лет, то зафиксировать ставку на весь срок будет стоить 13% годовых. А если взять комбинированную с фиксацией на 5 лет, то в эти годы ставка будет всего 11,5%. Сэкономленные деньги (1,5% годовых от суммы кредита) можно смело пускать на досрочное погашение. Как показывает расчет, при сумме кредита в 3 млн. рублей за 5 лет за счет комбинированной ставки можно сэкономить около 200 тысяч рублей (см. таблицу).
Плавающая ставка выгодна в тот период, когда в экономике идет рост. Тогда заемщики платят меньше. В то же время в период кризиса заемные деньги дорожают. Ставка в рублях (MosPrime) пересматривается каждые шесть месяцев, валютные (LIBOR и EURIBOR) - раз в год.
Комбинированная ставка в первую очередь удобна и выгодна для тех, кто планирует отдать кредит быстрее положенного срока. Например, если человек планирует продать что-либо из своего имущества, то ему выгоднее в первое время платить меньше, а потом просто погасить долг полностью. Либо он просто поставил перед собой цель избавиться от долгового бремени как можно быстрее.
СПРАВКА «КП»
Для определения плавающей ставки в рублях обычно используется индикатор стоимости финансовых ресурсов MosPrime (Moscow Prime Offered Rate), который рассчитывается Национальной валютной ассоциацией. Кредиты в долларах привязаны к лондонской межбанковской ставке предложения LIBOR (London Interbank Offered Rate). Для определения процентной ставки в евро используется индекс европейской межбанковской ставки предложения EURIBOR (European Interbank Offered Rate).
Плавающая ставка складывается из значения индекса и фиксированного процента. Обычно для LIBOR фиксированный процент составляет 4,5 - 6%, для MosPrime - 6 - 7%. Период расчета ставки указывается в договоре.
ТОЛЬКО ЦИФРЫ
Вид платежа
Аннуитетный платеж
Разница
Дифференцированный платеж
Разница
Cумма
3 000 000 рублей
Срок (лет)
15
Ставка
Фиксиро- ванная на 15 лет - 13 %
Первые 5 лет фиксиро- ванная - 11,5 %, далее MosPrime Rate 6m + 5%
-1,50%
Фиксиро- ванная на 15 лет - 13 %
Первые 5 лет фиксиро- ванная - 11,5 %, далее MosPrime Rate 6m + 5%
-1,50%
Проценты за 5 лет
1886003,17
1657532,82
228470,35
1693965,15
1498508
195457
Сумма погашенного за 5 лет основного долга
224695,6
264117,7
-39422,1
746887,9
746887,9
0
Вид платежа
Аннуитетный платеж
Разница
Дифферен- цированный платеж
Разница
Cумма
3 000 000 рублей
Срок (лет)
15
Ставка
Фиксиро- ванная на 15 лет - 13 %
Первые 5 лет фиксиро- ванная - 11,5 %, далее MosPrime Rate 6m + 5%
-1,50%
Фиксированная на 15 лет - 13 %
Первые 5 лет фиксиро- ванная - 11,5 %, далее MosPrime Rate 6m + 5%
-1,50%
Проценты за 5 лет
1817949
1593887
224062
1616334
1429834
186500
Сумма погашенного за 5 лет основного долга
463638
513277
-49639
994475
994475
0
Расчеты Нордеа Банка.
КАК МЕНЯЛАСЬ СТАВКА MOSPRIME В ПОСЛЕДНИЕ 5 ЛЕТ
По данным Центробанка России.